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Conformità Urbanistica: Il tuo immobile è conforme? Come scoprirlo

Stai pianificando di acquistare o ristrutturare un immobile? È fondamentale prestare attenzione alla conformità urbanistica, un aspetto critico sia per la compravendita che per eventuali lavori post-acquisto.

Esistono “due tipologie” di conformità urbanistica. La prima, la conformità formale, è spesso applicata durante la fase di compravendita immobiliare. Si tratta di una verifica più semplice che si concentra sugli aspetti formali legati al trasferimento di proprietà. La seconda, la conformità sostanziale, è necessaria per le modifiche sostanziali all’unità immobiliare, come ristrutturazioni o per la realizzazione di sanatorie edilizie. Questa richiede un controllo più rigoroso per assicurarsi che tutte le modifiche rispettino le normative urbanistiche attuali.

In questo articolo, esploreremo come evitare i rischi associati alla mancata conformità e come procedere alla ricostruzione della conformità edilizia di un immobile.

Conformità Urbanistica: Cos’è e perché è importante

Quando si pianifica l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, è essenziale comprendere la differenza tra la conformità urbanistica e quella catastale, due aspetti fondamentali che non devono mai essere confusi.

  • Conformità Urbanistica: Questo termine si riferisce alla corrispondenza tra lo stato legittimo dell’immobile (definito dall’art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001), determinato dai principali titoli edilizi come concessioni, permessi di costruire, condoni ed eventuali titoli successivi e lo stato reale dei luoghi. In pratica, si tratta di una verifica di sovrapposizione tra lo stato legittimo ed il reale stato dei luoghi. Qualora emergessero delle difformità, queste devono essere sanate o adeguatamente ripristinate per assicurare la conformità dell’immobile con le normative vigenti.
    In altre parole, la conformità urbanistica è cruciale perché consente di accertare se l’immobile è sogetto a difformità risalenti all’epoca di costruzione o abusi edilizi successivi. Questo confronto è fondamentale per garantire che tutte le modifiche e le condizioni dell’immobile siano a norma con le leggi vigenti e per prevenire possibili complicazioni legali in futuro.
  • Conformità Catastale: La conformità catastale è una verifica della corrispondenza tra la planimetria registrata al Catasto e lo stato attuale dell’immobile. Questo tipo di conformità, pur essendo fondamentale, non ha implicazioni probatorie sotto il profilo edilizio, amministrativo, o urbanistico, ma assume principalmente una valenza fiscale.
    È importante notare che, in caso di difformità tra la planimetria catastale e lo stato effettivo dei luoghi, l’allineamento con il catasto può risultare relativamente più semplice. Questo perché il catasto non è vincolato da normative igienico-sanitarie, come i minimi di altezza, ampiezza delle finestre, distanze regolamentari o dimensioni minime delle stanze. Tuttavia, è essenziale ricordare che, per quanto riguarda le regolarizzazioni o sanatorie, il catasto non ha valore probatorio (salvo rarissimi casi).
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La comprensione e la verifica di queste due distinte conformità sono cruciali, soprattutto se si prevede di acquistare un immobile anche (e soprattutto) se si deve successivamente procedere con lavori di ristrutturazione. Assicurarsi che tutto sia in regola non solo facilita le eventuali modifiche o ristrutturazioni future ma salvaguarda l’investimento anche contro possibili complicazioni amministrative, nonché legali.

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Controllo Formale e Sostanziale: Differenze, rischi e problemi

La conformità urbanistica si distingue in due principali modalità: la velocità “formale” e la velocità “sostanziale”, entrambe con la stessa finalità, ma con processi e sicurezze diverse.

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Controllo Formale: Questa modalità più rapida e veloce, seppur meno sicura è legata principalmente alla Libera Commerciabilità degli immobili e viene controllata formalmente dal notaio durante il processo di compravendita. È obbligatorio, al momento dell’acquisto di un immobile, dichiarare la modalità di edificazione dello stesso, secondo criteri stabiliti da leggi come la L. 47/1985 e DPR 380/2001. La mancata dichiarazione alle norme previste possono portare alla nullità dell’atto di compravendita, come sottolineato dalla sentenza della Cassazione civile, SS.UU., del 22/03/2019 n° 8230.

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Controllo Sostanziale: Questa modalità è intrinsecamente più lenta, ma rimane la più sicura in quanto implica un controllo approfondito del rispetto della conformità urbanistica. Tale verifica viene effettuata da un tecnico qualificato che esamina tutta la documentazione necessaria. Questo tipo di conformità entra in gioco sostanzialmente quando l’acquirente lo richiede durante l’atto di compravendita, quando il notaio rogante lo impone, o più comunemente, quando è necessario intraprendere un’opera edilizia di ristrutturazione o regolarizzazione dopo l’acquisto.

In altre parole, la Libera Commerciabilità permette formalmente l’acquisto di un immobile che potrebbe presentare delle difformità. Tuttavia, in situazioni come la necessità di una pratica edilizia successiva o per usufruire di detrazioni fiscali, è essenziale esaminare in modo approfondito la situazione urbanistica dell’immobile, rispettando tutti i requisiti legali e normativi.

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Come verificare la conformità urbanistica di un immobile?

Come già menzionato in precedenza, verificare la conformità urbanistica di un’unità immobiliare richiede la ricostruzione dello stato legittimo. Questo implica il reperimento del titolo edilizio principale, che ha legittimato l’unità, oltre agli eventuali titoli successivi (da non confondere con le planimetrie catastali).

Successivamente, per completare la verifica, è necessario sovrapporre la documentazione ottenuta con un rilievo accurato dello stato attuale dei luoghi. Questo confronto visivo è essenziale per identificare eventuali difformità tra quanto previsto dai documenti edilizi e la situazione reale dell’immobile. A titolo illustrativo, si riporta un esempio concreto in cui come sottofondo viene riportato il progetto edilizio originariamente concessionato (di colore nero), mentre in primo piano vediamo il rilievo dello stato dei luoghi (di colore rosso).

Esempio Sovrapposizione tra Titolo Edilizio e Stato di Fatto (in rosso)
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Quali documenti sono necessari per la verifica di conformità urbanistica?

Per una verifica accurata, è essenziale incaricare un tecnico esperto in materia edilizia. Questo professionista avrà il compito di raccogliere, nonché ricostruire tutta la documentazione probante disponibile. Se la documentazione necessaria non è in possesso della committenza, ci sono diverse vie da esplorare:

  1. Amministratore di Condominio: È possibile che l’amministratore di condominio (se presente e se il condominio ne è dotato) possa fornire parte della documentazione richiesta.
  2. Accesso agli Atti Comunali: Spesso, la soluzione più efficace consiste nell’eseguire un accesso agli atti presso il Comune. Questo permette di ottenere documenti ufficiali e aggiornati che possono non essere disponibili attraverso altri canali.

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Non tutte le documentazioni sono ugualmente valide per la ricostruzione della conformità urbanistica di un immobile. Come già sottolineato, le planimetrie catastali non hanno di per sé valore probatorio, eccetto in casi rari. La documentazione che effettivamente riveste un ruolo chiave comprende i titoli edilizi e amministrativi normati in Italia. Per facilitare la comprensione, ecco un elenco esemplificativo:

  • Autorizzazione Edilizia;
  • Licenza Edilizia;
  • Concessione Edilizia;
  • Permesso di Costruire;
  • Condoni Edilizi (questi possono includere la Concessione Edilizia in Sanatoria o il Permesso di Costruire in Sanatoria);
  • DIA (oppure c.d. SuperDIA);
  • SCIA: o SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire.

Ricorda:

Come già ampiamente riportato, per ricostruire adeguatamente la conformità urbanistica, è essenziale partire dal primo titolo edilizio che ha legittimato la costruzione dell’immobile e considerare qualsiasi titolo successivo che possa essere stato emesso. Questo approccio sistematico assicura che ogni aspetto della conformità sia accuratamente verificato e documentato, minimizzando così il rischio di future complicazioni.

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Professionisti a cui rivolgersi per la verifica di conformità urbanistica

Quando si procede all’acquisto di un immobile, è fondamentale comprendere chi sia responsabile per la dichiarazione della conformità catastale ed urbanistica. Tale dichiarazione viene attestata dal venditore, non dal notaio. Tuttavia, il notaio ha il compito di informare le parti coinvolte se, una volta eseguiti i controlli sulla documentazione a sua disposizione e in maniera puramente formale (dato che non effettua sopralluoghi sull’immobile), emergessero errori o difformità.

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Figure Professionali Coinvolte nell’Acquisto di un’Unità Immobiliare:

  1. Notaio: Figura obbligatoria e pubblico ufficiale, il notaio garantisce il contratto ed il “processo” di trasferimento della proprietà.
  2. Agente Immobiliare: Svolge una funzione commerciale, l’agente immobiliare facilita la vendita mettendo in relazione ed in negoziazione le parti.
  3. Perito (Banca): Essenziale per l’accesso al credito, il perito valuta il valore dell’immobile per conto della banca.
  4. Tecnico (Architetto, Geometra, Ingegnere): Questi professionisti svolgono controlli tecnici relativi alla conformità catastale ed urbanistica dell’immobile.

Ricorda:

Durante l’acquisto o la vendita di un immobile, sarà presente almeno uno di questi professionisti. Tuttavia, è importante sottolineare che l’unico professionista qualificato per verificare e asseverare la conformità urbanistica è un Tecnico (Geometra, Ingegnere od Architetto).

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È cruciale scegliere un tecnico che abbia un’esperienza specifica in questo campo. Non è sufficiente possedere un timbro o l’abilitazione professionale in generale; la complessità di questa materia richiede un professionista specializzato e verticalmente esperto.

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Costi e tempi per la verifica di conformità urbanistica

La verifica della conformità urbanistica di un immobile è un processo il cui costo e durata possono variare notevolmente in base a diverse variabili. Di seguito, esaminiamo i principali fattori che influenzano questi aspetti:

Fattori Che Influenzano il Costo

  • Grandezza dell’Immobile: Maggiore è la superficie dell’immobile, maggiore sarà il costo della verifica. Questo dipende dalla complessità del lavoro necessario per rilevare e confrontare la documentazione edilizia con lo stato dei luoghi.
  • Presenza di Titoli Edilizi: Il costo varia anche a seconda dei titoli edilizi da reperire. Ad esempio, il reperimento di una sola Concessione Edilizia originaria ha un costo specifico, ma se si necessitano anche di altri documenti come Condoni, SCIA, CILA, ecc., il prezzo può aumentare.
  • Reperimento di Atti Supplementari: Secondo l’art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001, potrebbe essere necessario ottenere ulteriore documentazione, il che influenzerebbe ulteriormente il costo.

Costo Medio Stimato: In media, il costo per la verifica della conformità urbanistica si aggira intorno ai 500 Euro, escluse spese per il reperimento di atti, bolli e diritti di segreteria.

Fattori Che Influenzano i Tempi

  • Mancanza di Documentazione: La necessità di reperire documentazione mancante presso il Comune di riferimento può richiedere almeno 30 giorni, come previsto dalla L. 241/90.
  • Dimensione dell’Immobile: La grandezza dell’immobile influisce anche sui tempi necessari per restituire graficamente il rilievo dello stato attuale, con immobili più grandi che richiedono più tempo.

Tempo Medio Stimato: Generalmente, i tempi per la consegna della verifica della conformità urbanistica variano da una settimana a un massimo di due settimane lavorative.

Regolarizzare un immobile non conforme: sanzioni e procedure

Questo articolo non si sofferma in maniera dettagliata sulla complessa materia della Sanatoria Edilizia, tuttavia è importante riconoscere che la conformità urbanistica è strettamente legata a questo argomento. Come precedentemente accennato, nel caso in cui si riscontrino delle difformità rispetto allo Stato Legittimo dell’immobile, tali discrepanze devono essere sanate o ripristinate.

In caso vadano sanate, la procedura di Sanatoria Edilizia avviene attualmente attraverso lo strumento urbanistico conosciuto come Accertamento di Conformità, regolamentato dal DPR 380/2001 agli articoli 36 e 36-bis. Questo processo è fondamentale per regolarizzare le anomalie edilizie rispetto alle normative urbanistiche vigenti.

Il costo delle sanzioni è principalmente determinato dalle Leggi Regionali (per il Lazio vedi L.R. 15/08), oltreché dalle norme statali e locali. Data la varietà di fattori coinvolti, come la tipologia e la grandezza della difformità, l’epoca di costruzione, e altri parametri di natura complessa, è estremamente difficile fornire una stima precisa del costo.

Per una comprensione più approfondita di questi argomenti, ti invito a leggere l’articolo completo: Sanatoria Edilizia a Roma: Come Sanare un Abuso Edilizio

Geom. Dario Varrà

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