Prezzi in crescita, domanda in calo e divario tra salari e inflazione: il mercato immobiliare italiano nel 2024 si presenta come un quadro complesso e sfaccettato.
Il mercato immobiliare italiano nel 2024 si presenta come un quadro complesso e spesso contraddittorio. Da un lato, si prevede una crescita significativa dei prezzi di vendita, trainata da una domanda in calo, ad eccezioni per le abitazioni di situate in contesti urbani centrali. Dall’altro lato, si osserva un interesse fluttuante per le locazioni, con una contrazione della domanda dovuta all’aumento dei canoni e all’incertezza economica.
Nel presente articolo confronteremo le recenti analisi dei principali portali immobiliari (Immobiare.it Insights e Idealista.it) e la società che esegue anche studi del mercato immobiliare (Nomisma). Queste delineano un panorama vario e precisamente:
- Immobiliare.it (Insights): prevede una crescita dei prezzi delle case fino al 2%, con una domanda concentrata su immobili di nuova costruzione e ad alta efficienza energetica.
- Nomisma: stima un aumento dei prezzi medi del 3%, con una differenziazione regionale: rincari più marcati nelle grandi città e nelle zone costiere.
- Idealista: evidenzia un calo delle compravendite residenziali, attestandosi intorno a 695 mila unità, con prezzi in crescita dell’1,5%.
Immobiliare.it: Prezzi in salita del nel primo semestre. Calano le richieste di affitto nelle grandi città
Secondo l’ultimo rapporto di Immobiliare.it Insights, i prezzi degli immobili hanno visto un incremento medio del 5% nel primo semestre del 2024, con un aumento dei canoni di locazione del 7%. Questa crescita è stata particolarmente marcata sia nei grandi centri urbani sia nelle città più piccole. Tuttavia, l’interesse per le locazioni ha mostrato un calo del 6% nelle grandi città, segno di una possibile saturazione del mercato o di un cambiamento nelle preferenze abitative.
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Nomisma: Mercato immobiliare in ripresa, ma frenato da inflazione e tassi d’interesse
Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, l’ampio divario tra l’aumento dei salari e l’inflazione (9,6%) rappresenta il problema principale per il mercato immobiliare italiano. Questo fattore, infatti, erode il potere d’acquisto delle famiglie, influenzando sia le compravendite che l’accesso al credito.
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Nonostante queste difficoltà, Nomisma prevede una leggera ripresa delle transazioni immobiliari, con un valore stimato di circa 710.000 unità annue entro il 2026.
Idealista: Prezzi in calo nel secondo trimestre e mercato in attesa di ribassi sui tassi
Idealista, da parte sua, ha registrato una riduzione del 1,6% nei prezzi nel secondo trimestre del 2024, con un prezzo medio di 1.821 euro al metro quadro.
Vincenzo De Tommaso di Idealista ha sottolineato come il mercato stia mostrando segni di cautela, probabilmente in attesa di ulteriori tagli ai tassi di interesse da parte della BCE. Questa situazione sta portando a un aumento dell’offerta, specialmente nei grandi centri come Milano e Torino, mentre la domanda mostra segni di rallentamento.
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Riepilogo: Confrontiamo le 3 principali fonti
Secondo Immobiliare.it Insights, nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare italiano ha mostrato un incremento generale nelle compravendite, con un notevole aumento del 21,7% dello stock disponibile.
Le variazioni regionali sono marcate:
- il Centro, il Sud e le Isole hanno guidato la crescita, con incrementi rispettivamente del 24,4%, 47,2% e 48,3%,
- mentre il Nord ha mostrato un aumento più moderato, tra il 10% e l’11%.
Nel contesto delle locazioni, la domanda è leggermente diminuita a livello nazionale di circa l’1% nei primi sei mesi, avvicinandosi alla stabilità nel trimestre conclusivo (-0,4%).
Tuttavia, mentre il Nord-Ovest e il Nord-Est hanno visto contrazioni del 1,2% e 4,6%, il Centro, il Sud e le Isole hanno registrato aumenti sostanziali, con il Sud e le Isole che hanno mostrato i maggiori incrementi, rispettivamente del 3,1% e 5,7%, che si sono ulteriormente intensificati nell’ultimo trimestre.
Per quanto riguarda l’offerta di immobili in affitto, c’è stata una riduzione complessiva del 10,4% su base semestrale, con un rallentamento nel calo a -1,4% nell’ultimo trimestre.
La disponibilità d’immobili in affitto ha diminuito significativamente al Centro (-15%), al Nord-Ovest (-12,6%) e al Nord-Est (-7,3%), mentre il Meridione ha mostrato un incremento, con il Sud e le Isole in aumento del 3,5% e 2%.
Invece, per quanto riguarda Idealista.it, il mercato immobiliare mostra variazioni contrastanti nelle principali città e regioni nel trimestre primaverile del 2024.
A Firenze e Venezia si sono registrati lievi aumenti dei prezzi immobiliari, rispettivamente del 0,7% e del 0,4%, mentre Milano è rimasta stabile. Al contrario, città come Bologna, Roma, Torino, Palermo e Napoli hanno visto cali, con Napoli che ha segnato il calo più pronunciato del 3%.
Milano continua a dominare come la città con il prezzo per metro quadrato più alto, raggiungendo i 4.987 euro, seguita da Venezia e Firenze, tutte sopra i 4.000 euro per metro quadrato.
Al contrario, Caltanissetta, Ragusa e Biella sono le città più economiche per acquistare immobili, con prezzi al metro quadrato che variano da 713 a 753 euro.
A livello provinciale, la tendenza è prevalentemente ribassista con 81 province che mostrano una diminuzione, guidate da Benevento con un calo del 7,6%.
Per quanto riguarda le regioni, quasi tutte hanno visto una diminuzione dei prezzi, eccetto Trentino-Alto Adige, Friuli-Venezia Giulia e Liguria che hanno registrato leggeri aumenti.
Le Marche, la Basilicata, la Campania e la Valle d’Aosta hanno subito i cali più significativi, tutti superiori alla media nazionale del -1,6%. La regione con i prezzi più elevati rimane il Trentino-Alto Adige, con una media di 3.144 euro per metro quadrato, mentre Molise e Calabria sono le più economiche, con prezzi inferiori ai 1.000 euro per metro quadrato.
Inoltre, Lucio Poma, capo economista di Nomisma, ha evidenziato la solidità economica dell’Italia nonostante le problematiche politiche e socio-economiche globali. Nel 2023, l’Italia ha superato la media europea con una crescita del PIL dello 0,9%, a fronte dello 0,4% dell’area Euro, e si prevede che chiuda il 2024 con un incremento dello 0,7%. Nonostante la diminuzione del prezzo del gas del 60% dal 2022, l’inflazione rimane elevata a causa delle politiche dell’OPEC e dei costi della benzina, con un tasso di inflazione in Italia fermo allo 0,8% nel giugno 2024. L’inflazione ha superato la crescita salariale, con un differenziale inflazionistico del 9,6% nel 2024, erodendo il potere d’acquisto e la capacità di spesa degli italiani.
Nonostante ciò, Nomisma rileva che il mercato immobiliare ha mantenuto un certo dinamismo, con 710.000 compravendite nel 2023, superiori alla media post-2008. Tuttavia, la quota d’acquisti con mutuo è drasticamente calata, indicando una maggiore propensione per acquisti senza l’ausilio di prestiti bancari.
Le previsioni di Nomisma per il triennio 2024-2026 indicano un aumento progressivo dell’erogazioni di mutui, attestandosi a 38 miliardi di euro nel 2024, con un incremento graduale fino a 40,2 miliardi nel 2026. I prezzi immobiliari nelle principali città italiane hanno registrato un aumento dell’1,9% all’inizio del 2024, con previsioni di crescita costante dei valori nominali e reali nei prossimi anni.
