Una unità diventa due
Il caso classico è la divisione di un appartamento grande in due abitazioni autonome.
Vuoi dividere un appartamento in due o più unità immobiliari? Prima di progettare nuovi ingressi, cucine e bagni bisogna capire se il frazionamento è urbanisticamente ammesso e quale titolo edilizio serve.
Lo Studio Tecnico Varrà verifica stato legittimo, PRG, eventuali vincoli, distribuzione degli spazi, strutture, impianti e requisiti delle nuove unità; quindi sviluppa progetto, pratica edilizia e aggiornamenti finali.
Indicaci indirizzo, superficie, piano, numero di affacci, distribuzione attuale e documentazione disponibile.
In molti casi sì, ma non esiste una regola unica valida per ogni edificio e per ogni zona di Roma.
Il DPR 380/2001 ricomprende nella manutenzione straordinaria anche il frazionamento e l'accorpamento di unità immobiliari quando, pur variando superfici delle singole unità e carico urbanistico, non viene modificata la volumetria complessiva dell'edificio e viene mantenuta l'originaria destinazione d'uso.
Il caso classico è la divisione di un appartamento grande in due abitazioni autonome.
Può essere studiato anche il trasferimento di una porzione tra unità contigue, con modifica dei rispettivi perimetri.
Il percorso inverso unisce unità contigue e richiede comunque verifica urbanistica, edilizia e catastale.
Il Catasto registra la nuova configurazione ai fini catastali. Non sostituisce il titolo edilizio necessario a legittimare la divisione.
Autorizza o comunica l'intervento secondo la disciplina urbanistico-edilizia e descrive lo stato ante e post operam.
Aggiorna il Catasto al termine del procedimento e crea, quando necessario, i nuovi identificativi delle unità.
La classificazione dipende dalle opere realmente necessarie per ottenere le nuove unità immobiliari.
La circolare di Roma Capitale del 2026 ricomprende nella manutenzione straordinaria semplice il frazionamento di unità contigue senza interessamento delle parti strutturali e senza modifiche dei prospetti, quando restano rispettate le condizioni previste dalla normativa.
Quando il frazionamento interessa le parti strutturali dell'edificio, Roma Capitale lo colloca tra gli interventi che richiedono un differente inquadramento procedurale.
Non ha senso progettare due nuove unità su una configurazione che non è stata prima ricostruita urbanisticamente.
Licenza, concessione o altro titolo devono essere individuati e letti insieme alle varianti.
CILA, SCIA, condoni e sanatorie possono avere modificato distribuzione e consistenza dell'immobile.
Il sopralluogo verifica la corrispondenza tra documenti disponibili e configurazione effettiva.
Una delle semplificazioni più pericolose è applicare la stessa regola a tutta Roma. Nella Città Storica il PRG detta prescrizioni generali e ulteriori limitazioni per specifici Tessuti.
Nella Città Storica il PRG ammette in via generale frazionamenti e accorpamenti all'interno della stessa unità edilizia e tra unità adiacenti, ma per la creazione di nuove abitazioni prevede un limite minimo di 45 mq di SUL per singola abitazione.
Le norme specifiche possono essere più restrittive. In alcuni Tessuti della Città Storica il frazionamento può essere ammesso soltanto per determinate destinazioni o per ricostituire unità precedentemente accorpate.
Il limite citato appartiene alla disciplina generale della Città Storica. Fuori da tale ambito e nei Tessuti soggetti a regole specifiche bisogna verificare la disciplina urbanistica effettivamente applicabile al singolo immobile.
Ogni nuova unità deve essere progettata come immobile realmente utilizzabile, con distribuzione, requisiti e impianti coerenti con la destinazione.
Bisogna verificare la possibilità di ottenere ingressi autonomi e il rapporto con le parti comuni.
Camere, soggiorni, cucine, servizi e disimpegni devono rispettare i requisiti applicabili.
Finestre, affacci e ventilazione condizionano fortemente la fattibilità del progetto.
La posizione di bagni e cucine deve essere compatibile con colonne, quote e rete di smaltimento.
Le nuove unità richiedono una progettazione coerente di elettrico, idrico, termico e degli altri impianti presenti.
Quando necessario, la separazione tra unità deve essere coordinata anche con i requisiti acustici applicabili.
La creazione di una nuova unità può comportare interventi sul pianerottolo, sulle murature perimetrali, sulle colonne impiantistiche o su altre parti comuni dell'edificio.
Nei frazionamenti l'esigenza di creare nuovi accessi o collegamenti può coinvolgere pareti strutturali, solai o altri elementi portanti. Questo cambia l'inquadramento della pratica e introduce gli adempimenti strutturali previsti.
Una diversa distribuzione interna non strutturale può rientrare nel percorso CILA quando ricorrono i presupposti.
Interventi sugli elementi portanti richiedono un diverso livello di progettazione e gli adempimenti specifici del caso.
In un frazionamento il progetto distributivo deve essere verificato insieme agli impianti. Disegnare due appartamenti senza studiare scarichi, colonne, quote e utenze può produrre una soluzione formalmente bella ma tecnicamente inefficiente o troppo costosa.
Studiamo posizione di bagni e cucine, percorsi impiantistici e interferenze principali.
Il progetto viene coordinato con le opere necessarie alla reale autonomia delle nuove unità.
In questo caso non stiamo progettando un nuovo intervento: bisogna prima ricostruire epoca, titoli, configurazione autorizzata e disciplina applicabile alla regolarizzazione.
Se la divisione fisica non è stata legittimata urbanisticamente, l'aggiornamento catastale non sostituisce la verifica edilizia e l'eventuale procedimento di regolarizzazione.
Molti frazionamenti comportano una ristrutturazione completa: nuova distribuzione, due cucine, nuovi bagni, impianti separati, porte di ingresso e finiture.
Possiamo seguire il percorso dalla verifica preliminare alla pratica, al progetto, alla direzione lavori e agli adempimenti conclusivi.
La chiusura deve coordinare pratica edilizia, stato effettivamente realizzato e rappresentazione catastale delle nuove unità.
Si verifica che il cantiere corrisponda al progetto assentito o depositato.
Si gestiscono gli adempimenti conclusivi richiesti dal titolo edilizio.
Si aggiornano le planimetrie e si costituiscono i nuovi subalterni.
Si verifica se l'intervento richiede gli adempimenti previsti dall'art. 24 DPR 380/2001.
In entrambi i casi la fattibilità dovrebbe essere verificata prima di assumere impegni economici importanti.
Valutiamo se il progetto di divisione può essere realmente autorizzato e concluso prima dell'immissione sul mercato delle nuove unità.
Verifichiamo se l'immobile che vuoi comprare possiede le condizioni urbanistiche e tecniche per il frazionamento ipotizzato.
Non esiste un costo standard affidabile, perché la spesa dipende molto più dal progetto e dalle opere necessarie che dal semplice numero delle nuove unità.
Rilievo, verifica urbanistica, progetto, pratica edilizia, eventuale direzione lavori e chiusura.
Tramezzi, ingressi, bagni, cucine, impianti, finiture e opere strutturali quando necessarie.
Diritti amministrativi, aggiornamento catastale, eventuali adempimenti strutturali e ulteriori procedure del caso.
Ricostruiamo stato legittimo, titoli edilizi e situazione catastale.
Misuriamo l'immobile e individuiamo vincoli distributivi, strutturali e impiantistici.
Verifichiamo PRG, Tessuto, requisiti e reale possibilità di ottenere le nuove unità.
Definiamo distribuzione, accessi, bagni, cucine e principali impianti.
Predisponiamo CILA o SCIA e gli eventuali ulteriori adempimenti tecnici.
Fine lavori, DOCFA, nuovi subalterni e verifica degli ulteriori adempimenti.
Lo Studio segue pratiche edilizie, Catasto, stato legittimo, ristrutturazioni e compravendite. Nel frazionamento queste competenze si incontrano: verificare solo una planimetria o predisporre soltanto un DOCFA non è sufficiente per impostare correttamente l'operazione.
Quando il frazionamento rientra nella manutenzione straordinaria semplice, non interessa le parti strutturali e rispetta le ulteriori condizioni applicabili, la CILA e il procedimento normalmente da valutare. Se sono coinvolte strutture o altre opere di diverso livello, il titolo cambia.
La circolare di Roma Capitale 2026 colloca il frazionamento con interessamento delle parti strutturali tra gli interventi che richiedono un differente inquadramento rispetto alla CILA ordinaria.
Non esiste un'unica risposta valida per tutta Roma. Nella Citta Storica l'art. 25 delle NTA stabilisce, per i frazionamenti finalizzati a nuove unita residenziali, 45 mq di SUL per singola abitazione; occorre inoltre verificare le prescrizioni specifiche del Tessuto.
Dipende dal Tessuto urbanistico e dalla specifica disciplina applicabile. Le NTA prevedono una regola generale e prescrizioni piu restrittive per determinati Tessuti.
No. Il DOCFA aggiorna il Catasto ma non sostituisce il corretto titolo urbanistico-edilizio necessario al frazionamento.
Si deve verificare dove viene realizzato l'ingresso, se coinvolge parti strutturali o comuni, il regolamento condominiale e gli ulteriori requisiti applicabili.
Prima del nuovo progetto occorre verificare lo stato legittimo e affrontare eventuali difformita pregresse. Una nuova CILA non rende automaticamente regolari opere precedenti.
Normalmente la divisione in nuove unita autonome richiede l'aggiornamento catastale con costituzione dei nuovi identificativi, secondo la configurazione finale.
Va verificato se le opere eseguite rientrano nei casi per i quali l'art. 24 DPR 380/2001 richiede la Segnalazione Certificata di Agibilita.
Si. Se la convenienza dell'acquisto dipende dal frazionamento, la verifica urbanistica e tecnica dovrebbe precedere gli impegni economici definitivi.
Sul blog non abbiamo ancora una guida verticale dedicata esclusivamente al frazionamento: per questo la landing collega i contenuti tecnici che servono realmente a impostare l'intervento.
Inviaci indirizzo, planimetria, superficie e obiettivo della divisione. Prima di impostare il progetto verifichiamo stato legittimo, PRG, requisiti, strutture e fattibilità delle nuove unità.
Richiedi uno studio di fattibilità