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Conformità Urbanistica: Consiglio di Stato su Abusi Prima del 1942

Stato Legittimo e Conformità Urbanistica: Interpretazioni del Consiglio di Stato su Abusi Pre-1942 e Pre-1967

In tema di conformità urbanistica e relativi abusi edilizi, la normativa italiana stabilisce precisi criteri per la gestione delle costruzioni realizzate in assenza di permesso e/o Concessione. Una distinzione fondamentale si pone in relazione all’epoca di realizzazione dell’immobile, che influenza direttamente le procedure amministrative e legali applicabili.

La questione riguardante la necessità di dimostrare che una costruzione sia stata realizzata prima di una determinata data (entrata in vigore di determinate leggi edilizio-urbanistiche), riveste un’importanza critica. Il proprietario dell’immobile, o chi per esso risulta responsabile dell’abuso edilizio, è tenuto a dimostrare che la costruzione dell’opera risale a prima dell’entrata in vigore della cosiddetta legge ponte del 1967 (legge n. 761/1967). Questo perché, prima di tale data, non vi era l’obbligo di ottenere una licenza edilizia in determinate zone ancora “non urbanizzate”. Pertanto, al ricevimento di un ordine di demolizione da parte dell’amministrazione comunale, spetta al soggetto interessato fornire le prove necessarie a confermare l’antecedenza dell’opera rispetto al 1967.

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Stato legittimo di un Immobile

Il concetto di stato legittimo di un immobile, inserito formalmente nel panorama legislativo italiano con la Legge n. 120/2020 (conversione del Decreto-Legge n. 76/2020, noto come Decreto Semplificazioni), rappresenta una pietra miliare nell’edilizia. Questa definizione trova la sua sede normativa nell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), e precisamente:

  • 1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
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In sintesi: Si specifica che lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare è determinato sia dal titolo abilitativo originario che da quello relativo all’ultimo intervento significativo, compresi eventuali interventi parziali successivi. Per gli edifici eretti in epoche in cui non era richiesto il titolo abilitativo, (in quelle zone “Ante 67”, dove non vi erano regolamenti o strumenti urbanistici) lo stato legittimo si basa su informazioni catastali di primo impianto o su documenti alternativi attestanti la legittimità (ad esempio, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio), oltre agli ultimi titoli abilitativi pertinenti.

Finalità dello Stato Legittimo

  • Conformità Urbanistica: Attesta che l’immobile è stato edificato ed eventualmente modificato nel rispetto delle autorizzazioni iniziali e successive, assicurando che ogni trasformazione sia stata legittima (la cosiddetta catena della conformità).
  • Attestazione Legittimità di Immobili Antecedenti a delle specifiche date: Riveste particolare importanza per edifici costruiti prima dell’introduzione dell’obbligo di licenza edilizia, sancito inizialmente per i centri abitati dalla Legge urbanistica del 1942 e successivamente esteso a tutte le costruzioni dalla Legge Ponte del 1967.
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1942 e 1967: Le Date fondamentali per la Legittimità Urbanistica

Nell’ambito della normativa edilizia italiana, due date fondamentali segnano l’evoluzione urbanistica, stabilendo criteri distinti per le opere edificate prima di queste soglie temporali: il 1942 ed il 1967, tanto da essere abbreviate in gergo come costruzioni “Ante 42” ed “Ante 67”. Questi anni corrispondono all’introduzione di leggi che hanno trasformato profondamente il panorama legislativo edilizio del paese e più precisamente:

1) 1942 – Legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge Urbanistica)

Questa legge ha marcato il primo serio tentativo di ordinare il settore urbanistico in Italia (inserendosi in un periodo cruciale di ricostruzione post-seconda guerra mondiale). La legge mirava a strutturare lo sviluppo delle città su basi pianificate per evitare la crescita caotica e non regolamentata degli agglomerati urbani, introducendo l’obbligo di ottenimento della licenza edilizia nelle zone già urbanizzate.

Ante 67 - Prima

2) 1967 – Legge 6 agosto 1967, n. 765 (Legge Ponte)

Con l’adozione della Legge Ponte, si è cercato di colmare il divario legislativo esistente tra la legge urbanistica del 1942, introducendo rilevanti innovazioni nel settore edilizio e urbanistico italiano. Tra le sue disposizioni principali, la legge ha reso obbligatoria su scala nazionale la Licenza Edilia (prima solo per zone abitate/urbanizzate) e l’adozione di Piani Regolatori territoriali e comunali, nonché la conformità alle normative di costruzione dettate dai regolamenti edilizi.
Inoltre, ha stabilito che le costruzioni realizzate in assenza di licenza edilizia, o quelle che si discostano dalle direttive dei piani regolatori o dal programma di fabbricazione, possano essere soggette a misure severe quali la sospensione dei lavori o, nei casi più gravi, la demolizione dell’opera.

Ante 67 - Dopo

In sintesi: Le date del 1942 e del 1967 rappresentano i veri punti di partenza nella normativa edilizia ed urbanistica italiana, delineando un prima e un dopo nell’approccio alla pianificazione territoriale e alla costruzione di edifici. La Legge Urbanistica del 1942 ha introdotto l’esigenza di una pianificazione controllata dello sviluppo urbano e l’obbligo di licenze edilizie nelle aree urbanizzate, puntando a un’organizzazione razionale dello spazio urbano post-bellico. La Legge Ponte del 1967 ha ampliato ulteriormente questi principi, estendendo l’obbligo di licenze edilizie a tutto il territorio nazionale e imponendo l’adozione di piani regolatori, con l’obiettivo di uniformare e regolamentare lo sviluppo edilizio a livello nazionale.

Queste norme hanno non solo fissato gli standard per le nuove costruzioni ma hanno anche fornito un sistema di regole per le strutture già esistenti.

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Chiarimenti del Consiglio di Stato su Abusi Ante 1967

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 1016 del 1° febbraio 2024, ha nuovamente chiarito l’importante principio secondo cui il proprietario (o il responsabile) di un’opera edilizia oggetto di un’ingiunzione di demolizione per abuso edilizio deve dimostrare che la costruzione è antecedente alla legge ponte n. 761/1967. Questa normativa, attraverso la modifica apportata all’art. 31 della legge 1150/1942 dall’art. 10, ha ampliato l’ambito di applicazione dell’obbligo di licenza edilizia anche alle costruzioni realizzate fuori dai centri urbani.

Questa decisione sottolinea il principio di “vicinanza della prova”, secondo il quale il peso della dimostrazione grava su chi detiene le informazioni, in questo caso il proprietario. In pratica, ciò significa che il proprietario o il responsabile dell’opera è tenuto a fornire elementi concreti che attestino la data di realizzazione dell’edificio per escludere la necessità del titolo edilizio, spostando così l’onere della prova dall’Amministrazione al cittadino. Questo approccio ribadisce l’importanza dell’ottenimento di documentazione storica, come le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probatori, nel determinare lo “stato legittimo” di un’opera edilizia e nel gestire le dispute relative agli abusi edilizi.

Analisi del Caso Concreto

La casistica inerente la precedente sentenza n. 1016 del 1° febbraio 2024, si è acceso intorno al caso di un cittadino che ha impugnato la decisione di un ente locale di revocare un permesso di costruire connesso alla successiva ordinanza di demolizione di strutture giudicate abusive. La questione centrale del ricorso verteva sulla presunta violazione e l’errata interpretazione dei principi che regolamentano lo stato legittimo di edifici realizzati prima del 1942.

  • Il TAR, respingendo il ricorso in prima istanza, e il Consiglio di Stato, confermando tale decisione, hanno ritenuto che l’Amministrazione abbia agito in maniera corretta, allineandosi ai principi di buona fede e collaborazione reciproca. L’annullamento del permesso di costruire del 2016 è stato giustificato dalla mancata dimostrazione che le strutture in questione fossero datate antecedentemente al 1942, una circostanza confutata anche da planimetrie incongruenti che non esimevano dall’obbligo di possedere un previo titolo edilizio legittimante.
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Come ottenere la conformità urbanistica?

Per ottenere la conformità urbanistica di un immobile, il processo inizia con una fase di controllo documentale, che prevede la verifica dei documenti in possesso del proprietario e, nella maggior parte dei casi, richiede anche l’accesso agli atti amministrativi presso il Comune di ubicazione dell’immobile. Questa fase è cruciale per raccogliere tutti i documenti che attestano la legittimità delle costruzioni e delle modifiche apportate all’immobile nel tempo.

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Dopo aver raccolto la necessaria documentazione, è essenziale eseguire un rilievo metrico di precisione dell’immobile, per confrontare lo stato di fatto con lo stato legittimo. Qualsiasi discrepanza rilevata tra lo stato di fatto e lo stato legittimo deve essere affrontata attraverso:

  • la regolarizzazione o sanatoria, se ciò è possibile secondo la normativa attuale;
  • il ripristino o demolizione, laddove fattibile e compatibile con la struttura dell’edificio;
  • la fiscalizzazione (non è una sanatoria), dove è possibile optare per una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per gli immobili parzialmente abusivi, ove risulta impraticabile rimuovere una porzione dell’edificio realizzata in violazione delle norme urbanistiche.

Solo dopo aver assicurato la corrispondenza o la regolarizzazione tra lo stato di fatto e lo stato legittimo, un tecnico abilitato (come un architetto, un ingegnere o un geometra) può redigere una relazione tecnica asseverata che includa un elaborato grafico dimostrante la conformità urbanistica dell’immobile o dell’unità immobiliare. Questo documento attesta ufficialmente la regolarità urbanistica dell’immobile.

Conclusioni e Consigli

Il percorso per raggiungere o controllare la conformità urbanistica può variare a seconda delle casistiche e delle normative applicabili, rendendo talvolta il processo complesso e richiedente un approccio differente e dedicato per ciascun immobile. La consulenza di un professionista del settore è quindi spesso indispensabile per navigare con successo le procedure amministrative e tecniche necessarie.

Per rispondere a questa esigenza, abbiamo sviluppato Casa OK, un servizio dedicato alla verifica della conformità urbanistica e catastale principalmente ai fini della compravendita immobiliare (e non solo). Casa OK, attualmente disponibile esclusivamente nella zona di Roma e provincia offre un’analisi preliminare dei documenti disponibili dal cliente, un passaggio cruciale per identificare eventuali problemi e determinare le azioni correttive necessarie. Il servizio include inoltre il sopralluogo per valutare l’attuale stato dei luoghi, confrontandolo con lo stato legittimo, e termina nella redazione di una relazione tecnica che certifica la conformità dell’immobile alla materia urbanistica oltreché catastale. Questa metodologia non solo facilita la diagnosi di eventuali irregolarità ma offre anche una guida chiara su come procedere per la regolarizzazione, rendendo il processo di conformità più accessibile e gestibile per i proprietari di immobili.

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Geom. Dario Varrà

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