Salvini Avanza la Proposta di Condono per Piccole Irregolarità Edilizie nel Nuovo Piano Casa 2025, Puntando a Stimolare il Mercato Immobiliare e l’accessibilità Abitativa.
Matteo Salvini, Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, ha introdotto il tanto discusso Decreto Salva Casa con il Decreto-Legge n. 69 del 29 marzo 2024 (convertito in Legge n. 105 del 24 luglio 2024) un intervento normativo che, momento in cui si scrive ed aggiorna tale articolo vede una distanza di 356 giorni dal Decreto e 238 giorni dalla conversione in Legge, continua a far discutere il settore edilizio e immobiliare.
Contrariamente a quanto si è spesso letto su numerose testate e canali d’informazione, non si tratta di un condono edilizio. È necessario precisare che il condono edilizio è una legge speciale e temporanea che agisce in deroga alle principali normative nazionali, regionali e comunali, consentendo di regolarizzare abusi edilizi altrimenti insanabili. Il Decreto Salva Casa, invece, rappresenta una semplificazione del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) e delle attuali procedure amministrative.
[Articolo Aggiornato il 19/03/2025]
Il Condono Edilizio: Gli obiettivi e la reale situazione
La proposta di “condono edilizio” delineata da Salvini punta a sanare esclusivamente le irregolarità minori, mantenendo una chiara distinzione tra questi e le costruzioni gravemente abusive, ma i problemi “atavici” rimangono.
Cosa sono le difformità edilizie?
Le difformità edilizie sono scostamenti tra ciò che viene costruito e ciò che è stato autorizzato dal titolo edilizio, così come previsto dallo stato legittimo.
Possono verificarsi quando un intervento di costruzione o ristrutturazione viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune. Pertanto, l’abuso edilizio si configura come una difformità.
Tipologie di abuso edilizio:
- Interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo o dopo l’annullamento.
- Interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: l’edificio realizzato è completamente diverso da quanto autorizzato per tipologia, forma, posizione o destinazione d’uso.
- Interventi in parziale difformità: abusi edilizi di lieve entità, modifiche a elementi non essenziali della costruzione.
- Interventi con variazioni essenziali: interventi che alterano significativamente cubatura, superficie, destinazione d’uso, parametri urbanistici o violano norme antisismiche.
- Difformità non rilevanti (tolleranze): scostamenti minimi (dal 2 al 6 %) dai parametri autorizzati che non costituiscono violazione edilizia.
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Difformità edilizie totali (più gravi od addirittura insanabili)
Si verificano quando l’opera è totalmente diversa da quella autorizzata. Queste situazioni possono comportare sanzioni amministrative e penali, fino all’ordine di demolizione.
Difformità edilizie parziali (più semplici e quasi sempre sanabili)
Si configurano quando le modifiche influenzano solo dettagli non essenziali della costruzione, senza alterare la struttura portante o la destinazione d’uso.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8072/2024, ha chiarito le differenze tra difformità totali, parziali e variazioni essenziali, facendo riferimento agli articoli 31 e 32 del Testo Unico dell’Edilizia.
Sanatoria ordinaria e semplificata: Non è un Condono
Il Decreto Salva Casa immette nella normativa l’istituto della Sanatoria Edilizia “semplificata”, già previsto come pratica di sanatoria ordinaria con la cosiddetta doppia conformità (ossia il rispetto delle norme urbanistiche e edilizie sia al momento della realizzazione che alla data della domanda). La novità riguarda l’introduzione di un Accertamento di Conformità semplificato che consente una doppia conformità “disgiunta”: si può cioè sanare un’irregolarità purché risulti conforme alle regole urbanistiche dell’epoca (1) e a quelle edilizie attuali (2).
- Tuttavia, anche questa procedura semplificata non è un condono e non consente la regolarizzazione di aumenti di superficie, SUL o ampliamenti, nemmeno se realizzati prima dell’entrata in vigore del Decreto.
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Le uniche irregolarità sanabili sono quelle riconducibili a tolleranze costruttive ed esecutive, entro percentuali limitate (dal 2% al 6%), e solo se tali variazioni risultano documentabili sia al momento sia all’epoca di costruzione. Non si risolvono dunque le situazioni più gravi e croniche, come le difformità strutturali in edifici storici o di oltre 80 anni, dove la regolarizzazione resta impossibile. Situazioni per le quali cittadini, tecnici e comuni stessi chiedono da tempo una soluzione più integrale.
Le incertezze ancora aperte
Nonostante l’emanazione delle Linee Guida del MIT, che hanno reso più chiare alcune modalità applicative del Decreto Salva Casa, restano diversi punti critici. Le linee guida, infatti, non hanno valore normativo ma rappresentano solo un supporto interpretativo. È atteso, nei prossimi mesi, un aggiornamento ufficiale del DPR 380/2001 che potrebbe recepire tali indicazioni all’interno del testo unico edilizio, fornendo finalmente un quadro normativo organico e definitivo.
La discussione sul Salva Casa ha alimentato una narrativa di “condono” che ha spesso generato confusione, ma la realtà normativa impone cautela: si tratta di un intervento di semplificazione procedurale e normativa, non di un condono straordinario. Le regole restano rigide per quanto riguarda ampliamenti, cambi di destinazione d’uso non autorizzati o difformità sostanziali. Il mercato immobiliare resta in attesa di chiarimenti definitivi, mentre professionisti e proprietari continuano a confrontarsi con una normativa che, pur semplificata, necessita ancora di uniformità applicativa.
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Immagine di Alessia Pierdomenico by shutterstock
