Prime indicazioni su Mutamenti d’uso, Sanatorie ed Agibilità dal Dipartimento PAU di Roma
Il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) di Roma Capitale ha emesso un parere ad indirizzo degli uffici/municipi di Roma, contenente le prime indicazioni per l’applicazione del Decreto Salva Casa. Il parere, datato 21 ottobre 2024 e identificato dal protocollo n. QI/2024/0205723, fornisce chiarimenti su alcune delle principali novità introdotte dal suddetto Decreto.
Premessa:
Al momento in cui si scrive il presente articolo, nonostante i chiarimenti forniti dal Comune di Roma (o meglio dal Dipartimento Urbanistica, che differisce dal Campidoglio), permangono incertezze dovute a:
- assenza di linee guida dettagliate emanate dal Legislatore e/o dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT);
- mancata revisione della modulistica unificata;
- assenza di indicazioni uniformi per la Regione Lazio.
Inoltre, tra le questioni ancora irrisolte, (su cui nemmeno il Dipartimento PAU di Roma Capitale ha fornito chiarimenti definitivi), rientrano anche le interpretazioni per la corretta applicazione delle norme relative a:
- Stato Legittimo degli Immobili;
- Applicazione tolleranze costruttive;
- Sanatoria di interventi realizzati corso d’opera che configurano parziale difformità (rispetto al titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi del 28 gennaio 1977) ed “Agibilità Sanante“.
Nonostante permangono ancora oggi tali problematiche irrisolte, il Dipartimento PAU ha comunque deciso di affrontare prioritariamente delle “prime indicazioni” di tre aspetti comunque fondamentali oggetto di modifica con il Decreto Salva Casa e precisamente:
- Mutamenti di destinazione d’uso: Indicazioni specifiche sulle procedure applicabili.
- Sanatoria “semplificata” art. 36-bis del DPR 380/2001: Previsione di oblazioni per la regolarizzazione delle difformità edilizie.
- Agibilità e deroga ai requisiti igienico-sanitari: Modalità applicative delle deroghe introdotte dal decreto per facilitare l’ottenimento dell’agibilità.
Affronteremo di seguito, uno ad uno, questi argomenti trattati dal Dipartimento PAU di Roma Capitale (in attesa di ulteriori chiarimenti e aggiornamenti normativi da parte delle autorità competenti).
Mutamento / Cambio di Destinazione D’uso
Il concetto espresso nel parere riguarda (ovviamente) le modifiche apportate all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001, che regolano i mutamenti di destinazione d’uso (MdU) e come queste interagiscano con altre normative e regolamenti urbanistici locali. Ecco una spiegazione dettagliata:
Monetizzazione Parcheggi
I nuovi commi 1-bis (per il Cambio d’Uso cosiddetto orizzontale – cambio funzione) ed 1-ter (per il Cambio d’Uso cosiddetto verticale – cambio categoria) specificano che restano valide le normative di settore, tra cui le disposizioni del Testo Unico del Commercio della Regione Lazio (L.R. 22/2019), che stabiliscono requisiti come la dotazione minima di parcheggi pubblici necessari per le strutture commerciali, così come previsto dal regolamento attuativo n. 10/2022 (e precisamente dall’art. 5).
Anche se i commi 1-bis, 1-ter e 1-quater indicano che i piani urbanistici comunali possono fissare specifiche condizioni per i mutamenti di destinazione d’uso, le norme della pianificazione urbanistica comunale continuano ad applicarsi. Questo implica che le destinazioni d’uso e i relativi mutamenti devono rispettare le norme tecniche di attuazione (N.T.A.) del Piano Regolatore Generale (P.R.G.) vigente.
Inoltre, (come previsto dal comma 1-quater) seppur viene specificato che il legislatore nazionale ha previsto l’esenzione dall’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale (c.d. monetizzazione parcheggi), tale esenzione non si applica se il piano urbanistico locale prevede disposizioni specifiche. Certamente il Dipartimento in questa sede (visto anche l’impatto economico sulle casse del Comune per il mancato versamento) ha “passato la palla” in quanto essa non era una decisione Tecnica (Dipartimento), ma Politica (Campidoglio).
Ergo, in mancanza di specifiche disposizioni di pianificazione urbanistica (attualmente presenti nelle N.T.A. del P.R.G. vigente.), continuano a versarsi i cosiddetti “oneri per la monetizzazione dei parcheggi”.
Oneri Cambio d’Uso: Rimane tutto invaiato
Relativamente agli oneri da versare in caso di cambio d’uso, non ci sono cambiamenti nemmeno per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) ed il contributo relativo al costo di costruzione. Anche il contributo straordinario resta invariato.
Regimi Amministrativi per Cambio d’Uso
L’attuale regolamentazione dei procedimenti amministrativi relativi a cambio d’uso viene ricavata (nel parere PAU) dall’interpretazione dei commi 1-quinquies e 3 dell’art. 23-ter, combinati con i commi 1, lettera c), e 2 dell’art. 10 del D.P.R. 380/01. Da questa lettura emergono due scenari:
Scenario 1: SCIA ordinaria (art. 22 D.P.R. 380/01)
Si applica per i mutamenti di destinazione d’uso, sia all’interno della stessa categoria funzionale (cambio d’uso non rilevante) che tra diverse categorie funzionali (cambio d’uso rilevante), nei casi seguenti:
- Senza opere o con opere che rientrano nella manutenzione ordinaria “leggera” o risanamento conservativo “leggero” (CILA – vedi art. 6-bis);
N.B.: E’ chiaro che ad oggi non è più possibile presentare CILA per cambio funzione, ma il corretto regime amministrativo è in SCIA - Con opere, ovvero interventi di manutenzione straordinaria “pesante” o ristrutturazione conservativa “pesante”, anche in zona A, ovvero centri storici;
- Con interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” in zone diverse dalla zona A;
- Con interventi che modificano la sagoma, la volumetria complessiva o i prospetti degli edifici non sottoposti a tutela paesaggistica o monumentale (D.Lgs. 42/04).
Scenario 2: SCIA alternativa (art. 23 D.P.R. 380/01) o Permesso di Costruire (PdC)
Si applica per i mutamenti di destinazione d’uso, sia all’interno della stessa categoria funzionale (cambio d’uso non rilevante) che tra diverse categorie funzionali (cambio d’uso rilevante), nei casi seguenti:
- Con opere, ovvero per interventi di ristrutturazione edilizia “leggera o pesante” in zona A, ovvero centri storici;
- Con opere, ovvero per interventi che modificano la sagoma, la volumetria complessiva o i prospetti degli edifici sottoposti a tutela (ai sensi del D.Lgs. 42/04).
A tal fine, ti consiglio di approfondire una precedente Circolare Esplicativa prot. 191432 del 14/11/2017 del Comune di Roma:
Oblazioni Sanatoria Edilizia “Semplificata” (art. 36-bis)
Il secondo aspetto rilevante trattato nel parere PAU prot. 205723/2024, oggetto del presente articolo, riguarda l’articolo 36-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001. Questa nuova procedura edilizia introduce anche una nuova disciplina per le oblazioni relative agli interventi edilizi sanati tramite la procedura di accertamento di conformità nella modalità cosiddetta semplificata. La norma modifica la gestione delle sanatorie per interventi eseguiti in parziale difformità dai titoli edilizi o con variazioni essenziali, oltreché per interventi eseguiti in difformità di SCIA (attuale art. 37), prevedendo la possibilità di regolarizzare tali situazioni tramite il pagamento di una sanzione (oblazione) calcolati in base a quanto richiesto dall’art. 36-bis, comma 5 del DPR 380/2001 e precisamente:
Accertamento di conformità (art. 36-bis)
Tra le novità introdotte dalla semplificazione dell’accertamento di conformità con il “nuovo” articolo 36-bis, vi è la possibilità di regolarizzare le opere edilizie anche nei casi in cui l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda (cosiddetta conformità asincrona od asimmetrica). Questa modalità si distingue dall’istituto della “classica” doppia conformità, ancora previsto, con particolar modo per le sanatorie nell’ambito dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36, che richiede invece la conformità dell’intervento e dell’immobile sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda.
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Per ritornare alla determinazione dell’oblazione, questa casistica riguarda:
- Interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio, secondo quanto previsto dall’art. 34 del D.P.R. 380/01.
- Interventi con variazioni essenziali, che ricadono sotto l’art. 32 del D.P.R. 380/01 e l’art. 17 della L.R. Lazio 15/2008.
- Interventi eseguiti senza SCIA o in difformità da essa.
Disciplina delle oblazioni (disciplinato dal comma 5 dell’art. 36-bis)
Il comma 5 prevede due situazioni per determinare l’importo dell’oblazione:
Lettera a) – PdC in sanatoria e SCIA ordinaria in sanatoria
Questa disposizione riguarda gli interventi soggetti a Permesso di Costruire (PdC) in sanatoria o SCIA c.d. ordinaria in sanatoria dove per la determinazione dell’oblazione abbiamo due casistiche variabili:
- a.1) Conformità asimmetrica od asincrona: Se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica al momento della domanda e conforme alla disciplina edilizia al momento della realizzazione (assenza di doppia conformità), l‘obbligazione sarà pari al doppio del contributo di costruzione aumentato del 20%. Inoltre il parere chiarisce che se la legge prevede la gratuità, l’obbligazione sarà ugualmente pari al contributo di costruzione aumentato del 20%.
- a.2) Doppia conformità: Se l’intervento rispetta sia le normative vigenti al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda, l’aumento del 20% non si applica.
Lettera b) – SCIA ordinaria in sanatoria
Riguarda gli interventi in sanatoria realizzati in assenza della SCIA o in difformità dalla stessa, dove per la determinazione dell’oblazione abbiamo due casistiche variabili:
- b.1) Conformità asimmetrica od asincrona: Se l’intervento è conforme alla disciplina urbanistica al momento della domanda e conforme alla disciplina edilizia al momento della realizzazione (assenza di doppia conformità) l’obbligazione è calcolata come il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato dagli uffici competenti, con un minimo di 1.032,00 euro e un massimo di 10.328,00 euro. Se l’intervento non comporta un aumento del valore dell’immobile, l’obbligazione sarà pari al minimo di 1.032,00 euro.
- b.2) Doppia conformità: Per gli interventi conformi sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione che alla presentazione della domanda, l’importo è stabilito tra 1.000,00 e 10.000,00 euro, in base al punto 4 della Delibera del Consiglio Comunale (D.A.C.) n. 44/2011 e L.R. 15/2008.
N.B.: Inoltre (finalmente) il parere del Dipartimento chiarisce che il comma 4 dell’art. 37, che regolava la SCIA in sanatoria è stato abrogato, e vede oggi le sue disposizioni integrate nell’art. 36-bis. La procedura per determinare l’obbligazione è rimasta sostanzialmente invariata dal 2008, applicandosi agli interventi conformi alla normativa vigente sia al momento della realizzazione che della domanda (doppia conformità).
Deroghe Salva Casa per l’ottenimento dell’Agibilità
La terza e ultima casistica tecnica trattata nelle “prime indicazioni di massima” del Dipartimento PAU di Roma sul Decreto Salva Casa riguarda l’agibilità e le deroghe previste. In particolare, l’articolo 24 del D.P.R. 380/01, con i nuovi commi 5-bis e 5-ter, i quali introducono una normativa di deroga ai requisiti minimi per l’agibilità degli edifici. Queste deroghe sono applicabili in attesa dell’approvazione del nuovo Decreto Ministeriale della Salute, previsto dall’articolo 20, comma 1-bis, del D.P.R. 380/01, che dovrà definire i requisiti igienico-sanitari prestazionali degli edifici.
Ad ogni modo, attualmente Il comma 5-bis consente al tecnico abilitato di asseverare, ai fini della segnalazione certificata di agibilità (S.C.Ag.), la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche in presenza di requisiti dimensionali inferiori agli standard abituali, quali:
Altezza minima interna dei locali, ridotta fino a 2,40 metri (rispetto ai 2,70 metri standard).
Superficie minima dei monolocali:
- Per una persona, fino a 20 metri quadrati (anziché 28 metri quadrati);
- Per due persone, fino a 28 metri quadrati (anziché 38 metri quadrati).
Attenzione!
L’asseverazione del tecnico, di cui sopra, può essere resa solo se sono soddisfatte tre condizioni:
- Rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente.
- Osservanza del requisito di adattabilità dei locali (vedi D.M. 236/1989).
- Che l’intervento edilizio comporti, oltre le due condizioni precedenti, almeno una delle due successive e precisamente:
- Intervento di recupero dell’edificio con miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie;
- Intervento di recupero dell’edificio con ristrutturazione edilizia con soluzioni che migliorino le caratteristiche igienico-sanitarie.
Il Dipartimento chiarisce un aspetto importante, ovvero che che le suddette deroghe si applicano solo agli interventi sul patrimonio edilizio esistente per migliorare le condizioni igienico-sanitarie e non riguardano:
- Nuove costruzioni, demolizione e ricostruzione o mutamenti di destinazione d’uso, anche se classificati come ristrutturazione edilizia.
Inoltre, la dichiarazione di agibilità deve seguire lavori conformi a un titolo edilizio legittimo, e i locali interessati devono già presentare caratteristiche dimensionali legittime (ad esempio, costruiti prima del D.M. 05/07/1975 o soggetti a condono).
La Deroga non è una Sanatoria Edilizia
Infine, tra gli aspetti più importanti e mai banali, il Dipartimento chiarisce che la norma riguardante l’Agibilità, non costituisce una sanatoria per opere abusive, ma semplicemente facilita il miglioramento del patrimonio edilizio esistente, mantenendo i principi di legittimità e conformità delle opere.
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Rimangono molti dubbi sulle modifiche introdotte con il Salva Casa
Come già espresso in premessa, permangono molte incertezze dovute a diversi fattori, tra cui la mancata emanazione di linee guida dettagliate da parte del Legislatore e del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT).
L’assenza di una revisione della modulistica unificata e la mancanza di indicazioni uniformi per la Regione Lazio. Inoltre, alcune questioni tecniche rimangono ancora irrisolte, e nemmeno il Dipartimento PAU di Roma Capitale ha fornito chiarimenti definitivi.
Conclusioni e Consulenza Tecnica
Come avrai potuto comprendere dal presente articolo, le indicazioni fornite rappresentano soltanto una prima linea guida di massima emanata dal Comune di Roma, e non dalla Regione Lazio, dal Legislatore o dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT). Considerata la complessità della materia e le difficoltà applicative e interpretative, è fondamentale avvalersi della consulenza tecnica di un professionista specializzato in questo settore.
In particolare, per le compravendite immobiliari, è essenziale effettuare un controllo approfondito della conformità catastale, edilizia e urbanistica dell’immobile. A tale scopo, abbiamo sviluppato un servizio specifico denominato Casa Ok, pensato per garantire un controllo accurato della conformità degli immobili oggetto di compravendita, fornendo così una maggiore sicurezza nelle transazioni.
