Distribuzione interna
Tramezzi, porte, bagni, cucine o ambienti configurati diversamente rispetto alla documentazione edilizia.
Hai scoperto una difformità nel tuo immobile? Lo Studio Tecnico Varrà analizza la documentazione, ricostruisce lo stato legittimo e verifica i presupposti tecnici e normativi per capire se l'immobile è regolarizzabile e con quale procedura.
Seguiamo a Roma verifiche urbanistiche, accessi agli atti, rilievi e pratiche di regolarizzazione, coordinando quando necessario CILA tardiva, SCIA in sanatoria, accertamento di conformità, Catasto e ulteriori adempimenti collegati.
Descrivici il problema e inviaci la documentazione disponibile. Prima di impostare una pratica verifichiamo quale sia la situazione urbanistico-edilizia e quale percorso possa essere tecnicamente applicabile.
Non esiste una pratica di sanatoria unica per qualsiasi difformità. Prima bisogna individuare l'opera, ricostruire lo stato legittimo e verificare quale procedimento sia applicabile al caso concreto.
Con il termine sanatoria vengono comunemente indicate diverse procedure utilizzate per affrontare opere eseguite senza il corretto titolo o in difformità da quanto autorizzato.
La procedura dipende dalla natura concreta dell'intervento e dalla disciplina applicabile.
Il tecnico deve confrontare la situazione reale con quella legittimamente assentita e capire se la differenza rilevata costituisca:
Le difformità possono riguardare aspetti molto diversi dell'immobile e non devono essere automaticamente ricondotte alla stessa procedura.
Tramezzi, porte, bagni, cucine o ambienti configurati diversamente rispetto alla documentazione edilizia.
Aperture con posizione, dimensioni o caratteristiche differenti rispetto ai progetti autorizzati.
Modifiche di sagoma, chiusure, incorporazioni o trasformazioni che richiedono un inquadramento specifico.
Superfici o volumi aggiunti rispetto allo stato autorizzato devono essere analizzati sotto il profilo edilizio e urbanistico.
Utilizzi differenti da quelli assentiti possono richiedere una verifica autonoma della disciplina applicabile.
Molti problemi vengono scoperti durante controlli tecnici, compravendite, mutui o nuove ristrutturazioni.
Una differenza tra planimetria catastale e stato reale non consente da sola di stabilire quale sia la situazione urbanistica. Catasto e regolarità edilizia sono verifiche differenti.
Per capire se esista realmente una difformità bisogna prima stabilire quale sia lo stato legittimo dell'immobile e quali trasformazioni risultino autorizzate nel tempo.
Solo dopo aver ricostruito ciò che risulta legittimamente autorizzato è possibile confrontarlo con lo stato reale e stabilire quali differenze debbano essere effettivamente affrontate.
Una pratica predisposta senza questa ricostruzione rischia di assumere come regolare uno stato che deve ancora essere verificato.
Possiamo partire dai documenti che possiedi e verificare quali ulteriori atti siano necessari per ricostruire correttamente la situazione.
Il proprietario non sempre dispone di tutti i titoli e degli elaborati necessari. In questi casi può essere indispensabile effettuare un accesso agli atti presso Roma Capitale per ricostruire la storia amministrativa dell'immobile.
Può essere necessario per comprendere la configurazione inizialmente assentita.
Le trasformazioni avvenute nel tempo possono essere contenute in fascicoli e procedimenti differenti.
Vecchie pratiche possono incidere direttamente sulla ricostruzione dello stato legittimo.
Possiamo partire dal reperimento della documentazione presso Roma Capitale e ricostruire i precedenti edilizi prima di valutare la sanatoria.
Guida: Accesso agli atti a Roma e Archivio Progetti Edilizi →
Opera attraverso gli strumenti ordinari previsti dalla disciplina edilizia e richiede la verifica dei presupposti applicabili alla specifica difformità.
È uno strumento straordinario collegato a specifiche leggi di condono emanate in determinati periodi storici e alle domande presentate nei relativi termini.
La risposta dipende dalla natura dell'opera, dal titolo che avrebbe richiesto e dalla disciplina applicabile al caso concreto.
Può riguardare opere che appartengono effettivamente al regime della CILA e che sono state eseguite senza la preventiva comunicazione.
Per determinate opere può essere necessario verificare l'applicabilità delle procedure previste dal Testo Unico dell'Edilizia, compresi gli artt. 36 e 36-bis.
Le opere di maggiore rilevanza devono essere inquadrate secondo il relativo regime edilizio e i presupposti richiesti dalla normativa.
Non ogni scostamento richiede necessariamente una pratica di sanatoria. Deve essere verificata anche l'eventuale disciplina delle tolleranze.
Il DOCFA può essere necessario dopo la definizione della situazione edilizia, ma non sostituisce la regolarizzazione urbanistica.
Quando non ricorrono i presupposti per mantenere l'opera, la soluzione può richiedere il ripristino dello stato legittimo.
Dopo le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, il Testo Unico dell'Edilizia distingue differenti regimi di accertamento di conformità. La procedura corretta dipende dalla natura della difformità, dal titolo edilizio interessato e dal momento in cui l'opera è stata realizzata.
Riguarda le fattispecie individuate dalla norma per gli interventi di maggiore rilevanza. In questo regime continua a essere verificata la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
Disciplina specifiche ipotesi di parziale difformità, variazioni essenziali e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA nei casi previsti dalla legge. La verifica segue il regime introdotto dal Salva Casa, con conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Le nuove disposizioni devono essere applicate alla concreta situazione edilizia dell'immobile. Non basta che esista una difformità per poter utilizzare automaticamente l'articolo 36-bis.
Le modifiche introdotte nel 2024 hanno inciso su stato legittimo, tolleranze e accertamento di conformità, ma non costituiscono un condono generalizzato.
L'importo non è uguale per ogni pratica: dipende dalla procedura, dal tipo di intervento e dai criteri applicabili al caso concreto.
La differenza può risultare autorizzata da una pratica non ancora reperita o da documentazione successiva.
Alcuni scostamenti devono essere prima verificati alla luce della disciplina delle tolleranze edilizie.
In assenza dei presupposti per la regolarizzazione, il mantenimento dell'opera può non essere possibile.
Possiamo partire dai documenti e dalla difformità reale per verificare quale sia il corretto inquadramento prima di procedere.
Non esiste un prezzo unico valido per tutte le sanatorie. Il costo dipende dalla situazione dell'immobile e dalle attività effettivamente necessarie per ricostruirla e regolarizzarla.
Rilievo, analisi documentale, stato legittimo, accesso agli atti e ricostruzione delle pratiche pregresse.
Elaborati, relazione, asseverazioni e predisposizione del procedimento edilizio necessario.
Possono incidere sanzioni, oblazioni, eventuali contributi e ulteriori adempimenti collegati al caso.
I tempi non dipendono soltanto dalla predisposizione della pratica. In molti casi la parte più delicata è la ricostruzione preliminare della situazione dell'immobile.
Possono essere necessari rilievo, ricerca dei titoli, accesso agli atti, analisi di condoni, sovrapposizioni grafiche e verifica della fattibilità.
Le tempistiche dipendono dal procedimento utilizzato, dall'attività dell'Amministrazione e da eventuali richieste istruttorie o integrazioni.
Se la difformità emerge quando la compravendita è già avanzata, il tempo necessario per reperire documenti e definire la pratica può incidere sulle scadenze della trattativa.
La compravendita è uno dei momenti nei quali vengono scoperte più frequentemente difformità urbanistiche, catastali o pratiche edilizie non correttamente concluse.
Una verifica anticipata permette di individuare problemi e documenti mancanti prima che la trattativa sia già vincolante o prossima al rogito.
Individuare una difformità prima dell'acquisto consente di comprenderne natura e possibile soluzione prima di assumere impegni definitivi.
Prima della sanatoria può essere utile effettuare un controllo tecnico complessivo della situazione urbanistica e catastale dell'immobile.
Non iniziamo dalla compilazione della pratica.
Partiamo dal problema segnalato e dalla documentazione disponibile.
Verifichiamo titoli edilizi, pratiche precedenti e stato legittimo.
Mettiamo in relazione documentazione e stato reale dell'immobile.
Individuiamo natura, consistenza ed epoca delle eventuali difformità.
Analizziamo se ricorrono i presupposti per una regolarizzazione.
Individuiamo il procedimento edilizio realmente applicabile.
Prepariamo elaborati, relazione, asseverazioni e documenti necessari.
Gestiamo gli eventuali adempimenti successivi, compreso il Catasto quando necessario.
Possiamo partire sia da una situazione già ricostruita sia semplicemente dai documenti che possiedi e dal problema emerso sull'immobile.
Una sanatoria edilizia non è soltanto una pratica da depositare. Prima di presentarla bisogna comprendere correttamente la storia urbanistica dell'immobile e la natura delle difformità.
Studio Tecnico Varrà opera a Roma nelle regolarizzazioni edilizie, nelle verifiche urbanistiche e catastali, negli accessi agli atti, nei condoni e nei controlli tecnici degli immobili.
Questo ci permette di affrontare il problema come parte della situazione complessiva dell'immobile e non come un adempimento isolato.
È il termine comunemente utilizzato per indicare le procedure con cui si verifica la possibilità di regolarizzare determinate opere realizzate senza il corretto titolo o in difformità da quanto autorizzato.
No. La possibilità di regolarizzazione dipende dalla natura dell'opera, dalla situazione urbanistica e dai presupposti previsti dalla normativa applicabile.
No. Il condono è uno strumento straordinario collegato a specifiche leggi, mentre la sanatoria ordinaria opera attraverso le procedure previste dalla disciplina edilizia vigente.
Bisogna prima ricostruire lo stato legittimo dell'immobile, individuare la difformità e verificare la disciplina applicabile al caso concreto.
No, ma può essere indispensabile quando mancano progetti, titoli o documentazione necessaria per ricostruire correttamente lo stato autorizzato.
Non automaticamente. Il Catasto e la regolarità urbanistico-edilizia sono ambiti differenti e devono essere verificati separatamente.
È la comunicazione presentata per opere che appartengono effettivamente al regime CILA ma che sono state iniziate o concluse senza la preventiva presentazione prevista dalla normativa.
No. Una pratica per nuovi lavori non cancella automaticamente eventuali difformità preesistenti, che devono essere analizzate separatamente.
L'articolo 36-bis disciplina specifiche ipotesi di parziale difformità, variazioni essenziali e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA nei casi previsti. In sintesi, il regime verifica la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. L'applicabilità deve essere verificata sul singolo caso.
Le procedure edilizie di accertamento di conformità previste dagli articoli 36 e 36-bis vengono trasmesse tramite la piattaforma SUET di Roma Capitale. Documenti, sanzioni e ulteriori allegati dipendono dalla specifica fattispecie.
Dipende dalla complessità del caso, dalle verifiche necessarie, dalla pratica da predisporre, dalle sanzioni o oblazioni applicabili e dagli eventuali ulteriori adempimenti.
Dipende dalla documentazione disponibile, dalla necessità di accesso agli atti, dalla complessità della ricostruzione e dal procedimento edilizio applicabile.
La risposta dipende dalla natura della difformità, dalla documentazione e dalla specifica operazione. Gli aspetti tecnici devono essere coordinati con quelli giuridici e notarili della compravendita.
Descrivici il problema e inviaci la documentazione disponibile. Verifichiamo lo stato dell'immobile e individuiamo il percorso tecnico corretto prima di procedere con una pratica di regolarizzazione.
Richiedi una consulenza sulla sanatoria