Hai acquistato un’immobile edificato su piano di Zona a Roma? (La famigerata convenzione con durata di 99 anni o 20 anni)
Attenzione!
Con tutta probabilità sei già al corrente che dal 2015 non è più possibile vendere (ed affittare) a libero mercato immobili edificati nei piani di zona.
Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con Sentenza a Sezioni Unite n. 18135 del 16 settembre 2015.
Una vera e propria spada di Damocle per i cittadini che, oltre a pagare l’immobile per pieno, oggi si trovano a fare i conti con l’odierna svalutazione del mercato immobiliare e con la beffa aggiuntiva di dover affrancare il terreno pagando (ulteriormente) il Comune.
La soluzione a tutto questo esiste?
Certamente si. Richiedere l’affrancazione a Roma (come in tutta Italia) è l’unica soluzione per eliminare i vincoli sul prezzo massimo di cessione, nonché del canone massimo di locazione così da poter vendere ed affittare l’immobile a prezzo di libero mercato.
- Affrancazione Roma – Panorama normativo dagli anni 1967 – 1971
- Affrancazione Roma – Panorama normativo dagli anni 1971- al 1998
- 2015 – Sentenza Cassazione e Sezioni Unite n. 18135/2015
- Affrancazione Roma: Cosa succede dopo il 2015
- Affrancazione Roma: Modalità ordinaria
- 2020 – Affrancazione Roma: Modalità semplificata
- Affrancazione Semplificata Roma: Tempi
- Affrancazione Semplificata Roma: Documenti necessari
- Affrancazione Roma: Il costo della rimozione del vincolo
- Tabella affrancazione Comune di Roma
- Richiesta rimborso canone Affrancazione
- Trasformazione del Diritto di Superficie ed Affrancazione affrancazione a Roma nel 2021
Prima di iniziare la complessa argomentazione relativa all’affrancazione delle aree comprese nei piani di zona PEEP di Roma (anche volgarmente chiamate “Zone 167”, o aree con 99 anni di convenzione), devo necessariamente fare un’ampia premessa normativa al fine di far comprendere meglio a tutti (addetti del settore e non) cos’è accaduto nel tempo e perché non è più possibile compravendere un’immobile edificato in piani di zona a libero prezzo di mercato.
Premessa tecnica
Affrancazione Roma – Panorama normativo dagli anni 1967 – 1971
Vengono istituiti i piani di edilizia popolare introdotti con la L. 167/1962 volti alla creazione delle “disposizioni per favorire l’acquisizione di aree per l’edilizia economica e popolare”. Con successiva modifica ed integrazione con L. 865/1971 e precisamente con l’art. 35 è previsto che nelle aree comprese nei piani di zona può essere concesso/ceduto il diritto di superficie (pari ad una durata massima di 99 anni fissati da tutte le convenzioni stipulate dall’amministrazione Capitolina) e/o diritto di proprietà (pari ad una durata massima di 20 anni fissati dalla data della stipula della convenzione) relativamente agli immobili da immettere sul mercato a prezzi contenuti (c.d. prezzo calmierato – no libero mercato), con il fine di garantire il diritto alla casa ai ceti meno abbienti.
Affrancazione Roma – Panorama normativo dagli anni 1971- al 1998
Una prima liberalizzazione riguardante la commercializzazione delle unità abitative realizzate nei piani PEEP si ebbe con la L. 179/1992 dove all’art. 20 (modificato poi con la L. 85/1994) prevedendo: “Che gli alloggi di edilizia agevolata possono essere alienati o locali nei primi cinque anni decorrenti dall’assegnazione”.
Rimanendo nell’argomento “liberalizzazione delle aree PEEP” è stato disposto al fine di agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari, secondo l’art. 31, comma 49 della L.448/1998 (come da ultima modifica con L. 206/2011) introducendo i seguenti articoli:
49-bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze (nonché del canone massimo di locazione), per la cessione del diritto di proprietà, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo.
49-ter Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni previste dall’articolo 18 del testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”;
fonte: bosettiegatti.eu
2015 – Sentenza Cassazione e Sezioni Unite n. 18135/2015
Affrancazione Roma: Impossibilità di vendere/affittare a libero mercato
Il problema relativo alla compravendita degli alloggi di edilizia convenzionata (aree PEEP o “zona 167”) e quindi alloggi soggetti al vincolo sulla determinazione del prezzo, nel corso del tempo è sempre stato oggetto di una interpretazione decisamente vaga ed equivoca (anche e soprattutto nel carattere giurisprudenziale).
Cosa succede in breve nel 2015? La Corte di Cassazione Con Sentenza a Sezioni Unite n. 18135 del 16 settembre 2015 al fine di mettere ordine interpretativo (o creare altri nuovi problemi… dipende dai punti di vista 😂), sì è pronunciata proprio sulla problematica relativa al vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata (convenzionata ai sensi dell’art. 35, L. n. 865/1971) sancendo tale vincolo anche ai successivi subacquirenti e non solo al concessionario, intendendo lo stesso come obbligazione propter remche, seguendo il bene, prescindendo dalla titolarità dello stesso.
Una vera e propria bomba atomica per chi è proprietario di abitazioni su Piani di Zona.
In altre parole, dal 2015 con la sopramenzionata sentenza viene chiarito che: relativamente agli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata, il vincolo del prezzo massimo di cessione o canone di locazione è valido non solo dopo il primo trasferimento, (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario dell’area e socio/acquirente) ma anche per tutti i successivi il primo.
Ergo, per gli immobili con regime di edilizia agevolata (convenzionata ai sensi dell’art. 35, L. n. 865/1971) non è più possibile vendere a prezzo di mercato, ma a canone calmierato, di conseguenza, per vendere a prezzo di mercato è necessaria l’affrancazione del terreno.
Potremmo parlare per ore relativamente a tale scempio e su come esso è stato di possibile applicazione in Italia, ma non è questo l’oggetto dell’articolo.
Affrancazione Roma: Cosa succede dopo il 2015
Il Comune di Roma con l’obiettivo di allinearsi alla sopramenzionata Sentenza n. 18135 del 2015, ha da subito carpito la gravità della situazione con l’intenzione di voler procedere alla definizione della procedura di rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione contenuti nelle convenzioni (di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni), attivandosi per poter “svincolare” le aree soggette a convezione agevolata.
Per avviare la fase operativa di attuazione delle procedure di rimozione del vincolo, il Comune di Roma ha proceduto alla determinazione del valore venale delle aree ricadenti in Piani di Zona.
Medesimi valori sono stati definiti da apposito gruppo di lavoro per la determinazione dei valori venali relativi ai 118 Piani di Zona presenti sul territorio del Comune, i quali sono stati suddivisi in n. 64 Piani di Zona del 1° PEEP e n. 54 Paini di Zona del 2° PEEP.
- Scopri nel dettaglio quali sono i Piani di Zona dal sito del Comune di Roma – Elenco Piani di Zona Roma.
- Scopri nel dettaglio dove sono ubicati i Piani di Zona dal sito del Comune di Roma – Mappa Piani di Zona
Suddetti valori venali sono applicabili sia per il calcolo del corrispettivo di cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, sia per il calcolo del corrispettivo di affrancazione dei vincoli riferiti al prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione.
In merito alla sola cessione di proprietà (Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà) con la DAC n. 55 del 25 luglio 2011, sono state approvate le stime dei valori venali relative ai soli n. 14 Piani di Zona:
- Acilia (PdZ 10V)
- Casal Boccone (PdZ C14)
- Casale del Castellaccio (PdZ D4)
- Casilino (PdZ 23)
- Dragoncello (PdZ 11V)
- Laurentino (PdZ 38)
- Palocco (PdZ 53)
- Serpentara II (PdZ 5)
- Spinaceto (PdZ 46)
- Tor De Cenci (PdZ 47 48)
- Torraccia (PdZ C1)
- Torresina (PdZ B32)
- Torrevecchia II (PdZ 80)
- Val Melaina (PdZ 6)
Con lo scopo di sostenere uguaglianza di trattamento, si devono intendere confermati i valori venali approvati, nei soli casi di cessione in proprietà delle aree ricomprese nei sopra richiamati n. 14 Piani di Zona.
Tuttavia, come anche stabilito dalla Deliberazione adottata dal Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina n. 40/2016, si conferma che si potrà procedere alla rimozione dei vincoli riferiti al prezzo massimo di cessione o al canone massimo di locazione in tutti i 118 Piani di Zona di Roma.
- Scopri nel dettaglio quali sono i Piani di Zona dal sito del Comune di Roma – Elenco Piani di Zona Roma.
- Scopri nel dettaglio dove sono ubicati i Piani di Zona dal sito del Comune di Roma – Mappa Piani di Zona
Vedremo le metodologie di calcolo attuali successivamente.
Delibere capitoline circa l’affrancazione a Roma
Per gli addetti al settore (o per chi vuole ulteriormente approfondire) possiamo così sintetizzare le delibere capitoline relative ai criteri e modalità di eliminazione dei vincoli relativi il prezzo massimo di cessione ed al canone di locazione relativi gli immobili realizzati su aree PEEP:
- Estratto dal verbale delle Deliberazioni dell’Assemblea Capitolina – Deliberazione n. 60 del 18/09/2014;
- Estratto dal verbale delle Deliberazioni adottate dal Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina – Deliberazione n. 33 del 17/12/2015;
- Estratto del verbale delle Deliberazioni adottate dal Commissario Straordinario con i poteri dell’Assemblea Capitolina – Deliberazione n. 40 del 06/05/2016;
Importantissima! Approvazione dei criteri per la determinazione del valore venale delle aree PEEP ai fini della determinazione del corrispettivo dell’affrancazione); - Estratto dal verbale delle Deliberazioni della Giunta Capitolina – Deliberazione n. 13 del 05/08/2016;
(Approvazione circa le linee guida per la procedura di affrancazione) - Estratto dal verbale delle Deliberazioni della Giunta Capitolina – Deliberazione n. 108 del 12/12/2016;
(Approvazione riguardante i criteri di priorità della pratica ai fini di affrancazione) - Estratto dal verbale delle Deliberazioni della Giunta Capitolina – Deliberazione n. 95 del 12/05/2017;
- Estratto dal verbale delle Deliberazioni dell’Assemblea Capitolina – Deliberazione n. 37 del 10/08/2018;
- Estratto dal verbale delle Deliberazioni dell’Assemblea Capitolina – Deliberazione n. 116 del 2018.
(Modifica dei provvedimenti circa il coordinamento e modifica relativa ai calcoli di trasformazione ed affrancazione delle aree PEEP).
Affrancazione Roma: Modalità ordinaria
Come abbiamo ampiamente trattato nel presente articolo, al fine di poter vendere od affittare immobili ricadenti in piani di zona a libero mercato i proprietari degli immobili devono necessariamente eseguire la procedura di affrancazione presso il Comune di Roma e precisamente:
- Presentare istanza di affrancazione presso il Comune di Roma (comprensivo del pagamento di 100 Euro di diritti di istruttoria) – A mezzo PEC
- Versare il corrispettivo per la rimozione del vincolo – (Dopo 180, ma vedremo più avanti che ahimè le tempistiche non verranno rispettate dal Comune)
- Sottoscrivere con Roma Capitale apposita convenzione integrativa per l’eliminazione dei vincoli.
Con DGC n. 108/2016, il comune rende note e definite le pratiche avente diritto a procedimento di urgenza (cosiddetta 8pratica urgenzata) per comprovati motivi quali:
- imminente compravendita (è necessario dimostrare ed allegare il contratto preliminare di vendita registrato e trascritto);
- separazione consensuale (è necessario essere ovviamente in possesso di separazione giudiziale tra coniugi od omologa del Tribunale);
- divisione ereditaria (è necessario allegare opportuna documentazione comprovante la divisione).
Per la presentazione dell’istanza di affrancazione devono comunque essere trascorsi cinque anni dalla data di primo trasferimento dell’immobile (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario dell’area e socio/acquirente) L. 179/1992 all’art. 20.
Tempi per il rilascio dell’affrancazione a Roma
Con la Deliberazioni della Giunta Capitolina – Deliberazione n. 13 del 05/08/2016 e precisamente al punto 4, il Comune di Roma ha pensato (vista la complessità dell’istanza) che la tempistica per il procedimento ha una durata di 180 giorni.
A tal fine riporto l’art. 4 della Delib. 13/2016:
di dare atto che, attesa la complessità del procedimento, i tempi procedimentali sono pari a 180 giorni, fatti salvi eventuali interventi interruttivi e/o sospensivi dovuti a fattori esogeni
Fonte: Comune di Roma
Purtroppo, salvo rari casi di urgentazione pratica, il Comune di Roma non ha mai rispettato tali tempistiche.
Il problema delle tempistiche di evasione dell’istanza di affrancazione è sicuramente un problema reale a Roma (l’ennesimo di questo argomento direi).
Il Comune, difendendosi data l’enorme mole di istanze presentate difatti non ha mail rispettato tale tempistica, facendo sempre appello a dei fattori interruttivi/sospensivi esogeni (così previsti nella delibera di cui sopra).
Lo scoglio maggiore per il Comune è eseguire il calcolo relativo all’affrancazione, nonché il controllo formale di tutta la documentazione.
Considerate che al 2021 sono state presentate quasi 8.000 richieste, (vedi statistiche aggiornate del Comune di Roma) il rallentamento principale è appunto la lavorazione del calcolo da parte del Comune di tutte le istanze!
Nel 2020 appare una svolta!
2020 – Affrancazione Roma: Modalità semplificata
Visto il rilevante numero di richieste recapitate al Comune di Roma ed il mancato rispetto delle tempistiche (come abbiamo appena trattato nel presente articolo), il Comune di Roma approva con Deliberazione 103 del 2020 la “Semplificazione delle modalità per la presentazione delle istanze di affrancazione degli immobili ricadenti in aree ex L. n. 167/1962, relativamente al calcolo per la determinazione del relativo corrispettivo“.
- Estratto dal verbale delle Deliberazioni della Giunta Capitolina – Deliberazione n. 103 del 2020.
Viene quindi definita a Giugno 2020, una modalità di presentazione delle istanze di affrancazione con modalità semplificata.
La nuova procedura semplificata può essere applicata:
- per nuove istanze di affrancazione – (ovviamente avviate con modalità semplificata);
- in rinvio/integrazione ad istanze già presentate con modalità ordinaria.
Cosa cambia rispetto alla procedura ordinaria?
Il cittadino che vorrà eseguire la richiesta di affrancazione a Roma con modalità semplificata dovrà necessariamente affidare l’incarico ad un professionista abilitato, il quale sotto propria responsabilità professionale può eseguire idonea Relazione Tecnica Asseverata avente come scopo la determinazione del canone/corrispettivo di affrancazione per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, il tutto in applicazione al canone (dimezzato del 50%, come da Decreto MEF n. 151 del 28 settembre 2020) che vedremo di seguito.
Affrancazione Semplificata Roma: Tempi
Rispetto alla procedura ordinaria, non si dovranno aspettare tempi biblici per la “consegna del calcolo” ed il relativo pagamento del corrispettivo da parte del comune di Roma, essendo la procedura semplificata mediante l’asseverazione di un Professionista abilitato il pagamento è decisamente più immediato.
Rimangono ad ogni modo validi i 180 giorni da parte del Comune di Roma per la lavorazione dell’istanza e conseguente sottoscrizione di convenzione integrativa.
Affrancazione Semplificata Roma: Documenti necessari
Come chiarificato dalla Determinazione Dirigenziale n. 1746 del 20 novembre 2020 e relative Linee Guida (Allegato Sub A Linee Guida Procedura semplificata – Decreto MEF del 28 settembre 2020), al fine di poter eseguire e presentare istanza di affrancazione con modalità semplificata, la documentazione richiesta è la seguente:
- FONDAMENTALE! – Atto di convenzione tra comune e costruttore (concessionario)
Primo documento da controllare (di vitale importanza) al fine della corretta determinazione dei costi relativi alla rimozione del vincolo. Importante verificarlo per tempo in quanto, reperire tale atto presso l’archivio notarile può richiedere e stimare ulteriori tempi e costi - Dichiarazione sostitutiva di atto notorio – A cura dell’amministratore di condominio, comprensivo di regolamento condominiale e tabelle millesimali.
- Modulo di istanza per affrancazione;
- Versamento dei diritti di segreteria pari ad Euro 100,00
- Dichiarazione sostitutiva di atto notorio (persone fisiche) (persone giuridiche);
- Allegato SubB e SubC Dichiarazione e Relazione Asseverata – Decreto MEF n.151-2020 – A firma di Professionista tecnico abilitato.
- Copia della quietanza relativa al pagamento del corrispettivo di affrancazione.
Relativamente all’argomento affrancazione semplificata, ho personalmente scritto un’articolo dedicato.
Leggi l’articolo completo: Affrancazione Semplificata a Roma: Come richiederla?
Affrancazione Roma: Il costo della rimozione del vincolo
In relazione alla procedura di calcolo indicata nella Delibera di Assemblea Capitolina n.116/2018, e successiva attuazione del Decreto del Ministero dell’Economia e Finanze n. 151 del 28 Settembre 2020 (che ha stabilito una riduzione pari al 50% del corrispettivo).
In caso di Convenzione avente per oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV (corrispettivo rimozione vincoli) è moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5.
Scopri di più sul sito del Comune di Roma:
Tabella affrancazione Comune di Roma
Controllo stato istanza di affrancazione
Il Comune di Roma al fine di mettere in condizione i cittadini richiedenti che hanno già avviato istanza la procedure di affrancazione, ha introdotto una “piattaforma di ricerca telematica” al fine di far controllare o prendere visione al cittadino circa “stato di lavorazione e avanzamento della propria pratica”.
Vedi esempio:
Scopri di più sul sito del Comune di Roma: Vai al servizio di consultazione
Richiesta rimborso canone Affrancazione
Richiesta di aggiornamento del canone di Affrancazione in applicazione del Decreto MEF n. 151 del 28/09/2020 e relativo rimborso.
A seguito dell’approvazione del Decreto del Ministero dell’Economia e Finanze n. 151 del 28 Settembre 2020, quest’ultimo sancendo una riduzione pari al 50% del corrispettivo, ha dato modo al cittadino in qualità di proprietario o ex proprietario che ha già affrancato, di richiedere il rimborso di tale differenza.
Per poter accedere al seguente rimborso sono necessari i seguenti dati/documenti:
- Istanza di Affrancazione con protocollo
- Versamento del corrispettivo, tramite bollettino quietanziato.
- Sottoscrivere con Roma Capitale di apposita convenzione integrativa per l’eliminazione dei vincoli.
Trasformazione del Diritto di Superficie ed Affrancazione affrancazione a Roma nel 2021
[Aggiornamento del 04/08/2021]
Il 31 luglio 2021 è entrata in vigore la Legge n° 108/2021, che all’art. 22-bis, arreca una serie di modifiche e precisamente all’articolo 31 della Legge n. 448/1998, (sostituendo completamente i commi 47, 48 e 49bis).
A seguito di tale novità normativa, le procedure di rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (affrancazione) e trasformazione (da diritto di superficie in diritto di piena proprietà), sono da considerarsi in corso di adeguamento.
Il Comune di Roma, nel recepire quanto prima tale novità e nell’ottica di ottimizzare e accelerare i procedimenti amministrativi, il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica (PAU) ha approvato la Determinazione Dirigenziale n. 1365 del 31 agosto 2021 circa l’adeguamento degli schemi convenzionali a seguito dell’entrata in vigore della Legge n° 108/2021.
A tal fine ho scritto personalmente un articolo dedicato a questo argomento che consiglio di leggere:
Trasformazione ed Affrancazione a Roma: nuovi cambiamenti nel 2021.
Consigli finali
Essendo l’argomento affrancazione a Roma di difficile interpretazione (nonché di facile errore per i non addetti al settore tecnico).
Consigliamo vivamente una consulenza professionale con un tecnico specializzato prima di presentare od iniziare il processo di rimozione del vincolo.
