Trasformazione ed Affrancazione a Roma: nuovi cambiamenti nel 2021

Ci risiamo con le (ennesime) modifiche per gli immobili edificati su piani di Zona gravati da Trasformazione del diritto di proprietà ed Affrancazione a Roma.

Se stai comprando o vendendo un immobile a Roma su Piano di Zona (L. 167/62), devi sapere che ad oggi, momento in cui si pubblica il presente post, le procedure di:

• affrancazione (rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e/o locazione)
• trasformazione (da diritto di superficie in diritto di piena proprietà)

sono da considerarsi momentaneamente bloccate, in quanto le stesse sono in corso di adeguamento vista l’entrata in vigore della L.108/2021 (che modifica la L. 448/1998 all’art 31).

Come è possibile tutto questo nella capitale d’Italia e in un comune che amministrativamente possiede più di 150 piani di Zona?
Ed inoltre… È giusto lasciare in balìa degli eventi i cittadini romani già impegnati in una trattativa di compravendita immobiliare? (sui quali gravano scadenze ed obbligazioni contrattuali da rispettare)

Cercheremo nel seguente post di ricreare la situazione odierna, dando tutte le risposte ai cittadini disorientati che purtroppo (quasi mai) riescono ad ottenere informazioni o chiarimenti dal Comune di Roma.

Questo è quanto reso ormai noto dal sito ufficiale di Roma Capitale:

Premessa

Per capire nel dettaglio l’Affrancazione a Roma vi invito a leggere il seguente articolo che ho personalmente scritto per scopi informativi con l’intento di fare chiarezza nel caos generato in questi anni.
Leggi l’articolo: Affrancazione Roma: Come ottenerla e quanto costa.

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L. 108/2021 – Cosa cambia per le procedure di trasformazione ed affrancazione a Roma?

Il giorno 31/07/2021 entra in vigore la Legge n° 108/2021 che modifica il precedente regime (in materia di procedure amministrative per la cessione di aree edificate su Piani di Zona), di cui all’articolo 31 della L. 448/1998, sostituendo completamente i commi 47, 48 e 49bis.

Si riporta pertanto stralcio della L. 108/2021 e precisamente:

• 22-bis – Ulteriori disposizioni finalizzate ad accelerare le procedure amministrative per la cessione di aree nelle quali sono stati edificati alloggi di edilizia residenziale pubblica.

All’articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sono apportate le seguenti modificazioni:

1. il comma 47 è sostituito dal seguente:
   «47. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente. Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48»;
2. il comma 48 è sostituito dal seguente:
   «48. Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5 -bis , comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree. Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47, con l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati, indipendentemente dall’anno di stipulazione della relativa convenzione. Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari»;
3. il comma 49 -bis è sostituito dal seguente:
   «49 -bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo. In ogni caso, il corrispettivo di affrancazione così determinato non può superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati. I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal presente comma, decade quanto previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 281 del 1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze. La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati».

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In breve,
le novità introdotte dalle sopracitate modifiche riguardano:

• Obbligo per i comuni di rispondere entro 90 giorni alle istanze pervenute (sarà da vedere se il Comune di Roma riuscirà a rispettare tale adempimento, ma personalmente ho poca fiducia in merito).
• Il costo dell’area relativo alla
  1. trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà;
     ed inoltre
  2. l’indennità/corrispettivo relativo alla rimozione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione (affrancazione),
• devono ciascuno rispettare l’ulteriore limite massimo di
  • euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati;

oppure

• di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125metri quadrati.
• La possibilità del ricorso alla forma della scrittura privata autenticata anche per gli atti portanti trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà (come avviene con l’affrancazione).

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Legge n° 108/2021 – La nuova Determina per la Trasformazione e le Affrancazioni a Roma

Al fine di applicare tale nuova normativa il Comune di Roma e precisamente il Dipartimento PAU, ha approvato il 31/08/2021 con D.D. n° 1365. Il tutto come riportato dal sito ufficiale di Roma Capitale.

Questo è quanto reso ormai noto dal sito ufficiale di Roma Capitale:

Con l’intento di semplificare le parti salienti per rendere a tutti l’argomento di facile comprensione (per quanto possibile), possiamo così riassumere in breve la Determina Dirigenziale n° 1365/2021 del Dipartimento PAU di Roma e precisamente:

• Conferma le Linee Guida per la procedura semplificata relativa alla rimozione dei vincoli di convenzione del prezzo massimo di cessione/ locazione;
• Adotta la Legge n° 108/2021 relativamente il costo dell’area relativo alla trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà e l’indennità/corrispettivo relativo alla di rimozione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione, devono ciascuno rispettare l’ulteriore limite massimo di euro 000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati
  (in applicazione alla normativa vista in precedenza).;
• adeguamento del “foglio di calcolo/simulatore” presente ed attivo sul sito internet istituzionale (ad oggi rimosso dalla piattaforma e non ancora disponibile!);
• stabilire quale modalità (in forma della scrittura privata autenticata) con un unico atto di rimozione “congiunto” sia per gli atti portanti la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà che per la rimozione dai vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione (affrancazione);
• adeguamento gli schemi convenzionali in materia attualmente in uso, anche prevedendo modalità transitorie resesi necessarie per quei casi dove il versamento del corrispettivo di trasformazione ed affrancazione siano avvenuti antecedentemente anche in assenza di riferimento anche ad uno solo dei seguenti parametri e precisamente:

1. Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n.116 del 23.10.2018;
2. Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze n. 151 del 28.09.2020;
3. della Legge 29.07.2021 n. 108.

In tali casi al fine di non interrompere il corretto e legittimo commercio giuridico dei beni in questione, previa rimozione dei vincoli, saranno fatti salvi gli ulteriori doverosi conteggi di futura perequazione e saldo definitivo in denaro tra entrambe le parti, rispetto a quanto calcolato e versato ma da considerarsi meramente provvisorio, saldo da effettuarsi entro il termine indicativo di 240 (duecentoquaranta) giorni dall’invio a Roma Capitale.

• approvazione schemi di convenzione mediante i quali si potranno sottoscrivere gli atti in questione ed in particolare:
  1. allegato sub “1” – schema di convenzione per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione (affrancazione) da utilizzarsi per atti con valori e/o pagamento ante Legge 108/2021 – Per questo caso è previsto un ricalcolo e conguaglio per tale titolo giuridico in favore della parte che, avendone titolo, lo richiedesse;
  2. allegato sub “2” – schema di convenzione per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione (affrancazione) da utilizzarsi per atti con valori e pagamento post Legge 108/2021 – Per questo caso non è previsto un ricalcolo conguaglio per tale titolo giuridico;
  3. allegato sub “3” – schema di convenzione da utilizzarsi per atti portanti la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà contemplante la adeguata cronologia di calcoli e pagamenti;
  4. allegato sub “4” – schema di convenzione da utilizzarsi per atti portanti congiuntamente sia la trasformazione che l’affrancazione, da utilizzarsi per atti con valori e/o pagamento ante Legge 108/2021 – In questo caso è previsto un ricalcolo e conguaglio per tale titolo giuridico in favore della parte che, avendone titolo, lo richiedesse;
  5. allegato sub “5” – schema di convenzione da utilizzarsi per atti portanti congiuntamente sia la trasformazione che l’affrancazione, con valori e pagamento post Legge 108/2021 – in questo caso non è previsto un ricalcolo conguaglio per tale titolo giuridico.

• previsione di ipotetica opzione di pagamento dilazionato (determinato come da Regolamento di cui alla Deliberazione di A.C. n. 66 del 10.09.2019).

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Cosa emerge da tutto questo?

Sicuramente, tutte buone notizie all’orizzonte! Se non fosse per i (soliti) rallentamenti del Comune di Roma

Dal 04/08/2021 le procedure di affrancazione e trasformazione sono completamente ferme!

Ad oggi, (momento in cui si pubblica il presente post) il Comune di Roma non ha ancora pubblicato idonea modulistica e/o nuovo calcolatore per Affrancazione e Trasformazione (in aggiornamento alla L. 108/2021) e come espresso da opportuna Determina Dirigenziale sopracitata, di converso, dal 04/08/2021 non è possibile presentare procedure semplificate,

L’unica ipotesi attualmente percorribile rimane presentare idonea istanza di affrancazione ordinaria (non semplificata) dove, rispetto alla procedura semplificata introdotta nel 2020 con Decreto MEF n. 151/2020, ha tempistiche a dir poco proibitive per chi ha urgenze (1-5 anni).

Attualmente inoltre (come evinto da statistiche personali), anche la “famigerata” definizione d’urgenza delle istanze di affrancazione per comprovanti motivi quali:

1. prossima compravendita (a tal fine è necessario allegare contratto preliminare di vendita registrato e trascritto);
2. sentenza di separazione giudiziale tra coniugi od omologa del Tribunale, in caso di separazione consensuale;
3. divisione ereditaria (a tal fine è necessario allegare idonea documentazione dimostrativa).

risulta essere una procedura in completo stato di fermo, nonostante la dimostrazione del carattere d’urgenza!

Il Comune di Roma non risponde

Dal 31/08/2021, data in cui il Dipartimento pubblica Determina Dirigenziale n° 1365/2021, il Comune di Roma non da risposte formali ed ufficiali su come eseguire la procedura di affrancazione semplificata (non essendo più presente sul sito di Roma Capitale il calcolatore per il corrispettivo dell’affrancazione)!

Inoltre, dato il COVID ed il cambio di giunta appare totalmente al rilento la lavorazione delle pratiche di affrancazione (semplificate e non) già presentate, che ricordiamo dovrebbero essere lavorate con una tempistica di 180 giorni come previsto da Deliberazione n. 13 del 05/08/2016 e precisamente al punto 4.

E’ talmente eclatante l’immobilismo dell’ufficio affrancazioni del Dipartimento Programmazione Attuazione Urbanistica (P.A.U.) di Roma che addirittura Striscia la Notizia ne ha parlato nella puntata del 24/01/2022

I consigli finali per proteggersi da questo caos nell’ambito della compravendita immobiliare

Come prima cosa bisogna essere certi ed avere tutto sotto controllo.
Per tutelarsi da quanto espresso finora, è di fondamentale importanza non prendere impegni finché verrà pubblicata la procedura aggiornata atta alla rimozione dei vincoli (affrancazione e/o trasformazione).

Con l’attuale panorama normativo, un’innocua proposta, se non opportunamente gestita nel migliore dei modi potrebbe essere una vera e propria bomba, pronta ad esploderci tra le mani.

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In maniera esemplificativa, per far meglio comprendere il tutto, ho sintetizzato il rischio con queste due immagini:

Figura 1- Trattativa Immobiliare affrontata in maniera errata

Gestione della trattativa immobiliare in “maniera errata”:

Raccogliere una proposta di acquisto senza individuare i problemi tecnici (o come in questo caso, relativi alla tempistica della rimozione dei vincoli di affrancazione e/o trasformazione), può portare a rischi e problematiche una volta accettata la proposta tra le parti ed una volta vantate le obbligazioni civilistiche tra le parti.

Figura 2 – Trattativa Immobiliare affrontata in maniera corretta

Gestione della trattativa immobiliare in “maniera corretta”:

Raccogliere una proposta di acquisto disinnescando sin dal principio i problemi tecnici (o come in questo caso, relativi alla tempistica della rimozione dei vincoli di affrancazione e/o trasformazione). Identificando preliminarmente le eventuali problematiche, avremo una corretta gestione dei rischi con annesso azzeramento delle problematiche già dall’accettazione della proposta tra le parti ed una volta vantate le obbligazioni civilistiche tra le parti.
(esattamente il contrario della precedente).

Puoi scoprire maggiori informazioni sull’affrancazione con procedura semplificata a Roma. A tal fine ho scritto personalmente un articolo dedicato a questo argomento che consiglio di leggere:
Trasformazione ed Affrancazione a Roma: nuovi cambiamenti nel 2021.

Ultimo consiglio (non per ordine di importanza) prima di concludere…

Per la trasformazione ed affrancazione a Roma, tutto passa per un’idonea consulenza tecnica.

Al fine di tutelarsi da tutto questo impasse normativo, da aggiornamenti frenetici e dai pachidermici aggiornamenti del Dipartimento PAU del Comune di Roma, il primo passo rimane certamente un’idonea consulenza tecnica con un professionista specializzato in materia al fine di capire come portare il cliente dalla gestione della trattativa immobiliare dalla “maniera errata” alla “maniera corretta”.

Foto di anncapictures da Pixabay