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Conformità Urbanistica: Decifrare lo Stato Legittimo Post-Ante ’67

La Responsabilità della Prova nei Confronti degli Immobili Antecedenti al ’67: Una Nuova Direzione Giurisprudenziale

Possiedi o devi acquistare un immobile, ma lo stesso è gravato da abusi o difformità edilizie? Sappi che affrontare le complessità delle normative edilizie ed amministrative può sembrare un labirinto. Tuttavia, i recenti aggiornamenti legislativi potrebbero semplificare le procedure esistenti ed offrire nuove opportunità per regolarizzare la tua situazione: Vediamo insieme quale direzione sta prendendo la giurisprudenza in tal senso.

Nel corso degli anni, il quadro normativo amministrativo ed edilizio ha subito diverse modifiche, con l’introduzione di nuovi concetti e definizioni fondamentali per il settore. Uno degli aggiornamenti più significativi è certamente quello avvenuto nel 2020 (con la L. 120 del 2020), dove il legislatore ha deciso di intervenire sul Testo Unico dell’Edilizia, risalente al 2001 (d.P.R. n. 380/2001), integrando una definizione chiave che mancava da quasi due decenni: quella di stato legittimo” dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Stato Legittimo: Definizione e Implicazioni

La nozione di stato legittimo rappresenta un punto di svolta per la comprensione e la gestione delle pratiche edilizie, specie per quanto riguarda le ristrutturazioni, gli abusi edilizi e le procedure di sanatoria. Secondo quanto inserito nel comma 1-bis dell’art. 9-bis, ora intitolato “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”, definisce lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare e più precisamente:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Possiamo ancor meglio così sintetizzarle lo stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare, che è determinato:

  • Dal titolo abilitativo che ha consentito la costruzione o che ne ha legittimato l’esistenza.
  • Dai successivi titoli abilitativi edilizi relativi ad interventi edilizi che hanno interessato l’intero immobile o l’unità immobiliare, (integrati dai titoli successivi per interventi parziali).

Questa ricostruzione amministrativa e documentale in gergo tecnico prende il nome di “catena della conformità”:

conformità urbanistica_controllo
Conformità Urbanistica: Controllo Catena Conformità

Inoltre, per gli immobili edificati in epoche in cui non era richiesto un titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo si evince:

  • Dalle informazioni catastali di primo impianto.
  • Da documenti certi alternativi quali foto, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, la cui provenienza sia dimostrabile.
  • Dal titolo abilitativo relativo all’ultimo intervento edilizio, anch’esso integrato da titoli successivi per interventi parziali.
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L’Onere della Prova e le Implicazioni per Proprietari e Responsabili

Relativamente al secondo periodo della norma, ovvero quella relativa allo stato legittimo di immobili edificati in epoche in cui non era richiesto un titolo abilitativo edilizio (il cosiddetto Ante 67), il Consiglio di Stato ha chiarito la gestione degli abusi edilizi e la necessità di dimostrare lo stato legittimo di un immobile. Secondo il CdS:

  • spetta al proprietario o al responsabile dell’abuso l‘onere di fornire prova del carattere risalente del manufatto.

Il Consiglio di Stato chiarisce pertanto che occorre una prova sostanziale (ovvero probatoria non formale) per escludere la necessità di un titolo abilitativo preliminare. In altre parole il proprietario o più semplicemente il responsabile dell’abuso deve dimostrare sostanzialmente con documentazione probatoria (di cui al precedente articolo 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001) se l’immobile è gravato o meno da Licenza Edilizia, oppure ricade nel “limbo” dell’Ante 67.

Questa decisione mira a responsabilizzare ulteriormente i proprietari, richiedendo loro di dimostrare con evidenza la legittimità delle strutture e degli interventi edilizi realizzati. In assenza di tale dimostrazione, gli interventi si presume siano stati realizzati senza i necessari permessi, rendendo l’edificio soggetto a potenziali sanzioni e a obblighi di demolizione o sanatoria.

Scopri di più leggendo l’articolo dedicato: Acquisto Casa Ante 67: A cosa fare attenzione

Stato Legittimo ed Immobili Ante ’67

La questione dello stato legittimo degli immobili costruiti prima del 1967, periodo in cui non era ancora richiesto un titolo abilitativo edilizio, continua a essere un tema caldo nel dibattito giuridico e normativo italiano. Un contributo a questa discussione è stato fornito dalla sentenza n. 1445 del 13 febbraio 2024 del Consiglio di Stato, che si inserisce in un contesto di abbondante giurisprudenza sul tema.

La sentenza citata nasce dal ricorso contro la demolizione di due immobili, dichiarati abusivi da un Comune, dopo una sentenza di primo grado che aveva confermato l’ordine di demolizione.

Il ricorrente, non arrendendosi, ha sollevato in appello diverse questioni chiave:

  1. Violazione dei Principi Processuali: La mancata considerazione, da parte del giudice di primo grado, delle prove documentali fornite, configurerebbe una violazione dei principi del giusto processo, della parità delle parti e del contraddittorio.
  2. Eccesso di Potere e Mancanza di Istruttoria: L’appellante sostiene che le ordinanze impugnate siano affette d’eccesso di potere per carenza di istruttoria, travisamento dei fatti, erroneità dei presupposti e mancanza di motivazione. La preesistenza delle due unità immobiliari sarebbe dimostrata da una serie di documenti storici, quali estratti di mappe catastali del periodo 1898-1916, planimetrie del primo Piano di Fabbricazione del 1966 e fotografie storiche antecedenti al 1954, anno in cui il Comune fu sottoposto a vincolo paesaggistico.
  3. Analisi delle Opere Minori: La sentenza di primo grado non avrebbe esaminato adeguatamente le opere minori, che non richiedono un titolo abilitativo, indipendentemente dalla loro epoca di realizzazione.

La difesa ha inoltre evidenziato come gli atti notarili del 1927 e 1965 confermino la consistenza originaria degli immobili, contrariamente a quanto affermato nelle ordinanze impugnate.

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Stato Legittimo degli Immobili Ante ’67

L’evoluzione giurisprudenziale riguardo alla prova dello stato legittimo degli immobili costruiti prima del 1967 continua a offrire spunti di riflessione e linee guida per proprietari e responsabili di manufatti sottoposti a indagini per abusi edilizi. Un recente pronunciamento del TAR Sicilia, con la sentenza del 3 gennaio 2024, n. 22, ha introdotto un approccio più flessibile nell’interpretazione dell’onere della prova in tali contesti.

L’orientamento “Morbido” del TAR Sicilia:

Il TAR Sicilia ha adottato un’interpretazione “morbida” dell’onere della prova, stabilendo che:

  • la responsabilità della dimostrazione dell’antichità dell’immobile a carico del proprietario, l’amministrazione è tenuta a fornire prova contraria qualora il proprietario abbia presentato elementi plausibili di preesistenza.
  • In assenza di tali prove da parte dell’amministrazione, un ordine di demolizione può essere annullato per carenza di istruttoria, segnando un importante sviluppo nella protezione dei diritti dei proprietari.

Conferme e Principi dal Consiglio di Stato:

Il Consiglio di Stato ha ribadito il principio secondo cui;

  • il proprietario o il responsabile dell’abuso edilizio ha l’onere di dimostrare il carattere antecedente dell’opera per escludere la necessità del rilascio di un titolo abilitativo previo.

L’orientamento più recente del Consiglio di Stato introduce la possibilità di considerare elementi “attenuazione” nel regime probatorio. Questo significa che elementi indiziari forniti dal proprietario possono essere valorizzati ai fini di dimostrare la legittimità dell’edificio, a patto che tali elementi siano riferibili a un’epoca anteriore al 1967.

La documentazione presentata dal privato deve quindi essere sufficientemente probante da identificare, seppur approssimativamente, l’epoca di realizzazione dell’immobile, superando così gli indizi di illegittimità.

Interpretazione e Prova dello Stato Legittimo

Gli elementi di prova presentati dal ricorrente non hanno raggiunto quel grado di verosimiglianza necessario per contraddire le evidenze documentali fornite dall’amministrazione, che indicavano una realizzazione dell’ampliamento e del frazionamento del fabbricato in epoca successiva al 1965. Di conseguenza, la sentenza impugnata ha correttamente respinto i ricorsi, concludendo che la prova dello stato legittimo dell’immobile non era stata adeguatamente fornita.

La decisione sottolinea il principio secondo cui:

  • I poteri istruttori del giudice non possono compensare la mancanza di prove concrete da parte delle parti coinvolte.
  • L’ammissione dei mezzi istruttori è infatti un potere discrezionale del giudice amministrativo, la cui esercitazione dipende dall’analisi prudente e caso per caso della disponibilità e della consistenza delle prove presentate.

Sebbene il giudice possa ordinare verifiche ed acquisizioni di documenti, è fondamentale che il ricorrente fornisca elementi di prova sufficientemente solidi per giustificare tali azioni. Questo approccio rispetta il principio dell’onere della prova e assicura l’equità del processo, in linea con le aspettative di parità tra le parti.

La decisione riafferma l’importanza dell’onere della prova, il rigore nella valutazione delle evidenze documentali e l’attenzione necessaria nell’interpretazione dei documenti storici. Questa sentenza contribuisce al dibattito giuridico sull’adeguata gestione delle controversie edilizie, enfatizzando la necessità per i ricorrenti di fornire prove convincenti e obiettivamente verificabili per supportare le loro rivendicazioni.

Image by jcomp on Freepik

Geom. Dario Varrà

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