Come ottenere informazioni dettagliate sul tuo immobile grazie alla planimetria storica
Stai considerando l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile? In tal caso è fondamentale fra i tanti controlli ricostruire anche la situazione catastale, analizzando non solo le attuali planimetrie, ma anche quelle storiche precedenti. Questo è particolarmente importante soprattutto quando l’immobile ha subito modifiche nel corso del tempo.
In questo articolo, esploreremo come richiedere le visure catastali storiche, quali informazioni si possono ottenere da questi documenti e l’importanza di altri controlli complementari come quelli amministrativi ed urbanistici.
Come richiedere le visure catastali storiche
E’ possibile richiedere le planimetrie delle unità immobiliari presso l’ufficio catastale di competenza territoriale, oppure online tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio online è disponibile per cittadini e professionisti senza costi di bolli o diritti di segreteria.
Richiesta Planimetrie per Cittadini ed Imprese
Nel caso sei titolare, anche parzialmente, di diritti di proprietà o altri diritti reali sugli immobili, è possibile richiedere la planimetria catastale tramite il servizio telematico di Visure, Planimetrie e Ispezioni Ipoteche. Questo servizio consente la consultazione gratuita della banca dati catastale e ipotecaria senza l’applicazione di tributi.
L’accesso ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate è possibile utilizzando:
- SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale)
- Carta di Identità Elettronica (CIE)
- Carta Nazionale dei Servizi (CNS)
- Credenziali Entratel/Fisconline dell’Agenzia delle Entrate
Richiesta Planimetrie per Professionisti
Professionisti e pubblici ufficiali abilitati possono richiedere visure catastali tramite la piattaforma Sister, indicando chiaramente l’intestatario dell’immobile ed avendo apposita delega da parte dell’avente titolo. La planimetria catastale non verrà rilasciata se l’intestatario non è confermato o se il suo codice fiscale non è validato nell’Anagrafe Tributaria. In casi eccezionali, come incarichi professionali ereditari, è possibile procedere alla richiesta anche senza il codice fiscale validato.
Con la Comunicazione 13138 del 2021, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto un importante aggiornamento riguardante la consultazione delle planimetrie catastali attraverso il sistema SISTER. Il documento, intitolato “Disponibilità degli stadi storicizzati delle planimetrie delle unità immobiliari urbane”, annuncia che sarà possibile accedere non solo alle planimetrie attuali, ma anche a quelle storiche, ovvero le versioni precedenti delle planimetrie delle unità immobiliari, comprese quelle che sono state successivamente modificate o soppresse. Per accedere a queste informazioni, le planimetrie devono essere state precedentemente digitalizzate e trasformate in formato “rasterizzato” dal sistema.
N.B.: Solo i professionisti o gli intermediari mediante piattaforma “Sister” possono richiedere le planimetrie storiche degli immobili, incluse quelle antecedenti l’ultima planimetria registrata. Questi documenti sono spesso cruciali, specialmente nel contesto delle transazioni immobiliari. Per gestire tali pratiche, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista qualificato e competente.
L’importanza delle planimetrie catastali storiche
Le planimetrie catastali storiche rivestono un ruolo cruciale anche nella verifica della conformità di un immobile. Nonostante le planimetrie attuali offrano una fotografia recente, sono le planimetrie storiche a fornire una visione completa delle modifiche subite dall’immobile nel corso del tempo. Questa ricostruzione storica è fondamentale non solo per le pratiche catastali, come variazioni o modifiche, ma anche per comprendere le trasformazioni e di utilizzo che l’immobile ha subito.
Il Catasto Non è Probatorio
È importante sottolineare che il catasto non è probatorio. Ciò significa che non fornisce una prova della proprietà, che è invece garantita da atti notarili e altre documentazioni di provenienza. Analogamente, il catasto non certifica la conformità edilizia di un immobile, compito che spetta invece alla documentazione edilizia, urbanistica ed amministrativa.
Ci sono solo particolari casistiche, in cui le planimetrie storiche assumono un’importanza ancora maggiore, specie per le cosiddette planimetrie di impianto (ovvero la prima documentazione catastale di un immobile). In situazioni specifiche, questa planimetria può essere utilizzata come riferimento per confermare la conformità urbanistica dell’immobile secondo lo stato legittimo di un immobile.
Difformità Planimetria Catastale
Dal 1994, l’aggiornamento delle planimetrie catastali è stato notevolmente semplificato grazie all’introduzione della procedura DOCFA dall’Agenzia delle Entrate. Questo metodo regola l’aggiornamento degli archivi catastali e permette le variazioni o nuovi accatastamenti tramite sistemi immediati e telematici.
Ricordiamo anche ciò che abbiamo detto, ovvero: La planimetria catastale non rappresenta un titolo edilizio e non è probatoria urbanisticamente, salvo rari casi che richiedono verifica da parte di un tecnico. La conformità urbanistica, o lo stato legittimo edilizio dell’immobile, deriva da documenti come Licenza Edilizia, Concessione Edilizia o Permesso di Costruire, a seconda dell’anno di edificazione. Questi titoli devono essere confrontati con lo stato attuale dei luoghi per garantire la conformità.
In Sintesi:
La Conformità Urbanistica non è la Conformità Catastale
Per controllare le difformità presenti su un’immobile, la conformità catastale da sola non è sufficiente. È essenziale anche regolarizzare la situazione edilizia, qualora ciò sia possibile, attraverso le pratiche edilizie ordinarie attualmente in vigore.
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