Planimetria catastale non conforme: Quali sono i pericoli?

La planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi?

Se il tuo immobile è oggetto di compravendita immobiliare, oppure di una ristrutturazione edilizia potresti avere problemi (più o meno seri)

Leggi l’articolo e scopri come verificare eventuali problematiche e risolverle al meglio.

Cosa si intende per difformità catastale

Procediamo subito con una definizione basilare:

Per difformità catastale si intendono tutte quelle differenze grafiche non corrispondenti tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi,

Voglio sintetizzare ancor meglio il concetto:

Se girando banalmente per l’immobile con la planimetria catastale noto delle differenze non corrispondenti tra lo stato dei luoghi e planimetria catastale, quelle sono da intendersi appunto difformità.
In questa casistica la planimetria catastale non è conforme.

Viceversa, se lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale (ovviamente) parleremo di planimetria catastale conforme.

Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

Nel caso in cui dovessero esserci difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale dobbiamo appunto regolarizzare l’immobile.

I pericoli maggiormente diffusi nelle difformità catastali possono sfociare nelle seguenti problematiche:

• Compravendita Immobiliare (vendo casa o compro casa);
• Accesso al credito (Perito di banca o accesso al mutuo);
• Ristrutturazione edilizia (Pratica edilizia da compiere per la ristrutturazione).

Onde evitare i pericoli e le problematiche sopra espresse, dobbiamo necessariamente sanare e/o regolarizzare l’immobile.

Voglio darti una notizia shock!
Verificare solo la conformità catastale non basta.

Le difformità non si controllano (solo) dalla planimetria catastale, bensì (anche e soprattutto) dai documenti edilizi, quali:

• Progetto Edilizio
• Licenza Edilizia
• Concessione Edilizia
• (eventuali) Condoni Edilizi

In sintesi, fai attenzione.
La possibile presenza di abusi o difformità tra planimetria catastale e stato dei luoghi è solo il primo campanello d’allarme. Per confermare eventuali abusi dovremmo confrontarci sempre con i documenti edilizi appena citati.
Infatti, se la planimetria catastale non è conforme non dobbiamo accertare solo la conformità catastale, ma soprattutto la conformità edilizia, (le sanatorie edilizie si eseguono su documenti edilizi, non catastali… salvo rari casi tecnici).

Differenza tra conformità urbanistica e catastale

La planimetria catastale non è un titolo edilizio, difatti in materia edilizia si dice “non probatoria urbanisticamente” (salvo dei rarissimi casi, che andranno comunque accertati da un tecnico).

Conformità urbanistica (ed edilizia)

A differenza della conformità catastale, la conformità urbanistica, o meglio… lo stato legittimo edilizio dell’immobile, è dato dal primo titolo autorizzato con:

• Licenza Edilizia, Concessione Edilizia o Permesso di Costruire (a seconda dell’anno di edificazione).

Anche il titolo edilizio, come per la planimetria catastale, andrà confrontato con lo stato dei luoghi.

La domanda sorge spontanea: A cosa serve il catasto?

La funzione del catasto è fiscale

Certamente il catasto non ha una funzione edilizia-autorizzativa, ma ha come scopo quello di attribuire una rendita catastale al sugli immobili per pagare le imposte dirette ed indirette.

N.B.: Non è detto che se esistono difformità catastali l’immobile sia difforme sotto il profilo edilizio, o viceversa.
Una planimetria catastale conforme non è sufficiente per comprovare la conformità edilizia dell’immobile.

In altre parole, avere tra le mani la planimetria catastale per controllare abusi o difformità non è una certezza.

Scopri di più nell’articolo da me scritto su tale argomento dedicato:

Come regolarizzare una planimetria catastale?

Aggiornare la planimetria catastale è un’operazione semplice, difatti dal 1994 per inserire una variazione (o un nuovo accatastamento) l’Agenzia delle Entrate ha introdotto la procedura DOCFA che disciplina le procedure di aggiornamento degli archivi catastali anche per via informatica, ad oggi telematica.

Per “regolarizzare”, o meglio, aggiornare la planimetria catastale è necessaria una variazione planimetria all’Agenzia delle Entrate (Catasto) mediante procedura telematica DOCFA, al fine di aggiornare la planimetria catastale nonché la rendita catastale.

Come trattato ampiamente in precedenza, la sola conformità catastale non basta. Andrà pertanto sanata la situazione edilizia, qualora possibile, mediante pratiche edilizie ordinarie attualmente in vigore.

Tratteremo la materia edilizia più avanti in maniera del tutto più approfondita.

Quanto costa sistemare una planimetria?

Una volta riscontrate le eventuali difformità sull’immobile dalla planimetria catastale e/o dai documenti edilizi che ne hanno legittimato la costruzione, dobbiamo anche capire cosa può essere sanato.

Ricorda:

• Non tutto è sanabile
• Il Condono Edilizio in Italia è più vigente (l’ultimo è stato del 2003)

Possiamo presentare una nuova planimetria catastale, eseguendo una nuova variazione catastale accatastando lo stato dei luoghi con un DOCFA per un costo di almeno di 50,00 Euro di diritti oltre compensi professionali (da concordare con il tecnico a seconda della grandezza dell’unità da rilevare)

Tuttavia, come abbiamo visto la parte catastale senza quella edilizia ed urbanistica non serve a nulla.
Posso convintamente affermare che è addirittura controproducente la presentazione della sola planimetria catastale senza aver opportunamente sanato le difformità a livello urbanistico ed edilizio.

Difatti in caso di compravendita il notaio, nonché il perito dell’istituto bancario riscontrano su carta un eventuale abuso, o difformità, in quanto la stessa è stata dichiarata solo catastalmente e non urbanisticamente.

Fai molta attenzione! Queste tipologie di problemi sono solite a far saltare compravendite.

Il costo della pratica edilizia?

A differenza del catasto che è decisamente più semplice, viceversa stimare una pratica edilizia è assai più complesso. Basti solo pensare che i titoli edilizi e/o comunicazioni edilizie amministrative attualmente in vigore sono le seguenti:

• CILA
• SCIA
• SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire
• Permesso di Costruire

N.B.: E’ inoltre opportuno stimare il costo dell’accesso agli atti amministrativi presso il Comune di appartenenza per ricreare la cosiddetta catena della conformità edilizia.

Ad ogni modo per definire il costo di una pratica edilizia è necessario quantificare i seguenti costi e spese:

• Costi professionali per pratica edilizia (Tecnico professionista)
• Diritti di segreteria pratica comunale (Comune)
• Eventuale – Costi professionali per accesso agli atti e reperimento documenti (Tecnico professionista)
• Eventuale – Diritti di segreteria accesso agli atti e produzione copie (Comune)

Spero hai capito che stimare “automaticamente” una pratica edilizia è a dir poco impossibile, senza aver opportunamente eseguito una consulenza dettagliata.

Planimetria catastale non conforme sanzioni

Per le sanzioni vale lo stesso concetto sopra espresso, ovvero stimare la sanatoria solo catastale non è corretto, specie se il preventivo è eseguito “automaticamente” senza aver opportunamente eseguito una consulenza dettagliata.

Il consiglio principale è di parlarne con un tecnico di fiducia esperto in materia per capire al meglio non solo i tempi ed i costi da sostenere, ma soprattutto la fattibilità urbanistica e catastale.

Quali sono le lievi difformità catastali?

La legge rende possibile vendere immobili sotto dichiarazione della parte venditrice, la quale (il venditore) sotto la propria responsabilità civile e penale dovrà dichiarare che lo stato dei luoghi corrisponde allo stato dei luoghi.

Ovviamente, seppur su base formale non si può vendere un immobile con abusi e/o difformità.

Tuttavia, per le sole difformità catastali (da non confondersi con quelle edilizie!) l’Agenzia delle Entrate (ex agenzia del territorio) ha precisato con Circolare n° 2/2010 che:

• in presenza di difformità di cosiddetta “scarsa rilevanza” tra lo stato di luoghi e la planimetria catastale (ad esempio spostamenti di porte, tramezzi ecc.) non è obbligatorio presentare la dichiarazione di variazione in catasto poiché tali interventi non modificano la rendita.
• tutt’altro nel caso in cui la planimetria catastale non rappresentasse il reale stato dei luoghi, il proprietario è tenuto a presentare idonea variazione catastale con nuova planimetria.

Leggi la circolare n° 2/2010 completa

N.B. Importante! Le lievi difformità trattate in questo periodo trattano solo ed esclusivamente la parte catastale. Come abbiamo visto il mondo edilizio ed urbanistico deve sempre andare di pari passo per regolarizzare al 100% un immobile.
Il venditore può vendere correttamente un immobile “formalmente”, ma potrebbe essere comunque responsabile sotto il profilo civile e penale relativamente la parte edilizia ed urbanistica “sostanzialmente”.

Domande e Risposte relativamente a planimetria catastale

Vediamo alcune domande inerenti all’argomento trattato maggiormente chieste dai nostri clienti, nonché molto cercate online:
(Clicca sopra alle domande per aprire le risposte) 🔽🔽🔽

Planimetria catastale esempio

Questo è un fac-simile di una planimetria catastale.

Consulenza tecnica per difformità tecniche edilizie e catastali

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Foto utilizzata di Tima Miroshnichenko da Pexels