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Condono Edilizio Roma – Procedura Semplificata: Come funziona?

Hai un’immobile oggetto di Condono Edilizio a Roma ancora non rilasciato?

Ricorda che un condono edilizio ancora non definito potrebbe essere un serio problema per la compravendita immobiliare o per importanti ristrutturazioni edilizie.
La buona notizia è che il Comune di Roma dal 2019 ha reso possibile definire i condoni ancora in itinere mediante una Procedura Semplificata.

Leggi l’articolo per capire come fare a richiedere la definizione del Condono con la Procedura Semplificata.

Piccola premessa prima di iniziare.

Il Condono Edilizio cos’è?

Il Condono Edilizio è una Legge Speciale e temporanea introdotta in Italia nel 1985 (la prima Legge n. 47/1985, poi successivamente riaperto con la Legge n. 724/1994 e per ultima la Legge n. 326/2003) permettendo di autorizzare Cubature non assentite e opere edilizie in deroga agli strumenti edilizi ed urbanistici vigenti.

Qual è la differenza tra Condono e Sanatoria

Il Condono Edilizio è una sanatoria edilizia (basti pensare che la definizione dell’istanza di condono produce un titolo edilizio in sanatoria). Nella casistica di condono non parliamo di una sanatoria ordinaria, ma una sanatoria edilizia cosiddetta speciale in quanto la legge di Condono non ha durata perpetua, ma temporanea.
La particolarità ricade nel fatto che la la Legge sul Condono Edilizio consente di sanare abusi edilizi in deroga, ovvero consente di non rispettare le norme edilizie comunali e a le Leggi nazionali (non a caso si chiama condono),

Diversa è l’attuale Sanatoria Edilizia cosiddetta ordinaria.
Non essendo un condono, l’attuale sistema di sanatoria in Italia non permette di andare in deroga alle norme edilizie comunali, dovendo così rispettare le norme edilizie in materia, con particolar modo alla doppia conformità.
Cosa significa? Molto semplice, che l’opera abusiva (difforme dal titolo edilizio legittimo), per essere sanata e legittimata deve rispettare sia l’attuale norma che quella dell’epoca dell’abuso. Il termine tecnico esatto si chiama Accertamento di Conformità (artt. 36 e 37 del DPR 380/2001).

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Condono Edilizio non più possibile

Ad oggi è possibile accedere al Condono Edilizio?
Assolutamente NO!

Con la chiusura dei termini di Condono del 2003 (Ultimo Condono a Roma ed in Italia) che vedeva il termine del Condono Edilizio il 31/03/2004, poi prorogato al 31/07/2004 non è più possibile presentare nuove istanze di condono edilizio.

Rimane percorribile solo la strada della Sanatoria Edilizia ordinaria, rispettando la doppia conformità e tutta la normativa edilizia e nazionale.

Condono Edilizio a Roma

Come ritirare condono edilizio a Roma?

Il Condono Edilizio a Roma si ritira presso l’Ufficio Amministrativo Condoni (facente parte del Dipartimento Attuazione Urbanistica), la problematica principale dei Condoni Edilizi a Roma è che sono state presentate nel corso dei tre condoni circa 600.000 domande di condono edilizio ed ancora 190.000 circa sono da definire! (dato aggiornato al 2019).

Il Comune di Roma, al fine di snellire le procedure per il rilascio delle istanze di condono ha previsto delle importanti semplificazioni approvando con Deliberazione n. 40/2019 il “Regolamento Capitolino per lo snellimento e la semplificazione delle procedure pe la definizione delle istanze di condono edilizio”. Questo ha dato vita a due nuovi strumenti più rapidi ed esemplificati per la definizione delle istanze di condono in itinere, ovvero:

  • con la Procedura Semplificata
  • o con il perfezionamento della formazione del titolo edilizio tacito per Silenzio Assenso

Le domande di condono oggetto di procedura semplificata o per silenzio assenso sono definite in base ad una dichiarazione asseverata da parti di un tecnico abilitato, il tutto finalizzato ad accertare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi previsti dalla norma per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

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Andiamo ben a comprendere le differenze:

Condono Edilizio Roma procedura semplificata

A tal fine si riporta l’articolo 2 comma 1 della Deliberazione 40/2019 del comune di Roma e precisamente:

Nel territorio di Roma Capitale, chiunque intenda avvalersi della procedura semplificata prevista per la definizione delle istanze di condono ancora in itinere, deve inoltrare a cura del tecnico incaricato, utilizzando esclusivamente l’applicativo dedicato, dichiarazione asseverata dallo stesso secondo la modulistica predisposta dall’Ufficio di scopo Condono. Le informazioni comprese nella dichiarazione asseverata sono di carattere generale quali numero di pratica, identificativi catastali dell’immobile oggetto di sanatoria, legge di condono di riferimento, titolo del richiedente, dati proprietario, e di carattere tecnico quali dati dimensionali dell’abuso, tipologia abuso, data ultimazione delle opere, estremi di eventuali titoli edilizi preesistenti all’abuso, regime vincolistico, zona di PRG dell’area d’intervento, importi corrisposti a vario titolo, indicazioni sulla staticità dell’edificio ed ulteriori informazioni sui requisiti soggettivi ed oggettivi necessari ai fini del rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

Definizione istanze con procedura semplificata

Controlli procedura semplificata di Condono a Roma

In base alla tipologia di abuso per il quale si richiede il rilascio del condono, la procedura semplificata sarà necessariamente così controllata prima dell’emissione del titolo edilizio in sanatoria e precisamente:

  • Controllo obbligatorio
  • Controllo a campione sorteggiato nella misura non inferiore al 30%
  • Controllo a campione sorteggiato nella misura non inferiore al 10%

Documenti Condono Edilizio (Documentazione obbligatoria)

Il controllo è finalizzato ad accertare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi previsti dalla normativa di
riferimento per il rilascio del titolo edilizio in sanatoria comprende:

  • verifica tipologia abuso e dati dimensionali dichiarati;
  • verifica di completezza della documentazione obbligatoria prevista per legge;
  • verifica epoca abuso attraverso il Sistema Informativo Abusi Edilizi (SIAE);
  • verifica zona urbanistica con riferimento al PRG vigente all’entrata in vigore della legge di condono;
  • verifica regime vincolistico in vigore al momento della definizione dell’istanza di condono;
  • verifica acquisizione di eventuale parere ex art. 32, L. 47/1985 propedeutico al rilascio del titolo edilizio in sanatoria;
  • verifica di eventuali cause ostative alla sanatoria edilizia;
  • verifica del titolo di proprietà o altro diritto soggettivo;
  • verifica dei pagamenti obbligatori previsti dalla legge di condono.
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Condono Edilizio Roma silenzio assenso

A tal fine si riporta l’articolo 3 comma 1 della Deliberazione 40/2019 del comune di Roma e precisamente:

Nel territorio di Roma Capitale, chiunque intenda avvalersi della formazione del titolo edilizio tacito per silenzio assenso, deve inoltrare a cura del tecnico incaricato, utilizzando esclusivamente l’applicativo dedicato, una dichiarazione asseverata redatta secondo la modulistica predisposta dall’Ufficio di scopo Condono. Le informazioni comprese nella dichiarazione asseverata sono di
carattere generale quali numero di pratica, identificativi catastali dell’immobile oggetto di sanatoria, legge di condono di riferimento, titolo del richiedente, dati proprietario e di carattere tecnico quali dati dimensionali dell’abuso, tipologia abuso, data ultimazione delle opere, estremi di eventuali titoli edilizi preesistenti all’abuso, regime vincolistico, zona di PRG dell’area d’intervento, importi corrisposti a vario titolo, indicazioni sulla staticità dell’edificio ed ulteriori informazioni sui requisiti soggettivi ed oggettivi necessari ai fini della formazione del silenzio assenso.

Perfezionamento della formazione del titolo edilizio tacito per silenzio assenso

A differenza della Procedura Semplificata, il suddetto Silenzio Assenso si applica esclusivamente alle domande complete della documentazione obbligatoria prevista dalla legge di condono a cui fa riferimento la domanda di sanatoria, in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi per la formazione.

Come verificare esistenza Condono Edilizio

Per verificare se un unità immobiliare è oggetto o meno di condono edilizio possiamo apprenderlo da:

  1. L’atto di compravendita dell’unità immobiliare
    All’interno dell’atto di compravendita devono essere citati o gli estremi dell’istanza di condono, oppure, il titolo edilizio in sanatoria di condono, se rilasciato.
    N.B.: I vecchi atti prima del 1985 non riportavano in atto titoli edilizi e/o condono, anche perché la normativa di condono non esisteva.
    Inoltre se l’atto di compravendita è stato eseguito prima della domanda di condono ovviamente non troveremo tale dato all’interno dell’atto di compravendita
    .
  2. Piattaforma SIPRE (Accesso agli atti informale di Roma Capitale)
    Ricerca telematica di istanze di Condono. Per utilizzare tale piattaforma bisogna essere abbastanza esperti, oltreché possedere padronanza delle norme di condono;
  3. (METODO CERTO E SICURO AL 100%) Richiesta all’Ufficio Condono di Roma
    E’ il metodo più sicuro in quanto è l’amministrazione stessa a dirci l’esistenza di eventuali condoni, ma viste le tempistiche della pubblica amministrazione (Roma in particolar modo) è anche la metodologia più lenta. Purtroppo nel caso non abbiamo informazioni alcune è l’unico modo per comprendere se un immobile è oggetto di condono edilizio o meno.
    Le informazioni possono avvenire via mail, oppure mediante appuntamento fisico presso l’ufficio Condono.

Per tutte le casistiche sopra espresse è sempre consigliato l’ausilio di un tecnico specializzato in tale materia.

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Condono Edilizio Roma accesso agli atti

Per procedere con la definizione di istanza di Condono Edilizio è necessario visionare il Fasciolo di Condono mediante un accesso agli atti amministrativi. A Roma tutto questo avviene attraverso una piattaforma telematica denominata “SIPRE”.
Faccio presente che l’accesso agli atti avente come scopo la visione della documentazione di fascicolo è fondamentale per comprendere quali documenti obbligatori sono presenti stati prodotti ed allegati e se è possibile procedere con la Procedura Semplificata, oppure con il Silenzio Assenso.

N.B.: La tempistica dell’accesso agli atti non dipende dal tecnico, ma è un’operazione amministrativa completamente a carico della pubblica amministrazione.

La Legge 241 prevede che le pubbliche amministrazioni determinano per ciascun tipo di procedimento il termine entro cui esso deve concludersi, con apposita disciplina, e laddove non abbiano provveduto in tal senso, che il termine è di 90 giorni.(Legge 15/2005).
Quindi il termine di 90 giorni è solo indicativo, in quanto l’amministrazione stessa può aver emanato un regolamento che stabilisca termini diversi.

Condono Edilizio Roma tempi

Per far meglio comprendere le tempistiche dettate dalla Delibera 40/2019, ma soprattutto l’iter ad oggi in vigore per la definizione delle domande di condono in itinere, ho opportunamente creato un file immagine che meglio sintetizza la procedura:

Condono Edilizio Roma tempi
  • Accesso gli atti al fascicolo di condono
    Tempi
    : 3 mesi, come da norma sul procedimento amministrativo (salvo ulteriori ritardi del Comune)
  • Assegnazione titolarità – Aggiornamento intestazione della titolarità di condono
    Tempi: 10/15 giorni (salvo ulteriori ritardi del Comune)
  • Delega Digitale
    Tempi
    : Variabili in base alla disponibilità del cliente
  • Eventuali integrazioni su documentazione carente (in caso di carenze documentali)
    Tempi: Variabili in base alla disponibilità del cliente, oppure per la ricerca e/o produzione della documentazione necessaria riscontrabile sin da subito (a seguito di accesso agli atti)
  • Asseverazione Tecnico e contestuale protocollo della procedura
    Tempi
    : 10/15 Giorni circa
  • Avvio procedura Semplificata o Silenzio Assenso
    Tempi: 60 giorni (se non gravano vincoli urbanistici sul bene oggetto di condono) oppure, 180 giorni (se gravano vincoli urbanistici sul bene oggetto di condono)
  • Eventuali integrazioni documenti richiesti dal Comune (a seguito di Proceduta Semplificata)
    Tempi: 60 giorni (se non gravano vincoli urbanistici sul bene oggetto di condono) oppure, 180 giorni (se gravano vincoli urbanistici sul bene oggetto di condono)
  • Eventuale proroga tempi di istruttoria a seguito di sorteggio a campione della pratica (controllo sostanziale sul procedimento)
    Tempi: 180 giorni
  • Rilascio Concessione Edilizia in Sanatoria

Come potrai capire dall’immagine esplicativa, la tempistica non è sempre certa, ma varia a seconda delle casistiche.

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Costo Condono Edilizio

Quantificare il compenso professionale per la Procedura Semplificata di Condono a Roma non è quantificabile in automatico.
E’ difatti obbligatoria una valutazione preventiva al fine di comprendere se il cittadino è in possesso:

  • della domanda di condono (dove possiamo evincere relativamente all’abuso dati importanti quali epoca, tipologia, superifcie, ecc)
  • del Fascicolo di condono completo
  • dei documenti obbligatori per la presentazione del condono
  • dei pagamenti obbligatori previsti all’epoca della richiesta del condono

N.B.: Solo una volta che il tecnico è in possesso della completezza dei documenti, sarà possibile quantificare al 100% il costo della Procedura Semplificata di Condono Edilizio per l’ottenimento del Rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria.

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Quando prossimo condono edilizio?

Online tra le parole più cercate e tra gli articoli si leggono spesso questi quesiti:

  • Condono Edilizio 2020
  • Condono Edilizio 2021
  • Condono Edilizio 2022
  • Condono Edilizio 2023
  • Condono Edilizio Meloni (non per ultimo ovviamente!) 😄

Per il momento, nonostante il Governo attuale possa essere politicamente incline alla mentalità del Condono Edilizio, personalmente trovo impossibile che venga riaperto un nuovo Condono in Italia. Questo non perché non sia abbia la volontà e/o la maggioranza politica interna, ma soprattutto per un discorso Europeo dove non è ben visto e tollerato il concetto di Condono Edilizio.

Trovo più giusto e sensato rimettere mano all’attuale mondo della Sanatoria Edilizia (il cosiddetto Accertamento di Conformità) che dovrebbe tener conto di maggior possibilità e flessibilità relativamente la sanatoria di immobili costruiti in difformità già dalla Società Costruttrice e dove in molti casi sono passati più di 50 anni. Stremo a vedere le volontà politiche…

Domande utili su Condono Edilizio a Roma

Qui di seguito ulteriori domande utili relativamente l’argomento trattato sul Condono Edilizio:

Tipologie di abuso Condono Edilizio

Relativamente i primi due Condoni Edilizi (Legge 47/1985 e la Legge 724/1994):

  • Tipologia 1 Opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
  • Tipologia 2  Opere realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da questa, ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore della presente legge.
  • Tipologia 3  Opere realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da questa, ma conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici al momento dell’inizio dei lavori.
  • Tipologia 4  Opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia o concessione che non comportino aumenti della superficie utile o del volume assentito opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 31, lettera d) della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o concessione o in difformità da essa; opere che abbiano determinato mutamento di destinazione d’uso.
  • Tipologia 5  Opere di restauro e di risanamento conservativo come definite dall’articolo 31, lettera c), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da esse, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, qualora non trattisi di interventi finalizzati all’adeguamento igienico e funzionale.
  • Tipologia 6  Opere di restauro e di risanamento conservativo, come definite dall’articolo 31, lettera c), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa.
  • Tipologia 7  Opere di manutenzione straordinaria, come definite dall’articolo 31, lettera b), della legge n. 457 del 1978, realizzate senza licenza edilizia o autorizzazione o in difformità da essa. Opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume e varianti di cui all’articolo 15 della presente legge.

Relativamente il terzo Condono Edilizio (Legge 326/2003):

  • Tipologia 1 Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
  • Tipologia 2 Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto.
  • Tipologia 3 Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
  • Tipologia 4 Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
  • Tipologia 5 Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
  • Tipologia 6 Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Condono Edilizio Roma modulistica

La Modulistica del Condono Edilizio del Comune di Roma si trova sul sito ufficiale.

Clicca qui per aprire il link.

Condono Edilizio Roma contatti

Per comunicare e/o contattare l’Ufficio Condono di Roma, facente parte del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica clicca sul link.

Per eventuali appuntamenti fisici (di persona) è stato riaperto l’ufficio Condono mediante appuntamento con Piattaforma TuPassi.

Ufficio Condono Edilizio Roma contatti

(Si ripete quanto per il punto precedente)

Per comunicare e/o contattare l’Ufficio Condono di Roma, facente parte del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica clicca sul link.

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Geom. Dario Varrà

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