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Documenti per Acquisto Casa: Il controllo delle irregolarità

Acquistare Casa è sempre un passo importante della nostra vita, inoltre è indubbiamente il principale investimento degli italiani. Controllare i documenti dell’immobile è certamente la fase cruciale dell’acquisto per dormire sonni tranquilli “pre e post” atto di compravendita. 


Stai comprando casa e sei convinto che delegando il controllo tecnico dei documenti al Notaio, Agente Immobiliare o al Perito della Banca possa metterti al sicuro?
Fai Attenzione! La normativa italiana prevede che il controllo della materia tecnica (ovvero tutto ciò che riguarda edilizia, urbanistica e catasto) venga controllata solo su base formale e non sostanziale!
Cosa vuol dire?
Che la documentazione in possesso del venditore viene controllata solo su carta, senza tener conto del reale stato dei luoghi e della conformità edilizia.

Nell’articolo vedremo come tutto questo sia possibile, ma soprattutto come un tecnico specializzato in tale materia (Ingegnere, Architetto o Geometra) sia l’unica figura professionale nell’ambito della compravendita immobiliare che possa tutelarti nei controlli tecnici e nell’acquisto di un immobile.

Per iniziare ad affrontare questo discorso è di fondamentale importante iniziare a vedere come “funzionano” gli immobili dal punto di vista edilizio e catastale.

Mi raccomando, fate attenzione a questo capitolo in quanto è davvero difficile che siate ben informati su queste tematiche tecniche in ambito di compravendita!

Conformità Edilizia dell’immobile

Iniziamo con una dovuta premessa:
La planimetria catastale non è un titolo edilizio e non è probatoria a livello urbanistico (salvo rarissimi casi).
Cosa vuol dire? Che lo stato legittimo edilizio dell’immobile è stato autorizzato con una Licenza Edilizia, Concessione Edilizia o Permesso di Costruire (a seconda dell’anno di edificazione).

La funzione del catasto è fiscale, non edilizia (salvo rari casi) ed ha come scopo attribuire una rendita catastale sul nostro immobile per poi pagare le imposte dirette ed indirette sugli immobili.

In altre parole, avere tra le mani la planimetria catastale per controllare abusi o difformità non è una certezza.
Per controllare la conformità edilizia il documento che dobbiamo confrontare con lo stato dei luoghi non è la planimetria catastale, bensì il progetto edilizio che ne ha legittimato la costruzione mediante l’autorizzazione dei seguenti titoli: 

  • Licenza Edilizia
  • Concessione Edilizia
  • Autorizzazione Edilizia
  • Concessione Edilizia in Sanatoria (Condono Edilizio)
  • Permesso di Costruire
Documenti per Acquisto Casa_regolarità urbanistica

Una volta risaliti al titolo edilizio originario, bisognerà inoltre ricostruire quella che in gergo tecnico si chiama la “catena di conformità”, ovvero ripercorrere la cronistoria dei titoli edilizi fino ad oggi.

conformità urbanistica_controllo

In sintesi:

  • La conformità catastale non è la conformità edilizia
  • La prima documentazione su cui porre attenzione è quella edilizia
  • La planimetria catastale non è un titolo edilizio
  • Se, tra i documenti tecnici possedete solo la planimetria catastale, non avete controllato la regolarità edilizia dell’immobile, ma solo quella catastale
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Formula per una Compravendita Conforme

Per semplificare il controllo tecnico a tutti (anche ai non addetti del settore immobiliare), abbiamo coniato quella che è una vera e propria Formula della Compravendita Conforme. La stessa ha lo scopo di verificare i potenziali problemi tecnici, per una compravendita sostanzialmente corretta, nonché sicura sotto l’aspetto tecnico, urbanistico e catastale.

Formula Compravendita Conforme

Cc  = (STATO DI FATTO)  x  (CATASTO)  x  (URBANISTICA) ± [AGIBILITÀ]
dove: Cc = Compravendita Conforme
formula compravendita conforme

Agibilità: Cosa fare in una compravendita immobiliare?

L’agibilità è certamente una questione spinosa da affrontare in una trattativa di compravendita. Il consiglio cruciale da trasmettervi è di controllare sempre se esiste o meno l’agibilità dell’immobile, con l’intento di gestire al meglio un’eventuale proposta di acquisto.

Ho trattato personalmente l’argomento Agibilità in questo post, ti consiglio di leggerlo al fine di approfondire la tematica in ambito di compravendita immobiliare.
Leggi l’articolo: Agibilità Roma, cosa fare in una compravendita immobiliare?

Il Notaio non è un Tecnico

In Italia è radicata l’errata convinzione di credere che al momento dell’atto di compravendita il notaio controlli la parte tecnica riguardante la regolarità edilizia ed urbanistica sopracitata, non è così!

Ci tengo a precisare che non è assolutamente mia intenzione parlare male della categoria notarile, tutt’altro! L’articolo ha carattere informativo, non di certo critico. L’intento è quindi sensibilizzare il potenziale acquirente circa il fatto che il Notaio non è un Tecnico e non esegue controlli tecnici sostanziali sull’immobile oggetto di compravendita, a meno che non abbia ricevuto un preciso incarico per il controllo della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile (situazione davvero inusuale).
Resta ovviamente inteso che qualora il Notaio scopra irregolarità anche formali, debba comunicare alle parti le eventuali problematiche riscontrate.

E’ lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato con apposito Studio n° 84/2018/P a chiarire che:

La pronuncia delle Sezioni Unite del 22 marzo 2019 n.8230 affronta approfonditamente la questione delle menzioni edilizie ed urbanistiche negli atti traslativi e divisionali. […]

[…] Non è, infatti, in alcun modo, richiesto dalle norme in materia che per la validità del negozio traslativo o divisionale sia inserita un’attestazione da parte del Notaio rogante, che non ha alcun dovere di ricerca o di acquisizione di siffatti elementi, a meno che non abbia assunto uno specifico ed espresso incarico al riguardo.
È, quindi, conseguente che il notaio non è responsabile nel caso in cui la dichiarazione di parte risulti, poi, non corrispondente al vero essendo egli responsabile soltanto delle cause di nullità che può prevenire perché è in grado di
riconoscerle.

Acquisto Casa: Normativa Compravendita Immobiliare

Le dichiarazioni in atto e le relative menzioni urbanistico-edilizie sono regolamentate dalla Legge 47/1985, e precisamente all’art. 40, e successivamente dall’art. 46 del DPR 380/2001 che citano testuali parole:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. […]

Articolo 46, comma 1 – DPR 380/2001

Inoltre è rimasta dal 1985 ad oggi, la possibilità di dichiarare in atto la “pericolosa” dicitura “Ante ’67”:

[…] Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. […]

Articolo 40, comma 2 – Legge 47/1985

Fate attenzione!
La dicitura “Ante 67” non è un Condono e nemmeno un Titolo Edilizio! (con particolare riferimento a Roma)
.
Questa pericolosa menzione introdotta nel 1985 rende l’immobile liberamente commerciabile (salvo che sia conforme formalmente), ma la stessa non tiene conto minimamente della parte urbanistica.
Ergo, se state acquistando un immobile “Ante 67” con tutta certezza non avrete alcuna garanzia sulla conformità edilizia ed urbanistica dell’immobile.

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Controllo Formale e Sostanziale

Come abbiamo visto, la norma italiana relativamente ai controlli per la commerciabilità immobiliare si basa solo su controllo formale (più veloce, ma meno sicuro) e non sul controllo sostanziale (più lento, ma totalmente sicuro).

Qui di seguito verranno approfondite le due tipologie per distinguerle meglio, e capirne l’importanza:

  • Controllo Formale (obbligatorio da eseguire, ma poco sicuro)
    Nessun controllo tecnico tra titoli e stato di fatto (controllo eseguito su base documentale)
    Rischi = Il venditore, non essendo un tecnico competente e non avendo mai visionato/riscontrato i titoli edilizi, dichiara in atto sotto la propria responsabilità che la parte urbanistica e catastale corrisponda allo stato dei luoghi.

  • Controllo Sostanziale (non obbligatorio, ma totalmente sicuro)
    Un tecnico professionista controlla la corrispondenza tra stato di fatto, titoli edilizi e planimetria catastale, ricostruendo la “catena della conformità” accertando la conformità dell’immobile.
    Pregi = E’ il tecnico professionista abilitato che controlla che la parte urbanistica e catastale corrisponda allo stato dei luoghi.
conformità urbanistica_controllo formale e sostanziale

Responsabilità dichiarazioni Urbanistiche nella compravendita 

Di chi è quindi la responsabilità per le dichiarazioni edilizie ed urbanistiche in atto?

  • Del notaio?
  • Dell’agente immobiliare? 
  • Del perito bancario che ha valutato l’immobile? 

Assolutamente no! La responsabilità di dichiarazioni mendaci in atto è del venditore. 

In sintesi la responsabilità civile e penale per quanto dichiarato in atto relativamente la regolarità edilizia ed urbanistica è del venditore, il quale non essendo un tecnico e non avendo competenze in merito, dichiara in atto che l’immobile è conforme ad un titolo che nella maggior parte delle volte, non è stato nemmeno mai visionato!

Mi rendo conto che può sembrare una falla del sistema normativo italiano, ma dal 1985 ad oggi le case si vendono ahimè in questo modo. 

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Quando ci rendiamo conto dei problemi “post vendita”?

Come abbiamo visto, difficilmente si controllano tecnicamente eventuali problemi sostanziali gravanti sull’immobile oggetto di compravendita. Difatti generalmente i problemi si presentano in tali situazioni:

  • Variazioni Planimetria catastale (senza titolo edilizio)
  • Ristrutturazione
  • Accessi agli atti
  • Detrazioni fiscali (esempio Superbonus 110%)
  • Futura Compravendita

In sintesi:

  • Fai controllare sempre (prima di tutto) la parte tecnica, che è molto importante, ma troppo spesso lasciata al caso
  • Scopri subito se esistono problemi tecnici latenti di un’immobile al fine di risparmiare tempo nonché l’investimento.

Il Perito non esegue controlli sostanziali

Un ulteriore falsa credenza è che il perito designato dalla banca, controlli sostanzialmente eventuali problemi tecnici sull’immobile. Non è così, il perito fa un controllo formale, il più delle volte solo su base catastale e non edilizia.

Qual è lo scopo del perito? Valutare l’immobile, non controllare le irregolarità, che è ben differente.

Come da Testo Unico Bancario, il mutuo fondiario deve avere un importo massimo da erogare non superiore all’80% del valore dell’immobile oggetto dell’ipoteca. Vale a dire, come detto in precedenza, che lo scopo del perito è appunto dare un valore commerciale sul quale verrà erogato un mutuo ipotecario.

In sintesi:

  • Il perito ha l’unico scopo di valutare l’immobile ai fini dell’ipoteca;
  • Il perito non è una garanzia di controllo;
  • Il perito non è un Condono (se lo stesso non nota abusi o difformità non significa che l’immobile sia “magicamente tutto ok“);

Inoltre. In molti si fanno questa domanda:

  • Com’è possibile che la banca iscriva ipoteche su immobili con difformità od abusi?

Molto semplice, perché nel caso in cui l’immobile dovesse andare all’asta non seguirebbe il principio normativo visto pocanzi (Legge 47/85), in cui è il venditore ad avere la responsabilità sulle dichiarazioni edilizie, ma verrebbe assegnato tramite sentenza del tribunale, mediante un esecuzione immobiliare all’asta, la stessa prevede assegnazioni anche con comprovate difformità o abusi.

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Relazione Tecnica Integrata

Un’ottima soluzione a tutto questo è la Relazione Tecnica Integrata (R.T.I.), ovvero una Relazione Tecnica asseverata eseguita da un tecnico abilitato avente come oggetto il controllo della corrispondenza tra stato dei luoghi, planimetria catastale e titoli edilizi, nonché la verifica sull’esistenza o meno dell’agibilità. Ossia, possiamo ribadire che con la Relazione Tecnica Integrata viene eseguito a tutti gli effetti un controllo sostanziale.

La Relazione Tecnica Integrata non è obbligatoria

Lo strumento è decisamente fondamentale, utile con tutta certezza per la parte acquirente, quanto per i professionisti del settore come Notai, Agenti Immobiliari, Banche, ecc., avendo la stessa lo scopo di identificare eventuali problematiche mediante il controllo tecnico sostanziale in una compravendita.

Ha solo una problematica (assurda):

  • La Relazione Tecnica integrata non è obbligatoria

la Relazione Tecnica Interata (R.T.I) in Italia non è regolamentata da alcuna Legge, nasce come uno strumento di tutela da un “protocollo d’intesa” tra Notariati ed Ordini tecnici professionali (Ingegneri, Architetti e Geometri), rimane pertanto facoltà dei distretti notarili e gli ordini provinciali aderire o meno.

Nel Lazio non è mai stato raggiunto (ed intavolato) un protocollo d’intesa tra Notariato ed Ordini Professionali, difatti ad oggi questi strumenti di tutela possono solo essere pretesi dalle parti all’inizio della trattativa commerciale, al fine di accertare sostanzialmente le conformità sopra trattate.

Attualmente consiglio sempre prima dell’acquisto, di farsi assistere da un tecnico specializzato in materia od in ogni caso di sottoscrivere una proposta condizionata (vincolata) ai controlli tecnici, urbanistici e catastali.

Proposta di acquisto vincolata a controlli tecnici: Unica tutela

Al fine di tutelarsi da eventuali problematiche tecniche, le quali, come abbiamo visto non sempre vengono esaustivamente affrontate, può venirci incontro il Codice Civile eseguendo la cosiddetta proposta di acquisto vincolata.

E’ consuetudine utilizzare tale condizione per vincolare la proposta di acquisto ad ipotetico rilascio del Mutuo fondiario.

Proposta di acquisto vincolata, che cosa vuol dire?

Cercherò di spiegarlo in parole povere, dal momento che non sono un Avvocato. Fate attenzione in quanto tale strumento è di fondamentale tutela in una compravendita, come vedremo.

La proposta di acquisto, nient’altro è che un contratto tra le parti. Nel caso in cui vogliamo vincolare gli effetti del contratto (proposta d’acquisto) ad un evento futuro ed incerto come per l’ottenimento di un mutuo o la verifica tecnica formale/sostanziale sull’immobile, può applicarsi una Condizione Sospensiva (art. 1353 del c.c.), la quale fino all’avverarsi dell’evento stabilito non farà produrre effetti al contratto fino al realizzarsi della condizione.

Importante:
Tale condizione sospensiva consente all’acquirente (proponente) di “congelare la proposta”, in questa maniera fino all’avverarsi dell’evento futuro ed incerto, il proponente non perderà la caparra e/o provvigioni di mediazione immobiliare.

La stessa identica condizione può essere utilizzata per i controlli tecnici

La stessa forma di tutela per l’acquirente, può essere utilizzata nei controlli tecnici. Ovvero è possibile applicare la condizione sospensiva all’evento dei controlli urbanistici e catastali.

In questo modo sarà possibile tutelarsi, intavolando una trattativa basata anche su dei controlli tecnici sostanziali (controlli totalmente sicuri)

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Esempio Condizione Sospensiva per controlli Tecnici

La presente proposta di vendita, si intende vincolata (ai sensi dell’art. 1353 del cc) alla seguente condizione:
Al controllo della regolarità catastale ed urbanistica, rispetto allo stato di fatto. Tale accertamento sarà erogato da tecnico di fiducia della parte promissaria acquirente, previa consegna dei documenti probatori a carico della parte promissaria venditrice.

Comprare casa senza abusi: Consigli

L’immobile è il principale investimento del cittadino Italiano, nonché l’investimento di una vita (basti pensare ai 30 anni di mutuo).

Il consiglio principale è tutelarsi, sempre!

Spero di averti sensibilizzato ed informato in merito all’argomento trattato.
Il suggerimento finale è di non improvvisare, ma di affidarti ad un tecnico specializzato nel controllo della parte tecnica (urbanistica e catastale), viste soprattutto le lacune dell’attuale normativa italiana che non impone alcun obbligo di controllo tecnico sostanziale urbanistico e catastale.

Geom. Dario Varrà

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