Piano Casa: Governo ed Associazioni puntano alla Riforma del Settore Immobiliare

Proposte e Riforme per Rivoluzionare il Settore Immobiliare ed Abitativo

Durante le prime fasi del tavolo di lavoro istituito per esaminare e valutare le politiche abitative, conosciuto come Piano Casa, sono stati organizzati diversi incontri con le principali associazioni del settore immobiliare, edilizio ed abitativo. Le proposte che ne sono scaturite, accuratamente selezionate e organizzate per macroaree, sono state ufficialmente documentate e pubblicate sul sito ufficiale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), riflettendo l’ampio spettro di contributi e il coinvolgimento attivo delle parti interessate in questo processo di riforma.

Semplificazione della Procedure Edilizie ed Urbanistiche

Le proposte presentate mirano ad una significativa semplificazione delle procedure edilizie e urbanistiche, con un focus particolare sulla riconversione e riqualificazione del patrimonio pubblico inutilizzato o in disuso. Gli ambiti di intervento includono:

• Rivisitazione della burocrazia tecnica e riorganizzazione degli uffici tecnici comunali per una gestione più efficiente, proposta dall’Associazione Agenti Immobiliari Riuniti (AIR).
• Semplificazione per i cambi di destinazione d’uso degli immobili, iniziativa di CONFINDUSTRIA ASSOIMMOBILIARE per stimolare la flessibilità nell’uso del patrimonio immobiliare.
• Semplificazione dei processi burocratici per accelerare gli interventi edilizi, un’azione portata avanti da PREGIA, l’Associazione dei Professionisti Economico Giuridici per gli Immobili Aziendali.
• Revisione complessiva della normativa del settore per modernizzare e rendere più equo il contesto normativo, come suggerito da FEDERCASA.
• Conversione di edifici pubblici inutilizzati in alloggi abitativi, una doppia proposta sia da ANCE che mira alla riconversione del patrimonio, sia da FIAIP-FIMAA-ANAMA che si concentra sulla riqualificazione immobiliare pubblica, promuovendo agevolazioni per la riconversione e lo snellimento delle procedure autorizzative.
• Recupero e riconversione di patrimonio pubblico non utilizzato in risorse abitative, un obiettivo sostenuto dalla FONDAZIONE INARCASSA.
• Proposta di revisione normativa riguardante il federalismo demaniale, con modifiche specifiche all’articolo 56 bis del DL n. 69/2013, avanzata dall’ANCI per facilitare la gestione e l’utilizzo dei beni.
• Assegnazione agli enti locali di immobili, aree e edifici statali o parastatali inutilizzati per la loro trasformazione in alloggi sociali o residenze universitarie, un’azione promossa dall’ANCI per migliorare l’offerta abitativa.
• Attribuzione alle Aziende Casa del compito di attuare programmi di recupero per il patrimonio pubblico dismesso e/o inutilizzato, anche se non di loro proprietà, proposta da FEDERCASA per un approccio centralizzato alla riqualificazione.
• Revisione della legislazione relativa alla ristrutturazione urbana per garantire l’effettiva realizzazione dei programmi edilizi in tempi ragionevoli, un cambiamento sostenuto da CONFCOOPERATIVE HABITAT per stimolare l’innovazione urbana

Semplificazione della Procedure Sfratti

• Nuova formula locativa con durata libera e rilascio immediato per morosità o finita locazione (AIR).
• Revisione della normativa delle locazioni per facilitare il reintegro nel possesso dell’immobile (ANCE, FEDERPROPRIETA’, CONFABITARE APPC-UNIONCASA).
• Flessibilità e incentivazione della locazione a lungo termine con agevolazioni fiscali (ANCI, FEDERPROPRIETA’, FIAIP).

Partnership tra Pubblico e Privato, modello cooperative ed Housing Sociale

• L’esperienza accumulata dai Fondi immobiliari nell’ambito residenziale dimostra la loro efficacia come strumento per l’abitare, evidenziando l’importanza di un potenziamento del blending delle fonti finanziarie e l’adozione di standard progettuali che possano essere replicati a livello nazionale, come sostenuto da CDP REAL ASSET.
• È stata sottolineata l’importanza della collaborazione tra settore pubblico e privato per la realizzazione di progetti di housing sociale, con il coinvolgimento di ANCE, CONFINDUSTRIA ASSO IMMOBILIARE, FONDAZIONE INARCASSA, FHS Fondazione Housing Sociale, FEDERCASA, LEGACOOP, CENTRO STUDI CONSIGLIO NAZIONALE INGEGNERI, e FEDERPROPRIETA’.
• Si prevede il ricorso a finanziamenti strutturali supportati dal sistema bancario e dai meccanismi di finanziamento privato, accompagnati dalla formulazione di un quadro normativo dedicato alla regolamentazione e riorganizzazione degli interventi nel campo del social housing, come proposto dal CENTRO STUDI CONSIGLIO NAZIONALE INGEGNERI.
• Le banche saranno chiamate a finanziare le amministrazioni pubbliche per la costruzione di edifici di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), attraverso credito a medio e lungo termine su terreni forniti dalle amministrazioni locali, e a supportare imprese e cooperative per l’edificazione di strutture di edilizia residenziale convenzionata, come indicato dall’ABI.

Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e Edilizia Residenziale Sociale (ERS), locazione ed iniziative mirate al cohousing

• Sviluppo di un approccio complementare tra l’edilizia residenziale pubblica e quella sociale, ispirandosi al modello di collaborazione tra ALER e le Cooperative di abitanti nel quartiere Stadera di Milano, per promuovere una vivace diversità sociale, proposta da CONFCOOPERATIVE HABITAT.
• Incentivazione di un ambiente abitativo misto, attraverso la convivenza tra soluzioni di ERP e ERS, con il fine di arricchire il tessuto sociale e abitativo. Questa direzione è sostenuta da enti come la Fondazione Housing Sociale (FHS), PREGIA, il CENTRO STUDI CONSIGLIO NAZIONALE INGEGNERI, FEDERCASA e LEGACOOP.
• Partecipazione attiva degli inquilini nella gestione delle proprietà residenziali pubbliche, per rafforzare il senso di comunità e appartenenza, un’iniziativa condivisa da CONFCOOPERATIVE HABITAT, CDP REAL ASSET e PREGIA.
• Sostegno a progetti di cohousing, favorendo la condivisione degli spazi e il sostegno reciproco tra gli abitanti, un’azione promossa da ANCE e CONFABITARE.
• Imposizione agli enti locali dell’obbligo di redigere piani strutturati che includano sia soluzioni di ERP sia di ERS, per garantire una distribuzione equa e funzionale delle opzioni abitative, come indicato dalla FIAIP.

Riqualificazione del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP)

• Rifinanziamento del programma di recupero stabilito dalla legge 80/2014, con assegnazione diretta delle risorse ai Comuni, una misura sostenuta da ANCI e FEDERCASA per stimolare interventi locali efficaci.
• Sottolineatura della necessità di manutenzioni regolari del patrimonio ERP, con l’istituzione di fondi permanenti e strutturali dedicati, una richiesta avanzata da ANCI, FEDERCASA e ANCE per garantire la sostenibilità e la sicurezza degli alloggi.
• Evidenziazione del divario tra la domanda e l’offerta di alloggi ERP e della loro qualità spesso insufficiente o della vetustà, punti critici rilevati dalla FONDAZIONE CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI, che evidenziano la necessità urgente di interventi mirati.
• Proposta di creazione di un Fondo di Rotazione dedicato al recupero del patrimonio ERP, con l’introduzione di finanziamenti specifici per i centri storici, una strategia promossa da FEDERCASA per revitalizzare e preservare il valore storico e culturale delle città attraverso il rinnovamento dell’edilizia residenziale pubblica.

Riutilizzo di alloggi privati non venduti

• Proposta di ANCI per l’attribuzione gratuita ai Comuni di immobili invenduti o soggetti a procedure di esecuzione giudiziaria, al fine di ampliare l’offerta di alloggi disponibili per finalità pubbliche o sociali.
• Iniziativa della FONDAZIONE INARCASSA volta a promuovere accordi con i proprietari per destinare le unità immobiliari private invendute a scopi di edilizia residenziale pubblica o sociale, contribuendo a mitigare la carenza di alloggi a disposizione delle fasce più vulnerabili della popolazione.
• Strategia di ANCE che incoraggia Comuni e Regioni all’acquisto di alloggi non venduti sul mercato privato, per poi renderli disponibili attraverso schemi di locazione a prezzi agevolati, facilitando l’accesso all’abitazione a condizioni più favorevoli per i cittadini.

Incentivi fiscali e misure correttive per stimolare il settore immobiliare

• ANCE propone di ridurre il carico fiscale sull’acquisto di terreni e fabbricati destinati a progetti di edilizia residenziale, applicando imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse (200 euro ciascuna) anziché variabili in base al valore dell’immobile. Questo si affianca all’equiparazione fiscale degli immobili residenziali locati a quelli strumentali e all’introduzione di incentivi per i giovani sotto i 36 anni che acquistano la prima casa, con requisiti ISEE specifici.
• FIAIP sostiene l’esenzione totale dall’IMU per chi firma contratti di locazione a canone concordato, proponendo anche l’estensione della deducibilità dell’IMU a tutti gli individui e per tutte le abitazioni.
• CONFINDUSTRIA ASSO IMMOBILIARE propone l’esenzione dall’IMU per gli immobili in fase di rigenerazione o recupero e richiede una revisione delle imposte connesse, oltre a correzioni fiscali che incentivino gli investimenti nel settore residenziale da parte di operatori immobiliari istituzionali, includendo incentivi per la transizione ecologica estesi agli investitori istituzionali.
• INTESA SAN PAOLO suggerisce che la proprietà degli immobili destinati al social housing rimanga, ai fini fiscali, in mano alla Pubblica Amministrazione.
• FEDERCASA chiede agevolazioni fiscali e l’abolizione dell’IMU per gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.
• CONFABITARE-APPC-UNIONCASA propone la detassazione per i canoni di locazione non percepiti.
• CONFCOOPERATIVE HABITAT suggerisce incentivi e agevolazioni, sia procedurali che fiscali, per chi intraprende progetti di bonifica ecologica e rigenerazione urbana finalizzati all’aumento dell’offerta di alloggi sociali.

Rifinanziamento dei fondi destinati al sostegno della locazione, fondo per gli inquilini morosi

• Prevedere un rifinanziamento stabile dei fondi di sostegno alla locazione, assicurando risorse continuative per affrontare le esigenze del settore. Questa misura vede il sostegno congiunto di ANCI, ANCE, FEDERPROPRIETÀ e FEDERCASA.

Introduzione del concetto di mercato di “sostituzione”

• Promozione dello scambio tra abitazioni esistenti e unità abitative di nuova costruzione, una proposta avanzata da ASPESI per incentivare la dinamicità nel mercato immobiliare.

Rivalutazione delle zone di edilizia popolare

• Presentazione di un approccio metodologico innovativo per l’area di San Siro a Milano, elaborato dall’ingegnere Giovanni Verga, per promuovere la valorizzazione delle aree di edilizia popolare.

Riqualificazione urbana, rivitalizzazione dei centri minori per contrastare

• L’iniziativa, portata avanti da PREGIA (Associazione Professionisti Economico Giuridici per gli Immobili Aziendali), mira alla creazione di quartieri funzionali ed inclusivi, dotati di accesso a servizi fondamentali, spazi verdi e aree pubbliche di alta qualità per stimolare la socializzazione e il benessere comunitario. Il tutto relativamente riqualificazione urbana e della rivitalizzazione dei centri minori per contrastare la densificazione delle aree metropolitane.

Inoltre alle ultime proposte presenti sul sito ufficiale del MIT inoltre troviamo

Incentivi edilizi fino al 100% per la demolizione e ricostruzione di edifici senza vincoli storici, insieme alla pianificazione di interventi mirati per il recupero di appartamenti mezzanino, attraverso deroghe e l’introduzione di nuove regolamentazioni, iniziativa avanzata da AIR (Associazione Agenti Immobiliari Riuniti).

Indirizzo delle risorse pubbliche verso la diminuzione del peso economico dei costi di costruzione e acquisizione sugli immobili, riducendo così il prezzo finale degli alloggi, una strategia proposta da CONFCOOPERATIVE HABITAT.

Mobilizzazione di investimenti a lungo termine, definiti come “capitali pazienti”, per l’espansione delle risorse nel settore, un approccio sostenuto sia da CONFCOOPERATIVE HABITAT che da CONFINDUSTRIA ASSO IMMOBILIARE.

La documentazione completa delle proposte avanzate in ambito di politiche abitative, emersa dal proficuo dialogo con le associazioni rappresentative del settore immobiliare, edilizio e abitativo, è consultabile nel dettaglio sul sito ufficiale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT). Inoltre, coloro che desiderano contribuire con ulteriori proposte possono farlo inviandole all’indirizzo email della Direzione Generale competente, entro e non oltre 15 giorni dalla data di pubblicazione di questo documento sul sito istituzionale. Queste saranno oggetto di una successiva valutazione, nel contesto del continuo impegno verso l’innovazione e il miglioramento delle politiche abitative in Italia.

Immagine di Alessia Pierdomenico by shutterstock