Tutto quello che c’è da sapere sulla sanatoria edilizia semplificata e le sanzioni previste dal Decreto Salva Casa.
Il Decreto Salva Casa, recentemente convertito in Legge (D.L. n. 69/2024 convertito in Legge n. 105/2024) apre nuove possibilità di sanatoria e regolarizzazione per gli immobili che presentano irregolarità edilizie ed urbanistiche. La normativa, volta alla semplificazione del complesso sistema di sanatorie edilizie, porta con se anche diverse problematiche applicative che hanno reso necessario un ulteriore chiarimento normativo. Tra le principali novità in arrivo, una circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) che conterrà un listino prezzi delle sanzioni da applicare per sanare le difformità edilizie.
Circolare ministeriale: Chiarimento sulle sanzioni edilizie
L’obiettivo primario di questa circolare ministeriale (annunciata proprio dall’attuale Ministro delle Infrastrutture) è quello di definire in modo preciso ed oggettivo gli importi delle sanzioni a titolo di oblazione, da applicare nei casi di interventi edilizi realizzati in difformità rispetto alle normative vigenti.
Nella recente legislazione, l’ambiguità nella determinazione delle sanzioni ha spesso portato ad incertezza e ritardi nelle procedure amministrative. Questa situazione non solo rallenta il processo, ma rende poco chiare le sanzioni per i tecnici che le devono applicare, e scoraggia anche i proprietari di immobili irregolari dal procedere alla loro sanatoria. Ad esempio, un proprietario potrebbe trovarsi di fronte a richieste di pagamento molto variabili a seconda del caso, rendendo difficile prevedere i costi e decidere di regolarizzare la propria situazione che sono inoltre soggette a discrezionalità.
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti è convinto che con la nuova circolare, si intende superare queste criticità, fornendo ai tecnici, nonché ai funzionari comunali uno strumento operativo chiaro e preciso, che permetterà di valutare in modo uniforme ed oggettivo la gravità delle violazioni edilizie e di quantificare di conseguenza l’ammontare della sanzione.
Salva Casa: Obiettivi ed ambiti di applicazione
Il “Decreto Salva Casa 2024” propone di facilitare la regolarizzazione di “lievi difformità edilizie” e di facilitare molteplici interventi di trasformazione interna realizzati senza i necessari permessi. Il fine ultimo del decreto è quello di liberare il mercato edilizio e gli uffici tecnici dalle complicazioni legate agli edifici non vendibili a causa di difformità edilizie ed urbanistiche, cercando così di allargare il perimetro di “maggiore flessibilità”, o meglio di tollerabilità edilizia. Inoltre, grazie agli emendamenti successivi, in sede di conversione, il Decreto legge ha subito ulteriori modifiche che hanno ampliato la portata della sanatoria, estendendola a un numero maggiore di abusi edilizi.
Tra le principali modifiche “ed innovazioni” sono state applicate modifiche ai seguenti ambiti:
- Deroga limiti distanza tra fabbricati per recupero sottotetti;
- Vetrate Panoramiche, tende, pergole e pergotende anche bioclimatiche;
- Stato Legittimo degli Immobili;
- Leggi Regionali stabiliscono quali interventi subordinati a PdC o SCIA;
- Cambio della destinazione d’uso;
- Deroghe su altezze dei locali e superfici minime alloggi;
- Proroga termini post ingiunzione di demolizione;
- Variazioni Essenziali al progetto approvato;
- Sanzione per Interventi eseguiti in parziale difformità (oggetto del presente articolo);
- Nuove Tolleranze Costruttive ed Esecutive;
- Sanatoria Parziali Difformità per Interventi precedenti al 28/01/77;
- Accertamento di Conformità – Sanatoria “ordinaria” con doppia conformità;
- Accertamento di Conformità – Sanatoria “semplificata” con doppia conformità “disgiunta” (oggetto del presente articolo);
- Eliminazione Accertamento di Conformità (ex. art 37) con doppia conformità.
Scopri maggiori dettagli di ogni singolo punto all’interno dell’articolo dedicato: Decreto Salva Casa è Legge: Guida sulle modifiche al Testo Unico
Sanatoria Edilizia Semplificata con il Salva Casa
Un aspetto fondamentale del Salva Casa è stato fornito dall‘introduzione di una nuova modalità semplificata per l’accertamento di conformità (sanatoria edilizia), prevista ora dall’articolo 36-bis. Questa novità sostituisce le disposizioni più rigide dell’ex articolo 37, offrendo una soluzione meno complicata per sanare certe irregolarità edilizie. La nuova procedura semplificata è pensata per le situazioni di parziale difformità e per “varianti in corso d’opera” che di seguito distingueremo dalla sanatoria “ordinaria”:
- Sanatoria Edilizia “Ordinaria” (Accertamento di conformità) con Mantenimento della Doppia Conformità: Per gli interventi eseguiti in assenza di Permesso di Costruire, in totale difformità da esso, nonché per quelli realizzati senza o in difformità dalla Scia alternativa al Permesso di Costruire, continua a vigere il regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia, rispettando la normativa (edilizia ed urbanistica) sia al momento della domanda sia al momento dell’epoca di realizzazione. E’ possibile presentare domanda o SCIA per regolarizzare le difformità riscontrate, il tutto come stabilito dall’articolo 36 del TUE.
- Sanatoria Edilizia “Semplificata” (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali) con la Revisione della Doppia Conformità Asincrona: Per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire od dalla SCIA in alternativa, così come per quelli eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA “semplice”, è introdotto un regime sanzionatorio semplificato. Con il nuovo articolo 36-bis, è possibile richiedere la sanatoria se l’intervento risulti conforme alla “sola” disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, mentre, distintamente conforme per la “sola” disciplina edilizia al momento della realizzazione.
Salva Casa: Sanzioni per la Regolarizzazione degli Abusi Edilizi
Le modifiche normative apportate dal decreto Salva Casa introducono sanzioni specifiche, a titolo di oblazione, finalizzate al perfezionamento delle procedure di sanatoria. La prossima pubblicazione di una circolare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) è attesa con interesse: questa delineerà l’elenco completo delle oblazioni e delle sanzioni, particolarmente pertinenti alla “nuova Sanatoria Semplificata” come modificata nel Testo Unico dell’Edilizia (TUE) dal decreto stesso.
Nel contesto del sopracitato TUE (d.P.R. n. 380/2001), è particolarmente rilevante l’inserimento dell’articolo 36-bis, che riguarda l’accertamento di conformità per le ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali. Questo articolo subordina il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria al pagamento di un importo:
- a) Pari al doppio del contributo di costruzione, o, in caso di gratuità a norma di legge, determinato secondo l’articolo 16 ed incrementato del 20% in caso di interventi in parziale difformità dal permesso di costruire, come previsto dall’articolo 34, o in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. L’incremento del 20% non si applica se l’intervento rispetta la normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia alla presentazione della domanda (cosiddetta doppia conformità).
- b) Pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, come valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate (OMI). L’importo, determinato dal responsabile del procedimento, non sarà inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro nei casi di mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità da essa, come specificato dall’articolo 37. Per interventi conformi alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento della realizzazione sia alla presentazione della domanda (doppia conformità), l’importo sarà minore e compreso tra 516 euro e 5.164 euro.
Il Nodo del Coordinamento con le Norme Regionali
Al momento in cui si scrive questo articolo, sono molti gli interrogativi tecnici sulla reale applicazione del Testo Unico dell’Edilizia (TUE) a seguito delle modifiche introdotte con il “Salva Casa”. Tra gli ostacoli principali alla corretta implementazione del decreto, come concordato da ANCE, UNITEL e ANCI, figurano le singole norme regionali di recepimento e la modulistica, che rischiano di compromettere la piena operatività degli uffici comunali a causa di norme contrastanti e modulistiche non aggiornate.
L‘ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) nel suo dossier sottolinea l’importanza del coordinamento tra il Salva Casa e le leggi regionali. Il decreto stabilisce che le Regioni adeguino la propria legislazione ai principi del Salva Casa, che trovano applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le stesse Regioni di introdurre ulteriori livelli di semplificazione. Questa norma non distingue tra Regioni a Statuto ordinario e Regioni a Statuto speciale, pertanto (in linea di principio) le stesse regole valgono per tutte.
Il processo di recepimento presenta disomogeneità ed interpretabilità e spesso manca una corrispondenza tra le norme nazionali e quelle regionali. Anche l’UNITEL (Unione Nazionale Italiana dei Tecnici degli Enti Locali) si è espressa sulla riforma ed evidenzia la priorità di fornire definizioni univoche e universalmente applicabili dei concetti di “parziale difformità” e “variazione essenziale” (oggi soltanto in forma c.d. residuale nella norma), che rimangono tuttavia essenziali per accedere alla sanatoria edilizia. I tecnici comunali auspicano che tali definizioni siano omogenee su tutto il territorio nazionale, senza rinvii alle norme regionali.
In Conclusione
In attesa della pubblicazione della circolare del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, la comunità professionale rimane vigile. Proprio per ridurre questo rischio, come dichiarato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, la circolare vuole a fornire un vero e proprio vademecum per gli uffici tecnici. Questo strumento sarà cruciale per accelerare l’iter delle pratiche ed evitare che la responsabilità di determinare l’importo delle sanzioni ricada direttamente sui dipendenti e tecnici accertatori, scongiurando così il rischio di paralisi amministrativa dovuta alla cosiddetta “paura della firma”.
La comunità degli addetti ai lavori, quindi, osserva con attenzione lo sviluppo di questi strumenti normativi, sperando che possano effettivamente contribuire a una maggiore fluidità e chiarezza nelle procedure di sanatoria, favorendo un ambiente di lavoro più sereno e funzionale.
- Seguiranno aggiornamenti…
