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Vetrate Panoramiche in Edilizia Libera: Quando serve Autorizzazione?

Con la nuova Legge 142/2022 cambia la normativa edilizia relativa le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) portando l’installazione ad una netta semplificazione.

Nonostante il recente cambiamento normativo, permangono dubbi e perplessità riguardo alla liberalizzazione delle vetrate panoramiche. L’articolo esamina con precisione l’attuale assetto normativo; leggi per scoprire maggiori dettagli.

N.B.: L’articolo è stato inoltre aggiornato con le modifiche introdotte dal Decreto Legge n° 69/2024, noto come Decreto Salva Casa. Questo decreto ha apportato cambiamenti anche nel campo dell’Edilizia Libera, specificamente all’articolo 6, comma 1, lettera b-bis, riguardanti le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.).

Iniziamo subito con una doverosa premessa:

Perché questa nuova disciplina di semplificazione?

Con l’introduzione nel mercato degli “infissi” delle Vetrate Panoramiche, una moderna tipologia di infisso che rappresenta una nuova creazione tecnologica poco normata (almeno allora), si è generato un vuoto normativo e interpretativo. Nonostante le recenti sentenze di Cassazione, non era del tutto chiaro quando l’opera edilizia si qualificasse come creazione di una veranda (assoggettabile ad ampliamento della cubatura ed eventuale cambio di destinazione d’uso), oppure ad una vetrata panoramica.

Per semplificare il processo edilizio con la L. 142/2022, sono state declassate le vetrate panoramiche in attività edilizia libera, ma fai attenzione, la semplificazione non è un condono!

Affrontiamo nel dettaglio la norma.

Semplificazione per Vetrate Panoramiche in Edilizia Libera

Come già espresso in precedenza, con Legge 142/2022 (precisamente all’art. 33 quater), viene modificato ed integrato il Testo Unico dell’Edilizia (viene aggiunta la lettera b-bis, all’art. 6, comma 1 del DPR 380/2001) prevedendo nuove “norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili“. Di conseguenza, la normativa edilizia autorizzativa riguardante le installazioni delle vetrate panoramiche, note come VePa, su balconi aggettanti o logge rientranti viene “liberalizzata” in quanto queste installazioni sono ora considerate attività di edilizia libera. Non richiedendo pertanto alcuna richiesta di permessi edilizi-amministrativi quali CILA, SCIA, Permesso di Costruire ecc.

[Aggiornamento del 29/05/2024 – Con la Pubblicazione in Gazzetta del D.L. 69/2024 (cosiddetto Decreto Salva Casa) viene modificato l’art. 6, comma 1, lettera b-bis) relativo alle Vetrate Panoramiche, dando possibilità di applicare tale semplificazione di installazione, non solo sui predetti balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o delle logge rientranti, ma anche o di porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Questa ulteriore modifica normativa, apparentemente banale, amplia il campo di applicazione per l’installazione delle Vetrate Panoramiche. Inizialmente, a causa di una possibile dimenticanza del legislatore, i porticati situati al piano terra non erano stati inclusi. Ad oggi, con le attuali semplificazioni in materia edilizia, le installazioni delle Ventrate Panoramiche Ve.Pa. sono realizzabili anche su porticati rientranti all’interno dell’edificio nell’ambito dell’Edilizia Libera, ovvero senza autorizzazioni amministrative, purché rispettino delle condizioni che vedremo successivamente.

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Vetrate Panoramiche Normativa e Definizione

Ma approfondiamo e definiamo meglio queste particolari vetrate esaminando la norma stessa:

b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge o di porticati rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».

DPR 380/2001 – Art. 6, comma 1, lettera b-bis)
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Sintesi Normativa

L’installazione dell’opera in edilizia libera, per essere classificata come vetrata panoramica (e non come infissi ordinari), deve possedere le seguenti caratteristiche e precisamente:

  • essere installate su balconi aggettanti, legge o porticati rientranti dell’edificio;
  • essere amovibili, (non fisse; asportabili, mobili, rimovibili, ovvero spostabili);
  • essere totalmente trasparenti;
  • assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.

Oltre ad avere le suddette caratteristiche, le vetrate panoramiche per essere ricondotte in attività edilizia libera (senza presentazione di alcuna autorizzazione) devono necessariamente rispettare le ulteriori condizioni, ovvero:

  • non configurare spazi stabilmente chiusi;
  • non configurare variazione volumetrica e di superficie (ampliamento della volumetria);
  • non configurare cambio di destinazione d’uso – Classico esempio da balcone (destinazione non residenziale) a Soggiorno, Cucina, Camera (destinazione d’uso residenziale);
  • favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici – Classico esempio riguarda l’installazione della vetrata panoramica su balcone prospicente il salone; cucina o camera con balcone e/o loggia. Nonostante l’installazione della Ve.Pa. bisogna comunque garantire naturale microaerazione ai vani interni dell’abitazione.

Da non dimenticare inoltre un ultimo aspetto chiarificato dalla norma, quello di avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

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Quali sono i rischi e relative problematiche tecniche delle Vetrate Panoramiche?

Il Testo Unico dell’Edilizia impone, anche nel caso di edilizia libera, il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Pertanto, prima di installare le Vetrate Panoramiche, è assolutamente sempre consigliabile verificare con un tecnico competente l’eventuale presenza di:

La Vetrata Panoramica non è un Condono

Come già riportato nelle premesse dell’articolo, ricordo che la semplificazione per l’installazione delle VePa, non è un Condono e non è possibile autorizzare con le Vetrate Panoramiche Ampliamenti e/o relativi cambi d’uso, difatti deve sempre rispettare tali condizioni:

  • Funzioni temporanee;
  • Microareazione;
  • Non configurare variazione volumetrica e di superficie (ampliamento della volumetria);
  • Non configurare cambio di destinazione d’uso.

In parole semplici e comprensive per tutti, le Vetrata Panoramica non deve essere una Veranda.

A tal fine c’è stato anche un Parere del Comune di Roma – Dipartimento PAU (Parere con protocollo n. QI/179325 del 26/10/2022) a richiesta del Municipio XII su tale argomento.

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Qual è la differenza tra Veranda e Vetrata Panoramica?

Il Regolamento Edilizio Tipo (RET) previsto dall’Intesa raggiunta il 20/10/2016 tra Stato, Regioni e ANCI (G.U. n. 268 del 16/11/16) e più precisamente l’allegato A “Le 42 definizioni uniformi”, definisce al n° 42 la Veranda come:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso su lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti ed impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

Nonostante le definizioni (nonché le strutture edilizie) siano molto simili alle Vetrate Panoramiche, se non per dei concetti molto labili, la Veranda differisce dalla Ve.Pa. in quanto non ha strutture amovibili, ma fisse, certamente non temporanee e con microareazione in quanto impermeabili, pertanto costituirebbe a tutti gli effetti un nuovo vano.

Nonostante le definizioni e le strutture edilizie delle Verande siano molto simili a quelle delle Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.), vi sono alcune differenze fondamentali:

  • La Veranda, a differenza della Ve.Pa., ha strutture fisse e non amovibili (certamente non temporanee come norma vuole sulle Vetrate Panoramiche), inoltre offre una microareazione limitata poiché è impermeabile. Pertanto, costituisce a tutti gli effetti un nuovo vano (assoggettabile ad ampliamento della cubatura ed eventuale cambio di destinazione d’uso).

Qual è il rischio se erroneamente interpretate?

Interpretare in modo errato i termini “Veranda” o “Vetrata Panoramica” può portare a significative complicazioni sanzionatorie e repressive nei confronti della Pubblica Amministrazione (nonché finanziarie) nel contesto della normativa edilizia. Quando si parla di modifiche che possono realizzare ampliamenti ad edifici, come la chiusura di balconi, logge o portici, la corretta comprensione e applicazione dei termini specifici è cruciale per assicurarsi che tali interventi siano conformi alle norme vigenti:

Vetrate Panoramiche Detrazioni Fiscali

Se le Vetrate Panoramiche Amovibili (Ve.Pa.) sono dotate di vetri antisfondamento purché certificati, possono beneficiare del Bonus Casa (a volte chiamato erroneamente Bonus Sicurezza), permettendo una detrazione fiscale del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

  • N.B.: Attualmente, le detrazioni si attestano al 50% delle spese, con un tetto di 96mila euro per unità immobiliare fino al 31 dicembre 2024. Tuttavia, dal 1° gennaio 2025, la percentuale di detrazione scenderà al 36% (tornando all’aliquota ordinaria), con un limite di spesa ridotto a 48mila euro. Questo decremento sarà seguito da un ulteriore abbassamento al 30% per il periodo dal 2028 al 2033, influenzato dall’esigenze di bilancio pubblico legate alla gestione del Superbonus e altre agevolazioni similari.

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In risposta a un interpello presentato da un contribuente, la Direzione Provinciale di Trento dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito (Interpello n. 906-209/2022) che le vetrate panoramiche amovibili sono detraibili al 50% in 10 anni. Esse rientrano nel campo di applicazione del Bonus Ristrutturazioni, in quanto considerate interventi finalizzati alla prevenzione del rischio di atti illeciti da parte di terzi.

Alla luce dei suddetti chiarimenti, si ritiene che l’istante possa beneficiare della detrazione in parola qualora le Vetrate Panoramiche Amovibili (Vepa) che intende installare sui balconi siano costituite da vetri antisfondamento, in quanto finalizzati alla prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Estratto Interpello n. 906-209/2022 Direzione Provinciale di Trento dell’Agenzia delle Entrate

A tal fine il Testo Unico delle Imposte Dirette (TUIR), all’articolo 16-bis, comma 1, lettera f, include tra gli interventi detraibili quelli “relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”. Pertanto, le vetrate panoramiche amovibili con vetri antisfondamento certificati possono essere portate in detrazione del 50%, analogamente a quanto avviene per le grate di sicurezza.

Valuta bene una consulenza normativa prima dell’acquisto

Il consiglio finale è certamente di non ascoltare solo la ditta installatrice, che ha tutto l’interesse nel vendere il prodotto, ma di affrontare anche una consulenza tecnica (con un professionista possibilmente non legato all’impresa), il tutto avente come scopo l’identificazione della corretta applicazione normativa volto ad enormi interpretazioni sotto il profilo edilizio e fiscale.

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Problematiche per futura compravendita immobiliare e libera commerciabilità.

Ricordo nel presente articolo che la compravendita immobiliare si basa su le seguenti Leggi edilizie:

  • L. 47/85;
  • DPR 380/01;
  • L. 122/2010.

Le suddette normative impongono al venditore di indicare gli estremi della licenza edilizia in atto, oltreché dichiarare che l’immobile sia conforme sotto il profilo urbanistico-edilizio, catastale. In caso di ampliamenti non autorizzati e/o non sanabili con gli ordinari strumenti urbanistici in vigore, sarebbe certamente un vizio all’interno dell’atto di compravendita.

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FAQ su Vetrate Panoramiche

Rispondiamo alle domande più ricercate su Google relativamente alla tematica trattata delle Vetrate Panoramiche.

Come chiudere un porticato senza permessi?

Per chiudere un porticato senza permessi, si possono utilizzare le Vetrate Panoramiche Amovibili (Ve.Pa.). Queste possono essere installate senza necessità di autorizzazioni, a condizione che vengano rispettate le disposizioni previste dall’art. 6, comma 1, lettera b-bis) del DPR 380/2001. Al contrario, la costruzione di una veranda richiederebbe il Permesso di Costruire, il quale non è praticabile a causa delle attuali limitazioni urbanistiche.

Come chiudere un balcone senza chiedere permessi?

Attualmente, la chiusura di un balcone, loggia o portico mediante la costruzione di una veranda necessita del Permesso di Costruire. Tuttavia, questa operazione non è praticabile poiché nessuno strumento urbanistico consente l’ampliamento della cubatura già esaurita dal costruttore. Al contrario, le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) possono essere installate senza necessità di autorizzazioni, a patto che vengano rispettate le condizioni specificate nell’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.

Quali permessi servono per chiudere una veranda?

Al momento della redazione di questo articolo, la chiusura di un balcone, loggia o portico avvenuta mediante la costruzione di una veranda necessita di un Permesso di Costruire. Questa operazione, tuttavia, non è fattibile poiché nessuno strumento urbanistico permette l’ampliamento della cubatura già utilizzata dal costruttore. Al contrario, le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) possono essere installate senza necessità di autorizzazioni, a condizione che vengano rispettate le norme indicate nell’art. 6, comma 1, lettera b-bis) del DPR 380/2001.

Come fare una veranda chiusa senza permessi?

Al momento in cui si scrive il presente articolo, per chiudere un balcone, loggia o portico mediante la creazione di una Veranda, è necessario il titolo autorizzativo denominato Permesso di Costruire. E’ importante chiarire che tale intervento non è autorizzabile in quanto nessuno strumento urbanistico consente la possibilità di ampliare la cubatura esistente e precedentemente esaurita dal costruttore. Diverse sono le Vetrate Panoramiche (Ve.Pa.) che possono essere installate senza autorizzazioni, purché si rispettino determinate condizioni previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-bis) del DPR 380/2001.

Geom. Dario Varrà

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