Focus sulle plusvalenze degli immobili ristrutturati con Superbonus, con particolare attenzione alle quote ereditate e acquistate
La recente risposta n. 208/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al regime fiscale delle plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili oggetto d’interventi di ristrutturazione agevolati. In particolare, la risposta si focalizza sui casi in cui l’immobile è stato acquisito sia a titolo gratuito (successione) che a titolo oneroso (compravendita) e i lavori sono stati eseguiti sulle parti comuni condominiali.
Superbonus e tasse sulla vendita: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2024?
La Legge di Bilancio 2024 introdurrà una novità interessante per chi ha ristrutturato casa con il Superbonus e intende venderla. A partire da quest’anno, le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione agevolata sono soggette a tassazione, a meno che non siano passati almeno dieci anni dalla fine dei lavori.
Tuttavia, ci sono dell’eccezioni: sono esenti da tassazione le plusvalenze su immobili ereditati o utilizzati come abitazione principale per gran parte del decennio precedente alla vendita.
Distinzione tra quote ereditate e acquistate
Il chiarimento dell’Agenzia è stato richiesto da una contribuente proprietaria di un immobile in comproprietà per il 50%, acquisito tramite compravendita durante il matrimonio in regime di comunione legale dei beni, e per l’altro 50% ereditato dal coniuge defunto. L’immobile, non utilizzato come residenza principale, è stato sottoposto a interventi di ristrutturazione agevolati con il Superbonus, che hanno interessato le parti comuni dell’edificio condominiale.
L’Agenzia ha specificato che, per determinare l’imponibilità della plusvalenza, è necessario distinguere la quota di immobile ricevuta per successione, esente da tassazione, da quella acquistata a titolo oneroso, soggetta invece a tassazione.
La circolare n. 13/2024 ha confermato che l’imponibilità è legata all’esecuzione di lavori agevolati sulle parti comuni dell’edificio, indipendentemente dal fatto che si tratti di interventi trainanti o trainati.
Vendi casa dopo il Superbonus? Ecco come calcolare le tasse
Hai venduto una casa che avevi ristrutturato con il Superbonus e parte di essa l’hai ereditata? Per capire quanto devi pagare di tasse sulla plusvalenza, devi calcolare l’imponibile solo sulla parte che hai comprato.
In pratica, si deve sottrarre dal prezzo di vendita quello che speso per comprarla (aggiornato all’inflazione e con tutte le spese), ma non vanno tolte le spese della ristrutturazione.
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Imposta sostitutiva del 26% per le plusvalenze immobiliari
Dal 1° gennaio 2024, per le cessioni d’immobili che generano plusvalenze imponibili, è possibile applicare un’imposta sostitutiva del 26%.
Questa misura mira a semplificare la tassazione delle plusvalenze ed a incentivare la regolarità fiscale nelle transazioni immobiliari.
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Tassazione delle plusvalenze in caso di cessione di immobili
Le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili acquisiti per successione sono esenti da tassazione. Tale principio si estende anche ai casi in cui l’immobile sia stato acquisito sia a titolo gratuito (successione) sia a titolo oneroso (compravendita).
In quest’ultima ipotesi, l’imponibilità della plusvalenza è limitata alla sola quota dell’immobile acquisita a titolo oneroso. Pertanto, nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione agevolata abbiano interessato le parti comuni dell’edificio, la plusvalenza imponibile sarà determinata esclusivamente in relazione alla quota dell’immobile acquistato.
Le indicazioni di FiscOggi
Il portale dell’Agenzia delle Entrate, FiscOggi, ha fornito ulteriori chiarimenti evidenziando l’importanza di distinguere tra quote ereditate e acquistate e di considerare la durata degli interventi agevolati. La corretta applicazione delle norme sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari dipende da questi elementi, soprattutto in relazione alla cessione di immobili ristrutturati con il Superbonus.
Leggi la riposta ufficiale n. 208/2024 dell’Agenzia delle Entrate
