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Sanatoria Edilizia a Roma: Come Sanare un Abuso Edilizio

Devi realizzare una pratica edilizia in Sanatoria a Roma o più semplicemente hai preso coscienza di Abusi Edilizi presenti sul tuo Immobile?

Affrontare la materia della regolarizzazione edilizia ed amministrativa in Italia è un decisamente complesso. Spesso è difficile già il punto di partenza e capire quali documenti servono e quali procedure seguire senza commettere errori. In questo articolo, che fungerà da guida, esploreremo insieme come regolarizzare opere edilizie in sanatoria a Roma. Tratteremo esempi ed argomenti relativi ad interventi realizzati in difformità rispetto alle normative vigenti o mai dichiarati, scopri di più leggendo l’articolo.

Premessa:

Cosa Controllare e Quale Documentazione è essenziale?

Quando si vuole sanare un abuso edilizio, sia i proprietari di immobili sia i professionisti spesso cadono in errori comuni che possono complicare ulteriormente la situazione piuttosto che risolverla. A Roma, come in altre città, la procedura di SCIA in Sanatoria è un percorso che richiede studio ed una fedele comprensione approfondita delle normative edilizie ed amministrative.

1) Mai basarsi sullo Stato di Fatto, senza Documentazione

E’ comune basarsi sullo “stato di fatto”, osservando semplicemente lo stato attuale dei luoghi. Questo approccio, per quanto possa sembrare intuitivo, ignora le fondamentali discrepanze che possono esistere tra la realtà visibile e la documentazione che vedremo successivamente.

2) Il Catasto non è probatorio, ma solo fiscale

Molti si affidano esclusivamente sulla documentazione catastale per definire lo stato dell’immobile. Sebbene la planimetria catastale (e le informazioni di primo impianto) possano offrire degli indizi utili, la documentazione catastale non è sufficiente a dimostrare la conformità edilizia (salvo rari casi), tutt’altro a volte può trarre in inganno rispetto alla documentazione edilizia probatoria.

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Puoi approfondire l’argomento in questo articolo: Planimetria catastale non conforme: Quali sono i pericoli?

3) Ricostruire lo Stato Legittimo

Probabilmente il fattore più critico e discutibile (sia tecnicamente che amministrativamente), è l’errore di non considerare lo “stato legittimo” dell’immobile. La normativa, così come chiarito dall’art. 9-bis, comma 1 bis del DPR 380/2001 non solo definisce ciò che è considerato legittimo, ma stabilisce anche un punto di partenza essenziale per identificare eventuali difformità e abusi. Questo “anno zero” è fondamentale per valutare la fattibilità e la correttezza di una sanatoria. anche se spesso viene ignorata, specialmente dai professionisti del settore non verticalmente esperti in tale ambito.

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Puoi approfondire l’argomento in questo articolo: Documenti per Acquisto Casa: Cosa Controllare?

Seconda premessa:

Qual è la differenza tra Condono e Sanatoria

Un’altra distinzione fondamentale da chiarire al fine di far comprendere a tutti il contesto della regolarizzazione degli abusi edilizi è quella tra Condono Edilizio ed attuale Sanatoria Edilizia.

Sebbene entrambi i termini possano sembrare intercambiabili, rappresentano in realtà due processi distinti con implicazioni amministrative e normative differenti

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  • Il Condono Edilizio è una forma di sanatoria “speciale”. Questo tipo di sanatoria è reso possibile da specifiche leggi di condono che sono temporanee e non perpetue. La legge sul condono permette, in particolari circostanze legislative, di sanare abusi edilizi in deroga alle normative edilizie comunali e nazionali, agendo in un quadro amministrativo che normalmente non sarebbe consentito. Ricorda inoltre che la sola domanda di condono non basata! La presentazione dell’istanza di condono dovrà generare successivamente un titolo edilizio in sanatoria.
  • D’altra parte, in mancanza di condoni la norma permette la Sanatoria Edilizia cosiddetta “ordinaria”, che segue un percorso meno permissivo. A differenza del condono, l’attuale sanatoria edilizia non consente deroghe alle normative vigenti. L’opera abusiva deve rispettare non solo le norme attuali ma anche quelle vigenti al momento dell’abuso, tale principio viene denominato “doppia conformità”. L’attuale Sanatoria Edilizia viene tecnicamente definita dal DPR 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia – come “Accertamento di Conformità”, normato dagli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001.

Finite queste lunghe, ma doverose premesse, esamineremo passo dopo passo le procedure e le considerazioni essenziali per affrontare efficacemente una sanatoria edilizia a Roma.

L’Attuale Sanatoria Edilizia: SCIA e Permesso di Costruire in Sanatoria

Nell’ambito della Sanatoria Edilizia, l’Accertamento di Conformità rappresenta uno strumento fondamentale per regolarizzare gli abusi edilizi a Roma e in tutto il territorio italiano. Si tratta di una procedura amministrativa che consente di ottenere il Permesso di Costruire in Sanatoria, sanando le difformità rispetto alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione della domanda.

Per comprendere l’attuale regime di Sanatoria Edilizia in Italia, è importante distinguere tra le due principali modalità di sanatoria previste dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) l’art. 36 e l’art. 37.

Articolo 36 DPR 380/2001 – Accertamento di Conformità

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

2. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

3. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

In altre parole, nel caso di interventi edilizi realizzati senza permesso di costruire, o in maniera difforme da esso, così come nei casi di mancanza o difformità rispetto alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), l’attuale proprietario o il responsabile dell’abuso può richiedere un permesso in sanatoria. Come detto in premessa, questo è possibile solo se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda, garantendo così la “doppia conformità”.

Attenzione alla SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire in Sanatoria

N.B.: Il Comune di Roma adotta un approccio coraggioso nel regime di sanatoria, facendo riferimento a quello che una volta era noto come “Super DIA”, ora comunemente e impropriamente chiamato “Super SCIA”. Questa pratica, pur non essendo formalmente riconosciuta dalla normativa come SCIA in alternativa al Permesso di Costruire in sanatoria, trova fondamento nel Comune di Roma grazie all’interpretazione della Legge Regionale 15/2008, come specificato in un parere del Dipartimento PAU QI/103381/2020 di Roma Capitale.

Articolo 37 DPR 380/2001 – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell’attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

In altre parole, gli interventi edilizi realizzati senza SCIA, o in difformità da essa, comportano il pagamento di una sanzione pecuniaria. La sanzione è pari al doppio dell’incremento del valore venale dell’immobile risultante dagli interventi, con un importo minimo di 516 euro e non superiore a 5.164 euro. Tale somma è stabilita dal responsabile del procedimento, basandosi sull’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia del Territorio.

Anche in questo caso, come nella precedente casistica, è necessario rispettare la cosiddetta “doppia conformità”. In tal caso gli interventi dovranno essere conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della loro realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria/SCIA.

Ricorda!

È importante sottolineare che, anche tra i tecnici esperti, distinguere tra l’applicazione degli articoli 36 e 37 al fine di capire quando un intervento necessita di un Accertamento di Conformità o una richiesta formale di Permesso di Costruire in Sanatoria può essere complesso. Le casistiche immobiliari sono a dir poco infinite e variano a seconda delle zone, degli stati legittimi dell’immobile e della presenza di eventuali vincoli, il che può portare a situazioni diverse.

Pertanto, mentre questo testo offre una panoramica informativa, è essenziale consultare un tecnico specializzato in materia per gestire casi specifici ed assicurare il rispetto delle normative vigenti.

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La Fiscalizzazione di un Abuso non è una Sanatoria

Si sente spesso parlare di “fiscalizzazione” per gli interventi non ripristinabili o non demolibili, ma cosa si intende con questo termine? La fiscalizzazione degli abusi edilizi è un concetto emergente dalla giurisprudenza amministrativa e penale, che propone una soluzione alternativa alla demolizione degli interventi non conformi. Questa procedura prevede l’applicazione di una sanzione pecuniaria al posto della demolizione in specifici casi di non conformità, quali:

  • Interventi di ristrutturazione realizzati senza il Permesso di Costruire o in totale difformità da esso, come indicato dall’articolo 33 del DPR 380/2001.
  • Interventi eseguiti in parziale difformità dal Permesso di Costruire, come stabilito dall’articolo 34 del DPR 380/2001.

La fiscalizzazione diventa possibile quando, (dopo un accurato accertamento tecnico, amministrativo e documentale), si determina che il ripristino dello stato originario dell’edificio sarebbe impraticabile senza causare danni irreparabili alla parte dell’edificio. La non fattibilità della demolizione deve essere dichiarata dal soggetto interessato, come il proprietario o il responsabile dell’abuso, e deve essere confermata dal Comune a seguito dell’emissione dell’ordine di demolizione.

Ricorda!

La fiscalizzazione degli abusi edilizi, non corrisponde ad una procedura di sanatoria tradizionale. È importante chiarire che questa pratica non implica l’ottenimento di una SCIA in Sanatoria, un Permesso di Costruire o un “Condono”. La fiscalizzazione si limita al pagamento di una sanzione pecuniaria che evita ulteriori azioni legali da parte della Pubblica Amministrazione, ma non regolarizza lo stato dell’immobile dal punto di vista edilizio.

Questo concetto è stato trattato sommariamente inserito in questo articolo, a scopo puramente informativo con il fine di fornire una panoramica chiara e distinta sulla natura di questa procedura rispetto alle procedure di sanatoria edilizia. È essenziale, per chi si trova di fronte a una situazione di abuso edilizio che potrebbe rientrare in questa categoria, consultare un tecnico specializzato. Solo un esperto del settore sarà in grado di valutare accuratamente la fattibilità di un’ipotetica sanatoria e di determinare la pratica più idonea a seconda del caso specifico.

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Esempi di interventi edilizi per cui è necessaria la SCIA a Roma

Le opere soggette a SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) sono definite all’interno del quadro normativo italiano, in particolare dall’art. 22 del DPR 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, e dal D.Lgs 222/2016. Quest’ultimo decreto ha apportato modifiche e fornito chiarimenti sulle procedure edilizie, inclusa una tabella sinottica (Tabella A – Sezione II del D.Lgs 222/2016) che facilita l’identificazione degli interventi edilizi e del regime amministrativo applicabile. Questa tabella è una risorsa essenziale per determinare quali lavori rientrano sotto la SCIA o altri titoli edilizi.

A titolo esemplificativo, possiamo così sintetizzare i presenti interventi edilizi soggetti al procedimento amministrativo della SCIA Edilizia o SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire:

  • Manutenzione straordinaria (pesante)D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. b) e art. 22 c. 1, lett. a);
  • Restauro e risanamento conservativo (pesante)D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. c), art. 22, c. 1, lett. b);
  • Ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera”D.P.R. n. 380/2001, art. 3, c. 1, lett. d);
  • Ristrutturazione (cosiddetta “pesante”)D.P.R. n. 380/2001, artt. 10, c. 1, lett. c), 20 e 23, c. 01 lett. a);
  • Nuova costruzione in esecuzione di strumento urbanistico attuativoD.P.R. n. 380/2001, art. 23, c. 01, lett. b);
  • Varianti in corso d’opera a permessi di costruireD.P.R. n. 380/2001, art. 22, commi 2 e 7;
  • Varianti in corso d’opera che non presentano i caratteri delle variazioni essenzialiD.P.R. n. 380/2001, art. 22, c. 2-bis.

Come già chiarito in precedenza, è sempre preferibile consultare un tecnico professionista per comprendere correttamente l’intervento edilizio da applicare all’idoneo regime amministrativo. Questo adempimento, “apparentemente semplice”, varia a seconda della città o zona (se intendiamo Roma), del tessuto del Piano Regolatore Generale, di eventuali vincoli o restrizioni comunali, o di vincoli specifici derivanti dal Codice dei Beni Culturali.

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SCIA o Permesso di Costruire: Quando è obbligatorio per le opere in sanatoria

Tali casistiche sono definite dal quadro normativo italiano, in particolare dall’art. 36 del DPR 380/2001 e dall’art. 37 del DPR 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, e dal D.Lgs 222/2016. Quest’ultimo decreto ha apportato modifiche e fornito chiarimenti sulle procedure edilizie, inclusa una tabella sinottica (Tabella A – Sezione II del D.Lgs 222/2016) che facilita l’identificazione degli interventi edilizi e del regime amministrativo applicabile. Questa tabella è una risorsa essenziale per determinare quali lavori rientrano sotto la SCIA in Sanatoria, Permesso di Costruire in Sanatoria od altri titoli edilizi.

AttivitàRegime AmministrativoConcentrazione di Regimi AmministrativiRiferimenti Normativi
Permesso di costruire in sanatoria
Interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di SCIA nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01 del d.P.R. n. 380 del 2001, o in difformità da essa, qualora i suddetti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:
Interventi edilizi
realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di SCIA presentata nelle ipotesi di cui all’articolo 22, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001 o in difformità da essa;
se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda
AutorizzazioneNel caso in cui l’autorizzazione si riferisca ad interventi per i quali sono necessari altri titoli di legittimazione,  vedi sottosezione 1.1.
L’istanza è presentata allo sportello unico del Comune che provvede alla convocazione della conferenza dei servizi per l’acquisizione dei titoli aggiuntivi.
D.P.R. n. 380/2001, art. 36
SCIA in sanatoria
Interventi realizzati in assenza di SCIA , o in difformità da essa, qualora i suddetti interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
Elementi costitutivi della fattispecie previsti dalla legge:
Interventi edilizi
realizzati in assenza di SCIA , o in difformità da essa,
se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della segnalazione
SCIANel caso in cui la SCIA riguardi interventi per i quali sono necessari altri titoli abilitativi, vedi sottosezione 1.2.D.P.R. n. 380/2001, art. 37
Fonte: Italiasemplice.gov.it
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SCIA o CILA: Qual è la Differenza e Quando Scegliere l’Una o l’Altra?

Affrontare le procedure amministrative edilizie e le relative pratiche può risultare complesso, soprattutto quando si tratta di capire le applicazioni normative e le differenze tra SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), che sono certamente le due delle pratiche più comuni a Roma e non solo.

Abbiamo già discusso approfonditamente nel presente articolo gli interventi che ricadono in SCIA. Per quanto riguarda la CILA, essa è definita dal quadro normativo italiano, in particolare dal DPR 380/2001 e dal D.Lgs 222/2016, che hanno introdotto modifiche e chiarimenti sulle procedure edilizie. La Tabella A – Sezione II del D.Lgs 222/2016 è una risorsa chiave per identificare quali lavori rientrano sotto la CILA o altri titoli edilizi, offrendo una panoramica degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi.

A titolo esemplificativo possiamo sintetizzare in questo modo gli interventi ricadenti in CILA, ovviamente non ricadenti in SCIA e precisamente:

  • La Manutenzione straordinaria (leggera) – DPR 380/2001, Art. 3, c. 1, lett. b) ed art. 6-bis;
  • Il Restauro e risanamento conservativo (leggero) – DPR 380/2001, Art. 3, c. 1, lett. c) ed art. 6-bis;
  • L’Eliminazione delle barriere architettoniche (pesanti) – DPR 380/2001, Art. 6-bis;
  • La Clausola residuale della CILA – DPR 380/2001, Art. 6-bis.

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Principali differenze tra CILA e SCIA – Sintesi

Ambito di applicazione:

  • CILA – Utilizzata per manutenzione straordinaria leggera, restauro e risanamento conservativo leggero, eliminazione delle barriere architettoniche non pesanti, e per casi residui specificati nell’articolo 6-bis del DPR 380/2001.
  • SCIA – Applicata a un’ampia gamma di interventi, tra cui manutenzione straordinaria pesante, restauro pesante, e nuova costruzione, come definito specificatamente dal DPR 380/2001.

Natura amministrativa:

  • CILA – È una comunicazione asseverata da un tecnico e non è soggetta alla burocrazia prevista dalla legge sul procedimento amministrativo (L. 241/1990), pertanto non è considerata un titolo urbanisticamente rilevante.
  • SCIA – È una segnalazione definita dal DPR 380/2001 e dalla legge amministrativa (L. 241/1990), ed è considerata un titolo edilizio pienamente valido e urbanisticamente rilevante.

Sanatoria Edilizia:

  • CILALa CILA non è un meccanismo di sanatoria. Nei casi in cui le opere siano state realizzate senza la dovuta comunicazione, si può procedere con una “CILA tardiva”, che non va confusa con una sanatoria. Questo termine viene talvolta utilizzato erroneamente per descrivere la CILA tardiva, ma è importante sottolineare che non si tratta di una regolarizzazione formale ai sensi degli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001, che disciplinano specificatamente la sanatoria ordinaria.
  • SCIA – Prevede un processo ordinario di Sanatoria Edilizia (regolamentato dagli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001), come ampiamente trattato all’interno del presente articolo.

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Come presentare la SCIA in Sanatoria: Tutte le informazioni utili

La presentazione della SCIA Edilizia a Roma è completamente digitalizzata, salvo casistiche particolari grazie al portale SUET (Sportello Unico per l’Edilizia Telematico), una piattaforma digitale introdotta nel 2016 per semplificare e velocizzare le procedure edilizie.

Il SUET è diventato un punto di riferimento indispensabile per la gestione telematica delle procedure edilizie per le comunicazioni di inizio lavori (CIL, CILA) e, a partire dal 1 aprile 2022, anche per le SCIA (art. 22 DPR 380/2001 ed art. 37 DPR 380/2001 per opere in Sanatoria) e le domande di Permessi di Costruire. Attraverso questa piattaforma, i professionisti possono compilare, sottoscrivere e inviare le loro relazioni tecniche, monitorare l’intero processo istruttorio e garantire una comunicazione fluida e trasparente con gli uffici tecnici municipali, che possono verificare facilmente le informazioni ricevute.

Per accedere al SUET, è necessario che i cittadini e i professionisti siano in possesso dello SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) al fine di potersi registrare al portale di Roma Capitale. Senza questa identificazione digitale, non è possibile procedere con la presentazione delle istanze edilizie.

Le Eccezioni da presentare a mezzo PEC

Come abbiamo approfondito, a Roma la presentazione della SCIA Edilizia in Sanatoria (secondo l’art. 37 del DPR 380/2001) avviene tramite il portale telematico SUET di Roma Capitale. Tuttavia, alcune procedure rimangono ancora soggette a presentazione cartacea, oppure a mezzo PEC:

  1. SCIA in Alternativa “in Sanatoria“: Come già discusso in questo articolo, la SCIA in Alternativa “in sanatoria” è un procedimento amministrativo discutibile, nonostante ciò, Roma Capitale la rende ammissibile sulla base di un’interpretazione dell’articolo 36 del DPR 380/2001, ma soprattutto della L.R. 15/08, come chiarito nel parere del Dipartimento PAU QI/103381/2020 di Roma Capitale. Nel caso di SCIA in Alternativa la documentazione non dovrà essere inviata mediante piattaforma SUET, bensì dovrà essere presentata tramite PEC, indirizzata al Municipio competente.
  2. SCIA in Sanatoria secondo l’articolo 36 del DPR 380/2001: Questa procedura, che prevede la forma di Permesso di Costruire o Autorizzazione (da non confondere con il procedimento SCIA ordinario), deve essere gestita presso il Dipartimento PAU (Programmazione e Attuazione Urbanistica) di Roma Capitale, a seconda della competenza dipartimentale.

Capire quando e come presentare le varie forme di SCIA, sia tramite il portale SUET sia mediante presentazione cartacea o PEC, richiede non solo una solida competenza tecnica e normativa ma anche un’esperienza specifica nel contesto edilizio di Roma. La comprensione delle diverse casistiche e la corretta applicazione delle procedure amministrative richiedono una conoscenza approfondita del settore, a tal fine si ribadisce l’importanza di affidarsi a professionisti esperti in questo ambito.

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Quanto costa una Sanatoria a Roma?

Determinare il costo di una SCIA edilizia in sanatoria (specialmente nella città di Roma) è notevolmente complesso, dato che varia in base a diversi fattori. Questi includono l’entità delle opere realizzate senza il dovuto permesso o in maniera non conforme, e soprattutto, l’importo delle sanzioni amministrative. Tali sanzioni sono definite in base a criteri specifici, come stabilito dalla Delibera 44/2011, in attuazione dell’ormai desueta L.R. 15/2008. Inoltre, recenti aggiornamenti normativi introdotti dalla L.R. 1/2020 e alcuni interventi della Corte Costituzionale hanno modificato determinati aspetti del regime sanzionatorio, rendendo inapplicabili alcune parti della Delibera 44 per gli accertamenti di conformità avvenuti post L.R. 1/2020.

Tuttavia, i costi delle sanzioni edilizie associate alla SCIA in sanatoria non sono forfettari e prevedere un valore preventivo senza eseguire materialmente l’intera pratica e l’intera analisi documentale è estremamente difficile, se non impossibile. Le sanzioni variano ampiamente in funzione di diversi fattori, quali la natura dell’abuso, la localizzazione dell’immobile e le normative specifiche applicabili. Ad esempio, per abusi che comportano modifiche di volumetria o destinazione d’uso, (ammesso che siano autorizzabili o sanabili), le sanzioni sono calcolate sull’incremento del valore commerciale dell’immobile, pertanto è necessario prendere le singole casistiche di sanatoria per meglio comprendere un’eventuale costo.

Consiglio

Affrontare la sanatoria edilizia in Italia può essere particolarmente complesso. È quindi essenziale consultare un professionista esperto nel campo, come un architetto, un ingegnere o un geometra. Un professionista qualificato non solo fornirà una stima precisa dei tempi e dei costi ma potrà guidarti attraverso le varie fasi della sanatoria, assicurando che ogni aspetto sia gestito con la massima competenza.

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Come funziona il regime di silenzio-assenso?

Nel contesto della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), il silenzio della Pubblica Amministrazione non equivale né a un assenso né a un rifiuto. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 1708/2023) ha chiarito che tale inerzia si configura come un “silenzio-inadempimento”, un tipo di silenzio cosiddetto semplice che non produce effetti automatici sul procedimento amministrativo.

Il silenzio assenso e il “silenzio rifiuto” sono due istituti distinti. Il primo si verifica quando il passare del tempo senza risposta da parte della P.A. conclude il procedimento amministrativo, impedendo all’amministrazione di esercitare poteri inibitori. Il secondo, il silenzio rifiuto indica che l’amministrazione non ha prodotto alcun effetto costitutivo, risultando in una mancata presa di decisione.

In conclusione, il “silenzio assenso” implica un tacito riconoscimento dell’efficacia dell’atto senza l’esercizio di poteri inibitori o repressivi. Il “silenzio rifiuto” indica un esito negativo non esplicitato della procedura, che si manifesta con l’adozione di un provvedimento tacito negativo, considerato dalla legge equivalente a un diniego espresso. Tuttavia, come sottolineato dalla sentenza n. 1708/2023 del Consiglio di Stato, nel caso della SCIA in sanatoria, non si applicano né il “silenzio assenso” né il “silenzio rifiuto”.

Attenzione alle Sanatorie Art. 36 soggette a silenzio diniego

Prestare attenzione è fondamentale quando si affrontano le procedure di sanatoria edilizia ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, specialmente per quanto riguarda la SCIA in Alternativa “in Sanatoria” a Roma. Il paradosso risiede proprio nella normativa edilizia nazionale e regionale (del Lazio)

In ottica nazionale il Testo Unico dell’Edilizia all’articolo 36, comma 3 cita testuali parole:

“Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata

Analogamente, per quanto riguarda la Regione Lazio con l’articolo 22, comma 4 della L.R. 15/2008 cita testuali parole:

“Sulla richiesta del titolo abilitativo in sanatoria il comune si pronuncia entro sessanta giorni dal ricevimento della stessa, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.”

La norma prevede in diverse casistiche l’assurdo istituto del Silenzio Diniego, è quindi cruciale assicurarsi, una volta conclusa la procedura di sanatoria, di ricevere una comunicazione di un “parere confermativo”. In assenza di tale conferma, la situazione può rimanere incerta.

Viceversa, la procedura di sanatoria ai sensi dell’articolo 37 del DPR 380/2001 è gestita con maggiore flessibilità dal Comune di Roma, come evidenziato dal parere 200290/2023 del Dipartimento PAU di Roma Capitale.

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Consulenza Sanatoria Edilizia Roma

Se hai letto fin qui, spero sia emerso da questo articolo quanto sanare gli abusi edilizi a Roma sia particolarmente complesso. Oltre la normativa nazionale (ormai superata e decisamente da riscrivere), c’è “l’aggravante” di una città che è caratterizzata da numerose tutele e vincoli, non solo derivanti dal Codice dei Beni Culturali ma anche dal Piano Regolatore Generale attualmente in vigore. Questi fattori rendono il processo di sanatoria edilizia particolarmente delicato e suscettibile di errori.

Prima di procedere con qualsiasi azione di sanatoria edilizia, è essenziale avvalersi della consulenza di un professionista esperto. La nostra consulenza, offerta gratuitamente, si rivela un supporto indispensabile specialmente per chi sta considerando l’acquisto di una casa e necessita di una chiara comprensione delle potenziali implicazioni legate agli abusi edilizi esistenti.

Avvalersi di una consulenza professionale non è solo una misura precauzionale, ma un passo fondamentale per assicurare che ogni aspetto della sanatoria sia gestito con la massima attenzione e precisione, evitando così errori costosi e ritardi nel processo.

Immagine shutterstock by Mmaxer

Geom. Dario Varrà

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