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Trasformazione Semplificata a Roma: Passaggio da Diritto di Superficie in Piena Proprietà

Come Trasformare il Diritto di Superficie in Piena Proprietà: Una Guida per i Proprietari a Roma

Se possiedi un immobile all’interno di un Piano di Zona (L. 167/1962), in regime di Diritto di Superficie, è importante essere consapevoli che in tale casistica non solo devi considerare l’Affrancazione, ovvero la rimozione del Prezzo Massimo di Cessione, ma anche la possibilità di Trasformazione, trasformando il Diritto di Superficie in pieno Diritto di Proprietà. La recente riduzione dei valori venali nelle aree P.E.E.P. e l’introduzione di una procedura semplificata da parte del Comune di Roma offrono un’opportunità unica per superare i vincoli esistenti. Verifica se il tuo immobile, situato in un Piano di Zona specifico, rientra tra quelli per i quali è possibile questa trasformazione.

Come funziona l’Edilizia Convenzionata?

All’interno dei Piani di Zona (Legge 167/1962), si distinguono tre tipologie di edilizia:

  • Edilizia Agevolata;
  • Edilizia Sovvenzionata;
  • Edilizia Convenzionata. Quest’ultima è soggetta ad Affrancazione e a Trasformazione (su cui ci concentreremo).

Nell’Edilizia Convenzionata, si stabiliscono accordi tra Comune e i costruttori (o cooperative) per realizzare alloggi a prezzi prefissati, proprio mediante apposita Convenzione stipulata ai sensi dell’art. 35 legge 865/71. Queste convenzioni possono essere in Diritto di Proprietà (durata convenzionale generalmente di 20 anni), oppure in Diritto di Superficie (durata convenzionale di 99 anni).
In altre parole, l’Edilizia Convenzionata gioca un ruolo cruciale nell’edilizia residenziale italiana, offrendo un’opzione di abitazione sostenibile e di qualità per una più ampia fascia di popolazione.

Premettiamo un concetto fondamentale al fine di ben comprendere questo contesto, è fondamentale comprendere le differenze tra alcuni termini chiave che spesso vengono confusi.

Questi termini includono:

  1. Il Diritto di Superficie;
  2. Il Diritto di Proprietà (o Piena Proprietà);
  3. L’Affrancazione;
  4. La Trasformazione del Diritto di Superficie in Piena Proprietà.

Questi termini, pur essendo cruciali e distinti, vengono spesso mescolati in un vero e proprio “minestrone” concettuale, (vedi immagini soprastante) creando così confusione e una comprensione distorta del loro significato reale. È importante sottolineare che, nel caso di un immobile in Diritto di Superficie, non basta solo rimuovere il Prezzo Massimo di Cessione tramite l’Affrancazione, ma è necessario anche trasformare il Diritto di Superficie in Piena Proprietà. Facciamo chiarezza!

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Cosa vuol dire Trasformazione (da Diritto di Superficie in Piena Proprietà)?

  • Trasformazione: Trasforma il Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, differentemente;
  • Affrancazione: Elimina il Prezzo Massimo di Cessione e/o Locazione

Che differenza c’è tra Diritto di Superficie e Diritto di Proprietà?

  • Diritto di Superficie: Non si è pieni proprietari dell’immobile in quanto la proprietà del terreno (la superficie) è ancora del Comune.
  • Diritto di Proprietà: Si è pienamente proprietari, sia il terreno (la superficie), sia l’immobile (la costruzione). Le aree sono state assegnate in proprietà al costruttore, e successivamente agli acquirenti assegnatari.

Differenza tra Affrancazione (Prezzo Massimo di Cessione) e Trasformazione (dal Diritto di Superficie in Piena Proprietà)

Al fine di fare luce sulle corrette nomenclature e le giuste casistiche, dobbiamo sempre scindere l’Affrancazione e la Trasformazione come due istituti differenti. A tal fine possiamo avere queste due casistiche convenzionali:

Immobile in Diritto di Superficie – 99 anni (maggiormente usuale):

  • Affrancazione (Rimozione Prezzo Massimo di Cessione e Locazione sull’alloggio) – SI
  • Trasformazione (dal Diritto di Superficie al Diritto di Proprietà) – SI

Immobile in Diritto di Proprietà – 20 anni:

  • Affrancazione (Rimozione Prezzo Massimo di Cessione e Locazione sull’alloggio) – SI
  • Trasformazione (dal Diritto di Superficie al Diritto di Proprietà) – NO, in quanto l’immobile è già in piena proprietà.

L’immagine soprastante è un vero e proprio Diagramma di Flusso per gli Immobili ricadenti nei Piani di Zona ed in particolar modo nell’Edilizia Convenzionata (è frutto di anni di esperienza, fanne buon uso!).

Cosa si può evincere dall’immagine soprastante, dal nostro “preziosissimo” Diagramma?

Semplicemente, come detto in precedenza che se ricadiamo nei Piani di Zona, possiamo essere in:

  • Edilizia Agevolata – Coincide con l’edilizia popolare (esempio ATER), quindi ALTRA CASISTICA;
  • Edilizia Sovvenzionata – Coincide con Enti (esempio INAIL, INPS, Ministeri, Casse Previdenziali, ecc), quindi ALTRA CASISTICA;
  • Edilizia Convenzionata – E’ soggetta a convenzione (ai sensi dell’Art. 35, L. 865/1971) tra costruttore e Comune, quindi CASISTICA IN QUESTIONE da approfondire.

l’Edilizia Convenzionata, può avere due tipologie di Convenzioni:

  • Diritto di Proprietà (20 anni) – Non occorre la Trasformazione in Diritto di Proprietà (in quanto già in Diritto di Proprietà o Piena Proprietà);
  • Diritto di Superficie (99 anni) – Eseguire la Trasformazione da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà.
    N.B.: La trasformazione a Roma è attualmente possibile soltanto su 31 Piani di Zona, scopri quali.

IMPORTANTE! Ambedue le tipologie di Convenzione, sia in Proprietà, sia in Superficie sono soggette ad Affrancazione, come chiarito la Sentenza di Cassazione SS.UU. 18135/2015.

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Come capire se una casa è in Edilizia Convenzionata?

Per determinare se un’abitazione rientra nell’Edilizia Convenzionata, è sufficiente consultare il primo atto di assegnazione o le successive compravendite. Nel rogito, è fondamentale verificare la presenza di un’ipotetica menzione della Convenzione (ai sensi dell’articolo 35 della Legge 865/1971). Questo documento chiarisce se l’immobile è soggetto a specifici vincoli dell’Edilizia Convenzionata, quale Affrancazione, e/o Trasformazione del Diritto di Superficie, fornendo una guida essenziale per comprendere i diritti e gli obblighi associati alla proprietà.

Come Trasformare il Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà?

La trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà è stata facilitata da una serie di misure legislative e amministrative. Iniziando con la Legge n. 448 del 1998, che ha dato ai Comuni la possibilità di cedere tali aree, si sono susseguite importanti delibere come la C.C. n.54 del 2003 e la A.C. n. 55 del 2011, definendo stime e agevolazioni per la Trasformazione ed il Valore Venale delle Aree. Inoltre, la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 113 del 2023 ha stabilito nuovi criteri per l’eliminazione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e per la determinazione del valore venale delle aree P.E.E.P., abbassando notevolmente i valori venali ed i relativi costi per la rimozione dei vincoli.

Ne ho parlato appositamente in questo articolo: Affrancazione e Trasformazione: Riduzione dei valori venali nei Piani di Zona a Roma

Recentemente, la Delibera di Giunta capitolina n. 432 del 2022 ha introdotto la Procedura Semplificata (attualmente mediante piattaforma telematica SIAT), rendendo le pratiche di Trasformazione più rapide.

Questi sviluppi offrono ai proprietari un percorso più diretto e vantaggioso per convertire il loro diritto di superficie in piena proprietà, superando le restrizioni precedenti e facilitando l’acquisizione della proprietà completa dell’immobile e del terreno.

Procedura Semplificata di Trasformazione

Come già spiegato in precedenza, questa procedura è attuabile attraverso la piattaforma SIAT, rivolta a tecnici del settore edilizia abilitati al SUET e ai cittadini proprietari di immobili nei Piani di Zona.

Il servizio SIAT permette la presentazione ed il monitoraggio di istanze per la Trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà sia in modalità semplificata che ordinaria. A partire dal 6 aprile 2023, è stata implementata l’accessibilità alla piattaforma SIAT anche per la presentazione semplificata delle istanze, rendendo obsoleto l’uso della PEC per queste procedure. Dal 10 giugno 2023, tutte le nuove istanze dovranno essere presentate esclusivamente tramite SIAT.

Inoltre, tutti i pagamenti correlati alle istanze di Affrancazione e Trasformazione devono essere eseguiti attraverso la piattaforma SIAT, semplificando ulteriormente il processo e garantendo una gestione più efficiente e trasparente delle procedure.

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Quali Piani di Zona sono Trasformabili da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà?

Con l’adozione della Delibera dell’Assemblea Capitolina n° 111/2023, la giunta capitolina ha compiuto un passo decisivo nel settore dell’edilizia economica e popolare. La nuova delibera amplia notevolmente l’ambito di applicazione della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, includendo 17 ulteriori Piani di Zona. Questa iniziativa, che si inserisce in un contesto di evoluzione pluriennale delle politiche abitative, rappresenta una svolta significativa per gli abitanti di Roma, offrendo loro maggiori opportunità e flessibilità nella gestione delle loro proprietà immobiliari.

I 17 nuovi Piani di Zona trasformabili includono le aree seguenti:

  • Lunghezzina 1 (PdZ C19)
  • Lunghezza (PdZ C2)
  • Malafede (PdZ C10)
  • Romanina (PdZ D5)
  • Spinaceto 2 (PdZ A5)
  • Settecamini Casal Bianco (PdZ B41)
  • Muratella (PdZ B38)
  • Casal Fattoria (PdZ C20)
  • Casale Nei (PdZ C22)
  • Pisana Vignaccia (PdZ C23)
  • Madonnetta II (PdZ B29)
  • Tor Pagnotta (PdZ C6)
  • Torresina 2 (PdZ B44)
  • Castelverde (PdZ B4)
  • Via Ponderano (PdZ B51)
  • Pian Saccoccia (PdZ B49)
  • Rocca Fiorita (PdZ B5)

Oltre i precedenti Piani di Zona, erano già presenti in elenco (pertanto già trasformabili come Deliberazione n. 40/2016) le seguenti aree:

  • Acilia (PdZ 10V)
  • Casal Boccone (PdZ C14) 
  • Casale del Castellaccio (PdZ D4) 
  • Casilino (PdZ 23) 
  • Dragoncello (PdZ 11V) 
  • Laurentino (PdZ 38)
  • Palocco (PdZ 53) 
  • Serpentara II (PdZ 5) 
  • Spinaceto (PdZ 46) 
  • Tor De Cenci (PdZ 47 48) 
  • Torraccia (PdZ C1)
  • Torresina (PdZ B32)
  • Torrevecchia II (PdZ 80) 
  • Val Melaina (PdZ 6)

Risultando ad oggi, in totale 31 gli attuali Piani di Zona trasformabili.

In conclusione, il panorama dell’Edilizia Convenzionata a Roma si presenta ricco di opportunità ma anche di complessità. Capire le sfumature del Diritto di Superficie, dell’Affrancazione e della Trasformazione in Piena Proprietà può essere una sfida davvero ardua. Per questo motivo, offriamo una consulenza tecnica gratuita, per guidare i cittadini e i tecnici del settore attraverso questi processi. Con l’esperienza e la competenza necessarie, possiamo aiutare i proprietari in Edilizia Convenzionata in questo complesso scenario, assicurando che ogni proprietario sfrutti al meglio le possibilità offerte dalla legge e trasformi il proprio diritto di superficie in piena proprietà nel modo più efficace e vantaggioso.

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Immagine di Freepik

Geom. Dario Varrà

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