La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25229/2024, si è espressa su una questione: Il diritto di veduta può essere acquisito per usucapione?
L’ordinanza n. 25229/2024 della Corte di Cassazione offre un importante contributo dottrinale in merito all’interazione tra il principio di prevenzione, il diritto di veduta e l’istituto dell’usucapione nel settore del diritto immobiliare. Il caso esaminato dalla Suprema Corte ha posto in evidenza le delicate questioni che sorgono quando il diritto di proprietà, con i suoi accessori quali le vedute e le luci, entra in conflitto con il diritto di costruire nel tempo.
Il principio di prevenzione: chi costruisce per primo comanda?
Il principio di prevenzione, cardine del diritto edilizio, attribuisce al primo costruttore (il “preveniente“) un potere significativo nel determinare le distanze tra gli edifici. In sostanza, chi costruisce per primo “fissa le regole del gioco” per i successivi interventi edilizi.
L’articolo 9, numero 2, del D.M. 1444/1968 ne è un chiaro esempio:
- impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e costruzioni antistanti.
Questa norma tutela il diritto alla luce e all’aria del preveniente, limitando le possibilità di chi costruisce dopo (il “prevenuto“).
Ma cosa succede se il preveniente non rispetta questa distanza minima? In questo caso si crea una situazione di conflitto: il prevenuto potrebbe essere tentato di sfruttare la violazione commessa dal vicino per costruire a una distanza inferiore. Tuttavia, la normativa non gli concede questo diritto. Anzi, è il preveniente che può invocare la sua posizione di “primo costruttore” per chiedere la chiusura delle aperture del vicino che invadono la sua sfera di luce e aria.
Contesa tra vicini: una lotta legale per il rispetto delle distanze
In una recente controversia giudiziaria, le proprietarie di un immobile hanno intentato un’azione legale contro il loro vicino, contestando la costruzione di un nuovo edificio a una distanza inferiore ai 10 metri dalla loro parete finestrata. Le ricorrenti hanno richiesto, oltre all’arretramento della costruzione, un risarcimento per il danno subito a causa della violazione delle distanze legali.
Dall’altra parte, il convenuto ha sollevato un’eccezione preliminare, sostenendo che l’immobile delle attrici era stato edificato, oltre vent’anni prima, a una distanza inferiore ai 5 metri dal confine. Pertanto, ha chiesto a sua volta l’arretramento della costruzione delle attrici per ripristinare la situazione di legalità.
La vicenda giudiziaria ha attraversato diversi gradi di giudizio:
- Tribunale: Il Tribunale adito ha accolto parzialmente le richieste delle attrici, ordinando l’arretramento dell’edificio del vicino e condannandolo al pagamento di un risarcimento danni pari a 10.000 euro.
- Corte d’Appello: Le parti hanno proposto appello avverso la sentenza di primo grado. La Corte d’Appello, nel confermare la sentenza di primo grado, ha ritenuto fondate le ragioni delle attrici e ha ordinato il completo rispetto della distanza di 10 metri tra i due edifici, confermando altresì l’importo del risarcimento.
La questione in Cassazione
Nonostante le decisioni favorevoli ottenute nei precedenti gradi di giudizio, le proprietarie dell’immobile hanno deciso di ricorrere in Cassazione, probabilmente per ottenere una pronuncia definitiva e chiarificare alcuni aspetti giuridici della controversia.
La Cassazione, nel valutare il ricorso, potrebbe essere chiamata a pronunciarsi su diversi aspetti, tra cui:
- Interpretazione ed applicazione dell’articolo 9 del D.M. 1444/1968: La Corte potrebbe essere chiamata a chiarire se, nel caso specifico, sia applicabile la distanza minima di 10 metri prevista dalla normativa e se siano state correttamente valutate le circostanze del caso.
- Valutazione del danno risarcibile: La Cassazione potrebbe dover verificare se l’importo del risarcimento riconosciuto dai giudici di merito sia adeguato al danno effettivamente subito dalle attrici.
- Effetti dell’usucapione: La Corte potrebbe dover esaminare se il fatto che l’immobile delle attrici sia stato costruito a una distanza inferiore ai 5 metri dal confine per oltre vent’anni possa configurare un caso di usucapione e, di conseguenza, legittimare la sua posizione.
L’usucapione: possibile nella disciplina delle distanze?
La decisione della Cassazione ha importanti conseguenze per la disciplina delle distanze tra edifici. La Corte ha, di fatto, riconosciuto che il principio di prevenzione non è una regola rigida ed inderogabile, ma deve essere interpretato alla luce delle concrete circostanze del caso.
In presenza di un diritto di veduta consolidato per usucapione, il vicino non potrà più invocare le norme sulle distanze per ottenere la chiusura delle aperture esistenti. Questo significa che la disciplina delle distanze, pur rimanendo fondamentale, deve essere integrata con una valutazione caso per caso della situazione di fatto e dei diritti acquisiti nel tempo.
Usucapione e Risarcimento: la Cassazione rinvia.
La Cassazione, pur confermando il principio di prevenzione e la possibilità di “derogare” alle distanze in determinati casi da valutare, ha rinviato la questione della quantificazione del risarcimento a un nuovo giudizio della Corte d’Appello.
