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A cosa bisogna stare attenti quando si acquista una casa?

Stai acquistando casa? Specie per noi Italiani l’immobile in cui viviamo è il principale investimento della vita (basti pensare che un mutuo ha una durata di 20/30 anni), ma quali sono i pericoli a cui fare attenzione prima di eseguire un’offerta, o di eseguire il rogito notarile?

Vedremo nel presente articolo che le insidie relative alla compravendita immobiliare sono sempre dietro l’angolo dal momento in cui la normativa sulla compravendita immobiliare è rimasta del tutto antica e mal funzionante (risalente per buona parte al 1984), non sempre ci tutela.

Eseguire una verifica tecnica di parte è certamente l’unica soluzione per essere tranquilli al 100% su tutti i fronti.

Se vuoi scoprire maggiori informazioni, ho anche parlato sinteticamente dell’argomento trattato in questo video.

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Navigando su internet si trovano diverse domande relative ai controlli della compravendita immobiliare, tra le più cercate ci sono le seguenti:

  • Cosa controllare quando si acquista casa ?

  • Cosa controllare quando si compra casa ?

  • Cosa controllare quando si compra casa usata ?

  • Cosa controllare quando si acquista una casa ?

  • Cosa verificare quando si acquista casa ?

  • Cosa verificare quando si compra casa ?

  • Cosa guardare quando si acquista casa ?

  • Cosa guardare quando si compra casa ?

Cercheremo di rispondere a tutte le domande direttamente od indirettamente attraverso l’argomento trattato.

I concetti affrontati sono appartenenti alla materia giuridica e tecnica, posso affermare che non sono certamente di facile esposizione per tutti. Tuttavia cercherò di utilizzare un linguaggio meno complesso possibile, non me ne vorranno i colleghi e professionisti di settore 😄🙏.

Apriamo l’argomento con un mito da sfatare:

In una compravendita immobiliare il Notaio non esegue i controlli tecnici.

Inoltre,

I controlli tecnici non sono obbligatori in atto (su base sostanziale)

Prima premessa:
Cosa si intende per controlli tecnici?
Si intendono operazioni di controllo svolte da un professionista specializzato in tale materia (Tecnico) relativamente la documentazione tecnica, ovvero urbanistica e catastale. Inoltre con la stessa documentazione deve essere controllato che gli stessi documenti siano conformi allo stato dei luoghi. Anche detta tecnicamente:

P.S.: Catasto ed Urbanistica sono due cose differenti. Non controllare mai la conformità SOLO su base catastale (salvo rari casi).

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Seconda premessa:
Non è mia intenzione parlare male dei Notai (tutt’altro), ma la normativa, la giurisprudenza ed il Notariato stesso (con Studio 84-2018/P) hanno chiarito in tutti i modi che

il Notaio non ha responsabilità relativamente ai controlli Tecnici (urbanistici e catastali rispetto allo stato di fatto) a meno che non abbia un incarico specifico per i controlli tecnici, opzione totalmente difficile ed inusuale.

Studio 84-2018/P

Importante!
Le dichiarazioni della conformità catastale ed urbanistica in atto vengono attestate dal Venditore, non dal Notaio, quest’ultimo dovrà tuttavia informare le parti se una volta eseguiti i controlli (su base formale, dal momento che non esegue sopralluogo sull’immobile) qualora emergessero errori o difformità già riscontrabili dalla documentazione in Suo possesso.

Terza (ed ultima) premessa:
Le figure professionali che ti seguiranno al momento della trattativa e successivamente dell’acquisto di casa saranno con tutta certezza almeno una di queste quattro e precisamente:

  • Notaio – Figura Obbligatoria (Pubblico Ufficiale)
  • Agente Immobiliare – Funzione Commerciale (Vendita)
  • Perito (Banca) – Accesso al Credito
  • Tecnico (Architetto, Geometra Ingegnere) – Controlli tecnici catastali ed urbanistici

L’unica figura professionale all’interno di una compravendita che ha le capacità professionali per eseguire il controllo delle regolarità catastali ed urbanistiche è soltanto un tecnico.

Se vuoi scoprire di più in merito a questo argomento, ho parlato ampiamente di questa tematica nell’articolo appositamente dedicato.
Leggi l’articolo completo: Comprare Casa: L’importanza del Geometra in una compravendita

Voglio chiarire un concetto fondamentale:
La normativa della compravendita immobiliare in Italia prevede il controllo tecnico (urbanistico e castale) obbligatorio solo su base formale (meno sicura) e non su base formale (più sicura).

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A tal fine voglio esemplificare al massimo i concetti qui di seguito per far meglio comprendere i pericoli.

Compravendita immobiliare con controllo formale

Cosa si intende per controllo Formale?

La normativa Italiana e la relativa giurisprudenza permettono la Libera Commerciabilità di un Immobile “solo” con controllo tecnico formale.

Cosa vuol vuol dire?
Che la legge sulle norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia (L. 47/1985) impone l’obbligatorio di citare in atto il titolo edilizio principale che ha legittimato la costruzione (es. Licenza, Concessione Edilizia o Permesso di Costruire) con la seguente dicitura a pena di nullità dell’atto (come anche chiarificato dalla Sentenza a Sezioni Unite 8230/2019) e precisamente:

La parte venditrice dichiara sotto la propria responsabilità civile e penale che il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare oggetto della presente vendita, è stato costruito in forza di licenza edilizia rilasciata dal Comune di xxxx con protocollo XXXX in data XXXX.
Oppure che l’immobile è stato edificato anteriormente al 1 settembre 1967

P.S.: Queste dichiarazioni vengono fatte su dichiarazione del Venditore su base formale.

Cosa succede nella realtà?
La concessione edilizia ed il relativo progetto vengono solo citate in atto, possono non essere consegnate a meno che non sia un’esplicita richiesta del venditore (cosa davvero inusuale), ma con la normativa odierna, nessuno ha l’obbligo di controllare la reale conformità del progetto alla situazione dello stato dei luoghi.

Ergo, viene citato in atto un titolo edilizio che (quasi sempre) non viene fatto visionare e non viene confrontato con lo stato dei luoghi.

Il controllo formale è positivo certamente dal punto di vista della compravendita immobiliare, in quanto facilita la libera commerciabilità degli immobili e non paralizza il mercato immobiliare, ma dal punto di vista Edilizio e civilistico (presenza di vizi) il controllo formale è decisamente negativo.

Dov’è il paradosso?

Con la normativa odierna e con il solo controllo formale è possibile comprare un immobile con abusi o difformità rispetto al progetto edilizio concessionato.

N.B.: Personalmente consiglio sempre di pretendere ed approcciare con un controllo di tipo sostanziale.

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Compravendita immobiliare con controllo sostanziale

Al contrario, il controllo sostanziale non è obbligatorio a meno che non venga preteso dalle parti, ma è certamente più sicuro.

Cosa si intende per controllo Formale?

A differenza del controllo formale, con il controllo sostanziale la conformità al progetto edilizio concessionato viene controllata da un professionista abilitato competente in tale materia, un tecnico che assevera ed accerta la:

  • Regolarità Catastale e
  • Regolarità Urbanistica

il tutto rispetto allo stato dei luoghi.

Tutto questo avviene mediante un sopralluogo tecnico ed eventualmente un accesso agli atti amministrativi presso il Comune di riferimento, qualora non fossero disponibili tra le parti i progetti edilizi dell’edificio. Cosa che in genere non viene fatta nella normalità e con il solo controllo formale.

Acquisto Casa, consigli finali

Spero sia emerso con chiarezza che l’acquisto di casa, nonostante l’ausilio di un Notaio può nascondere insidie e pericoli davvero importanti pre e post rogito.
La normativa della compravendita in Italia è assai complessa ed interdisciplinare, ti consiglio di non improvvisare mai contattando sempre un tecnico esperto nella materia della compravendita immobiliare e della libera commerciabilità degli immobili.

Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

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