Il TAR Lazio chiarisce quando un volume tecnico è abusivo e necessita di permesso di costruire. Scopri la sentenza del TAR Lazio n. 1794/2025.
Nel mondo dell’edilizia, il termine volume tecnico si riferisce a quelle parti di un edificio che ospitano impianti tecnologici indispensabili per il suo funzionamento, come caldaie, ascensori o sistemi di ventilazione e comunque meglio chiarite e definite dal Regolamento Edilizio Tipo (vedi Allegato A – n. 31). Tuttavia, la recente sentenza n. 1794/2025 del TAR Lazio ha chiarito che non basta definire un manufatto come volume tecnico per escluderlo dalle regole urbanistiche e paesaggistiche.
Comprendere la differenza tra volume tecnico e nuova volumetria autonoma è essenziale per stabilire quando un’opera richiede un titolo edilizio abilitativo, oppure quando, invece, rientra nella casistica dell’abuso edilizio.
Il caso analizzato dal TAR Lazio
Il TAR Lazio ha esaminato il caso di un manufatto in muratura costruito senza permesso in un’area vincolata nel Comune di Lariano (RM). Il proprietario sosteneva che si trattasse di un vano tecnico per impianti, e quindi non soggetto a permesso di costruire.
Tuttavia, il sopralluogo della Polizia Locale ha accertato che:
- Non vi erano impianti tecnologici all’interno.
- Il manufatto era usato come deposito per attrezzi e materiali.
- Le sue dimensioni lo rendevano una nuova volumetria autonoma.
Di conseguenza, il Comune di Lariano ha ordinato la demolizione della struttura, provvedimento impugnato dal proprietario davanti al TAR.
Il TAR ha respinto il ricorso, confermando che il manufatto non poteva essere qualificato come volume tecnico e che, in quanto nuova volumetria, richiedeva un permesso di costruire.
Come si riconosce un volume tecnico?
Definizione del Volume Tecnico secondo il Regolamento Edilizio Tipo
Il concetto di Volume Tecnico è uniformemente disciplinato dal Regolamento Edilizio Tipo (RET), in particolare dall’Allegato A, che contiene le Definizioni Uniformi applicabili su scala nazionale.
Nello specifico, il punto n. 31 dell’Allegato A definisce il Volume Tecnico come segue:
“Sono volumi tecnici i vani e gli spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc.).”
È fondamentale, tuttavia, verificare l’eventuale presenza di disposizioni stabilite da normative regionali e, in particolare, da Regolamenti Edilizi Comunali e/o dalle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di riferimento. Questi strumenti urbanistici locali potrebbero fornire specificazioni ulteriori, restrizioni o ampliamenti della definizione standardizzata del Volume Tecnico.
In aggiunta, la giurisprudenza amministrativa chiarisce che un manufatto può essere considerato volume tecnico solo se destinato esclusivamente a contenere impianti essenziali per il funzionamento dell’edificio principale, senza la possibilità di essere utilizzato per altri scopi. Inoltre, non deve alterare in modo rilevante l’assetto urbanistico né determinare un incremento di superficie utile o volumetria percepibile all’esterno. Qualsiasi opera che non risponda a questi criteri non può rientrare nella definizione di volume tecnico e deve essere sottoposta alla disciplina urbanistica ordinaria.
Nel caso analizzato dal TAR Lazio, il manufatto in questione non poteva essere classificato come volume tecnico, in quanto non ospitava alcun impianto tecnologico e la sua conformazione lo rendeva di fatto uno spazio autonomamente fruibile.
La sua destinazione d’uso reale lo qualificava come una nuova volumetria indipendente, configurando una trasformazione urbanistica e rendendo necessaria l’acquisizione di un titolo edilizio. La presenza di un utilizzo alternativo e la possibilità di impieghi diversi rispetto a quelli strettamente funzionali alla struttura principale hanno portato alla conferma dell’ordinanza di demolizione da parte del Tribunale.
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Cosa prevede la legge in caso di abuso edilizio?
Secondo l’art. 31 del DPR 380/2001, costruire una nuova volumetria senza permesso è considerato abuso edilizio e comporta:
- Ordine di demolizione da parte del Comune.
- Sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, anche penali.
- Acquisizione gratuita dell’area al patrimonio comunale se la demolizione non avviene entro 90 giorni.
Di seguito si riporta l’art. 31 del DPR 380/2001, comprensivo di tutti i commi:
Art. 31 (L) – Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali
1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
3. Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.
- (ultimo comma tre dichiarato costituzionalmente illegittimo da Corte cost. n. 160 del 6 giugno 2024, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire)
Il TAR ha confermato che la mancanza del permesso di costruire rende l’opera abusiva, indipendentemente dalla sua funzione dichiarata.
L’importanza del vincolo paesaggistico
Un altro aspetto centrale della sentenza riguarda il vincolo paesaggistico che insiste sull’area interessata dalla costruzione del manufatto. In ambito urbanistico, il vincolo paesaggistico impone una rigorosa tutela del territorio, subordinando qualsiasi intervento edilizio all’ottenimento di un’autorizzazione da parte dell’ente competente. L’assenza di tale autorizzazione preclude ogni possibilità di regolarizzazione postuma dell’opera e comporta l’obbligo di ripristinare lo stato originario del luogo.
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Nel caso specifico, la struttura realizzata non solo risultava priva del necessario titolo edilizio, ma si trovava anche in una zona sottoposta a tutela paesaggistica, aggravando ulteriormente l’irregolarità dell’intervento. Anche opere di modesta entità possono risultare inconciliabili con l’equilibrio estetico del contesto in cui sorgono, compromettendo la percezione e la valorizzazione del paesaggio circostante. L’assenza di una preventiva autorizzazione paesaggistica da parte dell’autorità competente ha quindi reso ineludibile il provvedimento di demolizione, confermando l’impossibilità di sanatoria per l’opera abusiva.
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