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Affrancazione e Trasformazione diritto di superficie: Novità 2022

Cambia nuovamente la normativa in Italia per la rimozione del prezzo massimo di cessione (affrancazione) e per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà (trasformazione)

A nemmeno un anno dalla modifica della L. 448/1998 (Legge che regolamenta la rimozione dei vincoli, nonché il loro corrispettivo) con la tanto discussa L. 108/21, si torna a modificare il testo con la nuova L. 51/2022.

Non c’è assolutamente pace per l’edilizia convenzionata, tra cambi normativi continui ed i soliti rallentamenti del Comune di Roma.

Cosa succede ad affrancazione e trasformazione con questa nuova legge?

A seguire una piccola sintesi delle due modifiche:

Art. 31 – Comma 47, L. 448/1998

Tempi e modi di presentazione per la Trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà

Vecchio testo (modificato con L. 108/21)

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura. [testo variato]
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.

Nuovo testo (modificato con L. 51/22)

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà.
Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza  da  parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per le  quali  il consiglio comunale ha deliberato la  trasformazione  del  diritto  di superficie in diritto di piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo  dovuto  e  alla procedura di trasformazione. [nuovo testo]
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.

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Sintesi comma 47

Rispetto l’ultima modifica, il nuovo testo chiarifica e limita la presentazione delle istanze di trasformazione esclusivamente alle aree “per cui il Comune ha deliberato la trasformazione in piena proprietà.
Inoltre chiarifica che il Comune passati i 90 giorni dalla presentazione dell’istanza dovrà rispondere, ma soprattutto dovrà “trasmettere le determinazioni in ordine al corrispettivo“.

Al momento in cui si scrive il presente articolo, su Roma sono attualmente trasformabili solo i seguenti 14 piani di zona:

  • Acilia (PdZ 10V)
  • Casal Boccone (PdZ C14) 
  • Casale del Castellaccio (PdZ D4) 
  • Casilino (PdZ 23) 
  • Dragoncello (PdZ 11V) 
  • Laurentino (PdZ 38)
  • Palocco (PdZ 53) 
  • Serpentara II (PdZ 5) 
  • Spinaceto (PdZ 46) 
  • Tor De Cenci (PdZ 47 48) 
  • Torraccia (PdZ C1)
  • Torresina (PdZ B32)
  • Torrevecchia II (PdZ 80) 
  • Val Melaina (PdZ 6)

Per maggiori informazioni mando al link del Comune di Roma – Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Ricapitoliamo…

Quando e dove è possibile trasformare le aree da diritto di superficie in piena proprietà a Roma?

  • Trascorsi 5 anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa (indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione)
  • Nei soli 14 piani di zona trasformabili” a Roma.
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Art. 31 – Comma 48, L. 448/1998

Corrispettivo per la trasformazione

Vecchio testo (modificato con L. 108/21)

Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis , comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma, [testo variato] al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47, con l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati, indipendentemente dall’anno di stipulazione della relativa convenzione. [testo rimosso]
Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Nuovo testo (modificato con L. 51/22)

Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno 2001, n. 327 [nuovo testo] al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47.
Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione.
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari.

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Sintesi comma 48

Viene sostituita una vecchia norma facente parte dell’art. 5-bis, D.L. 333/92 di difficile interpretazione (non essendo più in vigore) con l’odierno art. 37 del D.P.R. 380/01.

Inoltre, vengono rimossi i limiti massimi del corrispettivo di trasformazione introdotti con la L. 108/2021 (i famosi massimali di 5.000 e 10.000 Euro), quali:

  • Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale non superiore a 125 mq.
  • Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale superiore a 125 mq.

Lo so, in meno di un anno aggiungono e tolgono i limiti come se niente fosse!
Al momento in cui si scrive il seguente articolo il sito del Comune di Roma, riporta la seguente frase… Staremo a vedere.

Possiamo affermare in buona sostanza che il comma 48 è stato riportato alle origini del testo (prima delle modifiche introdotte con la L. 108/2021).

Art. 31 – Comma 49-bis, L. 448/1998

Corrispettivo per la rimozione del prezzo massimo (Affrancazione)

Vecchio testo (modificato con L. 108/21)

I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo.
In ogni caso, il corrispettivo di affrancazione così determinato non può superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati. [testo rimosso]
I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
Nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal presente comma, decade quanto previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 281 del 1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze. [testo rimosso]
La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati.

Nuovo testo (modificato con L. 51/22)

I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo.
I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.
Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo.
La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati.

Sintesi comma 48

Anche qui come per la determinazione del corrispettivo della trasformazione viene riportato il testo alle origini (prima della L. 108/21) e vengono rimossi i limiti massimi del corrispettivo di rimozione del prezzo massimo di cessione (Affrancazione), introdotti con la L. 108/2021 (i famosi massimali di 5.000 e 10.000 Euro), quali:

  • Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 5.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale non superiore a 125 mq.
  • Limite massimo per il corrispettivo di trasformazione a 10.000 Euro per singola unità abitativa e relative pertinenze con superficie catastale superiore a 125 mq.

A meno di un anno il legislatore mette e toglie i limiti massimi per i corrispettivi. La Legge 108 di Luglio 2021, ha creato non pochi problemi di interpretazione….

Aspettiamo con buona pazienza chiarimenti e punti di vista da parte del Comune di Roma con qualche Determina del Dipartimento, oppure con apposita Delibera dell’Assemblea Capitolina, intanto la tempistica per la presentazione delle nuove affrancazioni sembra tutt’altro che rapida.

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Geom. Dario Varrà

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