Nel credo comune si pensa che controllare solamente la conformità catastale sia sufficiente per tutelarci nell’acquisto di casa. Sbagliato! Scopri come tutelarti in una compravendita
Stai acquistando (o hai già acquistato) un’immobile ed hai eseguito solamente il controllo della regolarità catastale, senza aver tenuto conto della regolarità edilizia ed urbanistica? Fai attenzione! Purtroppo, l’80% degli immobili messi in vendita hanno problemi tecnici legali alla compravendita immobiliare.
Eseguire le giuste verifiche tecniche sull’immobile prima di effettuare una proposta di acquisto o prima di procedere ad un contratto preliminare, è sicuramente il modo migliore per tutelarsi.
Importante premessa sul controllo della conformità catastale
Con la planimetria catastale possiamo controllare la regolarità catastale, ma non la regolarità edilizia.
Questo è un esempio di planimetria catastale:
Come introdotto precedentemente, confrontare lo stato dei luoghi con la planimetria catastale per verificare la presenza di eventuali abusi o difformità non è una certezza.
Possiamo certamente controllare la parte catastale (meno importante, in quanto fiscale), ma non la conformità edilizia.
In tal caso il documento idoneo per confrontare lo stato dei luoghi non è la planimetria catastale, bensì il progetto edilizio che ne ha legittimato la costruzione mediante l’autorizzazione dei seguenti titoli:
- Licenza Edilizia
- Concessione Edilizia
- Autorizzazione Edilizia
- Concessione Edilizia in Sanatoria (Condono Edilizio)
- Permesso di Costruire
Vedremo tutto nel dettaglio, tuttavia ho scritto un articolo apposito sui documenti per l’acquisto di casa ed eventuali controlli che ti consiglio di leggere:
Cosa si intende per conformità catastale?
La definizione di conformità catastale:
Corresponsione tra l’elaborato rappresentato nella planimetria catastale e lo stato dei luoghi (c.d. stato di fatto).
Conformità catastale come si controlla?
Per verificare la conformità catastale dovremmo constatare che lo stato dei luoghi corrisponda alla planimetria catastale, il tutto mediante:
- Rilievo a vista (poco preciso – sconsigliato)
- Rilievo metrico professionale, eseguito da un tecnico (più preciso – consigliato)
Come appena riportato, consiglio personalmente di far eseguire il rilievo (nonché i relativi controlli) ad un Tecnico competente, non solo per la competenza ed una preparazione sicuramente più adeguata, ma soprattutto perché con un rilievo professionale possiamo sovrapporre la planimetria catastale allo stato dei luoghi per verificarne eventuali difformità in maniera certa e sicura.
Conformità catastale e conformità urbanistica per compravendita
Quando si parla di conformità catastale, dobbiamo sempre fare attenzione alla conformità urbanistica (edilizia), da non ignorare e non sottovalutare.
Ricorda e fai (molta) attenzione!
Se si eseguono delle modifiche su un immobile e dobbiamo sanarlo o ristrutturarlo, specie se si tratta di una compravendita l’aggiornamento della planimetria catastale non basta, serve sempre una pratica edilizia (CILA, SCIA, Permesso di Costruire ecc.)
- Il Catasto (Agenzia delle Entrate) ha scopi fiscali – Non probatorio in materia edilizia, salvo rarissimi casi.
- I titoli edilizi (Comune) hanno valore probatorio legittimante nel mondo dell’urbanistica e dell’edilizia.
N.B.: Regolarizzare la planimetria catastale è semplice, ma regolarizzare la parte edilizia richiede maggiori accertamenti, nonché denaro e tempo.
Obblighi del Notaio nella conformità catastale
In materia di conformità catastale nell’ambito degli atti di compravendita (secondo l’art. 29 comma 1 bis della Legge 52/85, introdotto e modificato dalla L. 122/2010) la normativa cita testuali parole:
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità’ con le risultanze dei registri immobiliari.
In altre parole, prima di eseguire il rogito il notaio deve verificare che l’immobile sia realmente censito in catasto e che in visura sia intestato al legittimo proprietario.
Dal 2010, per evitare mancati aggiornamenti catastali (come avveniva un tempo quando il catasto no era ancora telematico) si è voluto puntare al controllo dei dati catastali in fase di stipula inserendo nuovi obblighi, quali:
- Controllo dei dati identificativi catastali
- Identificazione catastale (giusta corresponsione con i dati censuari in visura)
- Corretti riferimenti delle planimetria catastali
- Dichiarazione di conformità tra planimetria catastale e lo stato dei luoghi
Quest’ultima, la dichiarazione di conformità come cita la norma può essere eseguita:
- Dal Venditore;
- Da un tecnico abilitato (Consigliato! In quanto competenze più idonee).
Perché ti consiglio di far eseguire la dichiarazione da un tecnico, anziché dal venditore?
Ci tengo a precisare, che non è un consiglio commerciale, ma informativo.
La legge non impone l’obbligo o l’ausilio di un tecnico abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) per il controllo, ma la conformità catastale (come quella edilizia) viene dichiarata dal venditore.
Perché, questo potrebbe essere un problema?
Molto semplice! Il venditore non è un tecnico e non sempre può individuare i problemi, il più delle volte l’atto è formalmente corretto e valido, ma i problemi edilizi rimangono. Evita sempre questi due problemi:
– Planimetria catastale non conforme
– Falsa dichiarazione di conformità catastale
Inoltre, il notaio non è un tecnico, non visiona e non rileva lo stato dei luoghi, ma si basa sulle dichiarazioni che esegue il venditore in atto (sotto la responsabilità civile e penale del Venditore stesso).
Approfondimento tecnico:
Per maggiori dettagli tecnici in merito a questi aspetti, l’agenzia del Territorio (Catasto – Agenzia delle Entrate) si è espressa in maniera dettagliata distinguendo la Conformità Oggettiva e la Conformità Soggettiva con la circolare 2/2010 e la successiva circolare 3/2010.
Come ottenere la conformità catastale?
Per ottenere la conformità catastale è molto semplice in quanto è necessaria “solamente” una Variazione Catastale (aggiornamento della planimetria catastale), ma come detto in precedenza al fine di eseguire una Compravendita Conforme, la planimetria catastale, oltre a coincidere con lo stato dei luoghi dovrà corrispondere ad un titolo urbanistico (edilizio).
A tal fine, per far meglio comprendere a tutti come dovrebbe funzionare una compravendita abbiamo coniato questa “Formula”:
In poche parole, per essere tranquilli e sicuri di cosa stiamo acquistando (o vendendo) dobbiamo accertarci che lo stato dei luoghi (stato di fatto), sia uguale alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico-edilizio.
Inoltre, (discorso totalmente a parte, ma di importate rilevanza) accertare se l’immobile è privo o meno di agibilità.
N.B.: La normativa relativa alla compravendita immobiliare non vieta la commerciabilità per gli immobili sprovvisti di agibilità, ma tuttavia è un importante dettaglio su cui porre attenzione, specie al momento della trattativa.
Scorpi di più nell’articolo dedicato all’agibilità:
Quanto costa la conformità catastale?
Preventivare il costo di una conformità catastale avente come scopo una compravendita immobiliare è davvero difficile da stimare, in quanto se non rispettiamo la formula precedente (Formula Compravendita Conforme) sarebbe davvero inutile aver aggiornato SOLO la planimetria catastale allo stato di fatto.
Tuttavia, qualora fosse necessario aggiornare solo la parte relativa al catasto il costo potrebbe variare:
- in base alla grandezza dell’immobile da rilevare
- dai diritti di segreteria dell’Agenzia delle Entrate, pari a 50,00 euro per planimetria qualora dovremmo presentare nuova planimetria catastale.
Come riporta il titolo dell’articolo, la conformità catastale non basta per acquistare casa!
Verificare la conformità catastale negli atti come abbiamo visto è obbligatorio, ma il catasto in Italia non è probatorio, ovvero non prova:
- nè la proprietà (dimostrata non dal catasto, ma dall’atto di compravendita)
- nè la regolarità della costruzione edilizia (dimostrata non dal catasto, ma dalla Licenza edilizia, Permesso di Costruire, ecc)
Il catasto è solo la punta dell’iceberg.
Scopri di più leggendo l’articolo – Conformità Urbanistica nella Compravendita Immobiliare.
Spero sia emerso con chiarezza nell’articolo che i problemi tecnici sugli immobili oggetto di compravendita non sono una cosa da sottovalutare.
Affidarsi ad un professionista tecnico è l’unica garanzia che puoi avere per procedere alla corretta compravendita della tua casa in regola.
