Guida aggiornata al 2025 per vendere, acquistare e valorizzare un immobile in edilizia convenzionata su Piano di Zona
[Ultimo Aggiornamento: 13 dicembre 2025]
Molti proprietari scoprono solo al momento della vendita o del mutuo che il loro immobile è soggetto a vincoli derivanti dal diritto di superficie o dal prezzo massimo di cessione. Questo porta spesso a blocchi notarili, rifiuti delle banche e trattative che saltano all’ultimo momento.
Nel tempo la normativa su affrancazione e trasformazione del diritto di superficie è cambiata più volte. Le informazioni online sono spesso datate, contraddittorie o incomplete, mentre la prassi applicativa dei Comuni – soprattutto a Roma – è diventata sempre più determinante.
Questa guida aggiornata al 2025 chiarisce in modo semplice e tecnico:
- cos’è l’affrancazione
- cos’è la trasformazione del diritto di superficie
- quando sono obbligatorie
- quali effetti hanno su vendita, mutuo e valore dell’immobile
L’obiettivo è fornire una visione chiara e aggiornata, utile sia ai proprietari che agli acquirenti e ai professionisti del settore immobiliare.
Affrancazione e trasformazione: cosa sono e perché contano oggi
Affrancazione e trasformazione del diritto di superficie sono due procedure giuridico-amministrative spesso confuse tra loro, ma con funzioni, effetti e conseguenze molto diverse e rilevanti per la commerciabilità degli immobili.
Nel 2025 queste procedure non rappresentano più una semplice formalità: incidono direttamente sulla possibilità di vendere, acquistare o finanziare un immobile, soprattutto se ricadente in edilizia convenzionata (ex PEEP).
Un momento fondamentale che ha stravolto il mercato immobiliare dei Piani di Zona è rappresentato dalla pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 18135 del 2015.
Cos’è l’Affrancazione
L’Affrancazione è la procedura che consente di rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione imposto agli immobili realizzati in edilizia convenzionata (ex PEEP), ai sensi dell’art. 31 della L. 448/1998.
Questo vincolo, a lungo ritenuto decadere spontaneamente dopo 5 anni dalla prima vendita, non si estingue automaticamente alle vendite successive. Una svolta giuridica decisiva è arrivata con la sentenza Cassazione Sezioni Unite n. 18135 del 2015, secondo la quale:
- il vincolo del prezzo massimo di cessione rimane valido e opponibile anche nelle vendite successive alla prima;
- ciò ha limitato la commerciabilità di migliaia di immobili realizzati in Piani di Zona, soprattutto nelle grandi città come Roma;
- ha creato problemi concreti in sede di vendita, mutuo e atto notarile, con conseguenti blocchi e incertezze.
In risposta a questa decisione, molti Comuni (tra cui Roma) hanno poi adottato delibere specifiche e sono intervenute normative e prassi amministrative per disciplinare la procedura di affrancazione: cioè la possibilità per il proprietario di rimuovere il vincolo pagando un corrispettivo al Comune, ripristinando la piena commerciabilità dell’immobile.
In pratica:
- l’immobile con vincolo si vende solo nei limiti del prezzo massimo;
- per venderlo liberamente a valore di mercato è quasi sempre necessario affrancarlo;
- l’affrancazione è la via tecnica prevista dalla legge e dalla giurisprudenza per superare questa limitazione e poter vendere a libero mercato.
Per questo motivo, oggi l’affrancazione non è più vista come facoltativa, ma spesso come un requisito pratico indispensabile per vendere o finanziare un immobile in Piani di Zona.
Cos’è la Trasformazione del diritto di superficie
La Trasformazione del diritto di superficie è la procedura con cui si passa:
- dal diritto di superficie
- al diritto di piena proprietà
In origine, negli immobili in edilizia convenzionata:
- il proprietario dell’alloggio non è proprietario del terreno
- il diritto è spesso limitato nel tempo (es. 99 anni)
Con la trasformazione:
- si acquisisce la proprietà della quota di area
- si elimina la scadenza temporale del diritto
- si rafforza la stabilità giuridica e patrimoniale dell’immobile
È importante ricordare che la trasformazione non elimina automaticamente il vincolo di prezzo massimo di cessione.
Per questo motivo, in molti casi:
- un immobile trasformato può essere ancora soggetto a vincolo sul prezzo
- può essere necessario procedere anche con l’affrancazione
Oggi affrancazione e trasformazione vanno valutate insieme, ma restano procedure distinte, ciascuna con effetti specifici sulla commerciabilità dell’immobile.
L’edilizia convenzionata continua a vivere una fase di forte instabilità, caratterizzata da continui mutamenti normativi e dalle consuete difficoltà amministrative, in particolare presso il Comune di Roma.
A nemmeno un anno dalla modifica della L. 448/1998 (Legge che regolamenta la rimozione dei vincoli, nonché il loro corrispettivo) con la tanto discussa L. 108/21, si torna a modificare il testo con la nuova L. 51/2022.
Cosa succede ad affrancazione e trasformazione con questa nuova legge?
A seguire una piccola sintesi delle due modifiche:
Art. 31 – Comma 47, L. 448/1998
Tempi e modi di presentazione per la Trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà
Vecchio testo (modificato con L. 108/21)
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura. [testo variato]
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
Nuovo testo (modificato con L. 51/22)
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza da parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per le quali il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione. [nuovo testo]
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
Sintesi comma 47
Rispetto l’ultima modifica, il nuovo testo chiarisce e limita la presentazione delle istanze di trasformazione esclusivamente alle aree “per cui il Comune ha deliberato la trasformazione in piena proprietà“.
Inoltre illustra che il Comune passati i 90 giorni dalla presentazione dell’istanza dovrà rispondere, ma soprattutto dovrà “trasmettere le determinazioni in ordine al corrispettivo“.
N.B.: Al momento in cui si scrive il presente articolo, su Roma sono attualmente trasformabili solo i seguenti 31 piani di zona:
- Acilia (PdZ 10V)
- Casal Boccone (PdZ C14)
- Casale del Castellaccio (PdZ D4)
- Casilino (PdZ 23)
- Dragoncello (PdZ 11V)
- Laurentino (PdZ 38)
- Palocco (PdZ 53)
- Serpentara II (PdZ 5)
- Spinaceto (PdZ 46)
- Tor De Cenci (PdZ 47 48)
- Torraccia (PdZ C1)
- Torresina (PdZ B32)
- Torrevecchia II (PdZ 80)
- Val Melaina (PdZ 6)
- Lunghezzina 1 (PdZ C19)
- Lunghezza (PdZ C2)
- Malafede (PdZ C10)
- Romanina (PdZ D5)
- Spinaceto 2 (PdZ A5)
- Settecamini Casal Bianco (PdZ B41)
- Muratella (PdZ B38)
- Casal Fattoria (PdZ C20)
- Casale Nei (PdZ C22)
- Pisana Vignaccia (PdZ C23)
- Madonnetta II (PdZ B29)
- Tor Pagnotta (PdZ C6)
- Torresina 2 (PdZ B44)
- Castelverde (PdZ B4)
- Via Ponderano (PdZ B51)
- Pian Saccoccia (PdZ B49)
- Rocca Fiorita (PdZ B5)
Per maggiori informazioni: Trasformazione Diritto di Superficie Roma: Aggiunti 17 Nuovi Piani di Zona
Ricapitoliamo…
Quando e dove è possibile trasformare le aree da diritto di superficie in piena proprietà a Roma?
- Trascorsi 5 anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa (indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione)
- Nei soli 31 piani di zona “trasformabili” a Roma.
Art. 31 – Comma 48, L. 448/1998
Corrispettivo per la trasformazione
Vecchio testo (modificato con L. 108/21)
Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis , comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma, [testo variato] al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47, con l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati, indipendentemente dall’anno di stipulazione della relativa convenzione. [testo rimosso]
Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Nuovo testo (modificato con L. 51/22)
Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 [nuovo testo] al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47.
Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Sintesi comma 48
Viene sostituita una vecchia norma facente parte dell’art. 5-bis, D.L. 333/92 di difficile interpretazione (non essendo più in vigore) con l’odierno art. 37 del D.P.R. 380/01.
Inoltre, vengono rimossi i limiti massimi del corrispettivo di trasformazione introdotti con la L. 108/2021 (i famosi massimali di 5.000 e 10.000 Euro), quali:
- Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale non superiore a 125 mq.
- Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale superiore a 125 mq.
Possiamo affermare in buona sostanza che il comma 48 è stato riportato alle origini del testo (prima delle modifiche introdotte con la L. 108/2021).
[Aggiornamento 2024]
Nel 2024, rispetto al 2022, il Comune di Roma ha ripreso a pieno regime tutte le attività relative all’Affrancazione (rimozione del Prezzo Massimo di Cessione) e alla Trasformazione dei diritti (passaggio dal Diritto di Superficie al Diritto di Proprietà).
Attualmente, grazie all’utilizzo della piattaforma SIAT del Comune di Roma, i calcoli e le procedure risultano aggiornati e conformi alla normativa vigente.
Art. 31 – Comma 49-bis, L. 448/1998
Corrispettivo per la rimozione del prezzo massimo (Affrancazione)
Vecchio testo (modificato con L. 108/21)
I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo.
In ogni caso, il corrispettivo di affrancazione così determinato non può superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati. [testo rimosso]
I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
Nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal presente comma, decade quanto previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 281 del 1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze. [testo rimosso]
La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati.
Nuovo testo (modificato con L. 51/22)
I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo.
I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati.
Sintesi comma 48
Anche qui come per la determinazione del corrispettivo della trasformazione viene riportato il testo alle origini (prima della L. 108/21) e vengono rimossi i limiti massimi del corrispettivo di rimozione del prezzo massimo di cessione (Affrancazione), introdotti con la L. 108/2021 (i famosi massimali di 5.000 e 10.000 Euro), quali:
- Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale non superiore a 125 mq.
- Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale superiore a 125 mq.
A meno di un anno il legislatore mette e toglie i limiti massimi per i corrispettivi. La Legge 108 di Luglio 2021, ha creato non pochi problemi di interpretazione….
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