Affitti in Italia: transitorio +26%, offerta -34%. Cosa significa per inquilini e proprietari
Se ti stai chiedendo come affrontare le difficoltà legate alla scarsità di case disponibili in affitto, non sei solo. Gli ultimi dati mostrano una crescita del 16% dello stock di immobili destinati alla locazione nel quarto trimestre del 2024 (ovvero il numero numero totale di immobili disponibili per la locazione). Lo stock complessivo è ancora inferiore del 34% rispetto ai livelli del 2019, e questa carenza può creare incertezze per chi cerca soluzioni abitative stabili.
Tuttavia, la crescita degli affitti transitori, con un incremento annuale del 49%, nonostante rappresenti un’opportunità interessante per soddisfare esigenze temporanee, sta influenzando il mercato delle locazioni.
I capoluoghi trainano il mercato degli affitti transitori
Secondo l’analisi di Idealista/data, nel 2024 il segmento degli affitti transitori è arrivato a rappresentare il 26% dell’intero mercato delle locazioni.
Tra i capoluoghi italiani, Massa registra la percentuale più alta di affitti transitori (49%), seguita da:
- Livorno (46%)
- Oristano (44%) e Venezia (42%).
- Città come Firenze (39%), Milano e Bologna (33%) si attestano anch’esse al di sopra della media nazionale, determinando una crescente domanda per questa tipologia di locazioni.
Al contrario, in città come Isernia e Nuoro, gli affitti transitori non incidono sul mercato, con una quota pari a zero, mentre 74 capoluoghi si posizionano al di sotto della media nazionale, con percentuali che variano dal 25% di Trapani al 2% di Teramo.
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Andamenti degli affitti transitori nel 2024
L’offerta di affitti transitori ha registrato incrementi in diverse città italiane, manifestando andamenti differenti e diversificati all’interno del mercato.
Bologna guida la classifica con un aumento del 224%, seguita da:
- Cosenza (+200%) e Forlì (+181%), dimostrando una crescita marcata in centri di medie dimensioni.
- Grandi città come Milano (+141%), Napoli (+128%) e Roma (+63%) hanno contribuito a consolidare il trend positivo, confermando il crescente ruolo di questa tipologia contrattuale nei principali mercati urbani.
D’altra parte, non mancano situazioni di contrazione: 28 capoluoghi hanno registrato una riduzione dell’offerta rispetto all’anno precedente. Tra questi, Venezia ha segnato un calo contenuto del 2%, mentre Isernia ha evidenziato una riduzione più drastica, pari al 105%.
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Le locazioni a lungo termine ed il confronto con il 2023
Il segmento delle locazioni classiche (contratti 4+4) ha mostrato una crescita in 53 mercati, con incrementi importanti a
- Bolzano (+121%),
- Bologna (+83%)
- Milano (+40%).
Tuttavia, sempre in ottica lungo termine (4+4) Roma ha registrato un calo dell’11%, mentre città come Oristano (-58%) ed Aosta (-50%) hanno segnato le riduzioni più marcate.
Effetti della riduzione dello stock sulle disponibilità e sulla pressione della domanda
Il numero di immobili destinati alla locazione diminuisce del 34% rispetto ai livelli del 2019, come riportato dai dati, il mercato si trova in una condizione di offerta ridotta a fronte di una domanda che, soprattutto nei grandi centri urbani, rimane elevata. Questo squilibrio comporta diverse conseguenze:
- Maggior competizione tra locatari: Con meno unità disponibili, gli inquilini si trovano costretti a competere per un numero limitato di immobili, riducendo il potere contrattuale dei conduttori e rendendo più difficoltosa la ricerca di soluzioni abitative adeguate.
- Aumento dei canoni di locazione: La riduzione dell’offerta genera un effetto inflattivo sui prezzi, spingendo i proprietari a incrementare i canoni. L’elasticità della domanda nelle grandi città, dove la necessità di alloggi è più accentuata, amplifica ulteriormente questa dinamica.
Come l’aumento degli affitti transitori incide sul mercato
Parallelamente alla riduzione dell’offerta di locazioni a lungo termine, si osserva un incremento degli affitti transitori, che ora rappresentano il 26% del mercato totale. Questo spostamento verso contratti di breve-media durata permette degli ulteriori effetti:
- Maggiore volatilità nei prezzi: Gli affitti transitori, generalmente più costosi rispetto ai contratti 4+4, tendono a creare un benchmark più alto per i canoni di locazione, influenzando anche il mercato tradizionale.
- Minor stabilità abitativa: Un mercato più orientato ai contratti brevi riduce la possibilità di affitti stabili per famiglie e lavoratori, aumentando il turnover e generando maggiore incertezza nel lungo periodo.
- Effetto sostituzione tra locazioni lunghe e brevi: I proprietari, attratti da margini di profitto più elevati sugli affitti transitori, potrebbero preferire locare immobili per periodi più brevi, riducendo ulteriormente l’offerta di case disponibili per la locazione stabile.
L’impatto strutturale sul mercato immobiliare
Nel medio-lungo termine, la persistente riduzione dello stock disponibile rischia di consolidare un mercato meno accessibile, soprattutto per le fasce di popolazione con minore capacità di spesa. Senza un intervento normativo o misure di riequilibrio tra affitti lunghi e transitori, si potrebbe assistere a:
- Una progressiva esclusione delle famiglie a reddito medio-basso dal mercato degli affitti nelle principali città.
- Un’accelerazione della gentrificazione urbana, con la concentrazione di affittuari ad alto reddito in determinati quartieri e lo spostamento di altri verso le periferie.
- Un’ulteriore spinta verso l’acquisto immobiliare, con ripercussioni sui prezzi di vendita e sulle condizioni di accesso al credito.
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Cos’è l’affitto transitorio?
Il contratto di locazione transitorio, regolato dalla legge 431/1998, rappresenta una risposta alle esigenze abitative temporanee, sempre più frequenti nel un mercato odierno. Con una durata minima di un mese e massima di 18 mesi, questa soluzione si rivolge in particolare a studenti universitari e lavoratori fuori sede che necessitano di un’abitazione per un periodo limitato.
Affinché sia valido, il contratto deve rispettare rigorosamente le tempistiche stabilite dalla normativa. Per locazioni superiori ai 30 giorni, è obbligatorio procedere con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, pena l’invalidità dell’accordo. Questo tipo di contratto è supportato da modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che garantiscono l’aderenza ai requisiti previsti dalla legge.
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