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Stato Legittimo di un Immobile: Guida Completa

Stato Legittimo Immobili: Guida Completa per Comprare, Sanare e Ristrutturare Immobili in Sicurezza

Stai verificando la conformità urbanistica ed edilizia di un’unità immobiliare? Sei incerto sulla presenza di abusi o difformità nell’immobile o se hai recentemente scoperto anomalie nelle documentazioni edilizie o catastali, è fondamentale comprendere il concetto di “Stato Legittimo”. Questo termine si riferisce all’anno di origine dell’immobile o dell’unità, segnando il punto di partenza per tutti i successivi interventi legittimi. Questo processo è noto anche come “catena di conformità”, essenziale per assicurare che tutte le modifiche e le trasformazioni siano state legittimate da titoli e non siano abusive o prive di autorizzazioni.

Premessa

Prima di approfondire il tema complesso della conformità edilizia e urbanistica, è essenziale stabilire una premessa fondamentale.

La Conformità Urbanistica (probatoria) non è la Conformità Catastale (non probatoria)

A seguire inserirò un’immagine esemplificativa e chiarificatoria per facilitare la comprensione dell’importante frase precedente.

Differenza tra Urbanistica (Comune) e Catasto (Agenzia delle Entrate)
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Cos’è lo Stato Legittimo di un Immobile?

Nel corso del 2020, l’ambito normativo italiano ha assistito a diverse trasformazioni con l’entrata in vigore della Legge n. 120/2020, (convertito il Decreto-Legge n. 76/2020), noto come “Decreto Semplificazioni”. Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, questa legge ha introdotto riforme sostanziali nel d.P.R. n. 380/2001, conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia.

Tra le modifiche introdotte, in particolare, spicca la modifica del nuovo articolo 9-bis riguardante la “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”. La più rilevante aggiunta è il comma 1-bis, che risolve una lacuna legislativa persistente da diversi decenni, stabilendo per la prima volta una definizione chiara dello stato legittimo degli immobili.

Nel dettaglio l’art. 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001, cita quanto segue:

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”

In altre parole, lo stato legittimo di un immobile può essere determinato in due modi principali:

  • titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa (quali autorizzazioni, licenze, concessioni, e permessi ordinari od in sanatoria). A questi vanno inclusi tutti gli altri titoli edilizi successivi che hanno abilitato gli interventi parziali sull’immobile o la singola unità immobiliare.
  • Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (vedi immobili edificati Ante 67 in quel tempo in zone prive di PRG e Regolamentazioni Comunali Edilizie), la sua legittimità può essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probatori. Questi possono includere riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto, sia pubblico che privato, purché sia possibile dimostrarne la provenienza e riconoscerne l’autenticità.
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Aggiornamento del 29/05/2024

La nuova definizione di Stato Legittimo dopo il Decreto Salva Casa

Il Decreto Legge 69/2024, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024 e entrato in vigore il giorno successivo, ha introdotto significative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001, incluso l’articolo 9-bis, comma 1-bis, che definisce lo Stato Legittimo.

Esaminiamo come la definizione di Stato Legittimo sia cambiata in seguito a queste recenti revisioni normative, analizzando le modifiche apportate al “nuovo” articolo 9-bis, comma 1-bis del DPR 380/2001, e mettendo in luce le novità introdotte.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Dopo l’introduzione del Decreto Salva Casa, inteso come misura di semplificazione, si è paradossalmente generato più caos rispetto alla situazione precedente. La “vecchia” definizione, sebbene ora superata, era molto chiara anche dal punto di vista giurisprudenziale. Attualmente, a mio parere, esistono almeno tre nuove interpretazioni che risultano poco chiare e potrebbero aprire la porta a possibili errori interpretativi:

“Vecchio” Stato Legittimo Prima del Decreto Salva Casa

Era chiara la “catena di conformità” da rispettare:

  1. anno zero il primo titolo che ha legittimato la costruzione,
  2. a seguire eventuali e successivi titoli abilitativi (basati sulla legittimità di cui al precedente punto 1) oltre eventuali altri titoli successivi.
Schema “Vecchia” Definizione Stato Legittimo – Prima Decreto Salva Casa
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“Nuovo” Stato Legittimo Dopo Decreto Salva Casa – Interpretazione 1

La prima casistica interpretativa (più cautelativa):

  1. anno zero il primo titolo che ha legittimato la costruzione;
  2. (possibile nuovo anno zero) dato da intervento edilizio a seguire (purché l’ultimo intervento edilizio rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa);
    Pertanto, in questa prima interpretazione sembra che il punto 2 sia strettamente collegato al punto 1; di conseguenza, se il titolo che ha legittimato la costruzione non viene verificato, questa prima interpretazione non sembrerebbe applicabile.
  3. integrati gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
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Schema “Nuova” Definizione Stato Legittimo – Dopo Decreto Salva CasaInterpretazione 1

Nulla cambia per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (vedi immobili edificati Ante 67 in quel tempo in zone prive di PRG e Regolamentazioni Comunali Edilizie), la sua legittimità può essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probatori. Questi possono includere riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto, sia pubblico che privato, purché sia possibile dimostrarne la provenienza e riconoscerne l’autenticità.

“Nuovo” Stato Legittimo Dopo Decreto Salva Casa – Interpretazione 2

La seconda casistica interpretativa, parrebbe essere quella più “giusta di concetto” tra la volontà del legislatore e la normativa attuale:

  1. anno zero il primo titolo che ha legittimato la costruzione;
  2. (possibile nuovo anno zero) dato da intervento edilizio a seguire (purché l’ultimo intervento edilizio rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa);
    Pertanto, in questa seconda interpretazione sembra che il punto 2 sia applicabile soltanto se il titolo principale (di cui al punto 1) sia smarrito o non disponibile.
  3. integrati gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
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Schema “Nuova” Definizione Stato Legittimo – Dopo Decreto Salva CasaInterpretazione 2

Nulla cambia per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (vedi immobili edificati Ante 67 in quel tempo in zone prive di PRG e Regolamentazioni Comunali Edilizie), la sua legittimità può essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probatori. Questi possono includere riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto, sia pubblico che privato, purché sia possibile dimostrarne la provenienza e riconoscerne l’autenticità.

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“Nuovo” Stato Legittimo Dopo Decreto Salva Casa – Interpretazione 3

La terza ed ultima casistica interpretativa, è certamente quella più rischiosa sotto il profilo amministrativo e che personalmente non consiglio di applicare ad alcun tecnico e/o proprietario immobiliare:

  1. anno zero il primo titolo che ha legittimato la costruzione;
  2. (possibile nuovo anno zero) dato da intervento edilizio a seguire (purché l’ultimo intervento edilizio rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa);
    Pertanto, in questa terza interpretazione si ignora totalmente l’esistenza del titolo principale (di cui al punto 1) in quanto se il titolo edilizio (di cui al punto 2) non è stato annullato dal Comune e risulta efficace sarebbe di fatto il nuovo “Anno Zero”. Come già espresso e chiarito nell’immagine ritengo tale interpretazione l’ipotesi più rischiosa.
  3. integrati gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali
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Schema “Nuova” Definizione Stato Legittimo – Dopo Decreto Salva CasaInterpretazione 3

Nulla cambia per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (vedi immobili edificati Ante 67 in quel tempo in zone prive di PRG e Regolamentazioni Comunali Edilizie), la sua legittimità può essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probatori. Questi possono includere riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o qualsiasi altro atto, sia pubblico che privato, purché sia possibile dimostrarne la provenienza e riconoscerne l’autenticità.

Perché è importante controllare lo Stato Legittimo

Verificare lo stato legittimo di un immobile rappresenta l’operazione più critica da effettuare prima di procedere all’acquisto di un’unità immobiliare. Come evidenziato dall’articolo e dalle diverse casistiche esaminate, la materia edilizia ed urbanistica non sono sempre di semplice gestione. È quindi essenziale ricostruire la legittimità edilizia per procedere con un acquisto sereno e per tutelare il proprio investimento.

Purtroppo, il mondo della compravendita immobiliare e la normativa edilizia operano in modo “relativamente “scollato” l’uno dall’altro e, nonostante le recenti semplificazioni legislative, persistono numerose incertezze riguardo la protezione degli acquirenti. La normativa sulla libera commerciabilità degli immobili è rimasta sostanzialmente invariata dal 1985, con solo leggere modifiche introdotte nel 2003 e nel 2010. Di conseguenza, è fondamentale adottare precauzioni adeguate per garantire la conformità dell’immobile che si intende acquistare.

Differenza-tra-Libera-Commerciabilita-e-Norme-Edilizie

Inoltre verificare lo stato legittimo di un immobile è fondamentale prima di intraprendere qualsiasi operazione di sanatoria edilizia. Questa verifica permette di identificare con precisione eventuali abusi o difformità esistenti tra lo stato legittimo e lo stato attuale dei luoghi dell’immobile soggetto a sanatoria. Comprendere tali discrepanze è essenziale per stabilire correttamente quali interventi sono necessari per regolarizzare la situazione edilizia e urbanistica dell’immobile, garantendo così il rispetto delle normative vigenti.

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Per terminare, il controllo dello Stato Legittimo di un immobile è altrettanto vitale nel contesto delle ristrutturazioni. Un immobile soggetto a ristrutturazione potrebbe richiedere la presentazione di una nuova pratica edilizia, come la SCIA, la CILA, o altre procedure amministrative. Queste pratiche devono necessariamente essere precedute da un accurato controllo documentale per assicurare la conformità normativa ed urbanistica prima della loro effettiva presentazione.

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Chi controlla lo Stato Legittimo

Lo stato legittimo di un immobile deve essere verificato da un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, a condizione che tale professionista sia esperto in materia di edilizia e urbanistica.

Attenzione!

La mera abilitazione professionale non implica automaticamente una specializzazione in questo campo, che è soggetto a frequenti e complesse modifiche normative. Pertanto, è essenziale che il professionista incaricato sia realmente competente per analizzare e ricostruire correttamente lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Nel nostro team, ci consideriamo esperti in materia urbanistica ed edilizia. Per questo motivo, offriamo la possibilità di fissare una consulenza gratuita con uno dei nostri tecnici qualificati, per garantirvi un servizio informato ed aggiornato.

Geom. Dario Varrà

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