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CILA in Sanatoria Roma: Articolo Consulenza per il Cliente

La CILA in Sanatoria è tra le pratiche amministrative più diffuse a Roma, oltreché nel resto d’Italia. Viene generalmente utilizzata come strumento di “sanatoria” al momento di una compravendita immobiliare.

Se sei capitato ad informarti su tale argomento, con tutta probabilità devi comprare o vendere un’immobile aventi delle difformità rispetto la planimetria in possesso, oppure, semplicemente vuoi ristrutturare casa, ma (come sopra) ti sei reso conto che ci sono delle difformità.

Il problema delle difformità edilizie è una questione seria che richiede attenzione. La legislazione in materia di regolarizzazione edilizia in Italia è complessa e può comportare rischi sia prima che dopo la compravendita immobiliare, oltre a serie questioni di natura amministrativa.

È importante consultare per tempo un tecnico esperto in tale materia, al fine di valutare la fattibilità della regolarizzazione delle discrepanze rilevate ed eventualmente richiedere la sanatoria. Questo è il primo passo essenziale per avere una chiara comprensione di cosa può o non può essere regolarizzato od eseguito. Inoltre tale fase è fondamentale per stimare costi e tempi con precisione.

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CILA in Sanatoria a Roma: che cos’è?

La CILA, il cui acronimo è Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una pratica edilizia amministrativa, introdotta nel 2010 all’interno del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) e precisamente all’art. 6-bis (Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), quest’Ultimo introdotto dall’art. 3 del D.Lgs n. 222/2016.

Il procedimento amministrativo della CILA è fondamentale per comunicare al Comune anche in maniera tardiva (o meglio a lavori ultimati) che tutte le opere dovranno essere “sanate”.
Prima di entrare nel vivo del discorso tecnico, ci tengo subito a precisare un concetto fondamentale:

La CILA in Sanatoria non è un condono!

Spesso facciamo un uso improprio del termine “Condono Edilizio”. Tuttavia, è importante chiarire che la parola “Condono” non centra assolutamente nulla con la procedura amministrativa della CILA.

Non tutto è realizzabile in CILA!
La Comunicazione amministrativa (CILA) è adatta solo ad attività edilizie leggere o comunque di modesta entità le quali, possono essere realizzate, oppure, regolarizzate (sanate) sempre mediante CILA.
Il consiglio è quello di valutare la fattibilità della sanatoria (eventualmente) anche mediante titoli edilizi superiori, aventi per oggetto interventi più invasivi e pesanti ricadenti in SCIA, SCIA in Alternativa o Permesso di Costruire. La differenza tra gli interventi l’approfondiremo tra poco.

Ricordo che l’argomento CILA a Roma è stato ampiamente spiegato nella nostra giuda al cittadino, per maggiori informazioni vi consiglio di leggere: CILA Roma – Tutto ciò che c’è da sapere. Guida per il cittadino.

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Cosa posso sanare con la CILA?

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01, art. 6-bis) sono ricomprese in CILA, tutte quelle attività edilizie non ricadenti in:

  • Attività edilizia libera
  • SCIA
  • SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire
  • Permesso di Costruire

La normativa per esclusione, classifica i principali interventi edilizi ricadenti in CILA con:

Inoltre Il tutto è stato meglio chiarito e specificato nell’allegato A del D.Lgs 222/2016, dove all’interno della “Ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi” riporta in CILA anche ulteriori interventi ai punti 22; 30; 31; 32; 33 e 34.

Controlli da effettuare Prima di eseguire una Sanatoria Edilizia

Verifica della Conformità Urbanistica ed Edilizia

Al fine di eseguire una pratica edilizia correttamente è sempre necessario ricostruire la conformità edilizia dell’immobile da trattare e/o sanare. E’ inoltre necessario sempre avere una preesistenza edilizia legittimamente autorizzata (cosiddetto Ante Operam), così come finalmente chiarito dall’art 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/01.

Vediamo bene cosa dice l’articolo in questione del Testo Unico dell’Edilizia.

Art. 9-bis. – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Fonte: Bosetti e Gatti

In sintesi, come chiarito dalla normativa sopramenzionata: La planimetria catastale non è una preesistenza edilizia da prendere come ante operam, salvo rari casi dove il principio di prova del titolo abilitativo non sia reperibile e disponibile in copia o visionabile presso gli archivi della Pubblica Amministrazione.

Data la complessità e l’importanza di questi aspetti, consigliamo vivamente di consultare un professionista tecnico esperto nella materia edilizia ed urbanistica. Un consulente qualificato può fornire assistenza specifica, garantendo una corretta interpretazione della normativa e una guida accurata nelle procedure di regolarizzazione edilizia.

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RICORDA perciò:
Il catasto non è probatorio, ha solo valore fiscale!

  • Planimetria catastale = Catasto
    Agenzia delle Entrate
  • CILA = Pratica Edilizia
    Comune

La ricostruzione della conformità così come definita dal precedente articolo è assoggettabile ad una catena. Dovrà ovviamente essere ricostruita ed unita!

Esempio 1 – Conformità in regola
Esempio 2 – Conformità NON in regola
Esempio 3 – Conformità NON in regola (o da verificare)

Quali documenti controllare?

  • Atto di Compravendita – Negli atti tra vivi ai sensi della L. 47/85 e del DPR 380/01, deve essere riportato il titolo edilizio “pesante” con il quale è stato edificato l’immobile (Ad eccezione degli atti aventi per oggetto immobili edificati anteriormente al 01/09/1967, o per atti precedenti al 1985, per i quali si potrà comunque procedere alla ricerca del titolo mediante accesso agli atti amministrativi ai sensi della L.190/1990);
  • Planimetria catastale – Documento il più delle volte non probatorio come abbiamo sopra discusso, ma utile ai fini tecnici;
  • Visura catastale – Documento non probatorio, ma utile ai fini tecnici;
  • Eventuali preesistente edilizie – Esempio: DIA, SCIA, CILA, eventuali Condoni ecc.

CILA in Sanatoria a Roma ed il Regolamento Edilizio

La CILA in Sanatoria permette di sanare, o meglio legittimare quelle opere (ricadenti in CILA) mai comunicate, ma pur sempre rispettando quanto imposto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) e precisamente:

  • gli strumenti urbanistici
  • la disciplina urbanistico-edilizia
  • le norme antisismiche
  • le norme di sicurezza
  • le norme antincendio (a seconda del tipo di destinazione d’uso)
  • le norme igienico-sanitarie
  • le norme sull’efficienza energetica
  • le norme sulla tutela dal rischio idrogeologico,
  • codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs n. 42/2004)
  • il regolamento edilizio comunale

In merito a quest’ultimo, Il regolamento edilizio bisogna porre molta attenzione, in ottica di sanatoria edilizia. Il Regolamento Edilizio di Roma non è proprio giovane, è datato 1934 (oltre integrazioni successive) e le disposizioni da rispettare non sono poi così banali e “scontate”.

Le prescrizioni imposte dal regolamento edilizio non sono derogabili in alcun modo. Queste che vado a riportare sono le principali norme con cui i clienti “vanno a scontrarsi” e possono essere così sintetizzate:

  • Salone (soggiorno) – Deve avere una superficie minima di 14 mq e rispettare una superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie. Il vano salone, soggiorno, pranzo deve avere un altezza minima pari a 2,70 m.
  • Camere – La camera matrimoniale deve avere una superficie minima di 14 mq, la camera singola di 9 mq ed in entrambi i casi si deve rispettare una superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie. Il vano camere, deve avere un altezza minima pari a 2,40 m
  • Bagni – La superficie minima non viene riportata nel regolamento, può essere anche un vano cieco (privo di finestre) purché abbia una ventilazione meccanica verso l’esterno, od avere una finestra che affacci in una chiostrina. Il vano bagno può avere un altezza minima pari a 2,40 m
  • Cucina – Deve avere 15mq di cubatura minima ed almeno una superficie finestrata di 1,5 mq, inoltre la finestra della cucina non può affacciare in chiostrina. Il vano cucina deve avere un altezza minima pari a 2,70 m.
  • Corridoi e ripostigli – Per i ripostigli vi è un particolare discorso di dimensionamento in quanto il ripostiglio sopra i 4mq non può avere finestre. Come per i corridoi il vano ripostiglio e corridoi hanno affacci consentiti in una chiostrina e possono avere un altezza minima pari a 2,40 m

Il Rispetto del Regolamento Edilizio nell’Ambito Immobiliare e la Necessità di Controlli Tecnici

La lista soprariportata è un’estrema sintesi del Regolamento Edilizio di Roma, che è caratterizzato da una vasta gamma di dettagli tecnici e, in alcuni casi, da aspetti soggetti a interpretazione. Il principale obiettivo di questa sintesi è quello di chiarire, specialmente a chi non appartiene al settore, che:

  • non tutte le irregolarità costruttive sono suscettibili di essere sanate o soggette a deroga.

pertanto è cruciale comprendere che:

  • per regolarizzare opere già eseguite, è indispensabile conformarsi alle normative attuali.

Si evidenzia inoltre che esistono casi in cui le abitazioni sono state utilizzate per anni senza rispettare le normative vigenti. Questo ha portato alla realizzazione di opere non conformi, con gli occupanti che hanno trascurato la necessità di future sanatorie o le implicazioni di una possibile vendita dell’immobile. Altra tematica questa su cui porre attenzione al momento di una

  • ristrutturazione,
  • od una regolarizzazione tardiva.

In breve, è fondamentale prestare attenzione al Regolamento Edilizio, in particolare alla sua applicazione nella città di Roma, per evitare possibili irregolarità. A tal fine si riporta l’intero testo consultabile del Regolamento Edilizio specifico di Roma.

Scopri di più sull’argomento, leggi l’articolo: Documenti per Acquisto Casa: Il controllo delle irregolarità

È fortemente raccomandato avvalersi di un supporto tecnico per assicurarsi che l’immobile da regolarizzare rispetti il Regolamento Edilizio vigente e le normative correlate. Questa prassi è di vitale importanza, poiché i controlli preliminari possono prevenire problemi legali e procedurali in futuro.

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Perché eseguire i controlli prima di procedere con la CILA in Sanatoria?

Come abbiamo visto, prima di procedere con una CILA in Sanatoria, è fondamentale eseguire controlli preliminari per una ragione molto specifica:

  • durante il processo di verifica della conformità urbanistica (da distinguersi dalla conformità catastale), possono emergere difformità rilevanti che non sono sanabili mediante la semplice CILA;
  • queste difformità possono richiedere l’adozione di procedure più complesse ed onerose, come la SCIA, la SCIA in alternativa, o addirittura il Permesso di Costruire.

In sintesi, i controlli preliminari sono essenziali per determinare la strada più idonea ed amministrativamente conforme al fine di sanare eventuali irregolarità edilizie, garantendo così che il processo di sanatoria sia gestito nel modo più efficiente ed efficace possibile.

N.B.: Queste procedure alternative presentano iter burocratici e costi significativamente diversi rispetto alla CILA. Pertanto, identificare tali difformità in anticipo permette di valutare accuratamente il percorso più adeguato per la regolarizzazione, evitando sorprese e costi aggiuntivi in seguito.

Il Consiglio prima di procedere con una CILA in Sanatoria a Roma

In considerazione della lentezza procedurale “”pachidermicatipica della pubblica amministrazione di Roma, consiglio a chi ha intenzione di sanare l’immobile il controllo preliminare della conformità urbanistica, specialmente se la sanatoria ha come oggetto la sistemazione documentale per un’imminente compravendita.

CILA Ordinaria e CILA in Sanatoria quali sono le Differenze

Il procedimento “generale” della CILA previsto dalla normativa è sempre Ordinario, e si richiede per gli interventi di cui sopra prima dell’esecuzione dei lavori.
Ergo, il ragionamento culturale che andrebbe compiuto nella normalità, dovrebbe essere quello comunicare al Comune l’inizio dei lavori prima di eseguirli.
Il legislatore inoltre, ha previsto nel Testo Unico dell’Edilizia (anche) la Sanatoria di questi interventi nelle casistiche in cui i lavori:

  • siano già terminati ed ultimati, senza precedentemente avviare Comunicazione CILA presso il Comune di Roma
  • iniziati (in corso d’opera) senza precedentemente avviare Comunicazione CILA presso il Comune di Roma

Sanzione CILA in Sanatoria Roma

Quale è il costo della CILA in Sanatoria a Roma?

Il costo della sanatoria edilizia per gli interventi assoggettati a CILA sono chiaramente espressi nell’art. 6 del DPR 380/01 e precisamente:

  • Sanzione diritti di segreteria per CILA a Roma – Lavori in corso di esecuzione (art. 6 bis c. 5 D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    Per il calcolo dei diritti bisognerà verificare il tipo di sanzione in base ad “autodenunciaspontanea, oppure in base ad accertamento dei vigili urbani (Polizia Locale di Roma Capitale).
    L’importo varia da Euro 333,00 fino ad Euro 1.000,00.
  • Sanzione diritti segreteria per CILA a Roma – Lavori ultimati (art. 6 bis c. 5 D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    E’ prevista una sanzione pecuniaria di Euro 1.000,00 per la comunicazione tardiva secondo (D.P.R. 380/01 articolo 6-bis, comma 5)

Diritti di Segreteria CILA a Roma

Come già ampiamente spiegato nella nostra giuda al cittadino (per maggiori informazioni vi consiglio di leggere: CILA Roma – Tutto ciò che c’è da sapere. Guida per il cittadino), Possiamo così riassumere e schematizzare gli attuali diritti della CILA a Roma:

  • Diritti di segreteria per CILA a Roma – Lavori da eseguire (art. 6 bis D.P.R. 380/2001 s.m.i.)
    fino  200 mq – Euro 251,24
    fino  500 mq – Euro 301,24
    fino  1000 mq – Euro 601,24
    oltre 1000 mq – Euro 901,24

P.S.: Nel caso si debba aggiornare anche la planimetria catastale vanno aggiunti Euro 50,00 di diritti catastali (per ogni di planimetria e/o unità immobiliare urbana).

Come si presenta una CILA in Sanatoria a Roma?

Dove si presenta la CILA in Sanatoria?

È importante sottolineare che, a partire dal 2016, a Roma è stata introdotta una modifica significativa nella presentazione delle Comunicazioni di Inizio Attività con forma asseverata (CILA), inclusa la CILA in Sanatoria. Non è più ammessa la presentazione in forma cartacea, pertanto tutte le CILA devono essere inviate esclusivamente attraverso la piattaforma telematica di Roma denominata SIPRE. Questa disposizione digitale mira dal 2016 a semplificare e velocizzare il processo burocratico, garantendo maggiore efficienza e trasparenza nelle procedure amministrative.

Inoltre, per la presentazione (specie se telematica) è obbligatorio l’intervento di un tecnico qualificato per la redazione e presentazione di una relazione tecnica asseverata. Questa necessità rende indispensabile il consulto con un professionista tecnico esperto in materia. Pertanto, per chi si appresta a intraprendere questo processo, si consiglia vivamente di avvalersi dell’assistenza di un esperto, al fine di procedere efficacemente attraverso il sistema SIPRE ed assicurare la correttezza e la completezza della documentazione presentata.

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Costo CILA in Sanatoria

Siamo quasi giunti al termine dell’articolo, in questa parte finale daremo consigli e risponderemo circa le più usuali domande e precisamente:

Quanto costa una CILA a Roma?

Quanto costa una pratica CILA in Sanatoria a Roma?

E’ importante sottolineare che il costo di una pratica CILA in sanatoria (o CILA tardiva) può variare significativamente in base a diversi fattori. Questi includono:

  • la complessità dell’intervento edilizio da regolarizzare/realizzare,
  • le dimensioni dell’immobile,
  • la presenza di vincoli urbanistici o problemi precedenti non conformi,
  • la necessità di eventuali interventi “correttivi”,
  • il reperimento di altra documentazione necessaria non in possesso della committenza.

Inoltre, a Roma, come in tutt’Italia il costo di una pratica CILA in sanatoria dipende sicuramente dal compenso professionale dei tecnico incaricato della sua redazione. Pertanto, definire un importo “forfettario” senza aver esaminato attentamente tutti questi fattori è difficilmente praticabile.

Anche in questo caso, come in precedenza la consulenza di un professionista esperto nel settore è fondamentale per determinare con precisione il costo specifico di una pratica CILA in sanatoria a Roma, poiché solo un’analisi approfondita della situazione e delle documentazioni pertinenti può condurre a una stima accurata.

Ricorda!

Non stiamo parlando di un oggetto, ma di una prestazione professionale.

La redazione di una CILA a Roma non è come “vendere una penna”


Voglio presentare un parallelo per chiarire ulteriormente il concetto. Immaginammo di essere in questa situazione (e poi mettiamola in relazione al costo della CILA):

Immaginiamo di soffrire di un problema di salute, che potrebbe essere più o meno grave.
In tal caso, solitamente, contattate uno specialista medico per condividere la vostra situazione. È probabile che le domande che porreste siano le seguenti:

  • “Dottore, ho questo problema.”
  • Quanto costa la terapia/cura con Lei?”

Un medico competente, senza una visita, senza eseguire gli opportuni controlli e senza disporre dei risultati delle analisi, non potrà mai rispondere con certezza alle vostre domande. In altre parole, è fondamentale un’accurata valutazione preliminare per una diagnosi precisa e una pianificazione adeguata del trattamento.

Nel caso della CILA (o di qualsiasi altra prestazione professionale che richieda competenze specifiche), la situazione è molto simile. Un professionista tecnico specializzato, in questo contesto, svolge un ruolo analogo a quello del medico. Trovo questa analogia molto appropriata e significativa, poiché sottolinea l’importanza di un’analisi approfondita prima di stabilire costi e procedure.

Consigli finali

  • Consiglio 1:
    Attenzione ai prezzi troppo bassi! Spesso sono “puramente commerciali” od ingannevoli, dove successivamente verranno aggiunti altri costi una volta firmato l’incarico professionale. Il basso compenso potrebbe essere riconducibile inoltre ad una mancanza di competenze e professionalità.

  • Consiglio 2:
    Assicuratevi che in tutti i preventivi richiesti ci siano tutte le prestazioni necessarie (Edilizia, Catasto, Consulenza, Rilievo, Direzione Lavori, Sicurezza ecc.). È normale che un preventivo risulti più economico se confrontato con un altro che sia corretto e dettagliato, nel quale vengano elencate tutte le attività necessarie. Questo è preferibile rispetto a un preventivo “base” che potrebbe puntare semplicemente a ottenere l’incarico, invece di risolvere con competenza e professionalità il problema in questione.

  • Consiglio 3:
    Diffidate da chi offre preventivi “fac-simile” generati automaticamente, frutto di un semplice copia e incolla, senza una valutazione specifica della vostra situazione e senza prendere in considerazione la vostra reale problematica.

Consiglio principale (Ultimo)

Evita di valutare le pratiche professionali e relativi professionisti da scegliere unicamente in base al prezzo (credimi è un errore grave). Invece, considera la scelta in base alle competenze ed alla capacità dimostrate nella fase preventiva dal professionista a cui vi affidate.

Ricordi? Non stiamo parlando di una penna, ma di un’immobile. Probabilmente è, o sarà l’investimento più importante della tua vita (per non parlare dei 30 anni di mutuo).

Partite dal primo gradino, analizzate bene il problema, facendovi accompagnare nella consulenza, fino alle verifiche ed alla pratica finale da tecnici specializzati in tale materia.

Principali FAQ

CILA in Sanatoria Sanzione

Le sanzioni per la mancata presentazione della CILA possono includere una multa che può arrivare fino a 1.000 euro. Tuttavia, questa cifra può essere ridotta a 333 euro se la CILA viene presentata spontaneamente prima di una eventuale contestazione da parte del Comune. Altre conseguenze includono l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi se gli interventi non sono conformi alle norme edilizie vigenti​​.

CILA in Sanatoria Silenzio Assenso

Nel contesto della CILA in sanatoria, il principio del silenzio-assenso non trova applicazione nel modo in cui potrebbe essere inteso in altre situazioni amministrative ,anche perché la CILA non è soggetta a procedimento amministrativo (L. 241/1990), come la SCIA e gli altri titoli edilizi. In genere, la CILA in sanatoria è una procedura adottata per regolarizzare opere edilizie già completate, che non hanno ottenuto l’approvazione formale iniziale. In questo caso, il comune non è tenuto a fornire un assenso formale come parte del processo.

CILA in Sanatoria per opere ante 2010

La questione della CILA in sanatoria per opere eseguite prima del 2010 può essere piuttosto complessa. La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) è un meccanismo introdotto con il Decreto Legge 40/2010, poi convertito nella Legge 73/2010, che è diventato vigente dal 25 maggio 2010.

Per quanto riguarda le opere realizzate prima di questa data, esistono alcune incertezze su come esse possano essere regolarizzate attraverso la CILA in sanatoria. C’è un dibattito in corso tra i professionisti su questa tematica, e in alcuni casi è stata sollevata la questione se sia possibile o meno utilizzare la CILA per regolarizzare lavori eseguiti prima dell’istituzione di tale strumento.

Per avere una risposta definitiva e specifica per un caso particolare, è consigliabile consultare direttamente un professionista esperto del settore.

CILA in sanatoria per opere interne

Come già a ampiamente trattato nell’articolo e nelle presenti FAQ, in caso di mancata comunicazione della CILA prima o durante l’esecuzione dei lavori, è prevista una sanzione che può raggiungere il valore di 1.000 euro. Tuttavia, questa cifra può essere ridotta a 333 euro se la CILA viene inoltrata in modo proattivo prima che il Comune proceda con una contestazione formale. Si può inoltre incorrere nell’obbligo di ripristinare lo stato originario dell’immobile, nel caso in cui i lavori effettuati non siano conformi alle normative edilizie vigenti. Questo implica il ripristino delle condizioni preesistenti per assicurare la conformità agli standard normativi.

Immagine di Andrey_Popov su Shutterstock

Geom. Dario Varrà

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