Dai grandi appartamenti ai monolocali: i motivi dietro questa trasformazione e le città più interessate.
Il settore immobiliare italiano vede un netto cambio di rotta nelle preferenze delle abitazioni, nonché nelle scelte di acquisto. Si trovano sempre meno acquirenti attratti da ampie metrature in città o ville immerse nella campagna, viceversa, si preferiscono sempre più soluzioni abitative con metrature contenute, come bilocali e monolocali.
Questo trend, evidenziato anche da Confedilizia, riporta in un calo delle compravendite nel 2023, con un crollo più marcato per le abitazioni di grandi dimensioni oltre 115 mq.
Il sogno della casa: più piccolo, ma pur sempre un sogno
Il desiderio di possedere una casa propria si adatta alle nuove esigenze, con dimensioni più contenute ma non per questo meno sentite. Se prima si ambiva ad ampi appartamenti o ville, oggi la fortuna si concretizza in un bilocale, mentre un monolocale rappresenta comunque un traguardo importante.
Questa nuova realtà si rispecchia nel calo generale delle compravendite del 2023, pari al 9,7% secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, elaborati da Confedilizia e riportati da QuiFinanza, a subire il colpo maggiore sono state le abitazioni più grandi: -11,4% per quelle tra 115 e 145 mq e -11% per quelle oltre i 145 mq.
Monolocali e bilocali di piccola metratura (meno di 50 mq) invece hanno contenuto la flessione al 4,8%, con alcune regioni come Sicilia e Sardegna che hanno addirittura registrato un leggero incremento dello 0,3%.
Le zone più colpite dal calo sono state i centri delle regioni del Centro, dove si è registrato un -17,8% per gli immobili oltre i 145 mq, con un picco negativo del 20,3% a Roma. Tra le altre città, Genova ha subito un calo del 19,7%, mentre Firenze ha visto un -14,5%.
I piccoli appartamenti trainano un grande mercato
Anche nei periodi di crescita, gli appartamenti di metratura contenuta non perdono il loro fascino. Nel 2022, pur con un mercato immobiliare più positivo contro l’attuale (+4,7% rispetto al 2021), le transazioni di immobili superiori ai 145 mq hanno registrato un lieve calo dello 0,5%.
Il calo è stato ancora più evidente nei capoluoghi del Nord-Ovest, con un meno 7,7%. In particolare, a Torino e Milano la situazione è stata peggiore, con cali rispettivamente del 14,8% e dell’11%.
Al contrario, gli immobili sotto i 50 mq sono i protagonisti, con un aumento delle transazioni del 7,5%. In particolare, nei capoluoghi del Centro si è registrato un incremento del 14,6%, mentre a Genova addirittura del 26,3%.
Grandi città, nuove esigenze
I cambiamenti sociali ed economici stanno trasformando le grandi città italiane, influenzando anche il mercato immobiliare. Single in aumento, natalità in calo, famiglie sempre più piccole e frequenti trasferimenti temporanei per studio o lavoro stanno modificando le esigenze abitative, spingendo verso soluzioni più compatte e funzionali.
Palermo e Genova sono due esempi emblematici di questa tendenza. Nel capoluogo siciliano, la superficie media degli immobili venduti tra il 2021 e il 2023 è diminuita da 112 a 107,1 mq, mentre a Genova si è passati da 96,6 a 91,9 mq nello stesso periodo.
Milano: trionfo dei mini appartamenti
Milano si conferma come la regina indiscussa degli appartamenti compatti, con il dato del 2023 che evidenzia come solo il 14,7% degli immobili venduti superi i 115 mq. Un dato ben lontano dalla media nazionale del 32,6%, e ancora più distante dal 41,3% registrato nelle province del Nord Est.
Nel capoluogo lombardo, la dimensione media degli appartamenti si attesta infatti sugli 81 mq, a testimonianza di una netta preferenza per soluzioni abitative più contenute. Una tendenza che si ritrova anche nelle altre grandi città italiane, seppur con valori meno estremi: a Roma la superficie media è passata da 94,7 a 92,4 mq, a Napoli da 96,7 a 93,6 mq, e a Torino da 86,2 a 82 mq.
Anche il Decreto Salva Casa vuole “sanare” i mini appartamenti
Il recente Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) risponde alle sopracitate esigenze abitative, normando gli spazi ridotti degli appartamenti che spesso non rispettano le normative igienico-sanitarie italiane, compromettendo in questo modo l’ottenimento dell’agibilità o la sanatoria edilizia. La modifica normativa attuale stabilisce nuovi standard per i monolocali:
- la superficie minima ammissibile, inclusi i servizi, è di 28 metri quadrati per una persona con una “deroga” possibile fino ad una superficie ridotta di 20 metri quadrati. Per due persone, la superficie minima è di 38 metri quadrati, con una “deroga” superficie ridotta di 28 metri quadrati.
Per quanto riguarda le altezze, i locali residenziali devono avere un’altezza minima interna di 2,70 metri, attualmente “derogabile” ad un limite minimo di 2,40 metri.
Inoltre, se sei interessato alle modifiche avvenute con il Decreto Salva Casa, vediamo come il DPR 380/2001 – Testo Unico Edilizia è stato aggiornato a seguito della conversione in legge del D.L. 69/2024. Per facilitare la comprensione di queste modifiche, abbiamo realizzato una mappa mentale che sintetizza e semplifica i concetti, evidenziando in maniera esemplificativa le modifiche.
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