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Comprare Casa: L’importanza del Geometra in una compravendita

La normativa immobiliare è molto vasta (e caotica)! Oggi eseguire il controllo della regolarità urbanistica e catastale è diventata una necessità. Perché serve (anche) il Geometra?

Stai comprando (o vendendo) un’immobile e non hai mai incaricato un Tecnico professionista per controllarne la regolarità? Fai attenzione! Potresti avere dei problemi.
Non sapere se l’immobile è conforme potrebbe causarti non pochi problemi prima (e dopo) la compravendita della tua casa.
Solo con un controllo approfondito, un Geometra (o un qualsiasi tecnico specializzato in materia) può dirti se l’immobile è in regola prima di prendere accordi o impegni irrevocabili.

Da un sondaggio che girava tempo fa su un noto portale immobiliare, si stimava che circa l’80% degli immobili messi in vendita hanno (o potrebbero avere) dei problemi tecnici catastali, urbanistici ed edilizi.
Le problematiche su cui devi porre TOTALE attenzione sono le seguenti:

  • Problemi di regolarità catastale,
  • Problemi di regolarità urbanistica ed edilizia
  • Reperimento di documenti (non in possesso) come abitabilità, progetti, concessioni, ecc.
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Le cose che devi assolutamente sapere nella compravendita di un’immobile (e che nessuno ti dirà mai…)

Purtroppo i concetti che vado a spiegarvi nell’articolo, non sempre sono chiari al momento del rogito (o di un preliminare) e difficilmente il cliente è informato circa l’importanza della regolarità urbanistica. Anche online si trattano argomenti, ma generalmente gli articoli sono per esperti del settore o professionisti nel campo immobiliare.
L’articolo in questione è stato scritto con lo scopo di informare, cercherò quindi di spiegare l’argomento in maniera meno tecnica possibile, sperando che il concetto sia chiaro per tutti.

Al momento di una compravendita immobiliare le figure Professionali che ti seguiranno saranno almeno tre:

  • Notaio per la parte civilistica, legale e giudiziale;
  • Agenzia Immobiliare per la parte di vendita e commerciale;
  • Consulente finanziario (in caso di mutuo), per la parte economica di accesso al credito.

E la parte Tecnica? Chi la controlla?

Non voglio alzare polemiche o discussioni, ma ti avverto che nessuna di queste tre figure ha l’obbligo di controllare realmente se l’immobile è conforme.

Purtroppo nella mentalità comune non sempre si pensa di contattare un Geometra (o un qualsiasi altro tecnico professionista). Il tecnico è l’unica figura in grado di controllare la regolarità edilizia e catastale dell’immobile in una compravendita immobiliare.

acquisto casa_controlli

(Piccola premessa)

Non siamo qui per parlare male di Notai o di Agenti immobiliari (sono nostri partner) ed hanno un ruolo fondamentale nella compravendita, ma non sono dei tecnici e fanno un’altro tipo di lavoro, la legge non gli impone di effettuare controlli sostanziali e non sempre hanno la qualifica per individuare le problematiche edilizie ed urbanistiche di un’immobile.
In altre parole vi consiglio di affidarvi anche ad un tecnico (oltre alle altre figure sopramenzionate) vi spiego il perché nel seguito dell’articolo.

Chi controlla se l’immobile è conforme quando compriamo casa?

Al momento della compravendita le leggi di settore (L.47/85; DPR 380/01; L.122/10, ecc.) obbligano il notaio al controllo delle corrispondenze catastali, oltreché ed effettuare un controllo formale (non sostanziale) della regolarità edilizia.

In altre parole, la normativa della compravendita in Italia prevede il controllo della regolarità edilizia solamente su base documentale, senza tener conto dello stato dei luoghi, od il più delle volte solo su planimetrie catastali che non hanno valore probatorio (salvo rari casi), mentre sarebbe pienamente cautelativo per le parti visionare i documenti edilizi che ne hanno previsto la costruzione, avendo quindi valore probatorio quali:

  • Titoli edilizi, urbanistici
  • Progetti concessionati
  • Connessioni in Sanatoria (Condono)
  • Preesistenze urbanistiche probatorie in generale

Il consiglio è di contattare sempre un tecnico specializzato in tale materia, per effettuare un controllo sostanziale, anziché basarsi su un controllo formale di gran lunga meno sicuro.

conformità urbanistica_controllo formale e sostanziale

Scopri di più sulla Disciplina urbanistica e responsabilità del notaio – Vai all’articolo della fondazione del Notariato

Comprare casa non conforme: I rischi

Su tale argomentazione ho scritto un apposito articolo che tratta i rischi, ma soprattutto la documentazione su cui porre attenzione prima di acquistare un immobile, o di intavolare una trattativa.

Resta intesto che comprare una casa non in regola sotto il profilo edilizio ed urbanistico non è una investimento che consiglio.
Personalmente un immobile con problematiche tecniche non lo reputo un buon investimento nemmeno se lo scopo dell’acquisto è per abitarci a vita! Un eventuale esigenza di ri-vendita dell’immobile per eventuale immediata liquidità, potrebbe essere un serio problema.

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Che cosa controlla il Geometra nella compravendita di una Casa?

Come avete letto precedentemente ogni figura professionale ha il suo ruolo all’interno della compravendita.
La figura del Geometra oggi è indispensabile in quanto è sicuramente il professionista più idoneo nel verificare:

  • la documentazione tecnica;
  • la conformità (confronto tra elaborati grafici con lo stato dei luoghi).

Inoltre è l’unica figura che, se incaricata per tempo ha la capacità professionali di:

  • verificare l’eventuale presenza di abusi tramite sopralluogo tecnico;
  • reperire altre documentazioni probatorie necessarie (se eventualmente assenti).

Quale casa comprare?

Vogliamo terminare l’articolo con questo concetto perché, pur essendo uno Studio Tecnico e non essendo Agenti Immobiliari, in molti ci pongono questa domanda.

La risposta che voglio darvi in maniera accorata è la seguente:

Compare un immobile è certamente l’investimento principale in termini di denaro e sacrifici (basti pensare che la durata di un mutuo in Italia è mediamente di 20-30 anni). Come tutti gli investimenti, anche nel campo immobiliare abbiamo dei rischi potenziali, l’obiettivo è certamente di azzerarli (o meglio evitarli).

Come detto all’inizio di questo articolo, l’acquisto di un’immobile (specie oggi) non è un’azione semplice, ma un processo difficoltoso pieno di insidie e potenziali rischi o problemi che devono essere gestiti da professionisti del settore.

Possiamo consigliare in definitiva che:

  • Prima di scegliere la casa da comprare, dovete scegliete i professionisti che vi seguiranno!

Avvalersi di un “piccolo” team composto da:

  • Consulente finanziario (qualora abbiate bisogno di un mutuo)
  • Agente Immobiliare
  • Notaio

Ma soprattutto del Tecnico, che spesso viene ignorato, quale:

  • Geometra
  • Architetto
  • Ingegnere

E’ l’unica soluzione che possa tutelarvi a pieno da tutte le insidie possibili.

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Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

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