La conformità catastale non basta per acquistare casa

Nel credo comune si pensa che controllare solamente la conformità catastale sia sufficiente per tutelarci nell’acquisto di casa. Sbagliato! Scopri come tutelarti in una compravendita

Stai acquistando (o hai già acquistato) un’immobile ed hai eseguito solamente il controllo della regolarità catastale, senza aver tenuto conto della regolarità edilizia ed urbanistica? Fai attenzione! Purtroppo, l’85% degli immobili messi in vendita hanno problemi tecnici legali alla compravendita immobiliare.
Eseguire le giuste verifiche tecniche sull’immobile PRIMA di effettuare una proposta di acquisto o PRIMA di procedere ad un contratto preliminare, è sicuramente il modo migliore per tutelarsi.

Conformità catastale per compravendita

In materia di conformità catastale nell’ambito degli atti di compravendita (secondo l’art. 29 comma 1 bis della Legge 52/85, introdotto e modificato dalla L. 122/2010) la normativa cita testuali parole:

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità’ con le risultanze dei registri immobiliari.

In altre parole, con l’introduzione nel 2010 del comma 1 bis si è voluto puntare al controllo dei dati catastali in fase di compravendita inserendo nuovi obblighi, quali:

  • Controllo dei dati identificativi catastali
    1. Identificazione catastale (giusta corresponsione con i dati censuari in visura)
    2. Corretti riferimenti delle planimetria catastali
    3. Dichiarazione di conformità tra planimetria catastale e lo stato dei luoghi

Quest’ultima, la dichiarazione di conformità (come cita la norma) può essere eseguita:

  • Dal Venditore (Intestatario catastale)
  • Da un tecnico abilitato – Consigliato!

Perché ti consiglio la dichiarazione resa da un tecnico, anziché dal venditore?
Ci tengo a precisare, che non è un consiglio commerciale, ma informativo.

La legge non impone l’obbligo o l’ausilio di un tecnico abilitato (Geometra, Architetto o Ingegnere) per il controllo, ma tuttavia ti consiglio di affidarti sempre ad un tecnico per questo tipo di controlli.
Il motivo? E’ molto semplice. Il venditore non è un tecnico e non sempre può individuare i problemi.
(Vedremo i problemi inerenti alla mancanza della conformità catastale successivamente)

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Obblighi del Notaio nella conformità catastale

L’introduzione nel 2010 del comma 1 bis ha inoltre aggiunto obblighi al Notaio rogante quale il:

  • Controllo obbligatorio (da parte del Notaio) circa
    1. La preventiva individuazione degli intestatari catastali
    2. La verifica della conformità tra gli intestatati iscritti al catasto e le risultanze dei Registri Immobiliari.

Per maggiori dettagli tecnici in merito a questi aspetti, l’agenzia del Territorio (Catasto – Agenzia delle Entrate) si è espressa in maniera dettagliata distinguendo la Conformità Oggettiva e la Conformità Soggettiva con la circolare 2/2010 e la successiva circolare 3/2010.

Mancanza di conformità catastale

E’ di fondamentale importanza porre attenzione agli aspetti sopramenzionati.
Come abbiamo visto, negli obblighi dei controlli da eseguire da parte del notaio non rientra il controllo della conformità della planimetria catastale allo stato di fatto che spetta al Venditore (oppure ad un tecnico abilitato – Consigliato!).
Evita sempre questi due problemi:

– Planimetria catastale non conforme

– Falsa dichiarazione di conformità catastale

Fai sempre attenzione a questo! La mancanza dei controlli nel campo della conformità catastale può portare alla nullità dell’atto!!!

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Conformità Catastale come si controlla?

Per controllare la conformità catastale bisogna confrontare la planimetria catastale con lo stato di fatto. In parole povere, dobbiamo “girare per casa” e riscontrare che la planimetria sia uguale allo stato di fatto, sembra un’azione banale, ma vi posso assicurare che servono competenze tecniche in merito.
Anche qui come per quanto detto in precedenza FAI ATTENZIONE!
Ti consiglio di contattare sempre un tecnico per questo tipo di controlli. Il venditore non è un tecnico e non sempre può individuare i problemi.

Conformità catastale ed urbanistica per compravendita

Come riporta il titolo dell’articolo, la conformità catastale non basta per acquistare casa!

Verificare la conformità catastale negli atti come abbiamo visto è obbligatorio, ma il catasto in Italia non è probatorio, ovvero non prova:

  • nè la proprietà (dimostrata non dal catasto, ma dall’atto di compravendita)
  • nè la regolarità della costruzione edilizia (dimostrata non dal catasto, ma dalla Licenza edilizia, Permesso di Costruire, ecc)

Il catasto è solo la punta dell’iceberg. Prima di preoccuparsi della conformità catastale, a mio parere è di fondamentale importanza verificare la conformità edilizia ed urbanistica.

Scopri di più leggendo l’articolo – Conformità Urbanistica nella Compravendita Immobiliare.

Spero sia emerso con chiarezza nell’articolo che i problemi tecnici sugli immobili oggetto di compravendita non sono una cosa da sottovalutare.
Affidarsi ad un professionista tecnico è l’unica garanzia che puoi avere per procedere alla corretta compravendita della tua casa in regola.

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Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

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