Oltre 620.000 unità immobiliari censite con categoria F2 (Unità Collabente). Confedilizia: serve un piano per salvare gli immobili con incentivi fiscali, stop IMU e aiuto alle famiglie.
Analizzando i dati dell’Agenzia delle Entrate, Confedilizia ha rilevato che nel 2022 le unità immobiliari classificate come F2 denominate “Unità Collabenti” (ossia edifici non agibili, allo stato di rudere o in procinto di crollare) sono salite dell’1,6% rispetto all’anno precedente.
Si tratta di un dato che sottolinea il problema del degrado del patrimonio edilizio italiano. Le cause di questo fenomeno sono diverse:
- mancanza di manutenzione,
- abbandono degli edifici,
- invecchiamento del patrimonio immobiliare,
- evitare il pagamento dell’IMU (dato che la categoria F2 non paga IMU)
Degrado Urbano, ma per “motivi fiscali”
Questa situazione ha conseguenze evidenti sulle aree in cui tali edifici sono situati, aggravando il degrado urbano. Si tratta per lo più di immobili di proprietà di persone fisiche (circa il 90%), che si trovano in condizioni di fatiscenza, sia per il naturale passare del tempo, sia per azioni eseguite appositamente dei proprietari.
In moltissimi casi, tale situazione si verifica con il fine di evitare il pagamento dell’IMU, pertanto i proprietari immobiliari ricorrono ad interventi come la rimozione del tetto (accelerando inoltre il degrado degli edifici), o tutte quelle operazioni atte a non far più produrre reddito all’immobile.
Pagamento IMU: Differenza tra Fabbricati Collabenti e Rurali Strumentali
E’ ormai da tempo fiscalmente chiarito che l’IMU non è dovuta sulle unità collabenti, poiché tali fabbricati non hanno una propria rilevanza impositiva essendo privi di rendita. Differente è invece la casistica volta a beneficiare dell’aliquota ridotta pari allo 0,1% per i fabbricati rurali strumentali, per la quale non è necessaria la qualifica di coltivatore diretto. Questi sono solo alcuni dei chiarimenti forniti dal Dipartimento Finanze con la risoluzione n. 4/DF 2023, in risposta alle posizioni assunte da alcuni Comuni riguardo all’assolvimento dell’IMU per le suddette categorie di fabbricati.
Unità Collabenti
Il primo quesito portato all’attenzione del Dipartimento Finanze riguarda la legittimità dell’Imu sui fabbricati collabenti, iscritti al catasto nella categoria F/2.
La risoluzione 4/DF 2026 chiarisce che le unità collabenti sono a tutti gli effetti fabbricati, ma essendo privi di rendita e di autonomia reddituale, sono esenti dall’Imu. L’imposta presuppone infatti che il bene abbia una propria capacità contributiva, assente in questa tipologia di fabbricati. Inoltre, al Catasto edilizio urbano, tali unità sono definite “fabbricati” e non possono essere incluse tra i “terreni edificabili” come indicato dai Comuni.
- Lo stesso orientamento era stato espresso dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 8620/2019), che ha stabilito che un fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2) non è tassabile ai fini ICI né come fabbricato né come area edificabile, a meno che la demolizione non restituisca autonomia all’area edificabile, rendendola imponibile solo da quel momento. Tale principio è stato confermato anche dalle sentenze n. 19338/2019 e n. 28581/2020.
In conclusione, l’IMU sui fabbricati collabenti non è dovuta.
Fabbricati rurali strumentali
Il secondo quesito della suddetta Risoluzione chiarisce che per usufruire dell’aliquota IMU ridotta sui fabbricati rurali strumentali, nella misura dello 0,1% fino al suo azzeramento, come previsto dalla legge di Bilancio 2020 (articolo 1, comma 750 legge n. 160/2019), non è necessario essere un coltivatore diretto. Viceversa erroneamente i, ritenevano invece necessaria la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale (articolo 12, Dlgs n. 99/2004) e non riconoscono il contratto di comodato come titolo idoneo per la conduzione del fabbricato strumentale.
A tal fine Il Dipartimento Finanze chiarisce che questa pretesa è priva di fondamento. La risoluzione precisa, in linea con l’orientamento della Cassazione, che occorre fare esclusivo riferimento al classamento del bene nella categoria catastale D/10 o all’apposizione della relativa specifica annotazione, e non alla qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo. La giurisprudenza di legittimità ha confermato questa posizione con la sentenza n. 7102/2010, stabilendo che un fabbricato classificato catastalmente come rurale è escluso dall’accertamento ai fini dell’assoggettabilità dell’imposta, a meno che non venga contestata la classificazione catastale stessa.
Apri la Risoluzione n. 4/DF – 2023 del Ministero Economia e Finanze (Dipartimento delle Finanze)
Spaziani (Confedilizia): serve un piano per salvare il patrimonio immobiliare
Secondo Giorgio Spaziani, presidente di Confedilizia, la politica non può più ignorare questo problema.
I dati parlano chiaro: il numero di immobili ridotti a ruderi è più che raddoppiato negli ultimi 12 anni, con un preoccupante +123%. Questo significa che in Italia ci sono oltre 620.000 edifici in rovina, un dato che rappresenta una vera e propria bomba sociale ed economica.
