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A Cosa Serve la CILA a Roma?

La CILA semplifica la ristrutturazione a Roma, ma fai attenzione! Non è un Condono Edilizio

Intraprendere progetti di ristrutturazione o regolarizzazione di immobili a Roma, e più in generale in Italia, rappresenta una sfida piena di insidie burocratiche e normative che a volte possono scoraggiare anche i più determinati. Il problema centrale risiede nella complessità di applicare e comprendere una materia edilizia ed autorizzativa articolata, frammentata ed interdisciplinare, il tutto soprattutto quando si tratta di immobili oggetto di compravendita che richiedono interventi di ristrutturazione o semplicemente una regolarizzazione. La CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, emerge in questo contesto come uno strumento indispensabile, sebbene non sempre tutto è fattibile e sanabile in CILA.

Ricorda! Nonostante l’esistenza di procedure semplificate, molti restano impantanati nel labirinto burocratico, spesso per mancanza di informazioni chiare o per la difficoltà di interpretare correttamente le normative vigenti. Questo panorama complesso porta a ritardi, costi inaspettati e, in alcuni casi, alla rinuncia totale del progetto di ristrutturazione o regolarizzazione. La questione diventa ancora più pressante quando ci si trova di fronte alla necessità di agire in tempi brevi, come nel caso di immobili acquistati che richiedono interventi prima dell’effettiva entrata in possesso.

La soluzione a queste sfide ed incertezze tecniche risiede nell’affidarsi ad una consulenza tecnica qualificata. Un professionista del settore, grazie alla sua esperienza verticale, può non solo affrontare con sicurezza il complesso sistema normativo, ma anche assistere i proprietari di immobili nella definizione chiara degli obiettivi da raggiungere. Attraverso una consulenza accurata, è possibile anticipare tempi e costi necessari per la realizzazione delle opere, garantendo così una pianificazione efficace e un esito positivo del progetto.

Perché si fa la CILA?

La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) si effettua per diversi motivi, tutti legati alla volontà del legislatore di semplificare e velocizzare l’iter burocratico per l’avvio di determinati lavori edili, garantendo nel contempo il rispetto delle normative vigenti. Ecco alcuni dei motivi principali per cui si ricorre alla CILA:

  1. Semplificazione burocratica: La CILA permette di iniziare lavori di ristrutturazione di una certa entità, come la manutenzione straordinaria, senza passare per le procedure più lunghe e complesse richieste per ottenere un permesso di costruire.
    N.B.: Questo aspetto, apparentemente positivo nel tempo si è trasformato in presentazioni di pratiche errate, con poca qualità a basso costo e con nessun controllo da parte delle Amministrazioni competenti.
  2. Riduzione dei tempi di attesa: Non essendo soggetta a legge sul procedimento amministrativo (L. 241/1990) con la CILA i lavori possono iniziare immediatamente dopo la presentazione della documentazione necessaria (all’ottenimento del protocollo), i tempi di attesa per l’avvio dei lavori sono significativamente ridotti, (salvo vincoli) rispetto le altre pratiche ordinarie.
  3. Asseverazione Tecnica: La presentazione della CILA è accompagnata dall’asseverazione di un tecnico abilitato che attesta la conformità dei lavori alle normative edilizie, urbanistiche, di sicurezza, di risparmio energetico e ad altre eventuali disposizioni applicabili. Ciò garantisce che i lavori siano realizzati nel rispetto delle leggi vigenti.
  4. Flessibilità: Nonostante si pensa siano poche le casistiche ricadenti in CILA, la procedura è adatta per diversi tipologie di interventi di ristrutturazione, purché non comportano modifiche alla volumetria e non riguardino parti strutturali degli edifici.
  5. Facilitazione dell’accesso agli incentivi fiscali: La CILA è un documentando fondamentale per l’avvio delle detrazioni fiscali (c.d. Bonus Casa 50%), tale procedura può facilitare l’accesso ad incentivi fiscali o contributi dedicati alla ristrutturazione e al miglioramento energetico degli immobili.
    N.B.: Questo aspetto, apparentemente positivo nel tempo si è trasformato in presentazioni di pratiche errate, con poca qualità a basso costo e con nessun controllo da parte delle Amministrazioni competenti, mantenendo le responsabilità fiscali in capo all’istante.

In sintesi, la CILA rappresenta uno strumento di semplificazione amministrativa che facilita la realizzazione di lavori edilizi minori, assicurando al contempo il rispetto delle normative del patrimonio edilizio.

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Quando è necessario fare la CILA?

Il Decreto Presidente della Repubblica (DPR) 380/2001, conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia, stabilisce le normative relative agli interventi edilizi in Italia, inclusi quelli per cui è necessaria la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA). Di seguito, i riferimenti agli articoli del DPR 380/2001 per ciascuno dei cinque punti menzionati, con l’aiuto del D.Lgs 222/2016 – Tabella A – Sezione II (Ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi):

  1. Manutenzione straordinaria (leggera):
    • L’Articolo 3, comma 1, lettera b) e l’Articolo 6-bis definiscono la manutenzione straordinaria come interventi volti a rinnovare e sostituire parti di edifici, oltre ad integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici senza alterare la volumetria o le destinazioni d’uso previste. Ciò include frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, modifiche alle superfici delle stesse e al carico urbanistico, a condizione che non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga l’uso originario. È permessa anche la modifica di elementi interni come porte e pareti, purché non interessino la struttura portante.
  2. Restauro e risanamento conservativo (leggero):
    • L’Articolo 3, comma 1, lettera d) e l’Articolo 6-bis definiscono il restauro e il risanamento conservativo come interventi edilizi aventi lo scopo di mantenere e migliorare la funzionalità degli edifici attraverso operazioni che rispettino la loro natura tipologica, formale e strutturale, consentendo usi compatibili. Questo include il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi strutturali, l’aggiunta di elementi accessori e impianti necessari, e la rimozione di parti non originali dell’edificio..
  3. Eliminazione di barriere architettoniche (pesanti):
    • L’Articolo 6-bis definisce l’Eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti) semplicemente come interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche.
  4. CILA (Clausola residuale):
    Sono realizzabili mediante Comunicazione di inizio lavori asseverata gli interventi non riconducibili a SCIA e Permesso di Costruire (all’elenco di cui all’articolo 6, 10 e 22 del d.P.R. n. 380 del 2001). E’ importante ribadire e ricordare che gli interventi edilizi non elencati negli articoli 6, 10 e 22 del d.P.R. n. 380 del 2001 possono essere avviati con una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata), a condizione che rispettino le norme degli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, la legislazione urbanistico-edilizia vigente e altre normative specifiche. Ciò include il rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, per l’efficienza energetica, la tutela dal rischio idrogeologico, e le disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio stabilito dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Il DPR 380/2001 stabilisce un quadro normativo complesso, con aggiornamenti e interpretazioni che possono variare. Pertanto, per applicazioni specifiche degli articoli o per chiarimenti su particolari tipologie di interventi, è sempre consigliabile consultare un professionista o quantomeno riferirsi agli uffici competenti del proprio comune.

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Quanto costa presentare la CILA al Comune di Roma?

Il costo per la presentazione della CILA al Comune di Roma può variare a seconda di diversi fattori, certamente la natura e l’entità dei lavori, le tariffe professionali del tecnico che redige ed assevera la pratica, e le eventuali imposte comunali applicabili. Tuttavia, vi sono principalmente due tipi di costi associati alla presentazione della CILA:

  1. Diritti di Segreteria e Imposte Comunali – Alcuni comuni possono richiedere il pagamento di diritti di segreteria o di altre imposte comunali per la registrazione e l’elaborazione della CILA. Queste tariffe possono variare da un comune all’altro e possono essere aggiornate periodicamente, Roma Capitale ha le seguenti tariffe per il 2024 (aggiornate con Deliberazione 421 del 15/12/23):
    • € 291,24 relativamente ad immobili con superficie lorda fino a mq 200,00
    • € 349,24 relativamente ad immobili con superficie lorda fino a mq 500,00
    • € 697,24 relativamente ad immobili superficie lorda fino a mq 1000,00
    • € 1045,24 relativamente ad immobili con superficie lorda oltre mq 1000,00
  2. Diritti Catastali – Non basta presentare la Comunicazione (CILA) presso il Comune di Roma od il Comune di riferimento. È richiesta anche la presentazione di una pratica catastale, nota come DOCFA, distinta dalla CILA, per l’aggiornamento della planimetria catastale. Per tale presentazione è previsto un costo di 50,00€ per i diritti catastali relativi all’invio della nuova planimetria catastale.
  3. Onorari del Tecnico. La CILA deve essere asseverata da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, ecc.), il quale deve asseverare la conformità dei lavori alle normative vigenti. Inoltre come chiarito al punto precedente è necessario eseguire la variazione catastale che inserisca la nuova planimetria graficizzando le nuove opere.
    E’ importante far presente che gli onorari del tecnico dipendono dalla complessità del lavoro e dall’entità dell’intervento edilizio.
    N.B.: Nella scelta del tecnico per la redazione e asseverazione della CILA, è importante non orientarsi automaticamente verso i preventivi più bassi senza considerare altri fattori cruciali. Sebbene possa essere tentante scegliere l’opzione apparentemente più economica, ci sono diverse ragioni per cui affidarsi a una consulenza completa e di qualità può essere decisamente più vantaggioso.

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Per avere informazioni precise sui costi attuali per la presentazione della CILA al Comune di Roma, è consigliabile consultare un tecnico operante sul territorio. Questo perché le tariffe possono subire aggiornamenti e potrebbero essere applicate specifiche imposte o contributi locali che influenzano il costo finale della procedura.

Inoltre, per ottenere un preventivo accurato degli onorari del tecnico, è opportuno richiedere un preventivo dettagliato a uno o più professionisti, specificando la natura e l’entità dei lavori da realizzare.

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La CILA in Sanatoria non equivale a un condono edilizio!

È comune un uso improprio del termine “Condono Edilizio”. Importante è sottolineare che questo concetto non ha alcuna relazione con la procedura amministrativa della CILA.

Non tutti gli interventi possono essere eseguito o regolarizzato tramite CILA! La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) è pensata per interventi edilizi di lieve entità o modesta rilevanza, che possono essere sia realizzati sia regolarizzati (sanati) attraverso questa procedura. Si raccomanda di valutare attentamente la possibilità di regolarizzare gli interventi, eventualmente anche attraverso titoli edilizi più complessi, destinati a interventi di maggiore impatto, come la SCIA, la SCIA Alternativa o il Permesso di Costruire.

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Inoltre è importante definire sempre la conformità urbanistica e lo stato legittimo dell’immobile (così come stabilito dall’art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001).
Lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare è determinato:

  1. Dal titolo abilitativo che ha consentito la costruzione o che ne ha legittimato l’esistenza.
  2. Dai successivi titoli abilitativi edilizi relativi ad interventi edilizi che hanno interessato l’intero immobile o l’unità immobiliare, integrati dai titoli successivi per interventi parziali.

Ricordiamo che questa ricostruzione amministrativa e documentale, in gergo tecnico, prende il nome di “catena della conformità”. Questo processo è fondamentale per assicurare la regolarità degli interventi edilizi e prevenire future complicazioni legali od amministrative.

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Conformità Urbanistica: Controllo Catena Conformità

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Cosa succede se non si fa la CILA?

La mancata presentazione della CILA espone il proprietario dell’immobile a diverse conseguenze amministrative nonché legali, trattandosi di una violazione delle norme edilizie. Ecco alcuni degli scenari possibili:

  1. Sanzioni Economiche: La realizzazione di lavori edili senza la necessaria comunicazione o autorizzazione può comportare l’applicazione di sanzioni pecuniarie significative. L’importo delle multe varia in base alla gravità della violazione, alla tipologia di lavoro eseguito senza autorizzazione e alle normative locali distinguendosi tra lavori in coro e lavori ultimati (sanzione pecuniaria pari ad € 1.000).
  2. Ordine di Sospensione dei Lavori: Le autorità locali possono ordinare la sospensione immediata dei lavori non autorizzati. Questo ordine rimane in vigore fino a quando non viene regolarizzata la situazione, presentando idoneo titolo, con possibili ulteriori complicazioni e costi.
  3. Obbligo di Ripristino dello Stato dei Luoghi: In alcuni casi, può essere richiesto il ripristino dello stato dei luoghi a spese del trasgressore, ovvero il proprietario potrebbe essere obbligato a rimuovere le modifiche apportate e riportare l’immobile allo stato originario.
  4. Difficoltà nella Vendita dell’Immobile: La mancanza di regolare documentazione per i lavori effettuati può creare problemi in fase di vendita dell’immobile. Potenziali acquirenti o le banche, in fase di richiesta di mutui, potrebbero richiedere la documentazione che attesti la regolarità degli interventi eseguiti, specialmente dopo gli ultimi aggiornamenti normativi introdotti dalla L. 122/2010 che prevedono controlli formali più fedeli da parte dei notai.
  5. Impatto sull’Accesso degli Incentivi Fiscali: L’esecuzione di lavori senza le dovute autorizzazioni preclude la possibilità di accedere a eventuali incentivi fiscali previsti per la ristrutturazione edilizia o per il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici.
  6. Problemi Assicurativi: In caso di sinistri o danni che coinvolgono parti dell’immobile oggetto di lavori non autorizzati, potrebbero sorgere complicazioni con la copertura assicurativa, con il rischio di non vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento.

Per evitare queste conseguenze, è sempre raccomandabile seguire le procedure previste dalla normativa vigente, presentando la CILA o qualsiasi altra documentazione richiesta in base alla tipologia di intervento pianificato. In caso di dubbi sulla necessità di presentare una CILA per specifici lavori, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore o rivolgersi direttamente agli uffici tecnici del proprio Comune.

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Immagine shutterstock di grinny

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