Guida completa, aggiornata e professionale sull’Occupazione di Suolo Pubblico a Roma dopo la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025, la Deliberazione 118/2025, la proroga delle OSP COVID con scadenza del 31 marzo 2026 (con ipotesi fino al 30 giugno 2027) per le domande di adeguamento al nuovo Regolamento OSP.
[Ultimo Aggiornamento: 27 novembre 2025]
Negli ultimi anni ottenere o mantenere l’Occupazione di Suolo Pubblico a Roma è diventato un percorso sempre più complesso: nuove regole, maggiori controlli, differenze territoriali, limiti geometrici stringenti e una mole crescente di documentazione tecnica e amministrativa.
Dopo l’approvazione del Regolamento OSP 2025 (Deliberazione A.C. 118/2025), molte attività si sono trovate in difficoltà: adeguare il dehors, aggiornare la SCIA, cambiare gli arredi, verificare le distanze da fermate e attraversamenti, rispettare rapporti superficie interna/esterna e comprendere se la pedana è autorizzabile nella propria zona.
A questo si sono aggiunti due eventi fondamentali:
- la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025 che ha annullato i divieti assoluti sulle pedane nelle zone pedonali e nel Sito UNESCO, imponendo valutazioni caso per caso;
- il comunicato di Roma Capitale del 30 ottobre 2025, che “ipotizza” la scadenza del 31 marzo 2026 per la presentazione delle domande OSP ordinarie ad una proroga delle OSP COVID fino al 30 giugno 2027.
In questo contesto è facile commettere errori: documenti incompleti, incoerenze tra SCIA e OSP, tavoli mal posizionati, arredi non conformi, pedane installate dove prima erano vietate e ora invece “autorizzabili” solo con motivazione tecnica.
Questa guida nasce per risolvere tutto questo. Qui trovi:
- cosa cambia dopo la sentenza del TAR e cosa resta valido;
- qual’è la proroga ufficiale? al 31 marzo 2026 oppure ci sarà proroga COVID fino al 30/06/2027?;
- dove si può installare un dehors e con quali limiti;
- costi, arredi ammessi, pedane, fioriere, ombrelloni;
- documenti, modulistica e planimetrie richieste;
- pareri, iter, tempi e obblighi da rispettare;
- come evitare errori che portano al rigetto della domanda.
Leggi l’articolo fino in fondo: troverai indicazioni utili per presentare la tua domanda senza rischi, comprendere i limiti reali, calcolare i costi e capire cosa puoi o non puoi fare sulla tua OSP a Roma.
Che cos’è l’Occupazione di Suolo Pubblico (OSP)
L’Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) è l’autorizzazione che permette a locali di somministrazione, quali bar, ristoranti, attività ricettive e imprese di utilizzare una porzione di spazio pubblico — marciapiedi, piazze, aree pedonali o carreggiate — per installare tavolini, sedute, pedane, dehors o altre strutture destinate alla somministrazione di alimenti e bevande.
È un titolo fondamentale per tutte le attività che vogliono offrire spazi esterni ai propri clienti, ma è anche uno dei procedimenti più tecnici e regolamentati del Comune di Roma.
La concessione viene rilasciata dal Municipio competente, dopo la verifica dei requisiti tecnici, della sicurezza stradale, degli arredi, dei vincoli e della compatibilità urbanistica.
Definizione normativa e ambito di applicazione
L’OSP rientra nel quadro normativo definito da:
- Deliberazione Assemblea Capitolina n. 118/2025 (Regolamento OSP per la somministrazione)
- Canone Unico Patrimoniale – Legge 160/2019 e Delibere locali
- L.R. Lazio 22/2019 per la disciplina della somministrazione
- Regolamenti comunali e del Codice della Strada per sicurezza, viabilità e distanze
- Il regolamento 2025 specifica che l’OSP riguarda:
- attività stagionali autorizzate (gelaterie, chioschi, ecc.)
- attività di somministrazione di alimenti e bevande
- attività ricettive con somministrazione
Vedi anche la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025
Quando serve l’OSP (e quando NON serve)
Serve l’OSP quando l’attività installa:
- tavolini e sedute
- ombrelloni
- pedane
- dehors
- paraventi, fioriere, delimitazioni
- arredi fissi o mobili che occupano spazio pubblico
Non serve l’OSP invece per:
- occupazione su area privata (purché non a pubblico transito)
- tavolini collocati in aree di pertinenza esclusiva dell’esercizio
- arredi interni all’attività
OSP temporanea e OSP permanente: differenze importanti
OSP Temporanea
Durata inferiore a 12 mesi.
Utilizzata per:
- eventi
- stagionalità
- ampliamenti provvisori
OSP Permanente
È considerata permanente quando:
- ha durata annuale, oppure
- ha durata inferiore, ma si ripete per almeno due anni consecutivi,
- con la stessa tipologia, stessa posizione e stessa superficie.
Questa definizione è estremamente importante perché determina:
- la durata della concessione
- la tipologia di arredi ammessi
- la necessità o meno di alcune verifiche tecniche
- i requisiti per i Progetti Unitari di strada o piazza
OSP e SCIA: due titoli diversi (ma spesso collegati)
Molti imprenditori confondono le due cose:
- La SCIA commerciale abilita alla somministrazione.
- L’OSP abilita all’uso dello spazio pubblico.
Una SCIA valida non autorizza automaticamente i tavolini all’esterno.
Serve SEMPRE una concessione OSP separata.
Vuoi sapere se la tua OSP è conforme alla normativa OSP 2025–2026?
Verifichiamo gratuitamente planimetrie, arredi, misure e vincoli per capire se la tua OSP è regolare e come adeguarla entro la scadenza 2026-2027, evitando rigetti o sanzioni.
Dove si può richiedere l’OSP a Roma: Sito UNESCO, Città Storica e Suburbio
L’idoneità di una superficie a diventare OSP cambia radicalmente in base alla sua collocazione zonale e geografica.
Il Regolamento OSP 2025 divide Roma in tre grandi ambiti territoriali, ognuno con regole, limiti, vincoli e procedure differenti:
- Sito UNESCO (Centro Storico tutelato)
- Città Storica (fuori UNESCO)
- Suburbio
Capire in quale area ricade l’attività è essenziale per:
- calcolare la superficie massima autorizzabile
- determinare gli arredi ammessi
- conoscere le limitazioni specifiche
- capire se serve il parere della Sovrintendenza
- valutare tempi e probabilità di approvazione
E’ importantissimo capire la zona urbanistica ove ricade l’attività commerciale, al fine di comprendere cosa è realmente possibile autorizzare nel tuo caso specifico.
OSP nel Sito UNESCO: l’area più delicata e con più restrizioni
Il Sito UNESCO coincide con il centro storico della città — l’area di massima tutela archeologica, monumentale e architettonica.
Perché è l’area più complessa?
Perché è soggetta a:
- tutela monumentale e paesaggistica
- pareri obbligatori della Sovrintendenza Capitolina
- limiti più severi sulle superfici
- arredi più vincolati
- divieto assoluto di alcune tipologie di strutture
Superficie massima autorizzabile nel Sito UNESCO
A differenza della Città Storica e del Suburbio, l’OSP nell’area UNESCO è molto ridotta:
- Nella maggior parte dei casi: massimo 1/3 della superficie interna dell’attività.
- In alcuni tessuti (T1, T2, T3): vietate pedane e chiusure verticali.
- Spesso ammessi solo:
- tavolini
- sedute
- ombrelloni
- arredi leggeri del Catalogo Arredo Urbano
Vincoli e situazioni di divieto assoluto
Nel Sito UNESCO, l’OSP è vietata:
- vicino a monumenti (fasce di rispetto)
- su marciapiedi troppo stretti
- su carreggiate in “viabilità principale”
- su aree archeologiche o pavimentazioni storiche
- nelle zone con forte flusso turistico e pedonale non compatibile
N.B.: la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025 ha annullato taluni commi della Delibera di Roma Capitale (118/2025) relativi ai divieti assoluti sulle pedane nelle zone pedonali e nel Sito UNESCO, imponendo valutazioni caso per caso.
OSP nella Città Storica (fuori UNESCO)
Questa è l’area dove ricadono moltissime attività: quartieri storici (Parioli, Montesacro, Garbatella, ecc.) ma non in zona considerata UNESCO pieno centro monumentale.
È un’area più “flessibile”, ma comunque regolata in modo rigoroso.
Superficie massima autorizzabile
- Nella maggior parte dei casi: OSP fino a 2/3 della superficie interna.
- Nei tessuti T1–T4: limite massimo 1/3 come nel Sito UNESCO.
- Nelle aree pedonali: OSP fino a 3/3 (pari al 100% della superficie interna).
In pratica:
Più l’area è tutelata, minore sarà l’estensione autorizzabile.
Arredi ammessi
Città Storica consente:
- arredi del Catalogo Arredo Urbano
- pedane limitate e non addossate ai fabbricati
- fioriere e delimitazioni conformi
- ombrelloni con specifiche cromatiche
Ma non consente:
- coperture fisse
- chiusure verticali permanenti
- schermi, TV, impianti audio situate nell’area di OSP
Vincoli tipici della Città Storica
- strade con sezione ridotta
- marciapiedi inferiori a 2 metri
- sovrapposizione con altre OSP
- presenza di stalli di carico/scarico
- interferenze con fermate bus, taxi, metro
In questi casi l’idoneità viene sempre valutata caso per caso dal Municipio.
OSP nel Suburbio: l’area con più possibilità
Fuori dalla Città Storica, le regole diventano meno restrittive.
Il Suburbio è l’area dove è possibile ottenere le OSP più ampie e meno vincolate.
Superficie massima autorizzabile
- Fino a 3/3 (pari alla superficie interna)
- Fuori dalla “Fascia Verde”: OSP fino al 120% della superficie interna
- Nelle aree pedonali suburbane:
- fino a 4/3 (130% circa della superficie interna)
Questo è pensato per sostenere le attività commerciali nei quartieri più periferici e semiperiferici.
Arredi e possibilità
Nel Suburbio sono ammessi:
- pedane più estese
- strutture più “importanti” (ma pur sempre mobili e amovibili)
- delimitazioni più ampie
- maggiore libertà configurativa
Restano comunque vietati:
- coperture fisse o non autorizzabili
- impianti audio esterni
- chiusure totali
Aree dove l’OSP è sempre vietata (validi per tutta Roma)
A prescindere dal territorio, ci sono zone sempre proibite:
- strade di categoria A e D (viabilità principale)
- spartitraffico, isole pedonali, salvagenti
- a meno di 5 metri da monumenti o elementi storico-artistici
- in corrispondenza di:
- semafori
- attraversamenti pedonali
- fermate bus
- piste ciclabili
- davanti a parcheggi per disabili
- davanti a ingressi di edifici pubblici
- in zone con insufficiente passaggio pedonale (meno di 2 metri)
Queste sono le principali cause di diniego della domanda OSP.
La tua attività è in Sito UNESCO, Città Storica o Suburbio?
Ogni zona di Roma ha regole, limiti e vincoli completamente diversi. Ti aiutiamo a verificare se il tuo locale può ottenere l’OSP, quale superficie massima puoi richiedere e quali arredi sono ammessi nella tua area.
Quanto costa l’Occupazione di Suolo Pubblico a Roma (COSAP)
Il costo dell’OSP a Roma è determinato dal COSAP. L’importo varia in base alla zona, alla superficie, alla tipologia dell’area e alla durata dell’occupazione.
Tariffe medie per zona (valori medi)
- Sito UNESCO: € 110–150/m² anno
- Città Storica: € 65–95/m² anno
- Suburbio: € 20–45/m² anno
Le tariffe aumentano se l’OSP è situata:
- in area pedonale (maggiorazione 15–30%)
- in zone di particolare pregio
- su carreggiata anziché marciapiede
Come si calcola la Tariffa
La formula generalmente applicata è:
Tariffa OSP = Tariffa base × Superficie × Coefficiente di zona × Coefficiente di durata
I coefficienti variano in base alla tipologia di occupazione (temporanea o permanente) e alla posizione dell’area.
Esempi pratici di costo
Bar in Sito UNESCO (20 m²)
20 m² × € 130/m² = € 2.600/anno
Ristorante in Città Storica (35 m²)
35 m² × € 80/m² = € 2.800/anno
Locale in Suburbio (40 m²)
40 m² × € 30/m² = € 1.200/anno
OSP temporanea (evento, 3 mesi, 10 m²)
(10 × € 80) / 4 × coefficiente temporaneità ≈ € 240
Costi aggiuntivi da considerare
- Diritti di istruttoria del Municipio: € 50–150
- Polizza fideiussoria: pari a 1 annualità di CUP (per OSP permanenti)
- Progetto tecnico e tavole grafiche: € 250–1.800 a seconda della complessità
- Arredi conformi al Catalogo: € 2.000–8.000 per un dehors completo
Come risparmiare sul canone
- Richiedere una superficie ottimizzata (anche 1–2 m² in meno possono ridurre la tariffa)
- Evitare pedane se non necessarie
- Valutare se aderire ad un Progetto Unitario di Via/Piazza → consente più superficie e iter più rapido
Vuoi sapere quanto ti costerà davvero la tua OSP a Roma?
Possiamo calcolare la tariffa della tua OSP in base alla zona (UNESCO, Città Storica o Suburbio), ai metri quadrati e alla tipologia degli arredi così da evitarti sorprese e stimare il costo reale del tuo dehors.
Requisiti, documenti e modulistica per ottenere l’OSP
Per ottenere l’Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) a Roma non basta presentare un modulo: occorre predisporre un progetto tecnico completo, con allegati obbligatori, planimetrie asseverate, foto, dichiarazioni che vengano rispettate tutte le norme di settore, oltreché versati i pagamenti previsti. La mancanza anche di un solo elemento può comportare sospensione o rigetto della domanda.
Documenti amministrativi obbligatori
- Dati dell’attività: ragione sociale, P.IVA, CF, PEC, codice Ateco
- Titolo autorizzativo per la somministrazione (SCIA commerciale o autorizzazione)
- Iscrizione TARI aggiornata
- Pagamento dei diritti di istruttoria del Municipio (50–150 €)
- Polizza fideiussoria (per OSP permanenti o con pedane), pari a 1 annualità di CUP
Documenti tecnici obbligatori (a firma di tecnico abilitato)
Planimetria in scala 1:100
Deve riportare:
- perimetro OSP
- tavoli, sedute, fioriere, ombrelloni
- dimensioni e distanze
- eventuali pedane o dislivelli
Planimetria in scala 1:200
Deve indicare:
- marciapiedi, carreggiate e corsie
- pali, alberi, rampe, attraversamenti, fermate bus
- altre OSP presenti
- elementi di arredo urbano
Documentazione fotografica
- foto frontale e laterale del locale
- foto dell’area pubblica interessata
- foto degli ostacoli e della viabilità
Relazione tecnica asseverata
Il tecnico deve attestare:
- assenza di interferenze e ostacoli
- rispetto dei limiti (2 metri passaggio, 50% marciapiede)
- conformità agli arredi del Catalogo
- compatibilità con Codice della Strada
- corretto calcolo superficie interna / OSP
Modulistica ufficiale del Comune
- Modulo di richiesta OSP da presentare in maniera telematica mediante Portale SUAP
- Allegato arredi (modelli scelti dal Catalogo)
- Dichiarazioni sostitutive (antimafia, responsabilità, conformità)
- Delega al tecnico, se la presentazione avviene mediante lo stesso
Errori frequenti nella documentazione
- planimetrie non quotate o incomplete
- foto insufficienti
- arredi non specificati o non conformi
- mancanza della relazione asseverata
- incoerenza tra SCIA e OSP richiesta
Una documentazione completa e corretta è il primo passo per evitare richieste di integrazione e ridurre i tempi dell’istruttoria.
Non sai quali documenti servono per ottenere l’OSP senza errori?
Verifichiamo per te planimetrie, foto, relazione tecnica, SCIA e modulistica obbligatoria. Prepariamo il fascicolo completo per evitare rigetti, integrazioni e ritardi nell’istruttoria del Municipio.
Come presentare la domanda OSP a Roma (Iter 2025–2026)
Ottenere l’Occupazione di Suolo Pubblico a Roma richiede una procedura strutturata, composta da verifiche tecniche, controlli documentali e pareri di diversi enti. Ecco l’iter completo spiegato passo dopo passo.
Preparazione della documentazione
Prima di inviare la domanda, occorre predisporre:
- planimetrie 1:100 e 1:200 complete e quotate
- documentazione fotografica dettagliata
- relazione tecnica asseverata
- dichiarazioni sostitutive
- scelta degli arredi dal Catalogo
- pagamento diritti di istruttoria
Il 70% delle domande rigettate dipende da documenti incompleti o irregolari.
Preparazione della documentazione
Il modulo, presentabile online mediante “FAC-Simile” dal portale SUAP del Municipio, contiene:
- dati del titolare
- superficie e durata dell’occupazione
- tipologia arredi
- indicazione se si tratta di nuova richiesta, rinnovo o adeguamento
Tutti gli allegati tecnici devono essere pronti prima dell’invio.
Invio telematico al Municipio competente
La domanda viene inviata online tramite:
- portale del SUAP del Comune di Roma, oppure
- PEC del SUAP/Municipio in caso di alcune variazioni e/o Comunicazioni
Dopo l’invio, l’attività riceve:
- numero di protocollo
- conferma di avvio del procedimento
- data ufficiale di inizio istruttoria
Avvio dell’istruttoria tecnica
Il Comune esegue una verifica delle dichiarazioni:
Controlli su Dichiarazioni Tecniche
- rispetto dei 2 metri di passaggio pedonale
- rispetto del limite del 50% del marciapiede
- distanze da semafori, fermate, attraversamenti
- interferenze con accessi e rampe
Controlli sugli arredi
- conformità al Catalogo Arredo Urbano
- materiali e colori
Controlli documentali
- correttezza delle planimetrie
- coerenza tra SCIA e OSP
- completezza foto e relazione tecnica
Se la domanda è incompleta è necessaria una richiesta di integrazione (da inviare entro 30 giorni).
Pareri obbligatori
In molti casi non è necessaria la sola richiesta di OSP. Il Comune di Roma non è il solo a decidere: serve il parere di altri enti.
Polizia Locale
Verifica viabilità, sicurezza stradale, rispetto del PGTU e del Codice della Strada.
Sovrintendenza Capitolina
Obbligatoria in:
- Sito UNESCO
- Città Storica (in taluni casi)
- aree vincolate
- tessuti T1–T4
Dipartimento Mobilità
Necessario se l’OSP interessa carreggiata, aree pedonali, piste ciclabili.
Dipartimento Tutela Ambientale
Necessario se sono presenti alberature o verde pubblico.
Un parere negativo può portare a rigetto immediato.
Tempi del procedimento
- Suburbio: 45–60 giorni
- Città Storica: 60–120 giorni
- Sito UNESCO: 90–150 giorni
- OSP con pedane/pareri multipli: fino a 180 giorni
Esito dell’istruttoria
Approvazione
Il Municipio / Comune di Roma rilascia:
- concessione OSP
- planimetria approvata
- istruzioni pagamento tassa OSP
Rigetto
Sono soggette a rigetto le OSP che possiedono:
- marciapiede troppo stretto
- arredi non conformi
- distanze non rispettate
- pedane vietate
- incoerenza tra SCIA e OSP
Integrazione
La domanda viene sospesa in attesa della documentazione richiesta.
Obblighi dopo l’approvazione
Il titolare deve:
- rispettare le misure approvate
- esporre la planimetria
- mantenere pulita l’area
- utilizzare solo arredi autorizzati
- applicare le strisce 15×15 cm Pantone 17-5104
- pagare il CUP nei termini
Vuoi presentare la domanda OSP senza rischiare rigetti o integrazioni?
Ti seguiamo in tutto il processo: dalla preparazione dei documenti al caricamento della domanda, fino all’interazione con il Municipio e alla gestione di eventuali richieste di integrazione.
Dimensioni massime, limiti e regole tecniche dell’OSP
L’idoneità di un’area all’Occupazione di Suolo Pubblico dipende dal rispetto rigoroso di una serie di parametri tecnici. Anche pochi centimetri possono determinare l’approvazione o il rigetto della domanda. Questa sezione raccoglie tutte le regole geometriche e funzionali previste dal Regolamento OSP 2025.
Passaggio pedonale minimo: 2 metri (obbligatori)
La norma stabilisce che il camminamento per i pedoni deve essere sempre di almeno 2 metri.
Se il marciapiede misura:
- 3 metri → OSP massimo 1 metro
- 2,80 metri → OSP massimo 1,40 metri
- 2 metri → OSP non autorizzabile
Qualsiasi restringimento sotto i 2 metri comporta il rigetto immediato.
L’OSP non può superare il 50% del marciapiede
Oltre ai 2 metri obbligatori, esiste un secondo limite:
L’occupazione non può superare la metà della larghezza del marciapiede.
Esempi:
- marciapiede 2,40 m → OSP max 1,20 m
- marciapiede 4 m → OSP max 2 m
- marciapiede 3 m → OSP max 1,50 m
Varchi obbligatori ogni 20 metri
Se l’OSP si sviluppa in lunghezza, ogni 20 metri deve essere creato un varco di almeno 2 metri, per garantire:
- accesso ai frontisti
- sicurezza
- percorsi pedonali
Distanze minime da elementi sensibili (motivi certi di diniego)
L’OSP non può trovarsi vicino a:
- attraversamenti pedonali
- semafori
- fermate bus e tram
- rampe per disabili
- piste ciclabili
- stalli per disabili
- ingressi edifici pubblici
- colonnine elettriche
Se uno di questi elementi ricade nell’area richiesta, la domanda viene respinta.
Misure minime per tavoli e sedute
Per garantire sicurezza e comfort:
- seduta singola: 40–50 cm
- profondità minima OSP: 0,80 m
- spazio minimo intorno al tavolo: 60 cm
- distanza minima tra tavoli: 100 cm
Limiti per pedane, fioriere, ombrelloni e coperture
Pedane
- altezza massima: 15 cm
- vietate in T1–T2–T3 (Sito UNESCO)
- ammesse solo se indispensabili per superare dislivelli
Fioriere
- devono essere amovibili
- materiali e forme conformi al Catalogo
- non possono fungere da barriere rigide
Ombrelloni
- colori neutri (bianco, sabbia, grigio)
- senza loghi o scritte
- richiudibili, non ancorati a pavimentazioni storiche
Coperture (vietate)
Divieto assoluto a:
strutture fisse
- pannelli rigidi
- chiusure verticali in PVC
- pergole chiuse
- tende ermetiche
N.B.: la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025 ha annullato taluni commi della Delibera di Roma Capitale (118/2025) relativi ai divieti assoluti sulle pedane nelle zone pedonali e nel Sito UNESCO, imponendo valutazioni caso per caso.
Rapporti superficie interna / superficie OSP
Sito UNESCO
- massimo 1/3 della superficie interna
Tessuti T1–T4
- massimo 1/3
Città Storica
- massimo 2/3
- fino a 3/3 nelle aree pedonali
Suburbio
- fino a 4/3 nelle aree pedonali suburbane
- massimo 3/3
- fino al 120% fuori Fascia Verde
Aree non idonee all’OSP
Un’area è automaticamente esclusa se:
- sono presenti altri dehors incompatibili
- il marciapiede è troppo stretto
- l’OSP ostacola la sicurezza stradale
- esistono vincoli permanenti
- non è possibile rispettare i varchi ogni 20 m
Il tuo marciapiede rispetta le misure per ottenere l’OSP?
Verifichiamo gratis se il tuo spazio rispetta i limiti tecnici: passaggio pedonale, 50% del marciapiede, distanze da fermate e attraversamenti, pedane ammesse e superficie massima richiedibile.
Arredi OSP a Roma: Catalogo Comunale e Progetti Unitari
Il nuovo Regolamento OSP 2025 introduce una disciplina dettagliata sugli arredi consentiti, imponendo standard uniformi per migliorare il decoro urbano e ridurre l’impatto visivo dei dehors. Inoltre, introduce una grande opportunità per le attività: i Progetti Unitari di Via/Piazza, che consentono maggiori superfici, durata più lunga e valutazioni più rapide.
Progetti Unitari di Via/Piazza: cosa sono e perché convengono
I Progetti Unitari sono una delle innovazioni più importanti del Regolamento OSP 2025. Si tratta di un progetto condiviso da almeno il 50% degli esercenti della stessa via o piazza.
Vantaggi principali
- Durata concessione: 5 anni (anziché 3)
- +30% superficie complessiva redistribuibile tra gli aderenti
- arredi uniformi e coordinati
- maggiore probabilità di approvazione
- iter più rapido
Come funziona un Progetto Unitario
- Riunione tra esercenti della stessa via
- Incarico a un tecnico abilitato
- Creazione di planimetria unificata e relazione tecnica
- Presentazione presso il Comune di Roma (Municipio)
- Valutazione degli enti coinvolti
- Approvazione e successivo invio delle singole domande OSP
Chi dovrebbe aderire a un Progetto Unitario?
- vie del centro storico
- strade ad alta densità di locali
- zone UNESCO o T1–T4
- aree con arredi disomogenei
- vie commerciali che vogliono aumentare la superficie a disposizione
I Progetti Unitari rappresentano la strategia migliore per ottenere più spazio, uniformità estetica e un’istruttoria più veloce.
Stai scegliendo gli arredi o vuoi creare un progetto unitario nella tua via?
Ti aiutiamo a selezionare arredi conformi al Catalogo Comunale e, se necessario, a coordinare un Progetto Unitario di Via/Piazza per ottenere fino al 30% di superficie in più e una concessione più duratura.
SCIA e OSP: cosa serve davvero per bar, ristoranti e attività ricettive
Una delle domande più frequenti è: “Con la SCIA di Somministrazione, posso automaticamente mettere i tavolini fuori?”. La risposta è NO. La SCIA commerciale e l’OSP sono due procedimenti distinti, con finalità completamente diverse.
SCIA commerciale: cosa abilita davvero
La SCIA commerciale consente:
- preparazione e vendita di alimenti e bevande
- consumo solo all’interno del locale
- installazione di tavoli e sedute solo in aree private
Non autorizza:
- uso del marciapiede
- tavolini all’aperto
- dehors o pedane su suolo pubblico
Per tutto ciò serve una concessione OSP.
OSP: l’unico titolo che autorizza l’uso dello spazio pubblico
L’OSP permette di installare suolo pubblico:
- tavoli e sedie
- ombrelloni
- fioriere
- delimitazioni
- eventuali pedane
È rilasciata dal Municipio dopo un’istruttoria tecnica completa.
Differenze tra SCIA e OSP
| SCIA commerciale | OSP |
|---|---|
| Abilita la somministrazione interna | Abilita all’uso del suolo pubblico |
| Presentata al SUAP | Presentata al Municipio |
| Nessun parere esterno | Pareri PL, Sovrintendenza, Mobilità |
| Nessuna planimetria esterna | Planimetrie 1:100 e 1:200 obbligatorie |
| Nessun arredo esterno | Arredi conformi al Catalogo |
La tua SCIA è coerente con l’OSP che vuoi richiedere?
Verifichiamo gratuitamente se posti interni, superficie dichiarata, tipologia dell’attività e arredi richiesti sono compatibili con la tua OSP. Evita rigetti dovuti a incoerenze SCIA–OSP, uno degli errori più comuni.
Adeguamento obbligatorio dell’OSP entro 2026 o 2027?
Ad oggi la situazione normativa presenta un elemento di incertezza. La proroga delle OSP COVID fino al 30 giugno 2027 è stata confermata da Roma Capitale durante l’incontro del 30 ottobre 2025 con le principali associazioni del commercio e del turismo, ma tale proroga necessita ancora della pubblicazione ufficiale in Gazzetta Ufficiale del Decreto Semplificazioni, convertito in legge il 26 novembre 2025.
Fino alla pubblicazione definitiva:
- la proroga al 31 marzo 2026 per la presentazione delle domande di adeguamento non si comprende se è ufficialmente operativa per il Comune di Roma (non avendo ratificato o modificato Delibere);
- la proroga al 30 giugno 2027 per le OSP COVID è stata annunciata ma resta in attesa di ufficialità normativa;
- si prevede una modifica della DAC 118/2025, anche alla luce della Sentenza TAR Lazio, per armonizzare il Regolamento OSP con le nuove disposizioni.
In questo contesto, è consigliabile:
- presentare comunque la domanda OSP ordinaria entro il 31 dicembre 2025 (prima scadenza ufficiale inserita nella Delibera 118/2025);
- continuare a utilizzare le OSP COVID come prorogate, salvo diversa indicazione normativa;
- monitorare gli aggiornamenti di Roma Capitale nelle settimane successive alla pubblicazione del Decreto in Gazzetta.
Cosa significa per le attività
Le attività che dispongono di un dehors o di un’occupazione di suolo pubblico devono considerare tre aspetti chiave:
- Se utilizzano un’OSP ordinaria
→ Devono adeguarsi al Regolamento OSP 2025 e presentare la domanda completa appena possibile (teoricamente entro il 31/12/2025, ma in attesa di ufficialità sarà prorogato al 2026 o 2027).
Dopo tale data, le concessioni non adeguate possono essere dichiarate irregolari. - Se utilizzano un’OSP COVID ancora in essere
→ Possono continuare ad utilizzarla, poiché Roma Capitale considera valida questa tipologia di OSP, ma consiglio di presentare nuova OSP ordinaria, per adeguarsi comunque a quanto previsto dalla Delibera 118/2025 (in attesa di ufficialità sarà proroga al 2026 o 2027). - Se devono scegliere quale domanda presentare
→ In attesa della normativa statale definitiva, è consigliabile non attendere e presentare comunque la domanda OSP ordinaria entro il 31 dicembre 2025 (prima scadenza ufficiale inserita nella Delibera 118/2025), per evitare future irregolarità o ordini di rimozione.
Inoltre, vista la complessità delle istruttorie, Roma Capitale ha istituito un Tavolo Tecnico Permanente per fornire linee guida uniformi ai Municipi e supportare le attività nei casi più complessi.
Cosa succede se non si adegua l’OSP entro la scadenza?
Se un’attività di Somministrazione con Occupazione di Suolo Pubblico non presenta la domanda di adeguamento alla Delibera 118/2025 possono verificarsi le seguenti conseguenze:
- la concessione esistente può essere dichiarata irregolare rispetto al Regolamento OSP 2025;
- il Municipio può avviare un procedimento di decadenza o richiedere un adeguamento forzato;
- la Polizia Locale può contestare l’occupazione come non conforme;
- possono essere emesse sanzioni amministrative e ordini di ripristino.
In caso di rimozione forzata delle strutture, la Sentenza TAR Lazio n. 18344/2025 stabilisce che il termine non può essere di 30 giorni, ma deve essere di 90 giorni, per consentire alle attività un tempo congruo per adeguarsi.
Per quanto riguarda le OSP COVID, se la proroga al 30 giugno 2027 verrà confermata in Gazzetta, queste resteranno valide fino a tale data senza rischio di sanzioni, purché rispettino le condizioni originarie del titolo.
Devi adeguare la tua OSP entro la proroga?
Verifichiamo gratuitamente se la tua OSP rispetta le nuove regole 2025–2026: misure, arredi, planimetrie, SCIA e vincoli. Ti guidiamo passo passo nell’adeguamento per evitare sanzioni, decadenza o rimozioni da parte del Municipio.
