Il Consiglio Nazionale del Notariato fornisce indicazioni cruciali per le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 riguardanti le cessioni di immobili oggetto di Superbonus.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, tramite lo studio n° 15/2024/T, ha proposto di limitare la tassazione della plusvalenza generata dall’applicazione del Superbonus, in base alla tipologia edilizia dei lavori realizzati e alla loro localizzazione. Questo approccio ha l’intento di non penalizzare uniformemente tutte le compravendite di immobili riqualificati tramite il Superbonus, indipendentemente dal tempo trascorso dalla conclusione dei lavori, sia esso 5 o 10 anni, cercando di neutralizzare gli effetti della plusvalenza Superbonus. (Plusvalenza introdotta con la legge di Bilancio 2024 per contrastare le speculazioni immobiliari).
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Secondo il Notariato, la legge di Bilancio 2024 stabilisce che le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili su cui sono stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus vengano aggiunte ai redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR). Inoltre, a queste plusvalenze può essere applicata un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. Queste disposizioni sono valide per le cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024, sottolineando l’intento del Notariato nell’offrire una interpretazione volta a una maggiore equità fiscale, considerando le specificità di ciascun intervento edilizio e la sua ubicazione.
Plusvalenze da Superbonus: Lo Studio del Notariato
Il Notariato, attraverso lo studio studio n° 15/2024/T del 1° febbraio 2024, ha fornito un’approfondimento sul trattamento delle plusvalenze immobiliari derivanti da interventi agevolati con il Superbonus.
Il documento intitolato “Le nuove fattispecie di plusvalenze immobiliari a seguito di interventi che abbiano goduto del beneficio del Superbonus” mira a offrire una guida chiara sulle implicazioni delle recenti modifiche legislative, articolandosi nei seguenti capitoli:
A – Introduzione
- A1. Analisi delle normative e delle novità introdotte.
- A2. Inquadramento delle novità nel panorama delle plusvalenze immobiliari, con una particolare attenzione alle motivazioni alla base delle nuove disposizioni ed agli obiettivi dello studio.
- A2.1 Esame della ratio delle norme e delle nuove disposizioni.
- A2.2 Obiettivi ed avvertenze preliminari dello studio.
- A2.3 Proposta d’interpretazione restrittiva per allinearsi allo scenario normativo esistente.
B – Inquadramento Generale
- B1. Definizione degli atti suscettibili di generare plusvalenza ai sensi dell’art. 67 TUIR.
- B2. Analisi del ruolo del cedente nell’ambito delle cessioni onerose:
- B2.1 Cessioni effettuate dal proprietario su beni oggetto di interventi ex art. 119.
- B2.3 Situazioni in cui il cedente non ha diretto beneficio da detrazioni, sconto in fattura o cessione del credito.
- B3. Profilo dell’acquirente nelle transazioni immobiliari.
- B4. Tipologia di interventi agevolati e natura degli immobili la cui cessione risulta plusvalente.
C – Interventi Agevolati
- C1. Criteri per l’identificazione degli interventi agevolati.
- C2. Distinzione tra interventi sulle parti comuni e quelli sulla singola unità immobiliare.
D – Aliquota di Detrazione
- Esame delle percentuali di detrazione applicabili agli interventi qualificati.
E – Componente Edilizia ed Imponibilità
- Analisi di come la natura degli interventi influisce sulla determinazione della plusvalenza imponibile.
F – Tempistica degli Interventi e Cessioni
- F1. Implicazioni delle cessioni effettuate in corso di ultimazione degli interventi ex art. 119 sul soggetto cedente ed acquirente.
G – Esclusioni da Plusvalenza
- G1. Esclusione legata al trascorrere di 10 anni dalla conclusione dei lavori.
- G2. Esclusione per gli immobili provenienti da eredità.
- G3. Esclusione per gli immobili utilizzati come abitazione principale.
H – Calcolo della Plusvalenza e Costi Inerenti
- H1. Dettagli sui costi inerenti alla determinazione della plusvalenza.
- H2. Specificità nel calcolo per beni venduti dopo aver usufruito dello sconto in fattura Superbonus.
- H3. Incidenza della rivalutazione Istat nella determinazione dei costi.
- H4. Trattamento dei beni pervenuti per donazione.
Interventi Soggetti a Plusvalenza da Superbonus
Il documento del Notariato pone l’accento sugli interventi che possono rientrare nella nuova fattispecie impositiva, limitando l’applicazione della norma agli interventi diretti sull’unità immobiliare ceduta, che abbiano beneficiato del Superbonus al 110%.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato suggerisce di escludere specifiche categorie dalla tassazione della plusvalenza generata dall’applicazione del Superbonus, come gli interventi sulle parti comuni degli edifici, nonché quelli che non rientrano nelle categorie di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
L’analisi proposta elenca alcuni lavori fatti in casa che, secondo le regole, non dovrebbero aumentare il suo valore ai fini fiscali. Questi, a titolo esemplificativo includono interventi come:
- piccole riparazioni,
- sostituzione di pavimenti o le piastrelle,
- aggiunte o migliore dei sistemi tecnologici come l’antifurto,
- installazione pompe di calore,
- rimozione degli ostacoli che rendono difficile l’accesso per persone con disabilità (rimozione barriere architettoniche),
- sostituzione degli infissi interni od esteri (finestre o porte),
- installazione di pannelli solari o nuovi sistemi di riscaldamento.
Viene evidenziata anche la situazione in cui gli interventi agevolati dal Superbonus sono stati eseguiti non dal proprietario, ma da altri titolari di diritti reali sull’immobile, quali usufruttuari o comodatari. In questo contesto, se il proprietario decidesse di vendere l’immobile, si troverebbe a fronteggiare una tassazione per lavori che non ha finanziato direttamente e dai quali non ha tratto vantaggi in termini di agevolazioni fiscali.
Infine, lo studio pone l’attenzione sulla complessità di stabilire il termine dei lavori in strutture condominiali di grandi dimensioni, dotate di multiple scale, evidenziando come la conclusione degli interventi possa variare in base alla specifica area dell’edificio. Questa circostanza, per lo studio, giustificherebbe la non rilevanza ai fini fiscali degli interventi sulle parti comuni.
Il Conclusione il Notariato, ha fornito un contributo fondamentale alla comprensione e all’applicazione delle nuove norme sulle plusvalenze immobiliari legate al Superbonus. Sottolineando la necessità di un’interpretazione prudente e circostanziata, il Consiglio del Notariato invita tutti gli operatori del settore a valutare attentamente le specificità di ciascun caso, evitando generalizzazioni che potrebbero non riflettere le intenzioni del legislatore o che potrebbero portare a controversie interpretative.
Resta adesso l’attesa per ulteriori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, che potranno contribuire a risolvere eventuali dubbi residui e a consolidare l’interpretazione delle norme in questione.
