La stretta creditizia, data dall’aumento dei Tassi incide sul Mercato: il calo delle transazioni di compravendite e l’ascesa degli affitti delineano nuove tendenze.
Secondo l’ultimo report Nomisma, il Primo Osservatorio 2024 sul Mercato Immobiliare, il settore sta mostrando segnali di indebolimento, che tuttavia possono essere interpretati come una stabilizzazione dopo il notevole incremento osservato nel periodo immediatamente successivo alla pandemia. Questo fenomeno suggerisce che, nonostante le incertezze, il mercato conserva una solida vitalità. La principale fonte di incertezza risiede nell’evoluzione dei tassi di interesse, nel loro effetto prolungato sull’economia reale e sul potere d’acquisto delle famiglie. In contesto simile, un aspetto rilevante emerso dall’analisi di Nomisma è l’incremento nel mercato degli affitti, che riflette una mutazione nelle dinamiche abitative e nel comportamento dei consumatori, accanto ai tradizionali indicatori di salute del mercato immobiliare. Questo trend suggerisce un adattamento del settore a nuove esigenze e preferenze, delineando un quadro complesso comunque delineato da opportunità.
La componente creditizia dei Mutui, un fattore cruciale
Nomisma identifica la componente creditizia come essenziale per la ripresa del mercato. L’incremento del costo del denaro ha ridotto la percentuale di compravendite finanziate tramite mutuo dal 48,4% nel 2022 al 39,9% nel 2023. Questo cambiamento ha spinto molti nuclei familiari, esattamente 48mila nel 2023, a optare per l’affitto piuttosto che per l’acquisto di un’abitazione.
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Il mercato ha registrato un calo delle compravendite vicino al 10%, con 710mila unità immobiliari scambiate nel 2023. Questa contrazione è attribuibile principalmente alla diminuzione della domanda di credito (-26%), mentre le transazioni senza mutuo hanno mostrato un incremento del 4,8%.
Dinamiche dei mercati e prospettive per il 2024
Nel contesto macroeconomico attuale, l’Italia mostra segnali di resilienza, superando per il terzo anno consecutivo le performance economiche della Germania. Lucio Poma (capo economista di Nomisma), evidenzia che le proiezioni per il 2024 indicano una crescita del PIL italiano dello 0,7%, superiore a quella tedesca (0,5%), e in linea con un incremento globale del 3,1%, guidato principalmente dagli Stati Uniti, con una previsione di crescita del 2,1%.
Nonostante un miglioramento nell’inflazione italiana, attestandosi allo 0,8% contro il 2,5% della Germania, Poma sottolinea che il rallentamento nei prezzi riguarda soprattutto le voci più instabili e meno prevedibili, come il cibo ed energia, che vengono lasciate fuori dal calcolo dell’inflazione “di fondo” per dare un’idea più chiara delle tendenze di lungo periodo. Questa situazione rende difficile il trasferimento dei benefici di una minore inflazione alla vita quotidiana dei consumatori, influenzando negativamente la loro capacità di spesa.
L’attuale scenario di alti tassi di interesse, lontano dal fornire stabilità ai mercati, sembra generare incertezza, suggerendo una mancanza di chiarezza da parte delle banche centrali riguardo le future condizioni economiche. Questa situazione esercita una pressione sui consumatori, i quali si trovano non solo a fronteggiare costi di finanziamento elevati, ma anche ad affrontare i prezzi al consumo ancora insostenibili, riducendo il loro potere d’acquisto e complicando l’accesso al credito per l’acquisto di immobili, a causa di tassi proibitivi e di un’eccessiva cautela delle banche nel concedere mutui.
Nonostante alcune regioni, come la Lombardia e il Veneto, godano di una situazione di piena occupazione, l’aumento dei salari non tiene il passo con l’inflazione, minando la capacità delle famiglie di sostenere le proprie finanze. Di conseguenza, si assiste a una diminuzione della domanda di credito e, parallelamente, a un calo nelle richieste di acquisto di abitazioni, riflettendo le sfide che il settore immobiliare italiano deve affrontare in questo complesso scenario macroeconomico.
Crescita dei canoni di locazione e preferenze abitative
I canoni di locazione continuano a crescere, con una media del 2,9% annuo. Questo aumento evidenzia una variabilità significativa tra i diversi mercati. La domanda abitativa mostra una crescente preferenza per le dotazioni interne, come balconi, terrazzi, luminosità e la vicinanza ai servizi.
In conclusione, mentre le previsioni per il 2024 delineano un quadro di potenziale contrazione o, nella migliore delle ipotesi, di stabilità delle transazioni immobiliari, solo una piccola frazione degli operatori del settore (8,2%) si mostra ottimista riguardo una possibile ripresa. Questa speranza si basa sulla prospettiva di un miglioramento nell’accessibilità al credito e su un rinnovato interesse per l’acquisto di nuove abitazioni, nonostante le sfide poste dall’alta onerosità dei canoni di locazione.
In questo contesto, è fondamentale sottolineare che l’acquisto di un immobile al giorno d’oggi si presenta come una decisione estremamente complessa, che richiede una considerazione attenta non solo degli aspetti economico-finanziari, ma anche di quelli legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Questi controlli sono essenziali per garantire la sicurezza dell’investimento e per evitare complicazioni legali o finanziarie, specialmente in un settore così strettamente connesso alle dinamiche del credito.
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