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Salva Casa: Attesi nuovi emendamenti ai requisiti igienico-sanitari

Possibili modifiche al Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975 e al DPR 380/2001 per semplificare la regolarizzazione di immobili abusivi e pre-1977

A seguito all’emanazione del Decreto Legge n. 69/2024, noto come “Decreto Salva Casa“, il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e leader della Lega, Matteo Salvini, ha annunciato proposte di ulteriori emendamenti che prevedono importanti semplificazioni normative e urbanistiche. Queste includono una possibile revisione del D.M. Sanità del 5 luglio 1975, riguardante l’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari principali degli ambienti residenziali, e modifiche al DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, per facilitare la sanatoria di edifici costruiti prima del 1977, anno di introduzione della Legge Bucalossi (L. 10/1977).

Queste probabili modifiche sono state presentate durante una conferenza stampa tenutasi il 6 giugno 2024, preludendo al dibattito parlamentare fissato per l’11 giugno.

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Salva Casa: nuovi emendamenti ai requisiti igienico-sanitari per gli immobili residenziali

Interessante novità presente negli ulteriori emendamenti al Salva Casa riguarda il Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975, che stabilisce i requisiti igienico-sanitari minimi per i locali residenziali.

Ho avuto l’opportunità di discutere questi temi recentemente in una breve intervista durante il programma “Dritto e Rovescio” su Rete 4, nella puntata del 06/06/2024. Durante la trasmissione, abbiamo esaminato specificamente queste casistiche e gli emendamenti proposti, che sono ancora in attesa di pubblicazione ufficiale.

Fonte: “Dritto e Rovescio” – Rete4 (Mediaset)

Da quanto scritto inizialmente sulle principali testate giornalistiche (in attesa di testi ufficiali) sarà introdotta la deroga o diminuzione dei requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione, tra i quali, (solo per citarne i più importanti dal punto di vista della sanatoria edilizia):

  • riduzione dimensioni minime dei locali residenziali, che potrebbero passare dall’attuale superficie utile minima di 28 mq a 20 mq per una persona e da 38 a 28 mq per due persone.
  • diminuzione dell’altezza minima dei soffitti nei locali principali da 2,70 metri a 2,40 metri, adeguando i requisiti di aerazione e luminosità, necessari per garantire certamente l’ottenimento dell’abitabilità.

Ricordiamo che oltre le ordinarie casistiche di sanatoria edilizia, spesso gli attuali requisiti igienico-sanitari sono oggetto di dibattito soprattutto per:

  • immobili edificati prima del 5 Luglio 1975 (data dell’entrata in vigore degli attuali requisiti igienico sanitari)
  • immobili di notevole interesse culturale,
  • immobili soggetti a riqualificazione energetica od impiantistica
  • immobili soggetti a recupero abitativo dei sottotetti

Queste situazioni, dove per motivi storici, strutturali o radicati nel tempo non sarebbe possibile soddisfare gli attuali requisiti, richiedono attualmente uno studio di fattibilità molto approfondito, nonché difficoltoso.

    N.B.: Tuttavia, è importante sottolineare che, nonostante l’intenso dibattito scaturito in periodo elettorale, occorrerà attendere ulteriori dettagli normativi prima di poter fornire un’analisi approfondita su queste modifiche. Questa prudenza è necessaria per evitare conclusioni affrettate in un contesto ancora da definire ufficialmente.

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    Regolarizzazione immobili ante 1977: semplificazione sanatoria con il Decreto Salva Casa?

    Altra interessante modifica proposta negli emendamenti riguarda la regolarizzazione di interventi edilizi ante 1977, ovvero precedenti all’introduzione della Legge Bucalossi (L. 10/1977). Il decreto potrebbe prevedere semplificazioni per queste costruzioni, in particolare per quelle che presentano difficoltà nella reperibilità della documentazione necessaria alla loro regolarizzazione. Il ministro ha messo in evidenza durante la conferenza stampa della necessità di forme semplificate per la regolarizzazione delle parziali difformità, vedremo se si riferiva alle già annunciate tolleranze costruttive, nonché il “nuovo” accertamento di conformità, od intendeva semplificazioni più larghe anche per interventi futuri, al fine di garantire una disciplina più morbida rispetto a quella attuale.

    L’obiettivo di questo “nuovo anno zero” ante 77 (da non confondere con l’ante 67) all’interno degli emendamenti è certamente duplice, ovvero:

    • superare le problematiche legate al reperimento di documenti negli archivi comunali;
    • superare in molti casi l’impasse dello stato legittimo, molto stringente o che necessita di ricerche storiche davvero approfondite;
    • risolvere la questione delle varianti non autorizzate in fase di costruzione (come evidenziato dalla L. 1150/1942 e successive modifiche fino alla Legge ponte n. 765/67 che non prevedevano varianti in corso d’opera).

    La regolarizzazione degli immobili pre-1977 (non prevedendo all’epoca varianti) è stata da tempo attesa dai tecnici del settore. Tuttavia, anche se rappresenta un passo avanti, non sarà sufficiente per risolvere tutte le problematiche esistenti, ma potrebbe segnare un inizio promettente.

    Inoltre è certamente necessaria un’ulteriore revisione dell’attuale definizione di Stato Legittimo degli Immobili (art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001), la quale, nella sua formulazione attuale offre interpretazioni ambigue e talvolta contraddittorie che non facilitano l’applicazione di una sanatoria così come pensata (prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi del 1977).

    N.B.: Per poter fornire risposte certe e procedere con un’analisi tecnica e amministrativa accurata, è essenziale attendere la pubblicazione di ulteriori disposizioni o documentazione ufficiale. Al momento, le informazioni disponibili si basano principalmente su notizie riportate dalle principali testate giornalistiche e su dichiarazioni rilasciate dal Ministro Salvini.

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    Problemi irrisolti nella libera commerciabilità degli immobili

    Nemmeno negli ultimi emendamenti sembrerebbe esserci alcuna modifica relativamente la norma sulla libera commerciabilità degli immobili. Norma ormai desueta che continua a presentare significative lacune. Sebbene formalmente un immobile possa essere definito come “liberamente commerciabile” secondo l’Art. 40 della L. 47/85 e l’Art. 46 del DPR 380/2001, la situazione di fatto è spesso molto diversa.

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    Differenza tra Libera Commerciabilità e Norme Edilizie

    I criteri “formali “formalistici” attualmente in uso si limitano a riconoscere in atto:

    • Soltanto l’esistenza di un titolo edilizio, senza una verifica approfondita della sua conformità o delle eventuali problematiche legate.
    • Che la costruzione dell’immobile sia iniziata prima del 01/09/1967, una dichiarazione che non è applicabile alla maggior parte degli immobili italiani e che complica ulteriormente le questioni urbanistiche.
      Inoltre, il c.d. principio di prova non è mai richiesto realmente ma soltanto autocertificato dalla parte venditrice che non è un tecnico.

    Il dilemma dell’acquirente

    L’acquisto di una casa è spesso considerato l’investimento più significativo nella vita di una persona, ma la discrepanza tra le norme “formali” e la “realtà “sostanziale” normativa edilizia rende questo passo estremamente rischioso.

    • Nonostante le semplificazioni emerse in questi giorni, continuano a persistere situazioni in cui un immobile, liberamente commerciabile al momento dell’acquisto, presenta in realtà difformità edilizie od urbanistiche che possano richiedere interventi di sanatoria per adeguarsi allo stato legittimo previsto dalla normativa. Questi problemi diventano responsabilità dell’acquirente solo dopo l’acquisto, se lo stesso ha eseguito delle verifiche postume che rivelano la non conformità con le normative vigenti.

    È inaccettabile che il sistema normativo non offra le garanzie necessarie per proteggere tali investimenti da sorprese post-acquisto. La situazione attuale continua a favorire il sistema delle compravendite, trascurando le potenziali ripercussioni negative per i cittadini. In tal senso sarebbe necessario prevedere una semplificazione unitamente a quella edilizia, ma soprattutto una tutela maggiore.

    Geom. Dario Varrà

    Geom. Dario Varrà

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