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Ampliamento Immobile Vincolato Ante ’67: TAR Lazio respinge la Sanatoria

Ampliamento immobile Ante ’67 in area vincolata: Sanatoria impossibile, serve il Permesso di Costruire.

Le operazioni che comportano l’ampliamento di un fabbricato antecedente al 1967 non possono essere considerate come semplici lavori di risanamento conservativo, ma sono trattate come nuove costruzioni. Eseguire una netta distinzione per queste categorie d’intervento è fondamentale, poiché per tali nuove opere è obbligatorio ottenere il permesso di costruire, come stabilito dalle normative edilizie vigenti. La sentenza del TAR Lazio n. 9071 del 8 maggio 2024 ha sottolineato che tali ampliamenti, specialmente quando situati in aree vincolate, non possono beneficiare di sanatoria, né mediante l’accertamento della doppia conformità né attraverso la valutazione postuma della compatibilità paesaggistica, conformemente all’articolo 167 del d.lgs. n. 42/2004.

Niente doppia conformità per opere di Ampliamento, tanto più se in area vincolata

La decisione del TAR Lazio ha chiarito che la realizzazione di un manufatto (in tal caso di dimensioni pari a 5 x 5,60 metri, con altezza di 2,20 metri), rappresenta una nuova opera e non un mero risanamento. Questo manufatto, situato inoltre in una zona soggetta a vincoli paesaggistici, sismici e idrogeologici, e all’interno di un Parco tutelato, non può essere sanato attraverso l’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), in quanto in totale contrasto con le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale dell’area, che prevedono un vincolo di inedificabilità assoluta per l’area in questione.

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Accertamento compatibilità paesaggistica: quando è ammissibile?

Come già specificato, contrariamente a quanto supposto dal ricorrente della sentenza, i lavori di ampliamento non possono essere confusi con quelli precedentemente considerati come meri lavori di risanamento conservativo. Il tutto in quanto il ricorrente appellandosi ad una precedente sentenza del TAR Lazio n. 8129/2007, aveva infatti qualificato gli interventi originali come non soggetti a permesso di costruire, poiché non impattavano significativamente sulla volumetria esistente. Tuttavia, il nuovo intervento aumenta sostanzialmente la volumetria e cambia l’uso del suolo, e pertanto necessita di un nuovo permesso di costruire.

Immobile ante ’67 ed ampliamento in area vincolata: No alla Sanatoria

Il manufatto realizzato creando una nuova volumetria e si configura come una nuova costruzione non integrabile nelle disposizioni per sanatorie postume previste dall’articolo 167, comma 4, del D.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) che riporta quanto segue:

L’autorità amministrativa competente accerta la compatibilità paesaggistica, secondo le procedure di cui al comma 5, nei seguenti casi:
a) per i lavori, realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati;
b) per l’impiego di materiali in difformità dall’autorizzazione paesaggistica;
c) per i lavori comunque configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

In altre parole, tali disposizioni permettono la sanatoria postuma solo per lavori che non comportino nuove superfici utili o volumi, o che quantomeno siano qualificabili come manutenzione ordinaria o straordinaria.

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Conclusione della Sentenza

In definitiva la sentenza n. 9071 del 8 maggio 2024, ha respinto il ricorso affermando che l’opera contestata è assoggettabile ad una nuova costruzione realizzata in un’area con vincoli di inedificabilità assoluta e coperta da molteplici tutele ambientali e paesaggistiche. La decisione riafferma l’impossibilità di eludere le normative urbanistiche e ambientali vigenti attraverso interpretazioni errate o applicazioni improprie del diritto, sottolineando l’importanza del rispetto dei vincoli normativi per la tutela del paesaggio e del patrimonio culturale.

Consigli Finali

Come controllare la Conformità Urbanistica?

Per controllare la conformità urbanistica di un immobile, il processo inizia con una fase di controllo documentale che prevede la verifica dei documenti in possesso del proprietario e, nella maggior parte dei casi, richiede anche l’accesso agli atti amministrativi presso il Comune di ubicazione dell’immobile. Questa fase iniziale è di fondamentale importanza al fine raccogliere tutti i documenti amministrativi che attestano lo stato legittimo delle costruzioni o delle unità immobiliari, comprese le modifiche apportate all’immobile nel tempo (il tutto come stabilito e definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001).

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Successivamente a tale ricostruzione documentale probante, è essenziale eseguire un rilievo metrico di precisione dell’immobile al fine di confrontare lo stato di fatto con quello legittimo. Qualsiasi discrepanza emerga deve essere affrontata tramite:

  • Regolarizzazione o sanatoria edilizia qualora possibile secondo la normativa attuale.
  • Ripristino o demolizione dove fattibile e compatibile con la struttura dell’edificio.
  • Fiscalizzazione la quale non una sanatoria, ma una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione degli immobili “parzialmente abusivi“.

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Un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, dovrà redigere una relazione tecnica asseverata che includa un elaborato grafico dimostrante la conformità urbanistica dell’immobile. Questo documento attesterà ufficialmente la regolarità urbanistica dell’immobile.

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Ante 67: Cosa Significa?

Il termine “Ante ’67” si riferisce agli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967, data in cui entrò in vigore la legge che estese l’obbligo della Licenza Edilizia su tutto il territorio nazionale (Legge 768/1967). Gli edifici costruiti prima di questa data (al di fuori del centro abitato e/o al di fuori di eventuali piani edilizi ed urbanistici comunali allora presenti) non erano soggetti alle stesse normative edilizie. Questa dinamica può spesso portare a complicazioni durante la ricostruzione documentale vista in precedenza, oltreché per la compravendita immobiliare, che vedremo di seguito.

Ante 67 - Prima

Per gli edifici edificati dopo il 1° settembre 1967, è necessario che il venditore menzioni nell’atto di compravendita gli estremi della Licenza Edilizia o del Permesso di Costruire. Differenza dei precedenti (edificati prima del 1967), dove è sufficiente soltanto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori prima di tale data.

Ante 67 - Dopo

Consigli per l’Acquisto di Immobili Ante ’67

  1. Verifica Documentale Approfondita: Assicurati di eseguire una verifica documentale completa attraverso l’accesso agli atti amministrativi del Comune o comunque mediante documenti probatori.
  2. Consulta Professionisti: È spesso indispensabile la consulenza di un professionista del settore per affrontare le predette complessità della normativa urbanistica e per gestire le procedure tecniche necessarie.
  3. Rilevamento Metrico di Precisione: Un rilievo accurato è cruciale per identificare eventuali discrepanze tra lo stato di fatto e quello legittimo dell’immobile.
  4. Rispetto delle Normative: È essenziale rispettare le normative urbanistiche per evitare problemi precedenti o successivi alla compravendita (soprattutto in contesti di zone soggette a vincoli).

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Geom. Dario Varrà

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