Con la nuova Legge 142/2022 cambia la normativa edilizia relativa le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) portando l’installazione ad una netta semplificazione.
Purtroppo nonostante l’attuale cambio normativo permangono dubbi e perplessità relative alla liberalizzazione delle vetrate.
L’articolo disamina con precisione l’attuale assetto normativo, leggilo per scoprire maggiori informazioni.
Iniziamo subito con una doverosa premessa:
Perché questa nuova disciplina di semplificazione?
Con l’avvento delle Vetrate Panoramiche, trattandosi di una moderna tipologia di infisso, rientrante certamente in una nuova creazione tecnologica (non normata), si è venuto a creare un vuoto normativo ed interpretativo.
Non è mai stato chiaro, nonostante le recenti sentenze di Cassazione, quando l’opera edilizia si distingueva in una veranda (assoggettabile ad ampliamento della cubatura ed eventuale cambio di destinazione d’uso), oppure ad una vetrata panoramica.
Per semplificare il processo edilizio con la L. 142/2022, si sono declassate le vetrate panoramiche in attività edilizia libera, ma fai attenzione, la semplificazione non è un condono! Come vedremo nell’articolo i dubbi ancora permangono.
Affrontiamo nel dettaglio la norma.
Semplificazione per vetrate panoramiche, quando è edilizia libera?
Come spiegato in precedenza, con la Legge 142/2022 (precisamente all’art. 33 quater), viene modificato ed integrato il Testo Unico dell’Edilizia (viene aggiunta la lettera b-bis, all’art. 6, comma 1 del DPR 380/2001), prevedendo nuove “norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili“, così facendo viene “liberalizzata” la normativa edilizia autorizzativa per le installazioni delle vetrate panoramiche cosiddette VePa. su balconi e/logge in attività edilizia libera, ovvero senza richiesta di permessi edilizi-amministrativi quali CILA, SCIA, Permesso di Costruire ecc.
Ma andiamo meglio ad approfondire leggendo la norma stessa:
b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».
DPR 380/2001 – Art. 6, comma 1, lettera b-bis)
Sintesi Normativa
Cosa emerge da questo “nuovo comma” di legge?
L’installazione dell’opera in edilizia libra per essere assoggettate a vetrate panoramiche (da non confondersi con gli infissi ordinari) devono avere le seguenti caratteristiche, e precisamente devono:
- essere installate su balconi aggettanti o legge rientranti dell’edificio;
- essere amovibili, (non fisse; asportabili, mobili, rimovibili, ovvero spostabili);
- essere totalmente trasparenti;
- assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.
Oltre ad avere le suddette caratteristiche, le vetrate panoramiche per essere ricondotte in attività edilizia libera (senza presentazione di alcuna autorizzazione) devono necessariamente rispettare le ulteriori condizioni, ovvero:
- non configurare spazi stabilmente chiusi;
- non configurare variazione volumetrica e di superficie (ampliamento della volumetria);
- non configurare cambio di destinazione d’uso – Classico esempio da balcone (destinazione non residenziale) a Soggiorno, Cucina, Camera (destinazione d’uso residenziale);
- favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici – Classico esempio riguarda l’installazione della vetrata panoramica su balcone prospicente il salone; cucina o camera con balcone e/o loggia. Nonostante l’installazione della Ve.Pa. bisogna comunque garantire naturale microaerazione ai vani interni dell’abitazione.
Da non dimenticare inoltre un ultimo aspetto chiarificato dalla norma, quello di avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.
Quali sono i rischi e relative problematiche delle Vetrate Panoramiche?
Il Testo Unico dell’Edilizia, impone sempre il rispetto degli strumenti urbanistici, dunque prima di installare le Vetrate Panoramiche consigliamo sempre di verificare con un tecnico competente l’eventuale presenza di:
- Vincoli Paesaggistici e/o Storico Culturali (D.Lgs. 42/2004);
- nonché vincoli comunali imposti dal PRG di Roma Capitale (NTA del PRG di Roma).
Siamo in attesa di nuovi chiarimenti tecnici
Ricordo che la norma non è Condono e non serve per autorizzare ampliamenti e/o relativi cambi d’uso, difatti per dare ulteriori riposte aspettiamo nuovi chiarimenti (specie dal Dipartimento PAU del Comune di Roma) per meglio comprendere:
- Quando si consolidano le Funzioni temporanee?
- Quando si consolida o meno la “Microareazione“? (E’ necessaria a rispettare la salubrità dei luoghi?)
- Quando l’opera di consolida in ampliamento (Permesso di Costruire) e quando in attività edilizia libera? (Rischio del contrasto con strumenti urbanistici vigenti)
Qual è la differenza tra Veranda e Vetrata Panoramica?
Il Regolamento Edilizio Tipo (RET) previsto dall’Intesa raggiunta il 20/10/2016 tra Stato, Regioni e ANCI (G.U. n. 268 del 16/11/16) e più precisamente l’allegato A “Le 42 definizioni uniformi”, definisce al n° 42 la Veranda come:
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso su lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti ed impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
Davvero molto simili alle Vetrate Panoramiche, se non per dei concetti molto labili quali i termini amovibili, temporanee e microareazione.
Qual è il rischio se erroneamente interpretate?
Vista l’enorme interpretabilità tecnica dovuta a questo aggiornamento normativo, potrebbe esserci il serio rischio che arrivino ulteriori chiarimenti e nel mentre vengano installate le vetrate. In tal caso con il rischio di far gravare sul cittadino ulteriori spese., quest’ultimo essendo convinto di un’interpretazione (errata), potrebbe acquistare le Ve.Pa. (di certo non poco costose), con il rischio di doverle rimuovere od essere perseguibile per la Pubblica Amministrazione.
Vetrate Panoramiche Detrazioni Fiscali
Un’ulteriore scoglio da chiarificare (non proprio piccolo) sono certamente le applicazioni delle detrazioni fiscali, in quanto le Ve.Pa. non vengono espressamente indicate e previste nelle guide relative:
- Ristrutturazioni Edilizia (Bonus 50%)
- Agevolazioni Risparmio Energetico (Bonus 65%)
- Vademecum Enea – Schermature solari e chiusure oscuranti
- Vademecum Enea – Serramenti ed infissi
Ricordo che per le parti esclusive dell’immobile può essere detratta solo la Manutenzione Straordinaria e la Ristrutturazione Edilizia, non l’attività edilizia libera (intervento dove attualmente ricadono le Vetrate Panoramiche con la semplificazione), come riporta il Testo Unico delle Imposte sui Redditi n° 917 del 22/12/1986, precisamente all’art. 16-bis, comma 1, lett. b).
A tal fine ne ho già parlato in questo articolo – Bonus ristrutturazione 2022: Cessione del Credito e Sconto in Fattura.
Valuta bene una consulenza normativa prima dell’acquisto
Il consiglio finale è certamente di non ascoltare solo la ditta installatrice, che ha tutto l’interesse nel vendere il prodotto, ma di affrontare anche una consulenza tecnica (con un professionista possibilmente non legato all’impresa), il tutto avente come scopo l’identificazione della corretta applicazione normativa volto ad enormi interpretazioni sotto il profilo edilizio e fiscale.
Problematiche per futura compravendita immobiliare e libera commerciabilità.
Ricordo nel presente articolo che la compravendita immobiliare si basa su le seguenti Leggi edilizie:
- L. 47/85;
- DPR 380/01;
- L. 122/2010.
Le suddette normative impongono al venditore di indicare gli estremi della licenza edilizia in atto, oltreché dichiarare che l’immobile sia conforme sotto il profilo urbanistico-edilizio, catastale. In caso di ampliamenti non autorizzati e/o non sanabili con gli ordinari strumenti urbanistici in vigore, sarebbe certamente un vizio all’interno dell’atto di compravendita.
FAQ su Vetrate Panoramiche
Rispondiamo alle domande più ricercate su Google relativamente alla tematica trattata delle Vetrate Panoramiche.
Come fare una veranda chiusa senza permessi?
Al momento in cui si scrive il presente articolo, per realizzare una Veranda è necessario il Permesso di Costruire, essendo l’intervento identificato come “ristrutturazione edilizia pesante”. Diverse sono le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) che possono essere installate senza autorizzazioni, purché si rispettino determinate condizioni previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.
Come chiudere un balcone senza chiedere permessi?
Al momento in cui si scrive il presente articolo, per chiudere un balcone è necessaria la creazione di una Veranda, per il quale è necessario il Permesso di Costruire, essendo l’intervento identificato come “ristrutturazione edilizia pesante”. Diverse sono le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) che possono essere installate senza autorizzazioni, purché si rispettino determinate condizioni previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.
Quali permessi servono per chiudere una veranda?
Al momento in cui si scrive il presente articolo, per realizzare una Veranda è necessario il Permesso di Costruire, essendo l’intervento identificato come “ristrutturazione edilizia pesante”. Diverse sono le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) che possono essere installate senza autorizzazioni, purché si rispettino determinate condizioni previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.
Come chiudere un porticato senza permessi?
Al momento in cui si scrive il presente articolo, per chiudere un porticato è necessaria la creazione di una Veranda, per il quale è necessario il Permesso di Costruire, essendo l’intervento identificato come “ristrutturazione edilizia pesante”. Diverse sono le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) che possono essere installate senza autorizzazioni, purché si rispettino determinate condizioni previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.
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