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Come aprire un negozio nel Centro Storico a Roma

Avviare una nuova attività commerciale od aprire un negozio nel centro storico di Roma non sempre è possibile date le limitazioni esistenti sul suolo capitolino.

Per chi non lo sapesse, dal 2018 esistono delle Delibere molto restrittive che vietano le nuove aperture di determinati settori, relativi ad attività commerciali ed artigianali all’interno del Centro Storico di Roma.
Nell’articolo tratteremo interessanti argomenti su questa tematica come: costi, documenti necessari e consigli su come difenderci da tale situazione.

Se stai leggendo questo articolo sai certamente che l’apertura di nuove attività Commerciali ed Artigianali nel centro storico di Roma non sono più autorizzabili dal 2018. Fortunatamente non tutte, ma la maggior parte delle attività ricade nelle delibere che vedremo più avanti.

È fondamentale fare molta attenzione e prendere precauzioni. Prima di intraprendere qualsiasi azione scomoda o, peggio ancora, prima di impegnarsi nell’affitto o nell’acquisto di un locale commerciale, è essenziale assicurarsi con estrema certezza che il locale possa essere utilizzato per gli scopi desiderati.

Con questo articolo cercheremo di eseguire una vera e propria consulenza al cittadino, che ha preso conoscenza delle restrizioni di cui sopra, ma si trova letteralmente bloccato nell’intento di poter eseguire la propria attività.

Aprire una nuova attività nel centro storico di Roma: Perché non è più possibile?

Con l’esplosione incontrollata dell’apertura di nuovi negozi di commercio al dettaglio e di laboratori alimentari (in particolar modo dei minimarket e del settore alimentare), nonché con la relativa chiusura e cessazione di Licenze artigianali storiche del centro di Roma quali Tappezzerie, Falegnami, Sartorie, Fabbri ecc., il Comune di Roma ha pensato di disciplinare il commercio del Centro Storico e della Città Storica con l’intento di tutelarlo (vedremo la differenza più avanti) con due delibere restrittive che hanno fatto molto discutere, ovvero la:

Le suddette hanno dato vita ad un vero e proprio Regolamento per l’esercizio delle Attività Commerciali ed Artigianali nel territorio della Città StoricaClicca qui per leggere il testo completo.

regolamento_attivita_commerciali_citta_storica

Importante distinzione:
Non vanno confuse le attività di Commercio ed Artigianato con quelle di Somministrazione di Alimenti e Bevande che sono pertanto regolate da una differente delibera, DAC n° 35/2010 anch’essa assolutamente restrittiva all’interno degli ambiti di tutela, come per il commercio e l’artigianato che stiamo trattando.

Attenzione perciò anche (e soprattutto) alle attività di Somministrazione di Alimenti e Bevande da attenzionare certamente, ma che non riguardano le attività di Commercio ed Artigianato qui trattate.

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La normativa a Roma per il commercio del Centro Storico

Andiamo a vedere nel dettaglio cosa prevede questo regolamento.

Dove sono applicabili tali restrizioni?

Come chiarificato dal sopracitato Regolamento le norme dello stesso si applicano per gli esercizi di attività commerciali ed artigianali eseguite in immobili ricadenti:

  • nella Città Storica
    La città storica non va confusa con il centro storico di Roma (che è appunto la casistica successiva). La Città Storica viene definita dal Piano Regolatore Generale ed è composta da 10 tessuti, suddivisi appunto in ordine crescente di importanza storica dal tessuto T1 fino al tessuto T10.

    In estrema sintesi ed a titolo esemplificativo zone come Prati, San Lorenzo, Piazza Bologna, Pigneto, Monte Sacro (solo per citarne alcune) sono ricadenti nella Città Storica di Piano Regolatore Generale, perciò non nel centro storico e sono tuttavia tessuti storici in cui possono ricadere nelle restrizioni delle Delibere di cui sopra!
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PRG di Roma – Città Storica
  • nel Centro Storico (Patrimonio Mondiale dell’Unesco)
    Area determinata come “Sito Unesco” paragonabile al Centro Storico di Roma, meglio identificato nell’immagine sottostante.
Perimetro Centro storico di Roma - Sito UNESCO
Perimetro Centro storico di Roma – Sito UNESCO

Come definito dall’art. 7, comma 1 della DAC 49/2019 tale Regolamento si applica precisamente:
ai tessuti T1, T2, T3, T4, T5, ovunque localizzati nella Città Storica ed il T6, solo se localizzato nel Sito UNESCO (Centro Storico).

Come posso controllare dove ricade l’immobile?

Per meglio comprendere se ricadiamo o meno nei tessuti sopramenzionati e quindi nelle restrizioni del “Regolamento per l’esercizio delle Attività Commerciali ed Artigianali nel territorio della Città Storica” possiamo verificare il Piano Regolatore Generale di Roma, mediante servizio NIC, oppure identificare l’area UNESCO nell’immagine soprastante.

Attenzione! Potete ben comprendere che “solo” per identificare se l’immobile ricade o meno nelle restrizioni, serve un tecnico specializzato in tale materia che identifichi in maniera precisa e puntuale il tessuto urbanistico in cui ricade.

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Quali sono le tipologie commerciali ed artigianali consentite?

  1. Esercizi di vicinato: esercizi aventi superficie di vendita inferiore a 250 mq;
  2. Medie strutture di vendita: esercizi aventi superficie di vendita inferiore a 2.500 mq;
  3. Grandi strutture di vendita: esercizi aventi superficie di vendita superiore a 2.500 mq;
  4. Laboratori artigiani (rientranti come da art. 6 della L.R. 3/2015)

Il tutto salvo che si tratti di attività tutelate e/o di attività vietate secondo il Regolamento, che vedremo immediatamente di seguito.

Quali sono le Attività Tutelate nel Centro Storico?

Sono tutelate le attività ricadenti nell’art. 8 della DAC 47/2019, e precisamente:

  • Vendita settore alimentare a condizione che non venga effettuato il consumo sul posto dei prodotti di gastronomia posti in vendita, fermo restando quanto previsto dal Titolo V del Regolamento.
    N.B.: Esso comunque non autorizzabile in quanto vietato settore alimentare dalle norme transitorie art. 14 (lo vedremo più avanti);
  • Laboratori artigiani di cui alla Legge Regionale n. 3/2015, ad esclusione delle attività di carrozzeria e autofficina per riparazione di auto e delle attività di artigianato della tipologia alimentare che effettuano il consumo sul posto dei prodotti di propria produzione, fermo restando quanto previsto dal Titolo V del Regolamento
    N.B.: Per eseguire nuova attività di laboratorio bisognerà essere necessariamente un impresa artigiana in Camera di Commercio;
  • Vendita di prodotti di erboristeria;
  • Vendita di libri, anche abbinati a prodotti audiovisivi e a strumenti musicali;
  • Vendita esclusiva di articoli di cancelleria e di libri (cartolibreria);
  • Vendita di articoli religiosi e arredi sacri con esclusione dei souvenir diversi dagli oggetti di culto religioso;
  • Vendita di oggetti di antiquariato;
  • Galleria d’arte esercitata in forma esclusiva di esercizio commerciale ai sensi del Decreto Legislativo n. 114/1998 e s.m.i., nel rispetto delle disposizioni di cui alla Legge n. 633/1941 e in locali aventi una superficie di vendita non inferiore a 150 mq;
  • Filatelia e numismatica;
  • Vendita di articoli per disegno, grafica, belle arti;
  • Vendita di giocattoli di marchi a diffusione nazionale ed internazionale, certificati CE e giochi d’epoca;
  • Vendita di fiori e piante;
  • Gioielleria intesa quale vendita di oggetti preziosi autorizzata ai sensi dell’art. 127 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza;
  • Negozi Storici” di cui alle deliberazioni del Consiglio Comunale n. 130/2005 e n. 10/2010;
  • Vendita di prodotti di alta moda o di “pret à porter” di marchi a diffusione nazionale ed internazionale;
  • Vendita di elementi di arredo, articoli da regalo di marchi a diffusione nazionale ed internazionale;
  • Vendita di tessuti, filati e passamaneria;
  • Vendita specializzata di articoli di ferramenta, di materiali per hobbistica svolta su almeno i ¾ della superficie destinata alla vendita, eventualmente abbinata alla vendita di articoli per la casa da effettuarsi su una superficie non superiore a ¼ della superficie destinata alla vendita;
  • Profumeria;
  • Vendita di prodotti provvisti esclusivamente del marchio di certificazione di commercio equo e solidale;
  • Ciclofficina, intesa quale attività artigianale di riparazione ed assistenza all’autoriparazione, anche abbinata ad attività di vendita di biciclette;
  • Vendita di prodotti ecologici e biologici come da Regolamenti (CE) n. 834/2007 e n. 889/2008;
  • Parafarmacia intesa quale esercizio di vicinato che vende prodotti parafarmaceutici e che può vendere prodotti farmaceutici da banco o comunque non soggetti a prescrizione medica ai sensi della Legge 4 agosto 2006, n. 248, previa comunicazione al Ministero della Salute ed alla Regione.

Le attività tutelate non possono essere svolte congiuntamente ad altra attività non tutelata.

Attenzione! Non è finita qui, relativamente alle attività tutelate.

Qualora venga a cessare per una chiusura definitiva un’attività tutelata, nel medesimo immobile è consentita esclusivamente la riapertura di una delle attività commerciali od artigianali tutelate, appartenenti al medesimo settore/tipologia alimentare o non alimentare (di cui all’art. 8 del regolamento appena visto).

Inoltre, tale vincolo:

  • Non si realizza negli immobili in cui l’attività tutelata sia stata esercitata per meno di due anni continuativi;
  • Decade negli immobili solamente nel caso in cui non sia stata svolta un’attività tutelata da almeno tre anni
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Quali sono le Attività Vietate nel Centro Storico?

Sono tutelate tutte le attività ricadenti nell’art. 11 della DAC 47/2019, sono incompatibili con le esigenze di tutela dei valori ambientali e urbanistici, le seguenti attività e precisamente:

  • Commercio all’ingrosso con o senza deposito merci e showroom adibiti all’esposizione e vendita;
  • Depositi e magazzini non funzionalmente collegati con esercizi al dettaglio esistenti in zona;
  • Sale per videogiochi, biliardi ed altri giochi leciti di cui all’art. 110 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza;
  • Carrozzerie ed autofficine per la riparazione di auto;
  • Spacci interni esercenti attività di vendita prospicienti la strada;
  • Sexy shop;
  • Impianti di autolavaggio;
  • Vendita di qualsiasi tipologia di oggetto che raffiguri immagini contrarie alla pubblica decenza ed al decoro;
  • Laboratori che effettuino in via esclusiva o prevalente la preparazione e vendita di alimenti caratterizzati dalla cottura finale mediante friggitrice;
  • Lavanderie “self-service” con capacità complessiva superiore ai 100 kg;
  • Vendita effettuata mediante apparecchi automatici di cui all’art. 17 del D.Lgs. n. 114/1998 e s.m.i.;
  • Esercizi che effettuano l’acquisto di oro usato e la vendita dello stesso (cd. compro-oro);
  • Centri massaggi che non siano abbinati ad attività di estetica o che non siano in possesso di specifica attestazione di competenza professionale.

Norme Transitorie – Nuove aperture ferme dal 2018 al 2021

Secondo l’art. 14, comma 1 del Regolamento (DAC 47/2019) sono previste delle norme transitorie, e precisamente:

Nell’area del Sito UNESCO, (solo centro storico, non città storica) nonché, per determinate Vie quali:

  • nella zona San Lorenzo – Municipio II;
  • nel perimetro compreso tra Piazzale Tiburtino, Via Tiburtina, Piazzale del Verano, Via del Verano, Largo Passamonti, Via dello Scalo di San Lorenzo, Via di Porta Labicana e, per entrambi i lati delle strade di perimetro, comparto territoriale di Viale di Tor di Quinto, Corso Francia, Via Flaminia, Via Bolsena, Via Guglielmo Imperiali di Francavilla, Via degli Orti della Farnesina, Via dei Duchi di Castro, Via della Farnesina, via dei Prati della Farnesina, Largo Maresciallo Diaz;

è vietata l’apertura, anche tramite trasferimento di esercizi già operanti fuori delle medesime aree, di attività di vendita al dettaglio di generi appartenenti al settore alimentare in forma di esercizio di vicinato e di media struttura di vendita, nonché l’apertura di attività artigianali della tipologia alimentare, per un periodo di anni 3 (tre) a far data dall’entrata in vigore della deliberazione di Assemblea Capitolina n. 47/2018 (ovvero dal 14/05/2018, come da certificato di esecutività)

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Passati i tre anni la delibera è scaduta?

Assolutamente no! Nonostante i tre anni siano “scaduti” il 14/05/2021, la delibera è valida.

Relativamente questo punto e sulle norme transitorie appena affrontate, il Dipartimento SUAP di Roma Capitale ha personalmente risposto al sottoscritto, che finché l’amministrazione capitolina (il Campidoglio) non si esprime chiaramente sul rinnovare o meno la delibera, ne il Dipartimento ne i singoli Municipi hanno competenza per non attuarla. Ergo, fino a che l’Amministrazione Capitolina non si pronuncia, tale Regolamento è in essere, nonostante siano passati i tre anni delle norme transitorie.

Quesito-scadenza-DAC-47_2018

Soluzioni possibili per aprire negozio nel centro storico?

Il regolamento affrontato contrasta le nuove aperture, ma protegge” le Licenze ed Autorizzazioni già esistenti, pertanto la strada sempre percorribile è:

  • Subingresso – Cessione o Affitto del ramo d’azienda per rilevare interamente l’attività, mura comprese;
  • Trasferimento – Acquistare una licenza o Autorizzazione e trasferirla purché sia trasferita nei medesimi ambiti e nel caso di laboratorio, purché si tratti sempre di un impresa artigiana.

Costo per aprire negozio nel centro storico

L’unico ostacolo delle soluzioni alternative sopracitate è che non sempre si trovano con facilità attività da rilevare o licenze da trasferire negli ambiti, ma soprattutto l’ostacolo maggiore è il costo della Licenza/Autorizzazione che mediamente può aggirarsi sui 10.000-15.000 Euro, ma anche a cifre assolutamente superiori.

Documenti necessari per avviare un controllo tecnico

Al fine di comprendere al meglio la fattibilità dell’operazione è sempre meglio reperire i seguenti documenti:

  • Visura Catastale – Seppur non probatoria, aiuta molto nel reperire dati tecnici, specie nel centro storico di Roma;
  • Planimetria Catastale – Utile per il rilievo dell’unità immobiliare e del controllo sullo stato di fatto;
  • Progetto Edilizio od eventuali Condoni (qualora in possesso) – Utili per la conformità edilizia e relativa destinazione d’uso;
  • Agibilità (qualora in possesso) – Seppur non richiesta nella SCIA Commerciale è di fondamentale per l’utilizzo dell’immobile;
  • Visura Camera di Commercio società da autorizzare;
  • Visura Camera di Commercio società cedente, in caso di cessione, subingresso o trasferimento.
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Prima di terminare l’articolo voglio raccontarvi due aneddoti realmente accaduti a due imprenditori, che non hanno contattato un esperto per tempo:

  • Case history numero 1
    Luca B. sicuro che si potesse aprire liberamente un laboratorio alimentare nella Città Storica, corona il suo sogno aprendo una paninoteca con un investimento pari a 25.000 Euro in zona San Lorenzo. Dopo 30 giorni annullano il procedimento della SCIA Commerciale (l’attuale Licenza), oltre il danno anche la beffa, dato che in assenza di SCIA eseguono oltre 2.500 euro di multa.
    L’attività non è autorizzabile (DAC 47/2018 e successiva 47/2019) ed è costretto a chiudere, complice anche il Covid.
  • Case history numero 2
    Anita P. sicura che si potesse aprire liberamente un Deposito nella Città Storica, invia idonea SCIA Commerciale, eseguendo un investimento pari a 18.000 Euro in zona Termini. Dopo 30 giorni annullano il procedimento della SCIA Commerciale (l’attuale Licenza).
    Come sopra, l’attività non è autorizzabile (DAC 47/2018 e successiva 47/2019) ed è costretta a chiudere.

Questo non per spaventarvi, tutt’altro! L’obiettivo di questo articolo è sensibilizzare ed informare cittadini, nonché gli imprenditori nell’eseguire correttamente i passi da compiere in maniera preventiva, senza rischiare rallentamenti, o peggio, investimenti fatali.

Consigli su come aprire attività al centro storico di Roma

Mi rendo conto che in molti casi questo regolamento è un ingiustizia (o meglio un’assurdità), ma è ormai in vigore dal 2018 e la realtà va affrontata sempre. Come avete letto nelle case history precedenti, non sempre essere sicuri di se stessi e mettere la testa sotto la sabbia vi aiuta, tutt’altro!

Dalla tematica affrontata, spero sia emersa la difficoltà tecnica nell’inquadrare la giusta soluzione a tal riguardo. Pertanto l’unico consiglio che voglio darti è quello di ascoltare sempre un tecnico specializzato in tale materia.

Partire da una Consulenza o da uno studio di fattibilità è sempre il miglior paracadute per il cittadino o l’imprenditore che si vuole tutelare da questo caos normativo e vuole tutelare l’investimento eseguito.

Immagine di Boris Stroujko su Shutterstock

Geom. Dario Varrà

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