Conformità Urbanistica nella Compravendita Immobiliare

La Conformità Urbanistica di un’immobile non sempre viene controllata da un tecnico al momento della compravendita.
Scopri perché è fondamentale accertarla prima di prendere impegni tra le parti.

Se stai facendo un passo importante come quello dell’acquisto (o la vendita) di un’immobile, il primo passo fondamentale è quello di tutelarti sotto tutti i punti di vista, sopratutto per quanto riguarda la parte tecnica (Urbanistica, Edilizia e Catastale).
Sono molti gli acquirenti che non controllano la conformità di un’immobile e non sempre pongono la giusta attenzione su questi aspetti.
Il miglior rimedio? Sicuramente affidarsi ad un tecnico competente che possa visionare la documentazione dell’immobile con lo scopo di identificare problematiche relative la conformità.

L’articolo non vuole essere un vademecum tecnico, ma una guida pratica (meno tecnica) con lo scopo di informare tutti, anche i meno pratici del settore, circa le insidie ed i potenziali problemi nascosti.

La domanda principale da porsi PRIMA di vendere o comprare casa è la seguente:

La Conformità Urbanistica quando serve?

SEMPRE! Ogni volta che compriamo o vendiamo un’immobile. La legge non obbliga l’acquirente ed il venditore di eseguire un controllo sostanziale circa la parte urbanistica ed edilizia (vedremo successivamente meglio).
Il fatto che la normativa non imponga alcun obbligo circa la verifica sostanziale, lascia ancora oggi molte lacune in merito la garanzia che l’immobile compravenduto non sia oggetto di abusi o difformità (anche relativamente ad immobili compraveduti di recente, o con mutui da poco erogati).
Il mio consiglio in merito? Controllare sempre la Conformità Urbanistica prima di prendere accordi. Il rischio è di arrivare al preliminare (o peggio all’atto) con abusi edilizi o piccole difformità mai controllate prima, per le quali applicare sanatorie edilizie potrebbe essere un problema ostativo in fase di trattativa, nonché per la vendita stessa.

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Cos’è la Conformità Urbanistica

Mi rendo conto che l’argomento non sia facile, difatti vi risparmio i tecnicismi e provo con difficoltà a “togliermi i panni” da Geometra per essere compreso da tutti nel migliore dei modi.
La piena conformità si ha quando gli elaborati grafici dell’immobile risultano uguali allo stato dei luoghi.
In altre parole, “facendoci un giretto per casa“, sia la planimetria catastale, sia il progetto (o qualsiasi altra preesistenza urbanistica) devono essere uguali a ciò che vediamo.
Tutto ciò che è difforme tra grafici e stato di fatto deve essere sanato, se possibile, oppure ripristinato.

N.B.: Questo concetto di conformità tra elaborati e stato dei luoghi vale sia per la materia urbanistica ed edilizia, sia per la materia catastale, vediamola meglio.

Conformità Urbanistica e Catastale

Nella credenza comune si guarda solamente la planimetria catastale e se quest’ultima corrisponde allo stato dei luoghi dell’immobile, allora si pensa che l’immobile sia conforme. Attenzione! Niente di più sbagliato! La sola conformità catastale non basta, ma sopratutto non è una garanzia.
La parte fondamentale da verificare con cura è la conformità urbanistica.

Vi faccio una rapida differenza riguardo l’importanza di queste due:

  • Conformità Catastale
    Verifica della corrispondenza tra la planimetria catastale in atti all’Agenzia delle Entrate (catasto) e lo stato dei luoghi.
    Perché non basta solo la conformità catastale? Il catasto non è probatorio, nè in termini di proprietà ne in termini edilizi-urbanistici (salvo pochissimi casi).
  • Conformità Urbanistica
    Verifica della corrispondenza tra titoli urbanistici, edilizi e lo stato dei luoghi. Perché è fondamentale verificarla? Ha valore probatorio, ovvero, ci da prova circa la regolarità dell’immobile (nonché della destinazione d’uso!)

Come verificare la Conformità Urbanistica?

Per iniziare la verifica nella maniera corretta come prima cosa è sempre consigliabile reperire i documenti tecnici in possesso per farli visionare ad un Tecnico Professionista, sarà poi il Tecnico a capire se eventualmente ci sarà necessità di un’accesso agli atti per reperire documentazione mancante. Nello specifico (seppur in prima battuta) è opportuno analizzare quantomeno nel dettaglio questi documenti:

  • Atto di Compravendita dell’attuale proprietario;
  • Planimetria Catastale;
  • Visura Catastale;
  • Preesistenze Urbanistiche ed Edilizie (Progetti Concessionati, Autorizzazioni, Permessi di Costruire, Concessioni Edilizie, SCIA, CILA, ecc.).

Per quanto possa sembrare una cosa scontata, purtroppo nel credo comune quasi mai si interpella un Tecnico per far visionare la documentazione tecnica. Posso assicurarti che questo tipo di controlli sono tra le cose più importanti da visionare, ed un buon tecnico è l’unica figura che può aiutarti in questa fase tecnica.

scopri di più e leggi l’articolo – Comprare Casa: L’importanza del Geometra in una compravendita

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Conformità Urbanistica Ante 67

Arriviamo sull’ennesimo tasto dolente del quadro normativo. Molte volte negli atti di compravendita o tra i professionisti del settore immobiliare si vede riportata la “parolina” ante 67.
Posso personalmente affermare che, tutt’oggi rabbrividisco alla visione della dicitura in atto: “immobile costruito anteriormente la data del 1 settembre 1967“.

Fate molta attenzione a questa dicitura. Perché? Cercherò di essere breve.
In un atto tra vivi, la parte venditrice può dichiarare in atto che l’immobile è stato costruito il 1° settembre 1967 (L. 47/85), questo consente di non menzionare alcun titolo edilizio (magari esistente).
Inutile dirvi che non prendere visione del progetto edilizio dell’immobile potrebbe essere grave, difatti il principale problema della dicitura in atto “ante 67” è la possibilità di:

Trasferire l’immobile con abusi o difformità rispetto al titolo edilizio (o rispetto a preesistenze urbanistiche esistenti non reperite)

Quali sono i rischi nel non verificare la Conformità Urbanistica?

Premetto nella maniera più assoluta che non siamo qui per fare terrorismo psicologico, ma devi sapere che circa l’80% delle trattative ha problematiche tecniche (urbanistiche e catastali) legate alla compravendita immobiliare.

Quello della conformità è un problema che (seppur risolvibile), va sviscerato prima di ogni altra cosa, altrimenti i rischi a cui vanno in contro acquirente e venditore (anche dopo l’atto) potrebbero essere i seguenti:

  • Costi Causa Legale (Avvocato);
  • Restituzione Caparra o Danni;
  • Oneri Professionali Pratica edilizia e catastale (GeometraArchitettoIngegnere);
  • Oneri Comunali per Sanatoria
  • Costi per ripristino edilizio
  • (Da non sottovalutare la nullità dell’atto)

Ribadisco! non voglio terrorizzarti, ma informarti. L’articolo non vuole avere scopo commerciale, ma informativo… quindi credo sia da tenere in considerazione un suggerimento che non ti costa nulla!

In sintesi… ti consiglio vivamente di chiederti se l’immobile è Conforme dal punto di vista Catastale, Edilizio ed Urbanistico PRIMA di sapere:

  • Quanto Vale la Casa
  • A quanto si potrebbe fare l’offerta
  • In quanto tempo si vende (o si compra)

Come hai potuto constatare, con la conformità di un’immobile non si scherza! Controlla prima di prendere impegni.

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Geom. Dario Varrà

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