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Affrancazione Semplificata a Roma: Come richiederla?

Procedura Semplificata Affrancazione Roma

Sei proprietario di un immobile in Piano di Zona gravato da diritto di Diritto di Superficie?
Ricorda: In questi casi non è più possibile vendere l’immobile a libero mercato senza aver prima presentato l’Affrancazione.
Dal 2020 è possibile richiedere l’affrancazione semplificata a Roma, attraverso una procedura che permette di risparmiare tempo e sapere sin da subito il costo dell’affrancazione.

Premessa:
Affrancazione e Trasformazione sono due cose differenti!

Prima di parlare di tale argomento è di basilare importanza chiarire questa tematica.

  • Affrancazione = Rimuove il vincolo del Prezzo Massimo di Cessione e Locazione (consente di vendere l’immobile a prezzo di libero mercato);
  • Trasformazione = Trasforma il diritto di Superficie in diritto di Proprietà (trasforma la proprietà superficiaria, in piena proprietà).
Differenza tra affrancazione e trasformazione

Per maggiori dettagli approfonditi ho scritto un articolo interamente dedicato all’affrancazione ricreando la cronistoria dal 1967 ad oggi.
Leggi l’articolo completo – Affrancazione Roma: Come ottenerla e quanto costa

Inoltre, relativamente l’argomento affrancazione a Roma ho anche scritto redatto un video su questa tematica:

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Affrancazione Semplificata ed Ordinaria a Roma: Quali sono le differenze?

Come appena spiegato in premessa per eliminare i vincoli relativi al Prezzo Massimo di Cessione, nonché locazione relativi agli immobili ricadenti nei piani di zona (aree PEEP) dobbiamo necessariamente presentare apposita istanza di affrancazione presso il Comune di Roma. Nella Capitale esistono due metodologie di presentazione dell’istanza, l’affrancazione semplificata e quella ordinaria, approfondiamole meglio:

  • Affrancazione Ordinaria – l’istanza di affrancazione viene lavorata interamente dal Comune, il quale dovrà eseguire i calcoli e generare il bollettino (PagoPA) che il proprietario dovrà pagare per il pagamento dell’affrancazione.
    Procedimento Peggiore!
     Decisamente svantaggioso in quanto i tempi di lavorazione della pratica da parte del Comune, sono a dir poco indefiniti, con particolare riferimento ai calcoli ed al pagamento dell’affrancazione.
affrancazione-ordinaria-roma
Procedimento Affrancazione Ordinaria a Roma
  • Affrancazione Semplificata – l’istanza di affrancazione viene lavorata da un professionista abilitato, il quale mediante una relazione tecnica in autocertificazione, assevera i calcoli e genera il bollettino (PagoPA) che il proprietario dovrà pagare per il pagamento dell’affrancazione.
    Procedimento Migliore!
     Decisamente più vantaggioso in quanto sin da subito il professionista può redigere i calcoli ed il pagamento dell’affrancazione.
affrancazione-semplificata-roma
Procedimento Affrancazione Semplificata a Roma

In questo articolo tratteremo specificatamente: Affrancazione semplificata Comune di Roma

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Come funziona l’affrancazione semplificata a Roma?

Affrancazione Procedura Semplificata

Affrancazione Procedura Semplificata Asseverata

Il Comune di Roma con l’intento di accelerare ed ottimizzare le tempistiche per la lavorazione delle istanze di affrancazione ha dato la possibilità ai cittadini di poter procedere con la procedura semplificata di Affrancazione, il tutto come stabilito dalla Delibera della Giunta Capitolina n° 103/2020.

La procedura di affrancazione semplificata può essere richiesta per nuove istanze, ed in alternativa può essere richiesta anche per delle istanze precedentemente presentate con procedura ordinaria.

A differenza della procedura ordinaria, l’affrancazione semplificata necessita obbligatoriamente di un professionista abilitato in quanto lo stesso dovrà necessariamente redigere una Relazione Tecnica Asseverata sotto forma di dichiarazione contenente autocertificazioni ed autodichiarazioni (ai sensi del D.P.R. n° 445/2000), avente per oggetto il calcolo del corrispettivo da versare al Comune di Roma per la rimozione dei vincoli convenzionali del Prezzo Massimo di Cessione e Locazione.

Quanto costa fare l’affrancazione semplificata?

Rispetto alla procedura ordinaria, l’affrancazione con procedura semplificata si differenzia per l’ulteriore onere del professionista abilitato che dovrà eseguire la relazione tecnica asseverata nonché i calcoli, tuttavia posso confermare che è attualmente l’unica soluzione per combattere l’immobilismo del Comune di Roma dovuto alla mancata risposta ai calcoli ed il relativo pagamento dell’affrancazione.

Al fine di poter stimare i calcoli dell’affrancazione, nonché il compenso del professionista è di fondamentale importanza essere in possesso della convenzione tra Costruttore/Ditta ed il Comune di Roma (ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/71). Qualora il committente non fosse in possesso è doveroso stimare il reperimento della suddetta convenzione.

Consiglio pertanto una consulenza con un tecnico esperto in materia al fine di quantificare al meglio sia l’onere professionale che l’eventuale reperimento necessario della sopracitata convenzione.

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[Aggiornamento 25/11/2020] con apposito Decreto MEF 151/2020, sono state inserite alcune novità tra le quali la variazione delle modalità di calcolo del corrispettivo di affrancazione con una diminuzione del 50% sul canone da versare per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (affrancazione).

[Aggiornamento 29/07/2021] con l’entrata in vigore della L. 108/2021 è variato il corrispettivo massimo da versare per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione e locazione (affrancazione) e precisamente non può superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati.

Quanto tempo ci vuole per l’affrancazione semplificata?

Affrancazione semplificata Tempi di attesa

La tempistica stimata dal Comune di Roma per il procedimento dell’affrancazione è di 180 giorni, così come deciso dalla Deliberazione n° 13/2016.

E’ noto che, viste le numerose istanze presentate al Comune, ma soprattutto lo scarso numero di addetti dell’ufficio Affrancazioni di Roma (Dipartimento P.A.U.totalmente sottostimato, ha generato nella Capitale una grave situazione di immobilismo e ritardi, ovvero, al mancato rispetto della tempistica stimata dalla delibera.

ATTENZIONE! Il cambio normativo introdotto dalla L. 108/2021 ha portato ulteriori immobilismi dovuti al cambio delle modalità di calcolo, ma soprattutto degli schemi convenzionali, ancora non aggiornati al momento in cui si scrive il presente articolo. 
Tale introduzione legislativa (volta alla semplificazione) ha tuttavia portato a dei significativi rallentamenti, ancora oggi in essere.

Del grave problema tempistiche delle affrancazioni a Roma ne hanno parlato importanti fonti (locali e nazionali) tra cui in particolar modo:

Striscia la Notizia

Roma Today

Quello che emerge dalle fonti informative locali e nazionali è che il caos e la lentezza regnano sovrane sul procedimento!

Consiglio: Organizzarsi per tempo con un tecnico competente in materia, prima di iniziare l’iter di una compravendita avente per oggetto un immobile su piano di Zona (Diritto di Superficie o Diritto di Proprietà).

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Quanto costa affrancare il diritto di superficie?

Relativamente alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà (anche detta semplicemente trasformazione) il Comune di Roma con apposita Delibera n° 40/2016 ha approvato i criteri per la trasformazione, ma solo ed esclusivamente per soli 14 piani di zona.

Gli attuali Piani di Zona trasformabili sono i seguenti e precisamente:

  • Acilia (PdZ 10V)
  • Casal Boccone (PdZ C14)
  • Casale del Castellaccio (PdZ D4)
  • Casilino (PdZ 23)
  • Dragoncello (PdZ 11V)
  • Laurentino (PdZ 38)
  • Palocco (PdZ 53)
  • Serpentara II (PdZ 5)
  • Spinaceto (PdZ 46)
  • Tor De Cenci (PdZ 47 48)
  • Torraccia (PdZ C1)
  • Torresina (PdZ B32)
  • Torrevecchia II (PdZ 80)
  • Val Melaina (PdZ 6)

Ne consegue che sui gli altri Piani di Zona differenti dai suddetti, non è possibile aderire alla trasformazione.

[Aggiornamento 31/07/2021] Con l’introduzione della L. 108/2021 che modifica le procedure di rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione (affrancazione)(trasformazione) da diritto di superficie in diritto di piena proprietà, il Comune di Roma comunica che anche i suddetti 14 piani di zona trasformabili sono da considerarsi in corso di adeguamento (e quindi bloccati):

affrancazione_semplificata_comune-di-roma
Fonte: Sito Roma Capitale – Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà

Per maggiori informazioni, ho personalmente scritto un articolo sull’argomento Affrancazione Roma novità 2021.
Leggi l’articolo completo – Trasformazione ed Affrancazione a Roma: nuovi cambiamenti nel 2021

Hai bisogno di aiuto?

Consiglio di non improvvisare! 

Prima di procedere alla compravendita di un’immobile facente parte di un piano di zona ed oggetto di convenzione (Affrancazione e/o Trasformazione), ti consiglio vivamente di procedere con una consulenza preventiva con un professionista esperto in materia al fine di capire come procedere senza problematiche.

Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

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