Stai acquistando casa, ma l’immobile è stato edificato prima del 01/09/1967 (il famoso Ante 67)?
La normativa italiana relativa alla compravendita immobiliare oltre ad essere certamente complessa è assolutamente poco cautelativa per le parti (venditrice e acquirente) sotto l’aspetto edilizio ed urbanistico, con particolare riferimento al discorso “ante ’67”.
Esistono molte false credenze relativamente all’argomento trattato, per esperienza ti consiglio sempre di ben tenere a mente che:
- L’ante 67 non è un condono
- L’ante 67 non è una sanatoria
- L’ante 67 non è l’anno zero dell’edilizia
- L’ante 67 non regolarizza gli interventi edilizi successivi
- L’ante 67 urbanisticamente è (quasi) mai applicabile
- L’ante 67 a Roma è fondamentalmente inapplicabile urbanisticamente
Nel presente articolo verrà trattato ampiamente l’argomento e daremo le migliori idonee soluzioni per tutelarsi all’interno di una compravendita immobiliare al fine di non avere problemi pre e post atto di compravendita.
- Cosa vuol dire Ante 67?
- Ante 67- Riepilogo normativo compravendita Immobiliare
- Ante 67 Legge
- Ante 67 quali sono i pericoli principali?
- Acquistare casa che abbia abusi o difformità edilizie
- Acquisto Casa: pericolo nella conformità
- Atto nullo per mancata conformità urbanistica
- Acquisto casa problemi normativa immobiliare
- Ante 67 FAQ
- Come sanare un edificio ante 1967?
Rapida premessa (partendo dalle origini).
Purtroppo gli argomenti trattati possono risultare di difficile comprensione per i non addetti ai lavori, tuttavia per far meglio comprendere l’argomento è assolutamente necessario partire dagli albori della normativa urbanistica in Italia al fine di far meglio comprendere come è nato il “concetto” Ante 1967.
La dicitura Ante 67 coinvolge “due settori” normativi e precisamente:
- Urbanistico ed Edilizio – Per regolarità urbanistica e sanatorie edilizie;
- Compravendita Immobiliare – Normativa delle transazioni immobiliari.
Cosa vuol dire Ante 67?
- Legge 1150/1942 – Prima Legge Urbanistica in Italia introduce la Licenza Edilizia richiesta solo nei centri urbani e principalmente nei centri provvisti di PRG e Regolamento Edilizio.
- Legge 768/1967 – Legge Ponte, estende la Licenza Edilizia in maniera univoca su tutto il territorio nazionale. Tale legge entra in vigore il 01/09/1967.
Ante 67 data
Sintetizzando il concetto sopramenzionato, possiamo affermare che per eliminare ogni dubbio dal 01/09/1967 in Italia per edificare è richiesta la Licenza di Costruire a prescindere che ci troviamo in un centro urbano od extraurbano.
Ante 67- Riepilogo normativo compravendita Immobiliare
Successivamente al 1967 e precisamente nel 1985, visto l’enorme abusivismo edilizio presente in Italia il legislatore ha provveduto ad emanare una Legge che regolamentasse gli abusi e desse possibilità (seppur momentanea con il Condono Edilizio) di sanarli, ma soprattutto nascono delle regole in merito la normativa urbanistica nelle compravendite immobiliari.
Legge 47/1985 – Introduzione del primo Condono in Italia, e delle menzioni urbanistiche in atto.
Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.
Legge 47/1985, Articolo 40, comma 2
Il concetto normativo è stato inoltre confermato nel 2001, al momento nella redazione del D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) e precisamene all’art. 46 obbligando la menzione in atto degli estremi anche del Permesso di Costruire e del Permesso di Costruire in Sanatoria.
Facciamo una sintesi per far comprendere a tutti l’Ante 67 e la norma della Compravendita in Italia.
Ante 67 Legge
Dal 1985 per vendere casa è necessario che il venditore menzioni nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale):
- Per gli edifici edificati DOPO il 01/09/1967 – Gli estremi della Licenza Edilizia (Concessione Edilizia o Permesso di Costruire) che ha legittimato la costruzione oggetto di compravendita
- Per gli edifici edificati PRIMA il 01/09/1967 – Una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Ante 67 quali sono i pericoli principali?
Come detto in premessa, la dicitura Ante 67 non è un Condono!
L’ante 67 è una casistica edilizia che difficilmente si verifica.
Questo perché prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte (01 settembre 1967) buona parte del territorio italiano era provvisto di documenti edilizi probanti quali:
- Piani Regolatori Generali (PRG) e
- Regolamenti Edilizi
Qual è il rischio?
Fai Attenzione!
A Roma le regole per edificare erano già presenti ampiamente nei primi anni 30, ed ovviamente molto prima del 1967, ed addirittura prima della legge urbanistica del 1942. Basti pensare ad esempio che il regolamento edilizio di Roma Capitale tuttora vigente è del 1934 …Ben 33 anni prima del 1967!!!
Quale rischi comporta una situazione del genere?
Acquistare casa che abbia abusi o difformità edilizie
Tutto questo come è possibile?
il Notaio non controlla i documenti edilizi?
A tal fine consiglio di proseguire nella lettura per capire al meglio il concetto.
Acquisto Casa: pericolo nella conformità
Come abbiamo visto precedentemente nel paragrafo inerente la normativa, le menzioni urbanistiche vengono dichiarate in atto dal venditore sotto la responsabilità civile e penale del venditore stesso, non dal notaio.
Inoltre, secondo la giurisprudenza i controlli tecnici eseguiti dal notaio e/o banca vengono eseguiti solo dal punto di vista formale, a meno che la parte acquirente chiede un controllo più approfondito (cosa assai remota).
Ricorda:
Il Notaio non è un tecnico
Il Notaio è tenuto ad informare le parti circa i rischi e le problematiche eventualmente emerse dal controllo documentale ma, non dovrà verificare se il titolo è conforme allo stato di fatto (non è il ruolo del Notaio, anche perché non esegue il sopralluogo presso l’immobile). E’ suo obbligo redigere in atto la dichiarazione del Venditore riportante gli estremi Licenza Edilizia e/o la dichiarazione “Ante 67”.
Atto nullo per mancata conformità urbanistica
Sentenza Sezioni Unite n. 8230/2019
Inoltre sulla nullità degli atti si è espressa ampiamente la Cassazione con Sentenza a Sezioni Unite n° 8230/2019 ribadendo che il notaio non ha responsabilità relativamente i controlli urbanistici ed edilizi. La sentenza ha difatti chiarito che trattandosi di nullità “testuale” sarebbe nullo l’atto (con responsabilità del Notaio) solo nel caso in cui:
- Non vengano menzionati gli estremi della licenza,
- Che venga menzionata la licenza di un altro fabbricato,
- Mancata dichiarazione Ante 67.
Perché fare attenzione a questo?
Se nell’atto di compravendita vengono riportati gli estremi della licenza edilizia, ma la stessa è difforme o con abusi l’atto è completamente valido ed il notaio non ha responsabilità in merito, essendo la responsabilità del venditore. (Vedi anche Studio n. 84-2018/P Consiglio del Notariato).
In merito ai controlli tecnici per l’acquisto di casa ho scritto due interessanti articoli che ti consiglio di approfondire:
- Documenti per Acquisto Casa: Il controllo delle irregolarità
- A cosa bisogna stare attenti quando si acquista una casa?
Ante 67 Roma
Come detto, nelle principali città italiane come Roma, Milano, Napoli, Genova, ecc. (Roma in particolar modo) i regolamenti edilizi erano certamente presenti negli anni ’30 su tutto il territorio comunale.
In una città come Roma il meccanismo Ante 67 è praticamente mai applicabile, nonché totalmente pericoloso in fase di compravendita
La dicitura Ante 67 coinvolge “due settori” normativi e precisamente:
- Compravendita Immobiliare ante 67
Ante 67 consente le compravendita immobiliare
- Sanatoria Urbanistica ed Edilizio ante 67
Ante 67 non consente sempre la sanatoria edilizia
In estrema sintesi:
La normativa relativa alla compravendita immobiliare consente di acquistare un immobile ante 67, ma non consente sempre la sanatoria edilizia
Questo è il principale problema delle compravendite italiane.
Dal 1985, anno dell’entrata in vigore della L. 47/85 ad oggi, (essendo passati più di 35 anni e non avendo mai rivisto a piano la normativa), in Italia è vendibile un immobile non conforme dal punto di vista edilizio (basti vedere quello che sta succedendo con gli abusi e difformità emersi per accedere ai bonus fiscali, superbonus 110, ecc.)
Acquisto casa problemi normativa immobiliare
Posso affermare senza alcun timore e senza essere smentito che la compravendita in Italia, sotto il profilo edilizio ed urbanistico:
- E’ poco cautelativa per le parti, le quali dichiarano argomentazioni tecniche in atto di cui non sono a conoscenza o non sono competenti (non essendo tecnici),
In più di 35 anni di normativa, il tutto è diventato simile al “gioco della sedia”.
L’immobile può essere compravenduto “X” volte, ma l’ultimo che controlla o deve eseguire delle modifiche rischia di rimanere in piedi e perdere…
Consiglio principale
Il consiglio principale è quello di eseguire i controlli tecnici prima di acquistare l’immobile e prima di prendere impegni irrevocabili tra le parti.
A tal fine è sempre consigliata la consulenza con un tecnico specializzato in materia.
Ante 67 FAQ
Domande e Riposte utili che generalmente ci vengono sottoposte relativamente all’argomento trattato.
Come dimostrare ante 1967?
La prova più semplice e rapida in genere è il primo accatastamento (accatastamento di impianto), il quale ovviamente dovrà essere datato prima degli anni 1967.
Qualora non fosse possibile dimostrarlo in questo modo, potrebbe essere necessario un accesso agli atti presso il comune, oppure reperire delle aerofotogrammetrie dimostranti l’epoca di costruzione (ante 67).
Come si verifica la conformità urbanistica?
Ante 67 Conformità
Si crede che al momento dell’atto dell’acquisto di casa, vengono fatti tutti i controlli relativi alla conformità urbanistica. Questo in parte è vero, ma non del tutto.
La normativa prevede un solo controllo formale, ovvero di citare in atto i soli estremi della licenza edilizia, concessione edilizia e/o permesso di costruire.
Qual è il problema? che il controllo formale non tiene conto al 100% degli abusi o difformità realmente presenti tra la licenza edilizia citata in atto e lo stato dei luoghi.
Ho parlato largamente in merito a tale argomento. Ti consiglio di leggere il seguente articolo:
Documenti per Acquisto Casa: Il controllo delle irregolarità
Come sanare un edificio ante 1967?
La sanatoria di un’immobile ante 67 è un’operazione assai complessa e non sempre possibile.
Come chiarito ampiamente nel presente articolo, nelle città principali come Roma il solo fatto che l’immobile sia stato edificato prima del 01/09/67 non vale come preesistenza urbanistica, difatti è necessario sempre reperire l’autorizzazione a costruire ed il relativo progetto concessionato, permettendo così di ricostruire la situazione storica dell’immobile dal momento della costruzione ad oggi (catena della conformità) come chiarito ed imposto dal Testo Unico dell’Edilizia a precisamente all’art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001.
Il consiglio principale è quello di eseguire i controlli tecnici prima di acquistare l’immobile e prima di prendere impegni irrevocabili tra le parti.
A tal fine è sempre consigliata la consulenza con un tecnico specializzato in materia.
