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Sanatoria Edilizia: DL Salva Casa tanto Caos e nessun Condono

Scopri le modifiche del Decreto Salva Casa al Testo Unico dell’Edilizia: focus su semplificazione burocratica, nuove norme urbanistiche e chiarimenti su lievi difformità. Nessun Condono.

Il Decreto Salva Casa ha generato un ampio dibattito riguardante la regolamentazione edilizia e la compravendita immobiliare, tradizionalmente ostacolata da complesse problematiche di natura tecnica, amministrativa e urbanistica. La normativa, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale con Decreto Legge 69/2024, è stata oggetto di numerose discussioni, soprattutto per la sua capacità di intervenire nelle casistiche edilizie di minore gravità, piuttosto che configurarsi come un condono edilizio.

Non è un Condono Edilizio!

Contrariamente a quanto ipotizzato in un primo momento, il Decreto Salva Casa non introduce alcun condono edilizio. Dal contenuto delle comunicazioni preliminari del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) mediante slide illustrative e dal testo del Decreto indicano chiaramente che l’obiettivo è semplificare la burocrazia nell’ambito del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Tale semplificazione si concentra prevalentemente su interventi di lieve entità che non compromettono la sicurezza né alterano in modo significativo il tessuto urbanistico esistente.

Il testo esaminato illustra chiaramente l’intento del legislatore nel proporre una serie di nuove disposizioni normative in materia di edilizia e urbanistica, per rispondere a specifiche esigenze e problematiche identificate nel settore. Si analizzano e spiegano gli obiettivi principali come segue:

In sintesi il DL Salva Casa ha come obiettivo quello di:

  1. Semplificazione normativa in edilizia e urbanistica: Il legislatore ha ritenuto indispensabile e urgente introdurre norme semplificate per superare le ambiguità interpretative che ostacolano il processo di riqualificazione e valorizzazione economica degli immobili. Ciò vuole facilitare interventi più rapidi ed efficaci nel settore immobiliare, promuovendo sia la riqualificazione che l’incremento del valore economico delle proprietà immobiliari.
  2. Risposta al crescente fabbisogno abitativo: È stata valutata la necessità di affrontare la crescente domanda di alloggi. Le nuove disposizioni intendono supportare il recupero del patrimonio edilizio già esistente puntando a ridurre il consumo di suolo nuovo, ponendo l’accento su un approccio più sostenibile allo sviluppo urbano.
  3. Rilancio del mercato immobiliare: Viene riconosciuta l’urgenza straordinaria di stimolare il mercato immobiliare, sia in termini di compravendita che di locazione di beni immobili ad uso residenziale. Le misure proposte cercano di creare condizioni favorevoli per un apprezzamento del valore degli immobili, al fine di attivare un ciclo economico positivo nel settore.
  4. Superamento delle incertezze applicative: La necessità di chiarire e semplificare le regole applicative per enti locali, cittadini e imprese è essenziale per facilitare il riutilizzo del patrimonio edilizio esistente. Tale approccio, avrebbe come obiettivo contenere il consumo di nuovo suolo e promuovere processi di rigenerazione urbana e riuso del suolo edificato attraverso interventi di ristrutturazione e ricostruzione.

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Analisi del DL 69/2024 (Salva Casa) e delle Slide Ufficiali del MIT: Un po’ di Caos!

Dalle analisi del testo ufficiale del Decreto e delle slide ufficiali diffuse dal MIT, si prevedono prevalentemente modifiche ed integrazioni al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Queste modifiche sono destinate a chiarire e potenzialmente semplificare le procedure amministrative per le cosiddette “lievi difformità” edilizie. Per le difformità più “pesanti”, tutto sembra rimanere intatto; per queste ultime, rimane infatti l’accertamento di conformità (Art. 36 del DPR 380/2001), nonché il rispetto della doppia conformità e di tutte le norme di settori non derogabili, poiché queste non rappresentano un condono, come già specificato all’inizio.

Inoltre, la definizione di Stato Legittimo è stata resa “meno rigida”, anche se in modo poco chiaro e fluido, il che solleverà dibattiti tecnici, amministrativi e giurisprudenziali. I cambi d’uso sono stati “semplificati”, principalmente per quanto riguarda gli oneri da versare, anche se le decisioni comunali e urbanistiche rimangono sostanzialmente invariate, sono state introdotte ulteriori facilitazioni per interventi in edilizia libera per tutti ciò che comporta le tende da sole ed elementi di protezione solare in genere. È stata ampliata anche la possibilità di installare vetrate panoramiche (Ve.Pa.) sui porticati, tra altre novità.

Andiamo a vedere nel dettaglio cosa si è integrato e/o modificato relativamente l’ambito edilizio, urbanistico ed amministrativo nel DPR 380/2001.

Edilizia Libera (art. 6)

Vetrate Panoramiche (VE.PA.) – normate dal comma b-bis), rese possibili non solo nei balconi aggettanti o di logge rientranti, ma anche nei porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici – Inserimento del comma b-ter), per tutte le opere a protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, definendo in maniera più esemplificativa le opere quali tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari. Viene inoltre specificato che queste sono considerate in edilizia libera anche se necessitano di strutture fisse per il sostegno e l’estensione dell’opera purché tali opere di cui alla presente lettera non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Inoltre devono possedere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

N.B.: Ricordiamo che il tutto è fatto salvo le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Vincoli beni culturali e paesaggistici).

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Stato Legittimo dell’Immobile (art. 9-bis)

Secondo le ultime slide del MIT, è stato aggiunto un nuovo periodo normativo che permetterà ai cittadini di presentare il titolo che ha regolato l’ultimo intervento edilizio, (anche se effettuato in sanatoria). Questo dovrebbe ridurre gli oneri amministrativi. Tuttavia, su questo argomento il testo definitivo del Decreto Legge non sembra essere chiaro, lasciando spazio ad interpretazioni complesse (contrariamente a quello che era l’obiettivo del Decreto Stesso). Inoltre, non sembra riflettere con precisione le disposizioni annunciate nelle slide del Ministero, suscitando potenziali discrepanze tra quanto pubblicizzato e quanto effettivamente normato.

Il nuovo Articolo 9-bis, comma 1-bis determina che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è stabilito:

  1. dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione:
  2. (o – oppure) dal titolo abilitativo che ha legittimato la stessa costruzione;
  3. (o – oppure) dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, se questo titolo è rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Quest’ultima affermazione sembra molto diversa da quella presentata nelle slide del MIT, in quanto non si basa esclusivamente sull’ultimo titolo edilizio, senza considerare quelli precedenti. Stando alla lettera, sembra infatti necessario “verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha legittimato la stessa, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

Una novità significativa è l’introduzione di un nuovo periodo all’interno del comma, che fa chiarezza su quali titoli abilitativi sono inclusi all’interno dello Stato Legittimo. In particolare, sono considerati validi i titoli rilasciati o formati ai sensi degli articoli:

  • 36 e 36-bis, relativi all’accertamento di conformità in caso di totale o parziale difformità,
  • 38, riguardante gli interventi realizzati su base di un permesso annullato,
  • 33 (finalmente!) fa parte dello stato legittimo anche l’immobile che ha subito la c.d “Fiscalizzazione degli Abusi“.
  • 34, per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire,
  • 37 (limitatamente ai commi 1, 3, 4, 5 e 6), per interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e relativi accertamenti di conformità,
  • 34-bis, confermata la validità delle tolleranze costruttive ed esecutive nello stato legittimo, che approfondiremo in seguito.

Rimangono invariate le condizioni in cui:

  • Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (immobili Ante 67 – non soggetti in quegli anni a Regolamenti Edilizi o PRG Comunali) lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
    N.B.: Tale condizione è assai difficile da rispettare nelle principali città italiane, o più semplicemente nei Comuni dotati di strumenti urbanistici già prima degli anni 67 su tutto il territorio comunale, con particolare riferimento a Roma.
  • Le disposizioni di cui sopra, si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. In situazioni in cui il titolo abilitativo non sia reperibile, il Comune è tenuto a rilasciare un’attestazione di irreperibilità del titolo. Questa procedura rende applicabile la condizione di irreperibilità.
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Mutamento della Destinazione d’uso Urbanisticamente rilevante (art. 23-ter)

Anche in questa casistica, le slide del MIT ed il testo definitivo mostrano divergenze. Vengono inseriti e/o integrati all’articolo 23-ter i commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinques che, apparentemente, semplificano la normativa. Tuttavia, a mio modesto parere, tale semplificazione non alleggerisce il carico degli enti locali, come Comuni o Regioni, nell’interpretazione delle norme. Queste norme sono generalmente applicate ai Regolamenti Edilizi o ai Piani Regolatori Generali Comunali, che spesso mantengono requisiti stringenti per i cambi d’uso:

  • 1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso di una singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, rispettando le normative di settore. Resta ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di stabilire specifiche condizioni.
  • 1-ter. Sono sempre ammessi i mutamenti di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettivo, produttivo, direzionale e commerciale), per le unità immobiliari situate in zone A), B) e C) secondo l’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, n. 1444. Tale mutamento deve rispettare le condizioni del successivo comma 1-quater e le normative di settore, mantenendo la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
  • 1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso (descritto nel precedente comma 1-ter) è sempre consentito, è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale (previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale), né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi (previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150). Per le unità al primo piano fuori terra, il passaggio a destinazione residenziale è consentito solo nei casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
    N.B.: È importante sottolineare che i cambi di destinazione d’uso al piano terra sono tra i più comuni e richiesti. Limitarli solo ai casi “espressamente previsti” non semplifica significativamente la normativa esistente.
  • 1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie.

Sarà importante verificare se le Regioni e i Comuni intenderanno revisionare le norme locali con regimi diversi, magari più morbidi, rispetto a quelli attuali (Penso soprattutto a Roma). Tuttavia, l’inserimento della clausola evidenziata in rosso, “Resta ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di stabilire specifiche condizioni”, non semplifica di molto la normativa vigente, poiché continua a concedere ampia discrezionalità agli enti locali invece di fornire chiarimenti univoci.

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Tolleranze Costruttive e Tolleranze Esecutive (art. 34-bis)

La semplificazione tanto annunciata è particolarmente evidente in questa modifica dell’articolo 34-bis, specialmente con l’aggiunta del comma 1-bis, che modula le percentuali di tolleranze costruttive: dal 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati, fino al 5% per quelle con superficie utile inferiore a 100 metri quadrati e precisamente:

1-bis (Tolleranze Costruttive). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

  • a) del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
  • b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
  • c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
  • d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

1-ter. Ai fini del computo della superficie utile (di cui al superiore comma 1-bis), si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
N.B.: La normativa non consente frazionamenti ad-hoc per trarre il massimo vantaggio dalla percentuale di tolleranza (sotto i 100 mq è del 5%). Sarà interessante vedere come si gestiranno i casi di tolleranza per immobili frazionati quando il vicino ha già “esaurito” tutta la tolleranza costruttiva.

2 (comma già esistente). Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche,

  • le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità,
  • nonché la diversa collocazione di impianti,
  • opere interne,

eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

2-bis (Tolleranze Esecutive o di Cantiere). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre (ulteriori) tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2:

  • il minore dimensionamento dell’edificio,
  • la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
  • le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni
  • la difforme ubicazione delle aperture interne,
  • la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria,
  • gli errori progettuali corretti in cantiere
  • gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

N.B.: Relativamente questo comma si prevedono discussioni approfondite, dato che non è chiaro se il legislatore abbia intenzionalmente proposto una forma di “condono velato” o se si tratti di una semplificazione non accuratamente ponderata, con incertezze su quando e come applicarla. Inoltre non è ben chiara la linea di demarcazione della “minima entità”. difatti all’art. 3, comma 2 della Bozza i legge quanto segue:

  • Le predette amministrazioni possono dichiarare le tolleranze di cui all’articolo 34-bis, commi 1-bis e 2-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 mediante il proprio personale deputato allo svolgimento di funzioni tecniche nel settore dell’edilizia.

Attendiamo ulteriori chiarimenti sull’evoluzione di questo argomento.

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Importante:

Le Tolleranze Costruttive od Esecutive (o di cantiere) non si applicano automaticamente. Per la loro applicazione è necessaria una dichiarazione da parte di un tecnico abilitato. A questo proposito, il comma 3 dell’art. 34-bis è rimasto praticamente invariato, e specifica più precisamente:

Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo (tutto l’art. 34-bis) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:

  • nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie,
  • con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

La situazione relativa all’ambito delle Tolleranze Costruttive e delle Tolleranze Esecutive è particolarmente interessante sotto il profilo strutturale. A questi sono stati aggiunti due nuovi commi, che si articolano come segue:

  • 3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83 (dove si chiarisce che le regioni, sentite le province e i comuni interessati, provvedono alla individuazione delle zone dichiarate sismiche), ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II (riguardante Denuncia dei lavori e presentazione dei progetti di costruzioni in zone sismiche, Autorizzazione per l’inizio dei lavori, Disciplina degli interventi strutturali in zone sismiche). Tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3 (dove viene specificato il contenuto minimo del progetto, forma delle dichiarazioni e modalità di deposito), è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, (in attesa delle nuove procedure telematiche del Genio Civile regionalmente competente), ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2, o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis (Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di autorizzazione si intende formato il silenzio assenso), ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.
  • 3-ter. L’applicazione delle disposizioni di questo articolo (art. 34-ter) non deve comportare limitazioni ai diritti di terzi. Il tecnico abilitato è responsabile della verifica di eventuali limitazioni ai diritti di terzi e deve intraprendere le azioni necessarie per rimuovere tali limitazioni, presentando i titoli appropriati qualora sia necessario. In caso di dichiarazioni false o mendaci, si applicano le sanzioni penali previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, stabilito dal decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000, n. 445.
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Accertamento di Conformità per parziali difformità (art. 36-bis)

Relativamente alla Sanatoria Edilizia, il Decreto Legge 69/2024 (c.d. Salva Casa) all’articolo 1, comma 1, lettera g), riscrive l’art. 36 del DPR 380/2001, la disciplina dell’accertamento di conformità, premettendo una distinzione chiara tra le diverse fattispecie patologiche, ovvero tra totale e parziale difformità, ovvero:

  1. Totale Difformità (nei casi definiti dagli articoli 31 e 33 del DPR 380/2001), In caso di interventi eseguiti in assenza di titolo (Permesso di Costruire o SCIA), in totale difformità al titolo o con variazioni essenziali al titolo (nei casi definiti dall’art. 32 del DPR 380/2001).
  2. Parziali Difformità (nei casi definiti degli articoli 34 e 37 del TUE), che comprendono:
    • I limiti delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis).
    • I limiti delle variazioni essenziali, definiti dalla legislazione regionale – Nel caso di Roma e della Regione Lazio, si applica la L.R. 15/08 (a meno che non venga aggiornata a seguito della pubblicazione del presente decreto).

In seguito alla modifica del Testo Unico dell’Edilizia, la Sanatoria Edilizia in Accertamento di Conformità prevede il mantenimento dell’articolo 36, l’introduzione del nuovo articolo 36-bis, e l’abolizione dell’articolo 37 come norma di accertamento di conformità. Tuttavia, l’articolo 37 è mantenuto per definire gli “interventi eseguiti in assenza di SCIA” e precisamente:

1) Art. 36 – Accertamento di Conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali. Viene confermata la disciplina vigente dell’accertamento di conformità. Tale disciplina prevede il mantenimento del requisito della “doppia conformità”.

2) Art. 36-bis – Accertamento di conformità nelle le ipotesi di parziali difformità. L’inserimento di questo nuovo comma si pone come obiettivo il superamento dell’istituto della doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità degli interventi rispetto al permesso di costruire o alla segnalazione certificata di inizio attività (come previsto nell’articolo 34), e alle situazioni di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (come previsto dall’articolo 37).

In sintesi – fino alla scadenza dei termini stabiliti per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, (di cui all’articolo 34, comma 1), e fino all’applicazione delle sanzioni amministrative corrispondenti, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può richiedere il permesso di costruire e (oppure) presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria. Per essere conforme, l’intervento deve rispettare:

  • la disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda,
  • i requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Nei casi dell’art. 36-bis, la richiesta o la segnalazione in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (relativamente la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ecc.). Relativamente alla conformità edilizia con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione prevista dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, (secondo e terzo periodo, come introdotti dal presente decreto-legge). Nei casi in cui sia impossibile determinare l’epoca di realizzazione dell’intervento tramite la documentazione specificata, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione con una propria dichiarazione, assumendosene la responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace, si applicano le sanzioni penali previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, secondo il decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000, n. 445.

Inoltre, sempre nei casi di Accertamento di Conformità nelle ipotesi di parziali difformità (art. 36-bis):

  • Il permesso o SCIA sanatoria, presentati (secondo il comma 1 dell’art. 36-bis), possono essere rilasciati dallo sportello unico per l’edilizia (nelle modalità previste dall’articolo 5, comma 4-bis). Il rilascio è subordinato all’attuazione degli interventi necessari per assicurare la conformità alle normative tecniche di settore, incluse sicurezza, igiene, efficienza energetica, superamento delle barriere architettoniche, e alla rimozione delle opere non sanabili.
  • Per gli interventi di cui all’art. 36-bis, relativi ad immobili vincolati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs 42/2004), il dirigente richiede un parere vincolante dall’autorità preposta alla gestione del vincolo. La competente autorità paesaggistica deve esprimersi entro 180 giorni, con la soprintendenza che ha 90 giorni per il suo parere. In assenza di pareri nei termini stabiliti, il dirigente procede autonomamente.
  • Il rilascio del permesso o SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Se la compatibilità paesaggistica viene accertata, si applica una sanzione calcolata sul maggiore tra il danno arrecato e il profitto conseguito dalla trasgressione. La sanzione pecuniaria è determinata da una perizia di stima. In caso di rigetto, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del codice dei beni culturali e del paesaggio.
  • Il dirigente comunale deve pronunciarsi sulla richiesta di permesso in sanatoria entro 45 giorni; in assenza di risposta, la richiesta si considera accolta. I termini sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica e qualsiasi determinazione successiva ai termini è inefficace. Se emergono carenze nei requisiti per la sanatoria, si applicano le sanzioni previste dal testo unico.
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Attenzione!

Si resta in attesa di ulteriori aggiornamenti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), dalle Regioni e dai Comuni riguardo all’applicazione delle nuove modifiche legislative. Queste modifiche saranno certamente oggetto di discussione tecnica ed amministrativa, data la loro applicazione spesso incerta.

In particolare, sarà da porre particolare attenzione interpretativa su:

Particolare attenzione applicativa ed interpretativa dovrà essere attenzionata anche all’ultimo trattato Accertamento di Conformità nelle ipotesi di parziali difformità (art. 36-bis), con riferimento specifico alle tempistiche amministrative, alle sanzioni amministrative e ai casi di immobili ricadenti nel Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs 42/2004).

Inoltre, onde evitare ulteriori problemi interpretativi, in primis per la Pubblica Amministrazione prima, e per la giurisprudenza poi, sarebbe necessario aggiornare il Glossario dell’Edilizia Libera (art. 1, comma 2 del D.Lgs n.222/2016), nonché la Tabella A – Sezione II (sempre del D.Lgs n. 222/2016) – Edilizia per la ricognizione degli interventi edilizi.

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Apri il Decreto Legge n° 69/2024 (Salva Casa) – Pubblicato in Gazzetta Ufficiale

Apri le Slide Illustrative del Ministero delle Infrastrutture sul Decreto Salva Casa

Discrepanza tra Libera Commerciabilità e norma Edilizia

Anche questa volta è stata persa l’occasione per intervenire su un sistema duplice che riguarda non solo l’edilizia, ma anche la Libra Commerciabilità degli Immobili.

Differenza-tra-Libera-Commerciabilita-e-Norme-Edilizie
Differenza tra Libera Commerciabilità (formale) e Norme Tecniche ed Edilizie (sostanziale)

Una vera semplificazione normativa nel settore immobiliare sembra irraggiungibile finché persiste la significativa discrepanza formale nella compravendita. In Italia per definire un immobile liberamente commerciabile (Art. 40 – L. 47/85 e Art. 46 – DPR 380/2001), è sufficiente menzionare (soltanto):

  • l’esistenza di un titolo edilizio pesante senza valutare la sua conformità o eventuali problematiche;
  • che l’immobile ha iniziato la sua costruzione anteriormente al 01/09/1967. Dichiarazione urbanisticamente non applicabile nel l’80% degli immobili italiani, ed inoltre non risolve le problematiche urbanistiche, anzi le complica.

In totale contrapposizione netta, questa situazione crea una notevole discrepanza rispetto alla materia edilizia ed amministrativa, del tutto sostanziale dove è necessario rispettare le normative edilizie di settore e più in generale:

  • degli strumenti urbanistici,
  • dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia)
  • delle norme antisismiche,
  • di sicurezza,
  • antincendio,
  • igienico-sanitarie,
  • efficienza energetica,
  • tutela dal rischio idrogeologico,
  • le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio

Attenzione!

Il problema edilizio emerge tipicamente dopo l’acquisto di una casa, che pur essendo liberamente commerciabile, può presentare complicazioni edilizie che necessitano ristrutturazione o, in situazioni più gravi, sanatoria immobiliare.

La situazione attuale (nonostante le ultime semplificazioni in materia edilizia) sembra suggerire che il legislatore continui a favorire il sistema delle compravendite, trascurando le ripercussioni per i cittadini. Gli acquirenti possono acquistare immobili senza problemi davanti al notaio, poiché è raro che un immobile risulti completamente incommerciabile. Tuttavia, eventuali problemi emergono solo dopo l’acquisto, diventando un problema dell’acquirente e responsabilità del venditore.

  • Personalmente, trovo questa situazione particolarmente inaccettabile oggi, specialmente quando si considerano gli investimenti significativi che gli italiani fanno della propria abitazione, il principale investimento della loro vita, dove si investono risparmi e non si cerca di fare speculazione.
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Ultime Considerazioni

Per terminare, aggiungo che sarebbe stato logico estendere le semplificazioni anche all’agibilità degli edifici. Questa, pur non essendo necessaria per la compravendita, è spesso richiesta per certe attività e talvolta deve essere autocertificata l’esistenza.

  • Dato il vasto patrimonio edificato in difformità edilizia, sarebbe stato sensato alleggerire l’onere della conformità edilizia per l’ottenimento dell’agibilità, “semplicemente” modificando l’articolo 24, comma 1 del DPR 380/2001, eliminando il requisito che per ottenere l’agibilità è necessaria la conformità dell’opera al progetto presentato.

Consigli Finali

In conclusione, la ricostruzione della materia edilizia, urbanistica ed amministrativa si rivela un campo estremamente complesso che richiede competenze tecniche specializzate e approfondite. La consulenza di un tecnico esperto è essenziale per

  • la corretta comprensione e ricostruzione documentale
  • valutare la fattibilità di pratiche edilizie, inclusa la sanatoria edilizia.

Si consiglia inoltre, prima di procedere all’acquisto di un immobile di effettuare un accurato controllo documentale per verificare la conformità edilizia. A questo scopo, il nostro studio ha sviluppato un servizio specifico, denominato Casa Ok, che si propone di identificare e gestire eventuali irregolarità negli immobili oggetto di compravendita. La complessità delle normative attuali rende questa precauzione non solo consigliabile, ma necessaria per garantire la sicurezza e la conformità delle transazioni immobiliari.

Fonte Immagine: istockphoto.com credit by pcess609

Geom. Dario Varrà

Geom. Dario Varrà

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