Planimetria Catastale Roma – La guida completa

Non sai a cosa serve la planimetria catastale? oppure non hai idea di quando vada aggiornata? Fai attenzione. Stiamo parlando di un documento tanto “semplice” da richiedere quanto insidioso per le problematiche potenzialmente nascoste.

Se stai vendendo, comprando, affittando o semplicemente ristrutturando il tuo immobile devi assolutamente leggere questa guida, al fine di non commettere errori.

Cos’è la planimetria catastale?

La planimetria catastale (a volte erroneamente chiamata piantina catastale o pianta catastale) è un documento tecnico presentato presso gli uffici catastali, attualmente facenti parte dell’Agenzia dell’Entrate.
E’ la rappresentazione grafica dello stato dei luoghi di un unità immobiliare, generalmente graficizzata scala 1:50, 1:100, 1:200 od 1:500 (in base alle dimensioni dell’immobile).

Nonostante stiamo parlando di un disegno tecnico, la planimetria catastale non è un documento edilizio su cui fare estrema affidabilità (salvo rarissimi casi), difatti lo scopo del catasto, nonché della relativa planimetria catastale assegnata all’unità immobiliare è di tipo fiscale, ovvero ha lo scopo di assegnare una Rendita Catastale idonea ed equa per quell’unità immobiliare su cui verranno pagate imposte dirette ed indirette sul bene.

Esempio planimetria catastale

Di seguito riporto, un “fac-simile” di una planimetria catastale.

Come leggere la planimetria catastale

Come vedi dal “fac-simile” all’interno della planimetria catastale non vengono riportate, misure lineari o mq degli ambienti, questo perché la planimetria catastale non essendo un documento edilizio, non deve riportare misure o quote. L’unico elemento “misurato” che possiamo trovare è l’altezza dei luoghi, oltreché la destinazione del vano catastale, da non confondere con la destinazione d’uso che va opportunamente controllata sulla Licenza Edilizia, Concessione Edilizia od il Permesso a Costruire che ha legittimato la costruzione (lo vedremo successivamente).

Dove richiedere la planimetria catastale?

E’ possibile accedere alle planimetrie catastali presenti nella banca dati dei catasto sia in maniera informatizzata (digitale), sia in formato cartaceo e precisamente:

• Informatizzato – digitale (online)- presso il portale chiamato “SISTER“.
  Gran parte del patrimonio storico immobiliare del catasto è stato opportunamente scansionato e “rasterizzato“, pertanto oggigiorno quasi certamente è possibile reperire la planimetria online della nostra unità immobiliare.

• Cartaceo – presso gli uffici provinciali del catasto, facenti parte dell’Agenzia delle Entrate.
  Nel caso non si hanno le capacità per procedere con la modalità telematica, oppure nei casi di assenza della planimetria all’interno del sistema digitale è possibile recarsi presso l’Ufficio provinciale – Territorio (sportello catastale) di competenza, il tutto previo appuntamento.

Come richiedere la planimetria catastale?

E’ possibile richiedere la planimetria catastale, sia ultima in atti, sia precedenti planimetrie storiche relative l’unità immobiliare nel caso in cui siamo:

• proprietari dell’unità immobiliare (titolari di un dritto reale sull’unità immobiliare);
• delegati, ad esempio tecnico incaricato.

Modulo delega planimetria catastale

Planimetria catastale quanto costa?

Una delle domande principali ovviamente è ben comprendere i costi e gli aspetti economici da affrontare per richiedere la planimetria catastale. Buone notizie in tal senso. Richiedere la planimetria catastale è gratis! Non ci sono diritti o bolli da pagare se la planimetria è presente in banca dati informatizzata.
Ovviamente nel caso dovreste affidarvi ad un servizio di reperimento planimetrie online o ad un professionista tecnico, ad esempio geometra (che consiglio), andranno ovviamente preventivati anche gli oneri professionali di tale servizio.

Planimetria catastale non si trova

Diverso dal discorso precedente, se la planimetria non dovesse trovarsi o non dovesse essere “rasterizzata” (ovvero non presente nella banca dati online). In questo caso è necessario procedere con un accesso agli atti per reperire eventualmente la planimetria in archivio cartaceo, in quanto la stessa potrebbe essere:

• sfuggita alla rasterizzazione (mai scansionata dal catasto),
• irreperibile da parte del Catasto. In altre parole perduta nel corso del tempo (a volte succede).

Modulo accesso agli atti catastale

Validità planimetria catastale

Molte persone non addette ai lavori erroneamente credono che la planimetria catastale abbia una scadenza, niente di più falso!
Una volta presentato l’accatastamento di impianto (primo accatastamento dell’unità immobiliare), oppure variata la planimetria esistente, questa rimane valida a vita, o finche non sia necessaria una successiva variazione.

La planimetria catastale è probatoria?

Assolutamente no!
Pensare che la planimetria catastale equivalga al titolo edilizio che ha legittimato la costruzione è il più grande errore che si possa commettere.
Quanto riportato e rappresentato all’interno della planimetria catastale non corrisponde automaticamente ai titoli edilizi cosiddetti pesanti che hanno legittimato la costruzione, quali:

• Licenza Edilizia
• Concessione Edilizia
• Permesso di Costruire
• ecc.

Differenza tra planimetria comunale e catastale

Per far comprendere al meglio la differenza tra la planimetria comunale e planimetria catastale ci vorrebbe un corso di formazione apposito di una settimana almeno, basti pensare che ci sono interi atenei universitari che studiano tale concetto, tuttavia cercherò di sintetizzare al meglio questo concetto con una sola immagine (vedi sotto).

La differenza principale tra i due aspetti è la seguente è precisamente:

• Planimetria Catastale (solo per il fisco)
  La planimetria catastale non certifica la conformità edilizia dell’immobile, ovvero, non è detto che un’immobile accatastato sia conforme

• Planimetria Comunale (per la materia urbanistica ed edilizia)
  Tecnicamente conosciuto come progetto edilizio concessionato dell’immobile è l’unico documento assieme alla Licenza/Concessione Edilizia che comprova la conformità dell’immobile.

Planimetria catastale destinazione d’uso

La planimetria catastale inoltre, non comprova la destinazione d’uso dell’immobile.
La categoria catastale non è la destinazione d’uso di un’immobile, ma una semplice categoria con il quale l’immobile viene censito presso il catasto, questo ha sempre uno scopo fiscale dal momento in cui questa categoria catastale andrà a generare la Rendita Catastale dell’unità immobiliare.

In maniera poco tecnica spesso semplifichiamo in questa maniera:

• “Il mio appartamento è un A/2, oppure il mio negozio è un C/1″ Devi sapere che queste non sono destinazioni d’uso, ma categorie catastali. Secondo il testo unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) le destinazioni d’uso sono: Residenziale, Produttiva e Direzionale, Commerciale, Turistico-Ricettiva e Rurale.

Al fine di far comprendere quanto espresso nel concetto precedente, ti consiglio di ben visionare l’immagine di seguito riportata.

Come misurare la planimetria catastale

Come già riportato all’inizio del presente articolo-guida, la rappresentazione delle planimetrie avviene in scala 1:50, 1:100, 1:200 od 1:500, in base alla grandezza dell’unità immobiliare da rappresentare.

Le vecchie planimetrie si rappresentavano con un disegno tecnico a mano, su carta millimetrata, attualmente con l’avvento digitale sulle planimetrie rasterizzate viene riportato sul lato destro del cartiglio un segmento di colore blu riconducibile a 10 m, in questo modo è possibile scalare la planimetria con programmi professionali (esempio Autocad od altri simili). Ovviamente è consigliato l’ausilio di un tecnico per procedere con certezza in tale operazione.

Quando la planimetria non corrisponde

Nel caso di ristrutturazione, arredo o banalmente in caso di compravendita immobiliare è consigliato il sopralluogo di un tecnico esperto in materia al fine di confrontare la planimetria catastale rispetto lo stato dei luoghi. In tal caso di parla di conformità catastale (da non confondersi con la conformità edilizia ed urbanistica).

Cosa fare quando la planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi? Ovvero ha delle difformità?

E’ necessario eseguire una variazione catastale per allineare la planimetria allo stato dei luoghi, ma attenzione! Non basta.
Come detto in precedenza non basta solo regolarizzare la parte catastale in un’immobile, ma anche l’aspetto edilizio ed urbanistico, la cosiddetta “planimetria comunale” mediante delle pratiche edilizie quali:

• CILA
• SCIA
• ecc.

È importante ribadire che la pratica edilizia è una pratica distinta rispetto a quella catastale. Inoltre è importante chiarire che eseguire solo la variazione della planimetria catastale non è sufficiente. Sarebbe inoltre problematico in caso di compravendita immobiliare.

Se vuoi scoprire maggiori informazioni dettagliate su questo argomento, ho personalmente scritto un’apposito articolo: Planimetria catastale non conforme.

Planimetria catastale per vendita immobile

Per vendere un immobile e garantirne la libera commerciabilità dell’unità immobiliare è fondamentale rispettare la conformità catastale come da norma.

La norma sopracitata è regolamentata dalla Legge n° 122/2010, la quale aggiunge il nuovo comma 1-bis all’art. 29 alla Legge n° 52/1985 e precisamente:

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo
scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono
contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle
planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto
dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Apri la Legge n° 52/1985 (testo coordinato con L. 122/2010)

Perché è importante la Legge sulla conformità catastale?

Come chiarito nel testo normativo di cui prima, con l’avvenire di questa modifica normativa del 2010 il notaio prima della stipula dei predetti atti (ovvero gli atti di compravendita), individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Seppur in tal caso si parla di conformità catastale, non edilizia ed urbanistica, qualora ci fossero delle difformità catastali non sorrette da idoneo titolo edilizio, il notaio dovrebbe informare le parti tutelandole.

Esempio Schematico – Controllo formale da parte del Notaio

Nel sopracitato esempio, l’immobile ha un primo accatastamento del 1990. Tale “1° passaggio” è giustificato a livello urbanistico con la Concessione Edilizia del 1989 (che ne ha legittimato la costruzione).
Il problema si evince sul “2° passaggio”, ovvero su una successiva variazione catastale del 2008 non giustificata da nessun titolo urbanistico/edilzio.

Planimetria catastale per mutuo

L’adempimento visto in precedenza relativamente al Controllo Formale vale anche in caso di mutuo ipotecario ai fini di compravendita. Non a caso quando si procede con l’accensione di un mutuo, viene assegnato un perito per l’esecuzione di un sopralluogo dell’unità immobiliare, la quale viene eseguita tra lo stato dei luoghi e l’ultima planimetria catastale.
Voglio però chiarire una falsa credenza sul “perito di banca”. Si pensa che il perito controlli a “360 gradi” qualsiasi tipo di problematica facendo a pieno gli interessi dell’acquirente. Non è così!

La nomenclatura “perito” non è a caso. Lo stesso, pur essendo un tecnico abilitato non ha il principale obiettivo di controllare le difformità relative all’immobile oggetto di ipoteca, ma ha come scopo principale di valutare e periziare il valore commerciale dell’immobile sul quale verrà dato l’80% di mutuo (elevato al 100% in tali particolari casistiche) – Vedi Testo Unico Bancario.
Va da sé che se l’immobile ha difformità o non “funziona” sotto il profilo della conformità catastale è onere del perito farlo presente oltreché poter pretendere che venga fornito un titolo edilizio su abusi, difformità od inesattezze rilevate (adempimenti che possono essere pretesti e/o richiesti anche dal Notaio, come visto nell’esempio precedente).

Come aggiornare la planimetria catastale

La procedura che si utilizza per l’aggiornamento della planimetria catastale si chiama DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) ed è un processo interamente telematico, dalla compilazione dei modelli all’inserimento della planimetria, fino all’invio ed il protocollo al catasto.

Per eseguire tale processo è obbligatoria la figura di un Tecnico Abilitato.

Quando aggiornare la planimetria catastale

La procedura telematica DOCFA viene utilizzata per presentare le variazioni nello stato o nella consistenza di unità immobiliari urbane già censite, il tutto a seguito di:

• trasformazioni edilizie che comportino aumenti o diminuzione della rendita catastale,
• o una diversa distribuzione degli spazi interni (modifiche nella rappresentazione).

Il tutto come opportunamente riportato e descritto nel Vademecum DOCFA della Regione Lazio.

Variazione planimetrica catastale quanto costa

Secondo la normativa riguardante l’aggiornamento del Catasto Fabbricati prevede il versamento dei tributi catastali (come da Circolare n. 4/2012).

In particolare, per ogni unità di nuova costruzione ovvero derivata da dichiarazione di variazione è previsto il versamento di euro 50,00 se appartenente alle categorie a destinazione ordinaria (categorie dei gruppi A, B e C) e a quelle censite senza rendita, oppure il versamento di euro 100,00 se appartenente alle categorie a destinazione speciale e particolare (categorie dei gruppi D ed E).
In caso di presentazione della dichiarazione in ritardo, devono essere pagate anche le sanzioni.

Agenzia delle Entrate

Visura catastale e planimetria catastale sono la stessa cosa?

Assolutamente No! Sono due documenti differenti seppur entrambi richiedibili presso i medesimi uffici catastali sia in modalità telematica (online) che cartacea (offline).
Si può così sintetizzare la differenza tra le due:

• Visura Catastale – Documento utilizzato per identificare dati censuari dell’immobile (Foglio, Particella, Subalterno, Indirizzo, Piano, Interno, Rendita e storico delle variazioni).
• Planimetria Catastale – E’ la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare alla quale verrà attribuita una rendita catastale.

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