Salva Casa: Sanatoria Edilizia ed Applicabilità secondo la Regione Umbria

La Regione Umbria armonizza le normative edilizie con il Decreto Salva Casa: procedure, tolleranze e accertamenti di conformità per le sanatorie nelle zone sismiche

La circolare n. 235327 del 23 ottobre 2024 emessa dalla Regione Umbria rappresenta un documento di armonizzazione volto chiarire le disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) rispetto al Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) e alla normativa regionale vigente (L.R. 1/2015). L’obiettivo principale della circolare è fornire agli enti locali, ai tecnici ed agli operatori del settore indicazioni operative e linee guida pratiche per garantire un’applicazione uniforme delle modifiche legislative in materia edilizia. La circolare funge da strumento di raccordo tra le normative nazionali e regionali, specificando come i Comuni e le amministrazioni dovrebbero comportarsi nell’attuare le nuove disposizioni.

Struttura del Documento

Per ogni articolo del DPR 380/2001 modificato dal Decreto Salva Casa, la circolare lo rapporta alla Legge Regionale Umbra, L.R. 1/2015, riportando:

• Sintesi della modifica apportata: Una descrizione chiara e puntuale delle modifiche normative nazionali.
• Valutazione Applicativa: Indicazioni concrete e specifiche su come l’articolo debba essere applicato, segnalando quando una norma del DPR 380/2001 non trova applicazione diretta e, viceversa quando deve essere integrata con la L.R. 1/2015.
• Allegato A: La circolare contiene inoltre un allegato A, che offre una lettura coordinata delle normative statali e regionali, facilitando il confronto tra le disposizioni nazionali e quelle della L.R. 1/2015. Si coniglia la lettura di tale allegato come riferimento per comprendere appieno le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa e la loro applicazione pratica a livello Regionale (Umbria).

Recupero dei sottotetti e deroga alla distanza tra fabbricati

L’articolo 2-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa vuole favorire il recupero dei sottotetti come spazi abitabili, incentivando l’ampliamento dell’offerta abitativa senza il consumo di nuovo suolo. Questo articolo prevede deroghe alle distanze minime tra edifici, permettendo il cambio di destinazione d’uso per i locali sottotetto, anche laddove tali interventi non rispettino le distanze previste dalla normativa ordinaria.

Condizioni per il Recupero dei Sottotetti

La normativa nazionale stabilisce specifiche condizioni per il recupero dei sottotetti:

• Distanze vigenti: Gli interventi devono rispettare i limiti di distanza che erano in vigore al momento della costruzione dell’edificio, garantendo una coerenza con le norme applicabili all’epoca dell’edificazione.
• Forma e Superficie del Sottotetto: Non possono essere apportate modifiche strutturali alla forma e alla superficie del sottotetto delimitato dalle pareti perimetrali.
• Altezza Massima dell’Edificio: Deve essere rispettata l’altezza massima consentita dall’originario titolo edilizio che ha autorizzato la costruzione dell’edificio.

Normativa Regionale – Articolo 156 L.R. 1/2015

Nella Regione Umbria, il recupero dei sottotetti è disciplinato dall’art. 156 della L.R. 1/2015. Secondo questa normativa, gli edifici a destinazione residenziale o di servizi autorizzati entro il 31 dicembre 2009 possono destinare il sottotetto ad uso abitativo, purché rispettino specifiche condizioni:

• Altezze minime: 2,40 metri come altezza massima interna e 1,20 metri come altezza minima in edifici con coperture inclinate, oppure un’altezza interna di almeno 2,20 metri per le coperture piane.
• Rapporto di finestratura: La superficie finestrata deve essere almeno pari a 1/16 della superficie del pavimento. Se inferiore, devono essere installati impianti di ventilazione e illuminazione artificiale con l’approvazione dell’ASL.
• Isolamento termico: Devono essere previste adeguate opere di isolamento termico.

Valutazione Applicativa

La modifica dell’articolo 2-bis è compatibile con la normativa regionale, ad eccezione di due vincoli imposti dall’articolo 156 della L.R. 1/2015:

• Requisito temporale: La normativa regionale prevede che l’edificio esista o sia autorizzato entro il 31 dicembre 2009, mentre il Decreto Salva Casa non impone questa limitazione.
• Destinazione d’uso: L’articolo 156 si applica esclusivamente a edifici destinati a residenza o servizi, mentre il Decreto consente una maggiore flessibilità.

Pertanto, la circolare dispone che l’articolo 156 della L.R. 1/2015 continui a essere applicabile nella sua formulazione, tranne per i riferimenti temporali e di destinazione d’uso, che non saranno presi in considerazione.

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Edilizia Libera

L’articolo 6 del DPR 380/2001, come modificato dal Decreto Salva Casa, amplia la categoria degli interventi eseguibili in regime di edilizia libera, ossia quegli interventi che non richiedono alcun titolo edilizio specifico per essere realizzati. La modifica consente, in particolare, di includere nuove tipologie di interventi di edilizia libera, volti a semplificare ulteriormente i procedimenti per gli utenti e a favorire l’installazione di elementi funzionali e migliorativi.

Interventi Specifici Aggiunti alla Categoria di Edilizia Libera

L’articolo 6 prevede ora due nuove lettere, che identificano espressamente ulteriori interventi realizzabili senza necessità di autorizzazioni:

• Installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA): Questi elementi rientrano nelle opere di edilizia libera, permettendo la “chiusura” di balconi, terrazze e logge a scopo di protezione dagli agenti atmosferici. La nuova lettera b-bis dell’articolo 6 ne sancisce la possibilità.

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• Opere per la protezione dal sole o dagli agenti atmosferici: La lettera b-ter consente l’installazione di strutture come tende o coperture leggere, purché non costituiscano superfici utili coperte o volumi permanenti.

Normativa Regionale – Articolo 118 L.R. 1/2015

La normativa regionale (art. 118 L.R. 1/2015) tratta l’edilizia libera in maniera generale, senza specificare questi interventi particolari, ma offre un elenco di opere che possono essere eseguite liberamente, tra cui la manutenzione ordinaria ed alcune opere temporanee. Tuttavia, le specifiche menzionate nelle nuove lettere b-bis e b-ter del DPR 380/2001 non trovano corrispondenza nella normativa regionale.

Valutazione Applicativa

Considerando che l’articolo 118 della L.R. 1/2015 non copre espressamente le nuove categorie introdotte, la circolare stabilisce comunque che le disposizioni dell’articolo 6 del DPR 380/2001 si applicano direttamente de in modo automatico. In questo modo, le nuove tipologie di edilizia libera si integrano nel comma 1 dell’art. 118 della normativa regionale, rispettando comunque le disposizioni del comma 5 per quanto riguarda le procedure di esecuzione degli interventi.

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Stato Legittimo del Fabbricato

L’articolo 9-bis del DPR 380/2001, modificato con il Decreto Salva Casa, si propone come semplificazione della procedura per la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile, agevolando i proprietari e gli operatori del settore nelle transazioni immobiliari e nei procedimenti edilizi. Lo stato legittimo è un elemento fondamentale per attestare la regolarità urbanistica ed edilizia di un fabbricato, garantendo che sia conforme ai titoli edilizi autorizzativi.

Disposizioni Introdotte dall’Articolo 9-bis

Le principali novità dell’articolo riguardano la possibilità di dimostrare lo stato legittimo di un immobile o di sue porzioni anche mediante i seguenti titoli:

• Titoli edilizi in sanatoria: Viene riconosciuto valore probante ai titoli di sanatoria per la dimostrazione dello stato legittimo, semplificando così le procedure di regolarizzazione.
• Ultimo titolo edilizio: Lo stato legittimo può essere attestato dal titolo autorizzativo più recente, purché siano stati verificati i titoli pregressi dall’amministrazione competente.
• Semplificazione su parti comuni: Sono state previste delle semplificazioni dedicate alla dimostrazione dello stato legittimo per le parti comuni, semplificando la gestione delle singole unità immobiliari rispetto alle parti condominiali e/o comuni.

Normativa Regionale – Articolo 139-bis L.R. 1/2015

La L.R. 1/2015 disciplina lo stato legittimo con l’articolo 139-bis, ma il suo contenuto risulta meno esteso rispetto alla normativa nazionale aggiornata. In particolare, non include il riconoscimento dei titoli di sanatoria o altre specifiche relative alla prova dello stato legittimo come previsto dal DPR 380/2001.

Valutazione Applicativa

Dalla disamina comparata emerge che l’articolo 139-bis della L.R. 1/2015 risulta non applicabile, poiché non comprende le novità introdotte dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001. Tutta via, la circolare specifica che le disposizioni nazionali trovano diretta applicazione in Umbria, superando la normativa regionale in materia di stato legittimo dell’immobile.

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Cambi di Destinazione d’Uso

L’articolo 23-ter del DPR 380/2001, modificato dal Decreto Salva Casa, facilita i cambi di destinazione d’uso per singole unità immobiliari e stabilisce che tali cambiamenti possano avvenire con procedure semplificate, variabili in base alla categoria funzionale. Il nuovo testo punta a rendere più semplici le trasformazioni d’uso, senza il ricorso a lunghe procedure di autorizzazione.

Principali Modifiche Introdotte

Le nuove disposizioni distinguono i cambi di destinazione d’uso in base alla categoria funzionale dell’immobile, prevedendo le seguenti semplificazioni:

• Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: Se il cambio comporta una variazione significativa della funzione urbanistica (ad esempio, da residenziale a commerciale), sono richiesti titoli specifici, come il permesso di costruire o la SCIA, in base al caso.
• Cambio senza rilevanza urbanistica: Quando la destinazione d’uso rientra nella stessa categoria funzionale, il cambio può avvenire liberamente, senza obbligo di presentare alcun titolo.

Normativa Regionale – Articolo 155 L.R. 1/2015

Nella Regione Umbria, l’articolo 155 della L.R. 1/2015 disciplina i cambi di destinazione d’uso, ma senza adottare la distinzione dettagliata tra cambi di rilevanza urbanistica e non. La normativa regionale stabilisce la necessità di presentare un titolo abilitativo per tutti i cambi di destinazione d’uso, senza tenere conto della categoria funzionale.

Valutazione Applicativa

Poiché la L.R. 1/2015 non copre integralmente le nuove disposizioni previste dall’articolo 23-ter del DPR 380/2001, la circolare chiarisce che i nuovi commi dell’articolo 23-ter trovano diretta applicazione. Tuttavia, per facilitare l’applicazione pratica e coordinare l’integrazione, la circolare suggerisce di fare riferimento all’allegato A, che fornisce una lettura coordinata delle disposizioni nazionali e regionali.

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Certificato di Agibilità

L’articolo 24 del DPR 380/2001, modificato dal Decreto Salva Casa, disciplina il rilascio del certificato di agibilità, documento essenziale che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici, e conformità degli impianti. Le modifiche introdotte semplificano l’iter per ottenere il certificato e permettono al tecnico abilitato di asseverare i requisiti igienico-sanitari per specifiche categorie di immobili.

Principali Novità

Le novità apportate dall’articolo 24 riguardano:

• Asseverazione da parte del tecnico abilitato: Il tecnico può asseverare il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, agevolando il rilascio del certificato di agibilità per immobili che non rispettano pienamente le superfici e altezze minime, purché siano rispettati altri criteri sanitari.
• Deroghe per determinate categorie di locali: Per alcune destinazioni d’uso specifiche, è possibile ottenere il certificato di agibilità con deroghe alle altezze e superfici minime, previa dichiarazione del tecnico abilitato.

Normativa Regionale – Articoli 137 e 138 L.R. 1/2015

Gli articoli 137 e 138 della L.R. 1/2015 trattano il rilascio del certificato di agibilità in Umbria, richiedendo un iter standardizzato che implica verifiche sui requisiti edilizi, impiantistici e sanitari. Tuttavia, la normativa regionale non contempla esplicitamente le possibilità di asseverazione e le deroghe introdotte dal Decreto Salva Casa.

Valutazione Applicativa

La circolare tuttavia stabilisce che i nuovi commi 5-bis, 5-ter, e 5-quater dell’articolo 24 del DPR 380/2001 si applicano direttamente, integrandosi così gli articoli 137 e 138 della L.R. 1/2015.

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Interventi Eseguiti in Assenza di Permesso di Costruire, in Totale Difformità o con Variazioni Essenziali

L’articolo 31 del DPR 380/2001 disciplina gli interventi edilizi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità dal titolo abilitativo, o con variazioni essenziali. La modifica apportata dal Decreto Salva Casa introduce specifiche aggiuntive sui termini di proroga e fornisce chiarimenti sulla gestione delle demolizioni e del ripristino dello stato dei luoghi.

Modifiche Principali

Le principali novità riguardano:

• Termini di Proroga: Viene confermato che il Comune può stabilire una proroga per l’esecuzione delle demolizioni o dei ripristini, qualora siano presenti ragioni specifiche che rendano difficoltosa l’immediata esecuzione dell’ordine.
• Incremento delle Sanzioni: Per gli interventi in totale difformità o in assenza di permesso di costruire, le sanzioni vengono maggiorate rispetto alla normativa precedente, con un ricalcolo basato sul costo di costruzione e sul valore venale dell’immobile.
• Modalità di Ripristino: La modifica definisce con maggiore precisione i casi e le modalità con cui è possibile ordinare la demolizione dell’abuso edilizio o il ripristino dello stato originario dell’immobile.

Normativa Regionale – Articolo 143 L.R. 1/2015

L’articolo 143 della L.R. 1/2015 disciplina gli interventi abusivi e le sanzioni ad essi collegate, richiedendo la demolizione o la regolarizzazione dell’abuso secondo le disposizioni previste dalla normativa statale. Tuttavia, la legge regionale non specifica i termini di proroga e le modalità di calcolo delle sanzioni introdotti con la modifica all’articolo 31 del DPR 380/2001.

Valutazione Applicativa

La circolare stabilisce che alcuni commi dell’articolo 143 della L.R. 1/2015, in particolare quelli che trattano di “variazioni essenziali” e delle modalità di proroga, sono disapplicati (in particolare i commi 3 e 8
dell’articolo 143 LR 1/2015). Tuttavia, le disposizioni dell’articolo 31 del DPR 380/2001, inclusi i nuovi commi modificati dal Decreto Salva Casa, trovano diretta applicazione in Umbria.

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Variazioni Essenziali

L’articolo 32 del DPR 380/2001, modificato dal Decreto Salva Casa, fornisce una definizione più dettagliata delle “variazioni essenziali”, ovvero quelle modifiche che incidono significativamente sulle caratteristiche originarie dell’intervento edilizio. Le variazioni essenziali si distinguono dalle modifiche parziali o minori e richiedono una specifica autorizzazione, in quanto comportano una trasformazione rilevante dell’opera rispetto al progetto originario.

Definizione delle Variazioni Essenziali

L’articolo 32 stabilisce che le variazioni essenziali includono:

• Modifiche sostanziali: Come l’incremento della volumetria, la modifica della destinazione d’uso principale, o l’alterazione delle caratteristiche strutturali e architettoniche dell’edificio.
• Parametri urbanistici e territoriali: Le variazioni che incidono sui parametri stabiliti dai piani urbanistici locali, come le altezze, i rapporti di distanza, o le superfici coprenti.
• Impatto sulla sicurezza sismica e ambientale: Eventuali modifiche che incidono sulle condizioni di sicurezza, soprattutto in zone a rischio sismico o con vincoli ambientali.

Normativa Regionale – Articolo 139 L.R. 1/2015

La L.R. 1/2015 definisce le variazioni essenziali all’articolo 139, stabilendo che ogni modifica sostanziale richiede un nuovo titolo abilitativo per essere conforme alle disposizioni urbanistiche e territoriali della Regione Umbria. La normativa regionale è già in linea con il principio generale del DPR 380/2001, ma la specificità delle nuove disposizioni nazionali rafforza la distinzione tra variazioni essenziali e modifiche parziali.

Valutazione Applicativa

La circolare conferma che l’articolo 139 della L.R. 1/2015 resta applicabile senza necessità di integrazioni, poiché il principio di base della normativa regionale è già compatibile con quanto previsto dall’articolo 32 del DPR 380/2001. Tuttavia, per un’interpretazione più chiara e uniforme delle variazioni essenziali, si consiglia la consultazione dell’allegato A della circolare, che facilita il confronto delle due normative.

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Interventi Eseguiti in Parziale Difformità dal Permesso di Costruire

L’articolo 34 del DPR 380/2001, come modificato dal Decreto Salva Casa, riguarda gli interventi edilizi eseguiti in parziale difformità rispetto al permesso di costruire. Questa categoria comprende quelle opere che, pur discostandosi dal progetto autorizzato, non costituiscono variazioni essenziali. La modifica introduce una riformulazione delle sanzioni economiche, aumentando gli importi dovuti per sanare tali difformità.

Principali Modifiche alle Sanzioni

Le sanzioni previste per gli interventi in parziale difformità sono incrementate, con un nuovo criterio di calcolo che tiene conto:

• Incremento del 50% rispetto alla sanzione precedente: L’importo della sanzione, calcolato in base al costo di costruzione o al valore venale dell’immobile, viene aumentato di metà rispetto ai valori preesistenti.
• Parametri di valutazione: La sanzione viene applicata tenendo in considerazione sia il valore venale del bene che il costo di costruzione, permettendo un calcolo più equilibrato a seconda del contesto edilizio e urbanistico.

Normativa Regionale – Articolo 145 L.R. 1/2015

L’articolo 145 della L.R. 1/2015 disciplina le sanzioni per le parziali difformità dal permesso di costruire, ma non contempla l’aumento delle sanzioni previsto dalle nuove disposizioni nazionali. Nella normativa regionale, le sanzioni vengono calcolate esclusivamente sul costo di costruzione senza includere il valore venale.

Valutazione Applicativa

La circolare chiarisce che, per allineare la normativa regionale alle modifiche dell’articolo 34 del DPR 380/2001, le disposizioni dell’articolo 145 della L.R. 1/2015 devono essere aggiornate, includendo il nuovo criterio di calcolo. Fino all’adeguamento formale della normativa regionale, la circolare stabilisce che l’aumento del 50% sulle sanzioni si applica direttamente ai casi di parziale difformità.

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Tolleranze Costruttive ed Esecutive

L’articolo 34-bis del DPR 380/2001, introdotto dal Decreto Salva Casa, definisce un regime di tolleranze costruttive ed esecutive applicabile a determinate variazioni non essenziali rispetto ai titoli edilizi. Questo nuovo articolo consente di regolarizzare, o meglio di “tollerare” lievi difformità senza dover richiedere ulteriori titoli autorizzativi, semplificando così le procedure per le variazioni di minor impatto.

Tolleranze Consentite

Le principali tolleranze ammesse dall’articolo 34-bis sono:

• Tolleranza fino al 6% per le unità immobiliari con una superficie fino a 60 mq, applicabile a piccole variazioni dimensionali che non incidono sull’uso dell’immobile.
• Tolleranza fino al 5% per superfici tra 60 e 100 mq e fino al 2% per superfici maggiori di 500 mq.
• Variazioni nelle misure di distanza e requisiti igienico-sanitari: La norma ammette lievi difformità rispetto alle distanze minime e ai requisiti igienico-sanitari, sempre entro i limiti percentuali stabiliti.

Applicazione alle Misure Esecutive

Oltre alle variazioni dimensionali, l’articolo 34-bis prevede anche tolleranze per alcune difformità esecutive, come la disposizione delle aperture interne o il posizionamento dei muri divisori interni, purché non alterino la struttura portante e non impattino sulle condizioni di sicurezza.

Normativa Regionale – Articolo 147-bis L.R. 1/2015

La circolare chiarisce che nella normativa regionale umbra, la materia delle tolleranze edilizie è regolata dall’articolo 147-bis della L.R. 1/2015, il quale solo parzialmente ricomprende il nuovo disposto introdotto dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001. A causa di questa incompletezza normativa, l’articolo 147-bis della L.R. 1/2015 è da ritenersi disapplicato. Di conseguenza, le nuove disposizioni sulle tolleranze previste dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001 trovano diretta applicazione in Umbria.

La L.R. 1/2015 disciplina le tolleranze esecutive con l’articolo 147-bis, ma non prevede espressamente le nuove soglie di tolleranza introdotte dal Decreto Salva Casa. La normativa regionale si limita a considerare difformità di modesta entità senza specificare limiti di tolleranza dettagliati.

Valutazione Applicativa

La circolare chiarisce che nella normativa regionale umbra, la materia delle tolleranze edilizie è regolata dall’articolo 147-bis della L.R. 1/2015, il quale solo parzialmente ricomprende il nuovo disposto introdotto dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001. A causa di questa incompletezza normativa, l’articolo 147-bis della L.R. 1/2015 è da ritenersi disapplicato. Di conseguenza, le nuove disposizioni sulle tolleranze previste dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001 trovano comunque diretta applicazione in Umbria.

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Casi Particolari di Interventi in Parziale Difformità “Ante 77”

L’articolo 34-ter, introdotto con il Decreto Salva Casa, regola specifici casi di interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, offrendo una disciplina speciale per le irregolarità edilizie realizzate in determinati periodi storici e più precisamente per edifici precedenti alla L. 10/77 (c.d. Legge Bucalossi).

Applicazione ai Casi Particolari

L’articolo 34-ter prevede:

• Sanatoria per gli interventi realizzati prima del 30 gennaio 1977: Gli immobili costruiti o modificati entro questa data possono essere sanati in base a dichiarazioni o documentazione storica, anche in mancanza di un titolo edilizio.
• Procedura agevolata: La sanatoria per questi interventi richiede l’esecuzione di sopralluoghi e verifiche tecniche da parte dei Comuni, ma non è vincolata ai parametri attuali di conformità edilizia.
• Valutazione della conformità con le normative vigenti all’epoca: Per questi immobili, l’accertamento avviene considerando le norme edilizie e urbanistiche vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

Normativa Regionale – Nessuna Corrispondenza nella L.R. 1/2015

La L.R. 1/2015 non contempla alcun articolo corrispondente all’articolo 34-ter, in quanto la normativa regionale non prevede una disciplina specifica per i casi di difformità edilizia su immobili storici o realizzati prima di un determinato anno.

L’articolo 34-ter inoltre equipara alle tolleranze costruttive previste dall’articolo 34-bis alle parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori autorizzati da un titolo abilitativo. Questa equiparazione è possibile solo qualora le difformità siano state accertate a seguito di un sopralluogo o ispezione da parte delle autorità competenti, a condizione che:

• Sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità dell’immobile;
• Non sia stato emesso un ordine di demolizione o di ripristino.

Valutazione Applicativa

Data l’assenza di una norma equivalente nella L.R. 1/2015, la circolare chiarisce che l’articolo 34-ter del DPR 380/2001 si applica direttamente in Umbria per i casi di interventi realizzati prima del 30 gennaio 1977.

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Accertamento di Conformità nelle Ipotesi di Assenza di Titolo o Totale Difformità

L’articolo 36 del DPR 380/2001, con le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, regola l’accertamento di conformità per gli interventi edilizi privi di titolo abilitativo o realizzati in totale difformità rispetto al permesso di costruire. Questo accertamento, anche detto “sanatoria ordinaria”, consente di regolarizzare gli abusi edilizi solo se l’opera risulta conforme sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta (c.d. doppia conformità).

Normativa Regionale – Articolo 154 L.R. 1/2015

L’articolo 154 della L.R. 1/2015 tratta l’accertamento di conformità per le opere eseguite in assenza di titolo o in totale difformità, richiedendo anch’esso la doppia conformità come previsto dalla normativa statale. Tuttavia, alcune disposizioni linguistiche e particolari del testo regionale differiscono dai nuovi termini stabiliti dal Decreto Salva Casa, in particolare rispetto alle variazioni essenziali.

Valutazione Applicativa

La circolare, coordinando le disposizioni dell’articolo 36 del DPR 380/2001 con quelle dell’articolo 154 della L.R. 1/2015, fornisce le seguenti indicazioni applicative:

• Comma 1 dell’articolo 154 L.R. 1/2015: Non si deve considerare la locuzione “con variazioni essenziali” e i relativi richiami agli articoli 145, comma 1, e 146, comma 1. Ciò implica che la normativa regionale non applica il concetto di variazioni essenziali nell’ambito dell’accertamento di conformità per interventi in totale difformità.
• Comma 2 dell’articolo 154 L.R. 1/2015: È disapplicato il periodo che recita: “Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal titolo abilitativo”. Questo significa che il calcolo dell’oblazione per l’intervento abusivo non tiene conto delle parziali difformità.

Le restanti disposizioni dell’articolo 154 della L.R. 1/2015 rimangono invariate. Tuttavia, la circolare precisa che il termine “difformità” deve essere interpretato come “totale difformità”, in linea con quanto stabilito dall’articolo 143 della L.R. 1/2015.

Per una comprensione completa e coordinata delle normative applicabili, la circolare rimanda alla consultazione dell’allegato A, che facilita la lettura congiunta delle disposizioni nazionali e regionali per una corretta applicazione degli accertamenti di conformità edilizia.

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Accertamento di Conformità nelle Ipotesi di Parziale Difformità e di Variazioni Essenziali

L’articolo 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa, crea una nuova tipologia di accertamento di conformità “semplificata” per le opere edilizie realizzate in parziale difformità rispetto al permesso di costruire o con variazioni essenziali. Questa procedura è pensata per semplificare la sanatoria delle irregolarità minori, consentendo la regolarizzazione senza necessità di doppia conformità (a differenza dell’articolo 36), ma con la c.d. conformità asincrona o disgiunta, anche “chiamata conformità semplificata”.

Accertamento di Conformità Semplificato

La principale innovazione dell’articolo 36-bis è l’introduzione della conformità asincrona, che richiede:

• Conformità urbanistica al momento della richiesta: Per ottenere la sanatoria, è sufficiente che l’intervento rispetti la normativa urbanistica vigente al momento della domanda, senza dover verificare la conformità all’epoca della realizzazione. E’ però necessario rispettare la materia edilizia al momento della realizzazione dell’opera abusiva da sanare.
• Valutazione delle variazioni non essenziali: La norma è applicabile a difformità che non modificano sostanzialmente l’edificio, rimanendo all’interno dei limiti delle variazioni essenziali come definiti dal DPR 380/2001.

Ambito di Applicazione

L’articolo 36-bis si applica ai casi in cui l’intervento sia conforme ai parametri urbanistici attuali, ma presenti difformità minori rispetto al progetto autorizzato. È particolarmente utile per sanare modifiche non rilevanti che non alterano in modo significativo il progetto approvato.

Normativa Regionale – Nessuna Corrispondenza nella L.R. 1/2015

La L.R. 1/2015 non prevede un articolo corrispondente all’articolo 36-bis del DPR 380/2001, in quanto la normativa regionale richiede generalmente la doppia conformità per le sanatorie.

Valutazione Applicativa

La circolare stabilisce che l’articolo 36-bis del DPR 380/2001 trova applicazione diretta in Umbria, con alcuni rimandi normativi necessari per una lettura coordinata con la L.R. 1/2015. In particolare:

• L’articolo 145 della L.R. 1/2015 deve essere considerato in sostituzione dell’articolo 34 del DPR 380/2001.
• L’articolo 146 della L.R. 1/2015 deve essere considerato in sostituzione dell’articolo 37 del DPR 380/2001.
• L’articolo 139 della L.R. 1/2015 deve essere considerato in sostituzione dell’articolo 32 del DPR 380/2001.
• L’articolo 130 della L.R. 1/2015 deve essere considerato in sostituzione dell’articolo 16 del DPR 380/2001.

Inoltre, la circolare specifica che, poiché la normativa regionale utilizza, sin dalla sua emanazione nel 2015, un metodo di calcolo delle sanzioni diverso da quello del DPR 380/2001, è stato introdotto un allineamento del calcolo dell’oblazione al comma 5, lettera b) dell’articolo 36-bis. Questo allineamento riguarda i casi di assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.), uniformandolo alle modalità già previste per tali fattispecie dall’articolo 154, comma 4 della L.R. 1/2015.

Per una lettura coordinata e completa dell’articolo 36-bis del DPR 380/2001 con la L.R. 1/2015, la circolare rinvia all’allegato A, che supporta gli operatori tecnici nell’applicazione corretta delle norme.

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Interventi Eseguiti in Assenza o in Difformità della S.C.I.A.

L’articolo 37 del DPR 380/2001 disciplina gli interventi edilizi realizzati senza presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) o in difformità rispetto a quanto previsto dalla stessa. Con le modifiche apportate dal Decreto Salva Casa, questo articolo è stato rafforzato con un incremento delle sanzioni applicabili.

Principali Modifiche alle Sanzioni

Le modifiche introdotte prevedono:

• Incremento delle Sanzioni: Le sanzioni per interventi eseguiti in assenza o in difformità della S.C.I.A. sono aumentate, passando dal doppio al triplo dell’incremento del valore venale dell’immobile. Questo significa che, in caso di accertamento dell’abuso, il Comune può applicare una sanzione proporzionata al valore economico dell’immobile.
• Applicazione Differenziata: Le sanzioni sono calcolate in base alla gravità dell’intervento eseguito senza S.C.I.A., considerando l’impatto della difformità (doppia od asincrona), sulla destinazione d’uso e sulla sicurezza.

Normativa Regionale – Articolo 146 L.R. 1/2015

L’articolo 146 della L.R. 1/2015 stabilisce le sanzioni per interventi abusivi eseguiti in assenza o in difformità della S.C.I.A., prevedendo un calcolo basato sul costo di costruzione dell’immobile. Tuttavia, la normativa regionale non contempla il nuovo criterio di aumento delle sanzioni che prende come base il valore venale dell’immobile.

Valutazione Applicativa

La circolare indica che, per allineare la normativa regionale alle modifiche introdotte dall’articolo 37 del DPR 380/2001, l’articolo 146 della L.R. 1/2015 è parzialmente disapplicato. La sanzione del triplo del valore venale, come previsto dalla normativa statale, trova applicazione diretta per i casi di interventi eseguiti senza S.C.I.A. o in difformità rispetto alla stessa.

La circolare stabilisce che, per garantire un allineamento tra la nuova normativa nazionale e quella regionale, è necessario incrementare del 50% gli importi delle sanzioni calcolati secondo le modalità dell’articolo 146 della L.R. 1/2015. Questo aumento porta la sanzione a un valore compreso tra 2,25 volte e 3,75 volte il costo di costruzione. Tale misura è finalizzata a rendere le sanzioni più efficaci e a uniformare la gestione delle difformità edilizie, in particolare per gli interventi realizzati senza Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) o in difformità rispetto ad essa.

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Allegato A della Circolare

Parte integrante della circolare è l’allegato A, che fornisce una lettura coordinata e dettagliata delle normative nazionali e regionali, offrendo un supporto prezioso per il confronto tra i disposti del DPR 380/2001 e quelli della L.R. 1/2015. La circolare stessa consiglia la consultazione completa dell’allegato A, indispensabile per una comprensione più approfondita e per l’accurata applicazione dei singoli articoli.

Salva Casa Umbria: Accertamento di Conformità Strutturale per le Sanatorie Edilizie e Urbanistiche

In parallelo, la Regione Umbria ha emanato la D.G.R. n. 1119 dell’8 ottobre 2024, che stabilisce le linee guida per le verifiche di accertamento di conformità strutturale nelle zone sismiche, come parte essenziale del processo di sanatoria edilizia e urbanistica. Queste linee guida sono orientate a garantire la sicurezza delle costruzioni, allineando gli interventi di sanatoria alle norme tecniche per le costruzioni. Tale conformità strutturale è particolarmente rilevante in un territorio ad alta sismicità come l’Umbria.

Il D.G.R. n. 1119 approva una serie di allegati che costituiscono parte integrante e sostanziale dell’atto normativo, offrendo uno strumento operativo e completo per la gestione delle sanatorie strutturali. Gli allegati includono:

• Allegato 1 – Linee guida sulle verifiche di accertamento di conformità delle opere e costruzioni in zona sismica: Fornisce indicazioni operative sulle verifiche necessarie per accertare la conformità strutturale delle costruzioni esistenti alle norme tecniche sulle costruzioni, in base alle modifiche introdotte dalla legge n. 105 del 24 luglio 2024. Le linee guida specificano i parametri da rispettare nelle verifiche strutturali per ottenere una sanatoria edilizia e urbanistica conforme ai requisiti di sicurezza sismica.
• Allegato 2 – Attestazione di violazione/rispetto della normativa sismica: Modulo che permette di attestare la conformità o la violazione delle norme sismiche da parte delle opere esistenti. Tale documento è essenziale per la valutazione delle sanatorie, in quanto certifica se l’intervento rispetta le prescrizioni tecniche o se presenta difformità da sanare.
• Allegato 3 – Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà del committente: Il committente deve dichiarare, tramite atto sostitutivo, la data di realizzazione dell’abuso edilizio e indicare i soggetti coinvolti nelle opere non autorizzate. Questo allegato serve a chiarire la responsabilità e il contesto temporale dell’intervento.
• Allegato 4 – Classificazione degli interventi e schema dei rimborsi forfettari (art. 211 della L.R. n. 1/2015): L’allegato include una classificazione dettagliata degli interventi edilizi soggetti a sanatoria e stabilisce lo schema dei rimborsi forfettari per le pratiche di regolarizzazione. Inoltre, fornisce uno schema dei controlli ispettivi da eseguire durante i lavori e stabilisce le modalità di vigilanza in corso d’opera.
• Allegato 5 – Quadro sinottico dei procedimenti di accertamento di conformità per le sanatorie strutturali: Questo quadro riepiloga le diverse procedure di accertamento previste per la sanatoria strutturale, fornendo una visione d’insieme delle fasi procedurali e delle verifiche da effettuare per la conformità strutturale degli interventi edilizi.
• Allegato 6 – Delega per la presentazione di istanze tramite il portale Umbria-SiS: In conformità con l’art. 203, comma 2-bis e l’art. 205, comma 5-bis della L.R. 1/2015, questo allegato permette di delegare la presentazione delle istanze di sanatoria tramite il portale telematico Umbria-SiS, facilitando il processo di sottomissione e gestione delle pratiche. Il portale digitale rende più agevole la presentazione della documentazione richiesta e favorisce una maggiore efficienza amministrativa.

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Conclusioni

La circolare n. 235327 del 23 ottobre 2024 della Regione Umbria rappresenta un passaggio chiave nell’armonizzazione della normativa regionale alle disposizioni del Decreto Salva Casa, con l’obiettivo di assicurare uniformità applicativa e facilitare la regolarizzazione edilizia e urbanistica.

Tuttavia, questa armonizzazione normativa riguarda specificamente la Regione Umbria. Essendo il nostro Studio situato a Roma, con una clientela prevalentemente nella città e nella provincia di Roma, nonché nel territorio regionale del Lazio, attendiamo ulteriori dettagli e direttive per un’adeguata armonizzazione delle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa con la Legge Regionale Lazio (con particolare riferimento all’aggiornamento della L.R. n. 15/2008). Sarà essenziale che la Regione Lazio dia linee guida operative simili, in modo da agevolare anche i tecnici e i cittadini laziali nell’applicazione delle nuove normative.

Stato di Armonizzazione Normativa nel Lazio

Secondo informazioni recenti, al momento della scrittura del presente articolo, troviamo conferme giornalistiche che la Regione Lazio sia già al lavoro per una legge di armonizzazione in risposta al Decreto Salva Casa. Questa futura legge si concentrerà sul miglioramento delle procedure di sanatoria edilizia e sulla semplificazione dei processi di accertamento di conformità per le difformità edilizie minori, simili a quanto avviato in Umbria. In particolare, è prevista una maggiore flessibilità nell’applicazione delle tolleranze costruttive ed esecutive, per venire incontro alle esigenze dei proprietari e dei professionisti edilizi.

L’attesa normativa laziale punterà a colmare le lacune attualmente esistenti tra le disposizioni del Decreto Salva Casa e la L.R. 15/2008, assicurando così un sistema normativo il più possibile chiaro e coordinato, nonché accessibile per la gestione delle pratiche edilizie anche nella Regione Lazio.