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Affrancazione dopo 20 anni: Come funziona

La Delibera del Comune di Roma (Deliberazione n° 10/2022) consente di rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione passati 20 anni dalla concessione originaria senza eseguire l’affrancazione e e senza limitazioni sul prezzo di mercato.

La delibera riguarda solo gli immobili su piano di zona in diritto di proprietà (da non confondersi con il più comune diritto di superficie)
Buona notizia per chi è in diritto di proprietà, ma non per chi è in diritto di superficie che può tuttavia richiedere la trasformazione (qualora il piano di zona lo consenta).

Scopri maggiori informazioni nell’articolo dedicato.

Prezzo Massimo di Cessione (Affrancazione)

Facciamo una brevissima premessa per far meglio comprendere l’Affrancazione (Prezzo Massimo di Cessione e/o Locazione) e le differenze tra Diritto di Superficie e Diritto di Proprietà.
Con la Sentenza a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n° 1835/2015 viene ribadito che gli immobili edificati su Piani di Zona (aree PEEP – ex L. 167/1962), gravati dal vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione in forza di Convenzione (ex art. 35 L. 865/1971) seguono l’immobile per tutta la durata (20 anni o 99 anni), a meno che non si proceda ad integrare la convenzione rimuovendo il vincolo del prezzo massimo di cessione mediante affrancazione.

In sintesi, dal 2015 gli immobili ricadenti su piano di zona soggetti a Prezzo Massimo di Cessione, per essere venduti a libero mercato (senza limitazioni di prezzo) devono prima eseguire l’affrancazione e quindi rimuovere i vincoli convenzionali.

Scopri maggiori informazioni leggendo l’articolo dedicato all’Affrancazione a Roma

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Diritto di Superficie e Diritto di Proprietà

A titolo molto esemplificativo possiamo sintetizzare le Convenzioni (L. 865/1971 e L. 448/1998) degli immobili su piano di Zona in questa maniera:

  • Diritto di Proprietà
    (durata convenzione 20 anni).
    L’assegnatario dell’immobile ha la piena proprietà dell’immobile;
  • Diritto di Superficie
    (durata convenzione 99 anni).
    L’assegnatario dell’immobile non ha la piena proprietà, in quanto la proprietà del terreno è ancora del Comune;

Il prezzo massimo di cessione (Affrancazione) è presente in ambedue le tipologie di Convenzione.

A tal fine inserisco un’immagine esemplificativa per far meglio comprendere il concetto sopra espresso:

Vincolo-prezzo-massimo-cessione-diritto-superficie-e-diritto-prorpieta
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Scioglimento dei vincoli, perché dopo 20 anni.

Per via di un’erronea interpretazione relativa alla cessazione dei vincoli passati i 20 anni in Diritto di Superficie, il tutto facente riferimento alla norma statale (L. 448/1998) e delle relative Deliberazioni del Comune di Roma, nella fattispecie la:

prevedevano la cessazione dei Vincoli Convenzionali, passati i 20 anni in Diritto di Proprietà, ma non il Prezzo Massimo di Cessione per il quale era necessaria l’affrancazione.

Successivamente:

  • In prima battuta, il Ricorso Straordinario al Presidente della Repubblica (che chiarifica fuorviante l’interpretazione delle Delibere di Roma Capitale),
  • il successivo Consiglio di Stato (giudizio espresso come inammissibile)
  • e la definitiva Sentenza della Corte Costituzionale n° 210/2021 mettono fine all’interpretazione della norma e nella fattispecie delle Delibere.

In particolar modo l’ultima citata Sentenza n°210/2021 della Corte Costituzionale, afferma che:

“[…]Occorre, poi, considerare che il termine per l’affrancazione – peraltro presente nell’art. 31, comma 49bis, della Legge n. 448 del 1998, sin dalla sua introduzione ad opera dell’art. 5, comma 3bis, del Decreto Legge n. 70 del 2011- si mostra coerente con l’opzione di fondo per la non perpetuità dei vincoli, che emerge dalla legislazione in materia di edilizia convenzionata e di cui si ha significativa conferma non solo nella previsione, già nell’originario impianto della Legge n. 865 del 1971, di un termine
ventennale per l’eliminazione del vincolo di inalienabilità degli alloggi concessi in piena proprietà
(art. 35, comma diciassettesimo), ma anche nella successiva introduzione di moduli consensuali, come le Convenzioni per la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e per la sostituzione dei vincoli originari con quelli della convenzione ai sensi dell’art. 18 del D.P.R. n. 380 del 2001, disciplinate dall’art. 31, commi 45 e 46, della Legge n. 448 del 1998, dalla cui adozione deriva anche una riduzione della durata del vincolo del prezzo massimo di cessione“[…];

Sentenza 210/2021 – Supremo Organo Giurisdizione Costituzionale

Affrancazione – Cosa succede dopo la sentenza della Corte Costituzionale?

Tale orientamento giurisprudenziale diviene (finalmente) probatorio relativamente all’annosa controversia della decadenza (o meno) dei vincoli Convenzionali ed in particolar modo per la cessazione del vincolo del prezzo massimo di cessione su beni in diritto di piena proprietà, (oppure oggetto di successiva trasformazione da diritto di superficie in diritto di piena proprietà) trascorsi 20 (venti) anni, soprattutto stabilisce che non non è necessaria alcuna pratica di affrancazione (ovvero non è necessario altro atto notarile o scrittura privata autenticata) nel caso sia trascorsa la scadenza specificata nella Convenzione per la cessione in proprietà.
Si ribadisce che in tal caso tutti i vincoli si intendono già cessati e, quindi, gli immobili sono liberamente commerciabili senza alcuna limitazione di prezzo o altri vincoli soggettivi o oggettivi.

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Deliberazione n°10/2022 – (Affrancazione dopo 20 anni)

Il Comune di Roma (Assemblea Capitolina) al fine di recepire l’orientamento probatorio della Sentenza 210/2021 della Corte Costituzionale, ha pubblicato la nuova Deliberazione n° 10/2022 prendendo atto:

  • Che il Prezzo Massimo di Cessione di immobili edificati in su Piani di Zona in Diritto di Proprietà (oppure successivamente trasformati da diritto di superficie a diritto di proprietà) sono liberi dal prezzo massimo di cessione/locazione in quanto è da intendersi decaduto per l’effetto dello scadere della durata della Convenzione (20 anni).

Inoltre, stabilisce ed individua i criteri per l’applicazione di tale cessazione e precisamente:

  • a) riguardo le Convenzioni già dall’origine sottoscritte in diritto di piena proprietà si farà riferimento alla durata stabilita nella Convenzione medesima;
  • b) nei casi di Convenzione in diritto di proprietà ma quale trasformata poiché originariamente stipulata in diritto di superficie, la durata della Convenzione trasformata è stabilita in anni 20 (venti). Detta durata è da computarsi diminuendo del tempo trascorso fra la data di stipulazione della Convenzione originaria per la concessione del diritto di superficie e quella di stipulazione dell’atto di trasformazione dal diritto di superficie in diritto di proprietà.

Il Comune di Roma a tal fine ha realizzato delle FAQ con degli esempi di calcolo analitico.

Come vengono calcolati i 20 anni in caso di trasformazione?

Quando è necessaria (o meno) eseguire affrancazione.

Calcolo Algoritmo liberazione vincoli per immobili Trasformati in Diritto di Superficie

Per calcolare se l’immobile è libero da vincoli (nel caso di Trasformazione di Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà) ho personalmente creato un file Excell conforme secondo la DAC n° 10/2022, punto b):

Calcolo Affrancazione 20 Anni

Clicca per scaricare il File Excell Algoritmo di calcolo per durata liberazione dei vincoli per immobili trasformati da diritto di superficie a diritto di piena proprietà

Per sintetizzare al massimo la normativa, con il fine di renderla comprensiva a tutti inserisco un’immagine esemplificativa per far meglio comprendere il concetto sopra espresso:

Affrancazione-dopo-20-anni-1
  • Certamente una buona notizia per chi è in piena proprietà (Diritto di Superficie) e per chi ha Trasformato dal Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà.
  • Di contro, una cattiva notizia per chi ricade in Diritto di Superficie, con particolare riferimento degli immobili ricadenti nei Piani di Zona non TrasformabiliVedi quali solo i piani di Zona trasformabili (attualmente solo 12), in quanto la situazione .

Scopri maggiori informazioni leggendo gli articoli dedicati:

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Rimane la forte speranza di uno sblocco di tutti i Piani di Zona ed una Task Force per le pratiche di Affrancazione a Roma

Il tutto è stato dichiarato in un’intervista dall’Assessore all’Urbanistica di Roma Maurizio Veloccia.
Leggi l’intervista eseguita da Roma Today.

Consulenza Affrancazione a Roma e Consigli Finali

Se stai vendendo (od acquistano) un’immobile su Piano di Zona gravato dal vincolo convenzionale del Prezzo Massimo di Cessione, il consiglio è quello di non improvvisare mai!
Purtroppo la norma cambia repentinamente

Domande Utili su Affrancazione dopo 20 anni

Quando decade il diritto di affrancazione?

  • Se l’immobile ricade nel vincolo convenzionale del diritto di Proprietà (pari ad una durata 20 anni) la deliberazione n° 10/2022 ha chiarito che passati i termini convenzionali di 20 anni (durata stabilita dalla convenzione medesima), non è necessario eseguire l’affrancazione in quanto i vincoli si intendono già cessati.
  • Se l’immobile ricade nel vincolo convenzionale del diritto di Superficie (pari ad una durata di 99 anni) la deliberazione n° 10/2022 ha chiarito che se è stata eseguita la trasformazione del Piano di Zona (da diritto di superficie in diritto di proprietà) la durata della convenzione dei 20 anni è da intendersi “diminuendo il tempo trascorso fra la data della stipulazione originaria (in diritto di superficie) e la stipulazione dell’atto di trasformazione (in diritto di proprietà), nel caso siano passati 20 anni non è necessario eseguire l’affrancazione in quanto i vincoli si intendono già cessati.
  • Se l’immobile ricade nel vincolo convenzionale del diritto di Superficie (pari ad una durata di 99 anni) e non è Trasformabile è necessario eseguire l’Affrancazione per rimuovere il vincolo del Prezzo Massimo di Cessione.

Cosa significa affrancare una casa?

Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.

Fonte: Comune di Roma

Quali sono i Piani Trasformabili?

Tutti i proprietari degli alloggi e di edifici non residenziali, compresi nei piani di zona sottoriportati, possono richiedere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà per la parte di loro spettanza, attualmente i Piani di Zona in cessione sono 14:

         • Acilia (PdZ 10V)
         • Casal Boccone (PdZ C14) 
         • Casale del Castellaccio (PdZ D4) 
         • Casilino (PdZ 23) 
         • Dragoncello (PdZ 11V) 
         • Laurentino (PdZ 38)
         • Palocco (PdZ 53) 
         • Serpentara II (PdZ 5) 
         • Spinaceto (PdZ 46) 
         • Tor De Cenci (PdZ 47 48) 
         • Torraccia (PdZ C1)
         • Torresina (PdZ B32)
         • Torrevecchia II (PdZ 80) 
         • Val Melaina (PdZ 6)

Fonte: Comune di Roma

Il Comune di Roma da tempo sta lavorando per “sbloccare” e trasformare ulteriori 10 Piani di Zona.
Inoltre, al momento in cui si scrive il presente articolo, in vista delle modifiche apportate alla L. 108/2021 (che integra e modifica l’art. 31, comma 49-bis della L. 448/1998) si sta seriamente arrivando allo sblocco di tutti i piani di zona (senza distinzione).

Ad oggi niente di ufficiale, attendiamo notizie dall’Assemblea Capitolina, ed in particolar modo dal Dipartimento Urbanistica di Roma (Programmazione ed Attuazione Urbanistica).

Geom. Dario Varrà

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